Cum se efectuează reparația apartamentelor municipale? Subtilitățile reparației unui apartament privatizat Reparații în detrimentul locuințelor și serviciilor comunale
O decizie importantă pentru un număr mare de cetățeni a fost luată de Curtea Supremă, după ce a analizat coliziunea asociată cu renovarea apartamentului. Acum costul ridicat al reparațiilor serioase pe metri pătrați este unul dintre cele mai populare și dureroase subiecte. Problema renovării apartamentului este deosebit de acută dacă casa nu este nouă.
Există încă multe locuințe vechi și problematice în țară. Și nu este un secret pentru nimeni că apartamentele din astfel de case „vechi” sunt locuite în principal de cetățeni săraci, bătrâni și bolnavi. Locuitorii unui fond dărăpănat, de regulă, nu mai sunt în măsură să ia un credit ipotecar și să cumpere ceva nou. Potrivit experților, în astfel de case se află cele mai multe locuințe municipale, adică cea al cărei proprietar este autoritățile locale. Și cetățenii locuiesc în ele în baza unor contracte sociale. Dosarul nostru de „reparație” se referă la locuințe vechi de consiliu.
Așadar, procurorul a făcut recurs la judecătoria cu cerere de apărare a unui chiriaș al unui apartament municipal, persoană cu handicap din grupa a 3-a. Cetăţeanul, conform procurorului, obosit de frigul din camere, a făcut în mod independent ceea ce erau obligaţi funcţionarii. Mai exact, a schimbat geamurile vechi din tot apartamentul cu altele noi, din care nu sufla, și a izolat pereții exteriori. Potrivit procurorului, angajatorul a cheltuit bani, iar acum funcționarii sunt pur și simplu obligați să-i returneze costul reviziei.
Instanța a fost de acord cu opinia autorității de supraveghere. Instanța a dispus ca administrația locală a municipiului restituirea cheltuielilor chiriașului. Oficialii au fost jigniți și au protestat împotriva acestei hotărâri judecătorești.
Contestația a anulat decizia judecătoriei și a emis o altă hotărâre, conform căreia municipalitatea nu datorează nimic persoanei cu handicap, deoarece înlocuirea geamurilor, potrivit instanței orașului, este o reparație de rutină și chiriașul este obligat să o facă. se. Dar procurorul nu s-a liniştit şi a continuat să protejeze interesele cetăţeanului. Deci dosarul a ajuns la Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme. Acolo, opinia procurorului a fost susținută și a spus că astfel de reparații ar trebui plătite de proprietarul locuinței.
Acestea sunt normele juridice după care s-a ghidat Curtea Supremă atunci când a luat decizia. Instanța a constatat că apartamentul, a cărui reparație a cauzat reclamația, era municipal și necesita de multă vreme reparații majore. În cele din urmă, chiriașul nu a putut să suporte și pe cont propriu și, cel mai important - pe cheltuiala sa, a înlocuit complet toate blocurile de ferestre și a făcut izolație exterioară a pereților.
Recursul, când a anulat decizia Judecătoriei, care a fost victorioasă pentru o persoană cu dizabilități, a precizat că apartamentul a fost renovat. Instanța Supremă a luat în mâini Codul Locuinței și a spus că potrivit articolului 65 al acestui cod, „proprietarul locuinței”, adică municipalitatea, este obligat să facă reparații majore în casă. Codul civil (articolul 681) prevede că repararea locuințelor închiriate este în sarcina proprietarului. În următorul articol al aceluiași Cod civil – 676, scrie alb-negru – proprietarul este obligat: „să efectueze buna funcționare a imobilului de locuit, să asigure repararea bunului comun al casei și a aparatelor. pentru prestarea serviciilor publice situate în locuință.” Din contractul de muncă socială, pe care chiriașul l-a semnat cu administrația, rezultă că proprietarul este obligat să facă reparații majore în casă. Iar în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor lor de revizie, un cetățean are dreptul să ceară rambursarea cheltuielilor sale pentru „eliminarea deficiențelor din locuință”.
Și iată o prevedere importantă subliniată de Curtea Supremă și pe care majoritatea cetățenilor nu o cunosc. Rezultă că chiriașul poate cere opțional nu numai rambursarea reparațiilor, ci poate cere și o reducere a chiriei dacă proprietarul locuinței și-a făcut viața în casa închiriată inconfortabilă.
Pentru a confirma legalitatea unei astfel de reguli, Curtea Supremă a citat articolele 309 și 310 din Codul civil. Se spune că obligațiile specificate în contract "trebuie îndeplinite în mod corespunzător. Nu sunt permise un refuz unilateral de a îndeplini obligațiile sau o modificare unilaterală a termenilor contractului".
Curtea Supremă a citat un raport de inspecție la domiciliu care a apărut în cauză. Judecând după acest document, clădirea era foarte veche. Prin urmare, acoperișul a căzut în paragină, toate blocurile de ferestre, coroanele lemnului peretelui exterior au putrezit și fundația casei trebuie întărită.
Ca răspuns la declarația recursului potrivit căreia izolarea pereților și înlocuirea ferestrelor nu sunt reparații majore, Curtea Supremă a citat „O listă orientativă a lucrărilor efectuate în timpul reparațiilor majore în clădirile rezidențiale”. Această listă este o anexă la rezoluția specială a Gosstroy (din 27 septembrie 2003 nr. 170) „Cu privire la aprobarea regulilor și normelor de funcționare tehnică a fondului locativ”. Pe baza acestor documente, atât ferestrele, cât și izolația pereților reprezintă o revizie majoră.
Curtea Supremă a precizat că angajatorul poate solicita, după bunul plac, rambursarea costului reparațiilor.
În cele din urmă, Curtea Supremă a Federației Ruse a spus că prima decizie în cazul tribunalului districtual - că oficialii ar trebui să ramburseze integral costul reparațiilor - a fost corectă și rămâne.
Nu este un secret pentru nimeni că imobilul rezidențial, fie că este un apartament sau o casă, trebuie întreținut, impozitele plătite, investit în menținerea lui în stare bună, reparații (actuale și capitale). Legislația rusă, precum și legislația străină, pune sarcina menținerii proprietății private asupra celui care o deține, adică se aplică regula - al cărui apartament plătește.
Apartament municipal: drepturi și obligații ale rezidenților
În ciuda programului de privatizare a locuințelor care se desfășoară în Federația Rusă de mai bine de un deceniu, destul de multe apartamente sunt încă deținute de municipalități (locuințe municipale).
Aceste apartamente sunt de mai multe tipuri:
- Se acordă celor care au nevoie de locuință în condiții generale în baza unui contract social de muncă;
- Se acordă persoanelor care, din orice motiv, sunt nevoite să-și înstrăineze localurile de locuit către municipiu;
- Locuințe de rezervă deținute de autoritățile municipale, oferite cetățenilor pentru ședere temporară de până la doi ani (de exemplu, în timpul reparației locuințelor de urgență etc.);
- Bunuri imobiliare municipale puse la dispoziție funcționarilor publici (angajații municipali) pe durata atribuțiilor lor.
Majoritatea locuințelor municipale, desigur, sunt apartamente transferate în folosința cetățenilor pentru închiriere. În conformitate cu Codul civil și al locuinței, contractele de închiriere socială sunt încheiate între cetățeni individuali și primării-proprietari, iar apartamentele sunt transferate în folosință temporară.
Familiile și cetățenii care trăiesc cu chirie socială (chiriași) nu sunt proprietarii apartamentului și nu au dreptul de a-l lăsa în moștenire, de a-l vinde, de a-l lăsa prin moștenire, altfel lista drepturilor chiriașilor este destul de largă. Aceste drepturi sunt definite la art. 154
Codul locuinței și include:
- Posibilitate de mutare a altor persoane in apartament (tinand cont de norma spatiului de locuit per persoana). În același timp, copiii și soții pot fi cazați (înregistrați) fără a ține cont de un astfel de standard.
- Subînchiriați un apartament (sau o parte a acestuia), adică permiteți chiriașilor (chiriașilor) pe bază contractuală, în conformitate cu legea civilă.
- Permiteți chiriașilor temporari să locuiască în apartament.
- Solicitați proprietarului locuinței (municipiului) să efectueze reparații majore în timp util, să participe la întreținerea proprietății comune și la furnizarea corespunzătoare a serviciilor publice.
Angajatorii pot avea alte drepturi prevăzute atât în Codul civil al Federației Ruse, cât și în contractul de muncă în sine și există, de asemenea, o serie de obligații:
- utilizați apartamentul numai în scopul propus;
- efectuarea reparațiilor curente;
- mentine starea normala a apartamentului;
- plătiți locuința în sine și utilitățile;
- informați în timp util proprietarul locuinței cu privire la schimbările în temeiurile și circumstanțele legate de contractul de închiriere a unui apartament.
Obligații suplimentare ale angajatorului în conformitate cu art. 678 din Codul civil al Federației Ruse este de a asigura siguranța apartamentului, de a efectua reconstrucția / reconstrucția numai cu permisiunea proprietarului. Necesitatea plăților la timp pentru locuințe este subliniată în special.
Cine ar trebui să schimbe geamurile într-un apartament municipal
Volumul locuințelor municipale închiriate de către proprietar în baza contractelor de închiriere socială este destul de mare, iar cea mai mare parte este situată în case construite cu mai bine de un deceniu în urmă. În consecință, astfel de case necesită nu numai reparații curente sau majore, ci și alte îmbunătățiri: înlocuirea ușilor de intrare, repararea acoperișului, înlocuirea ferestrelor.
Trebuie să știți că, în conformitate cu „Regulamentul privind organizarea și implementarea reconstrucției, reparației și întreținerii clădirilor rezidențiale, facilităților comunale și socio-culturale” VSN 58-88, durata de viață a ferestrelor și umpluturilor balcoanelor înainte de a fi înlocuite în (revizia) este de 40 de ani (pentru structuri din lemn) sau 50 de ani (pentru metal).
Dacă a sosit momentul să schimbăm ferestrele la intrările unui bloc de apartamente (adică proprietate comună deținută de toți proprietarii casei), atunci municipalitatea, ca unul dintre proprietarii MKD, va plăti pentru noi duble- geamuri vitrate proporțional cu cota sa în proprietatea casei (deci, dacă 1/3 din apartamente nu sunt privatizate și sunt municipale, iar 2/3 sunt private, atunci o treime din suma totală va fi plătită pe cheltuială a municipiului).
Este mai dificil să rezolvi problema dacă este necesară înlocuirea ferestrelor într-un apartament municipal (un număr de apartamente). Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 491 din 13 august 2006 nr. au atribuit ferestrele situate în interiorul apartamentelor proprietatea proprietarului, iar nu proprietatea comună a casei. În același timp, ferestrele nu sunt nici un element de echipament ingineresc, nici un element de îmbunătățire, iar conform art. 210 din Codul civil al Federației Ruse pentru ei, ca și pentru proprietatea privată, proprietarul-municipiu este responsabil.
Astfel, înlocuirea ferestrelor în apartamentele închiriate social ar trebui să fie efectuată pe cheltuiala autorităților orașului (de decontare).
Adevărat, municipalitatea nu respectă întotdeauna drepturile rezidenților și este gata să plătească pentru ferestre noi în mod voluntar.
În acest caz, angajatorului i se pot sfătui două opțiuni:
- Efectuați o inspecție în comisie a ferestrelor uzate, indicați deficiențele acestora (cu participarea reprezentanților inspectoratului de locuințe), trimiteți municipalității o cerere de înlocuire a ferestrelor și un raport de inspecție. În caz de refuz, depuneți o acțiune în instanță pentru recuperarea fondurilor de la primărie.
- Înlocuiți singur blocurile de ferestre (cu un sondaj preliminar, ca în cazul de mai sus), apoi solicitați plata costurilor de la municipalitate (prin instanță).
Trebuie amintit că, dacă este necesară înlocuirea parțială a ferestrelor într-un apartament municipal (întărirea cercevelelor, geamurilor etc.), aceasta ar trebui să fie făcută de chiriaș, dar înlocuirea completă este făcută de proprietar - municipalitate.
În mod similar, întrebarea cine ar trebui să facă reparații majore într-un apartament municipal este rezolvată.
Reparații capitale ale unui apartament municipal - este necesar să se plătească
Sarcina suportării costurilor de întreținere a bunurilor imobiliare, inclusiv a spațiilor rezidențiale, revine proprietarului. Renovarea este o lucrare semnificativă care vă permite să restaurați piesele și elementele distruse/uzate ale clădirii, utilitățile, aduceți casa la o stare standard care să fie sigură pentru rezidenți, în conformitate cu standardele sanitare și de siguranță la incendiu.
De regulă, costul reviziei este foarte mare, iar implementarea acesteia este posibilă numai după ce fondurile primite din contribuțiile proprietarilor de blocuri sunt acumulate într-un cont special. Astfel de contribuții pentru reparații majore ar trebui să provină atât de la proprietari privați, cât și de la municipalități care își transferă proprietatea în baza contractelor de închiriere socială.
Numai proprietarii de case aflate în situație de urgență sau de case situate pe terenuri confiscate pentru nevoile statului sunt scutiți de plata pentru reparații.
Cine plătește reparația dacă apartamentul este municipal
Potrivit art. 154 din Codul locuinței al Federației Ruse pentru persoanele care locuiesc în spații rezidențiale în temeiul unui contract de închiriere socială, plata pentru locuință constă în:
- plăți pentru spațiul propriu-zis (chirie);
- costul utilităților (alimentare cu apă, canalizare etc.);
- plata pentru întreținerea și repararea spațiilor casei (include costul administrării casei, efectuarea lucrărilor la reparații curente, menținerea proprietății comune a casei și comunicațiile în stare de funcționare).
Legislația în vigoare nu prevede cheltuieli pentru rambursarea cheltuielilor pentru reparațiile capitale. Aceasta înseamnă că chiriașul unui apartament municipal și familia sa nu sunt obligați să suporte costurile unor astfel de reparații.
Cine plătește reparația dacă apartamentul este privatizat dar închiriat: chiriașul sau proprietarul plătește?
Dacă un chiriaș trebuie să plătească pentru reparații majore depinde și de cine deține apartamentul. În cazul în care apartamentul este privatizat (sau dobândit pentru proprietate pe orice altă bază legală), proprietarii au dreptul de a dispune de spațiul de locuit la discreția lor, inclusiv închirierea acestuia.
De fapt, conform dreptului civil, un acord prin care o locuință este transferată de către proprietari pentru rezidență altor cetățeni pentru o anumită perioadă de timp și contra cost, se numește contract de muncă, nu închiriere, ci în viața de zi cu zi conceptul a unui contract de închiriere este mai des folosit.
Chiriașul (chiriașul), nefiind proprietarul locuinței, nu trebuie să plătească costul reparațiilor majore, suportând costuri doar pentru menținerea apartamentului în stare bună. În plus, chiriașul nu poate efectua reorganizare și îmbunătățiri inseparabile în apartament fără acordul prealabil al titularului titlului.
Reparațiile capitale sunt efectuate pe cheltuiala proprietarului, nu a chiriașului.
Dacă contractul de muncă (închiriere) nu prevede obligația chiriașului de a plăti contribuții pentru reparațiile capitale, astfel de plăți ar trebui transferate proprietarilor locuinței.
Cum se calculează taxa de reparație?
Din 2012, pe bază legislativă, fondurile pentru revizia clădirilor rezidențiale nu sunt incluse în plata pentru întreținerea locuințelor și sunt incluse într-o linie separată.
Pentru acumularea de fonduri, cetățenilor li se oferă două opțiuni:
- acumularea de bani într-un cont separat la domiciliu (deschis într-o bancă de o persoană juridică non-profit, de exemplu, un HOA);
- pe contul operatorului regional (selectat special de autoritatile regionale ale organizatiei).
Modul în care va avea loc acumularea în fondul pentru reparații ar trebui stabilit de către proprietarii de apartamente din MKD la adunarea generală. Dacă întâlnirea nu a avut loc, nu a avut loc sau nu s-a ajuns la o decizie unificată, fondurile merg către operatorul regional.
Metodologia de calcul a contribuțiilor a fost elaborată în 2013 de Ministerul Dezvoltării Regionale al Federației Ruse.
Valoarea contribuțiilor pentru reparații majore depinde de:
- Tarif regional (diferit pentru fiecare dintre regiunile Federației Ruse);
- Anul construcției casei;
- Zona de zi a apartamentului.
Valoarea contribuției se determină ca produs al tarifului pentru 1 mp. metru pe suprafata de locuit. Prin decizia proprietarilor, valoarea contribuțiilor poate fi mărită, iar în prezent, în centrul Rusiei, tariful variază de la 12 la 15 ruble pe metru pătrat.
Perioada în care se va efectua reparația este determinată de autoritățile regionale (dacă fondurile sunt acumulate în contul operatorului) și de proprietarii înșiși (dacă fondurile sunt colectate pe contul casei). Dacă apartamentul este municipal, contribuțiile sunt plătite de primărie.
Responsabilitățile chiriașilor
Plata pentru locuințe, fie private sau municipale, reprezintă o parte semnificativă a cheltuielilor gospodăriilor rusești, așa că orice linie din factura de utilități trebuie să fie justificată și legală.
Chiriașul apartamentului, nefiind proprietar, nu trebuie să plătească contribuții pentru revizia casei. Persoanele care sunt chiriași, și nu proprietari, sunt obligate doar prin legislația civilă și locativă să plătească pentru chiria unui apartament și servicii locative și comunale, să păstreze locuința în stare corespunzătoare, să o folosească în conformitate cu scopul său (numai pentru locuit). ), și să informeze proprietarul în timp util cu privire la mutarea chiriașilor temporari (pentru linii de până la șase luni).
Locuirea într-un apartament municipal în prezent, în ciuda incapacității de a dispune pe deplin de el, este oarecum mai ieftin decât în al tău: chiriașul nu plătește impozite pe locuință, nu plătește contribuții pentru revizia casei.
Procedura de utilizare a unui apartament este stabilită de Codul civil al Federației Ruse și Codul de locuințe al Federației Ruse, iar apartamentul este transferat pentru deținere și utilizare temporară. Decizia de a privatiza sau nu un apartament municipal, fiecare dintre chiriași o ia în mod independent.
ZhK RF).
Proprietarii și chiriașii de apartamente percep o taxă pentru a finanța reparațiile curente ale proprietății comune din MKD. Taxa pentru repararea proprietății comune nu se percepe de la chiriași, de la proprietarii de apartamente - se percepe (clauza 5, partea 3, articolul 67, părțile 1, 2, articolul 154, articolul 156,,,, LC RF; sec. III din Regulament, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 491 din 13.08.2006, întrebarea nr. 4 din Revizuirea practicii judiciare a Curții Supreme a Federației Ruse nr. 2 (2015), aprobat de Prezidiul Curții Supreme a Federației Ruse la 26.06.2015).
Sarcina principală a menținerii în bună stare și a reparațiilor curente a proprietății comune din MKD este suportată de societatea de administrare aleasă de adunarea generală a proprietarilor de apartamente, HOA, cooperativa de locuințe sau serviciul locativ și comunal (DEZ) în clădirile municipale (articolul 65). ,, LC RF).
Referinţă. Întreținerea proprietății comune în MKD
Întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe este înțeleasă ca un ansamblu de lucrări și servicii care vizează menținerea acestei proprietăți într-o stare care să asigure respectarea caracteristicilor de fiabilitate și siguranță a unui bloc de locuințe, siguranță pentru viața și sănătatea cetățenilor. , siguranța proprietății lor, disponibilitatea spațiilor rezidențiale și (sau) nerezidențiale, spațiilor comune, precum și terenul pe care se află clădirea, disponibilitatea constantă a utilităților, dispozitivelor de contorizare și a altor echipamente care sunt parte din proprietatea comună pentru prestarea serviciilor publice ( punctul 10 Reguli, aprobate. Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 N 491).
În consecință, aceste organizații sunt obligate să repare proprietatea care aparține proprietății comune a MKD fără plată suplimentară.
Proprietatea comună din MKD poate fi reparată gratuit
Proprietatea comună include:
- sisteme de inginerie internă de alimentare cu apă rece și caldă, constând din ramificatoare, ramificații de la ramificatoare la primul dispozitiv de deconectare situat pe ramuri de la ramificatoare, aceste dispozitive de deconectare, apometre colective (casă generală), primele supape de închidere și control. la prizele cablajelor intra-apartamentale din coloane, precum și echipamentele mecanice, electrice, sanitare și de altă natură situate pe aceste rețele;
- un sistem intern de alimentare cu gaz de inginerie, constând din conducte de gaze așezate de la o sursă de gaz sau punctul de conectare al acestor conducte de gaz la rețeaua de distribuție a gazelor până la și inclusiv robinete de închidere (robineți), situate pe ramuri (picături) la echipamentele interne de gaze, echipamentele care utilizează gaze (cu excepția echipamentelor de uz casnic care utilizează gaze incluse ca parte a echipamentelor interne de gaze), dispozitive tehnice pe conductele de gaz, inclusiv supape de control și de siguranță, sisteme de control al poluării cu gaze pentru spații , contoare de gaz colective (casă comună), precum și contoare de gaz care înregistrează volumul de gaz utilizat în producerea serviciilor de utilități pentru încălzire și (sau) alimentare cu apă caldă;
- un sistem de încălzire în interiorul locuinței, format din coloane, elemente de încălzire, robinete de control și închidere, contoare colective de energie termică (casă generală), precum și alte echipamente amplasate pe aceste rețele;
- sistem intern de alimentare cu energie electrică, format din dulapuri introductive, dispozitive de distribuție a intrărilor, echipamente de protecție, control și management, contoare de energie electrică colective (casă generală), scuturi și dulapuri de podea, instalații de iluminat în spații comune, instalații electrice de sisteme de evacuare a fumului , sisteme automate de alarmă incendiu alimentare cu apă internă pentru stingerea incendiilor, ascensoare de marfă, pasageri și incendiu, dispozitive de blocare automată a ușilor de intrare ale MKD, rețele (cabluri) de la frontiera externă la contoare de electricitate individuale, comune (de apartament), precum și alte echipamente electrice amplasate pe aceste rețele (p. paragraful 5 - Reguli N 491).
Pentru a rezolva problema cine ar trebui să facă reparații - proprietarul și chiriașul apartamentului sau serviciile de locuințe și comunale, este necesar să se determine limitele interne ale sistemelor de inginerie de utilități, conform cărora responsabilitatea operațională a acestora va fi delimitată.
Deci, de exemplu, ramurile de la coloanele de alimentare cu apă caldă și rece după supapele de închidere și control, inclusiv supapele de închidere și control din apartament și echipamente sanitare, nu sunt incluse în responsabilitatea operațională a locuințelor și a serviciilor comunale.
În același timp, limitele responsabilității operaționale pot fi documentate, de exemplu, într-un acord cu societatea de administrare sau într-o anexă la aceasta (Scrisoarea Ministerului Construcțiilor din Rusia din 04/01/2016 N 9506-АЧ / 04).
În cazul unui accident sau defecțiune a utilajelor aflate în apartament, dar legate de echipamentele comune ale casei, societatea de administrare (HOA, cooperativa locativă) este obligată să-și efectueze reparațiile curente în mod gratuit (a se vedea, de exemplu, Hotărârea de Curtea Supremă a Federației Ruse din 30 noiembrie 2011 N GKPI11-1787) .
În plus, dacă necesitatea reparațiilor în interiorul apartamentului este cauzată de prestarea necorespunzătoare a serviciilor publice, este posibil să se solicite compensații de la serviciile locative și comunale pentru costurile suportate pentru reparații sau reparații pe cheltuiala serviciului (clauza 149, Decretul Guvernului Federației Ruse din 05/06/2011 N 354).
Echipamentul nu este supus reparației gratuite
Din reglementările de mai sus, putem concluziona că societatea de administrare a casei dumneavoastră (HOA, cooperativa locativă) sau DEZ nu este obligată să repare gratuit următoarele echipamente:
- contoare individuale pentru apa, gaz, curent;
- sobe pe gaz si electrice;
- echipamente sanitare amplasate în apartament (robinete, robinete, căzi, chiuvete, vase de toaletă, încălzitoare de apă și echipamente similare);
- țevi și coturi situate pe ramuri din coloane după un dispozitiv de închidere sau un robinet de închidere și control;
- interfoane amplasate in apartament;
- cabluri electrice, prize si alte elemente electrice situate in interiorul apartamentului;
- alte echipamente și proprietăți care nu au legătură cu proprietatea casei comune și care deservesc doar un apartament.
Cazuri controversate
Cel mai mare număr de dispute cu locuințele și serviciile comunale este cauzat de atribuirea caloriferelor de încălzire intra-apartamentală proprietății comune. Acest lucru se datorează faptului că este dificil să se definească clar granița internă a responsabilității operaționale pentru rețelele de încălzire. Prin urmare, în ceea ce privește caloriferele, poziția este ambiguă. Există o opinie, susținută de instanțele individuale, că radiatoarele interne sunt proprietate comună (Scrisoarea Ministerului Dezvoltării Regionale din Rusia din 4 septembrie 2007 N 16273-SK / 07). Cu toate acestea, nu este singurul. Astfel, Curtea Supremă a Federației Ruse a indicat că numai acele elemente de încălzire ale sistemului de încălzire (radiatoare) care deservesc mai mult de un apartament (situate în afara apartamentelor în casele scărilor, în subsoluri etc.) sunt incluse în proprietatea comună a proprietarilor. a spațiilor într-un MKD (Decizia Curții Supreme a Federației Ruse din 24 noiembrie 2009 N KAS09-547).
Există, de asemenea, opinia că caloriferele nu aparțin proprietății comune dacă au dispozitive de deconectare. Absența unui dispozitiv de deconectare pe calorifer confirmă faptul că încălzitorul din apartament (radiator de încălzire) este un element al unui singur sistem comun de încălzire a casei.
Preparat pe baza materialului
avocat Bogatkov S.A.
Plata pentru revizie in casa (8 apartamente), unde se inchiriaza 82% din suprafata. Cum se obligă primăria?
Salcie a scris pe 04.04.2012:
Situația surorii mele este așa. Casa are 55 de ani, și-au făcut șapcă. rem. Acum 50 de ani, când au fost scoase sobele. După un șir de reclamații la adunarea generală, au decis să întocmească un deviz pentru plafon. reparați și decideți cât să colectați. Într-un an, colectează la o rată de 6,18 * 319,06 m2 * 12 luni = 23,061 ruble.O sumă ridicolă și ce poți face cu ea, înțelegi.
(1) Potrivit Decretului nr. 1077 din 21 decembrie 2011, acestea nu pot majora tariful pentru cap.rem. pentru regiunea Leningrad mai mult de 6,9 ruble, am înțeles bine?
(2) Există legi în care s-ar prescrie că municipalitatea trebuie să contribuie la acest plafon. renovare, ca de fapt este casa lor.???? Ce documente sunt folosite pentru a documenta acest lucru?
(3) Din moment ce nu s-a făcut nimic pe cap. reparatii, isi pot recupera banii in ultimii 3 ani. pana la urma s-au decontat in bugetul municipalitatii (doar prin instanta, nu?) Sau pot cere pur si simplu sa fie incluse in costul estimat? Mulțumesc pentru răspunsuri, sunt atât de mulțumit de site și îl recomand tuturor celor pe care îi cunosc.
Raspund:
Nu aș spune că este o sumă ridicolă. Dacă te descurci cu înțelepciune, poți beneficia de această sumă. Menționez că un bloc de locuințe este acceptat ținând cont de propunerile organizației manageriale la data de începere a reviziei, de amploarea necesară a lucrărilor, de costul materialelor, de procedura de finanțare a reparațiilor, de momentul rambursării cheltuielilor (partea 2 al articolului 158 2 din LC RF). Adică doar a plăti a n-a sumă pe lună „degeaba” contrazice LC RF.
(3) Având în vedere Partea 2 a art. 158 poate fi considerat ca . Recomand sa mergi in instanta. Taxa de revizie a fost probabil plătită organizației de management - de la aceasta trebuie cerută o rambursare.
Recomandarea generală este următoarea: Faceți un plan pentru revizie, evaluați costul acestora. Acesta ar trebui să fie un plan real, cu care proprietarii înșiși (inclusiv municipalitatea, desigur) să fie de acord. Găsiți procedura locală de finanțare a cotei municipalității din reparațiile capitale ale blocurilor de locuințe (dacă există). Întocmește documente în conformitate cu acesta (hotărâre a adunării generale, deviz) sau, dacă nu există, doar o cerere scrisă către municipalitate cu documente justificative anexate.
În jur apar multe situații controversate și întrebări repararea sistemelor de inginerie, coloane de apartament, calorifere de încălzire, contoare de utilități și alte echipamente în apartamentele proprietarilor spațiilor din MKD. Locuitorii dau în judecată în mod constant companiile de management pentru plata reparațiilor. Astăzi vom încerca să ne dăm seama ce echipament din apartamentul proprietarului ar trebui reparat de compania de administrare contra cost și care gratuit.
Responsabilitate pentru întreținerea proprietății comune din casă
Potrivit legii, proprietarii spațiilor din casă înșiși sunt responsabili pentru întreținerea apartamentelor și a proprietății comune din MKD (articolul 210 din Codul civil al Federației Ruse, partea 3 a articolului 30, articolul 39 din LC). RF). Ei transferă lunar o taxă către societatea de administrare, care, la rândul său, se angajează să efectueze lucrările relevante și să furnizeze servicii pentru această sumă.
De asemenea, proprietarii de spații din MKD plătesc companiei de administrare, RSO și fondul regional de revizie pentru actualul și revizia proprietatii comune din casa(partea 2 a articolului 154, articolul 156,,, 169 din RF LC; Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 491 din 13.08.2006).
Se dovedește că sarcina principală a menținerii proprietății comune într-o clădire rezidențială în stare corespunzătoare și reparații curente cade pe umerii societății de administrare (articolul 161 din RF LC). Prin urmare, MC trebuie să producă repararea proprietății comune din casă, fără a percepe o taxă suplimentară pentru aceasta în plus față de suma de plată lunară a consumatorului de locuințe și servicii comunale.
Prin urmare, este important să se determine care proprietate din apartament aparține generalului și care uzului personal al proprietarului spațiilor din MKD.
Proprietate comună în MKD, pe care compania de administrare o repara gratuit
Societățile de administrare trebuie să repare gratuit următoarele echipamente, care fac parte din proprietatea comună din MKD:
- sisteme interne de inginerie de alimentare cu apă rece și caldă, inclusiv coloane cu ramificații până la primul dispozitiv de deconectare, apometre colective (casă comună), primele supape de închidere și control la ieșirile cablajului intra-apartament din coloane, elemente mecanice, electrice, sanitare și tehnice aferente la aceste rețele;
- sisteme interne de alimentare cu gaz de inginerie, inclusiv conductele de gaze amenajate de la sursa de gaze sau de la locul de racordare la rețeaua de distribuție a gazului la robinetul de închidere de pe ramurile către apărarea civilă intra-apartamentală, echipamente care utilizează gaze (cu excepția echipamentelor care utilizează gaze din interiorul apartamentului ), dispozitive tehnice pe conducte de gaz, supape de control și siguranță, un sistem de control al poluării cu gaze în incinte, dispozitive colective (casă generală) de contorizare a gazelor, sistem de control al gazelor, fixarea volumului acestuia în producția de servicii publice;
- sisteme de încălzire interne, inclusiv coloane, elemente de încălzire, robinete de control și închidere, contoare colective (casă comună) de energie termică, alte echipamente aferente acestor rețele;
- sisteme interne de alimentare cu energie electrică, inclusiv dulapuri de intrare, dispozitive de distribuție a intrărilor, echipamente de protecție, monitorizare și control, contoare de energie electrică colective (casă comună), panouri de pardoseală, instalații de iluminat în spații comune, instalații electrice de sisteme de evacuare a fumului, alarme automate de incendiu pentru conductele interioare de apă pentru incendiu, ascensoare de marfă, pasageri și incendiu, dispozitive de blocare automată a ușilor intrărilor MKD, cabluri de la frontiera externă la contoare de energie electrică individuale, comune (de apartament) și alte echipamente electrice aferente acestor rețele (PP RF Nr. 491).
Echipamente pe care Marea Britanie nu ar trebui să le repare gratuit
Societatea de administrare nu este obligată, pe cheltuiala sa, să efectueze reparații gratuite ale următoarelor echipamente în apartamentele proprietarilor spațiilor din MKD:
- dispozitive individuale de măsurare apa calda si rece, gaz, curent electric;
- sobe pe gaz si electrice;
- echipamente sanitare din apartament (robinete, robinete, căzi, chiuvete, toalete, încălzitoare de apă);
- țevi și coturi instalate pe ramuri din coloane după un dispozitiv de închidere sau supapă de închidere și control;
- interfoane în apartament;
- cabluri electrice, prize in apartament;
- alte echipamente neincluse în alcătuirea proprietăţii comune conceput pentru a deservi doar un apartament.
Cum să determinați responsabilitatea pentru repararea proprietarului și a companiei de administrare
Pentru a decide dacă reparația echipamentului din apartamentul proprietarului spațiilor din MKD ar trebui plătită sau gratuită, este necesar să se determine limitele interne. sisteme de utilitati publice, potrivit căruia responsabilitatea pentru funcționarea acestora este delimitată între proprietarul locuinței și societatea de administrare.
După cum ați înțeles deja din listele de mai sus, de exemplu, ramurile de la coloanele de alimentare cu apă caldă și rece după supapele de închidere și de control, împreună cu acest element însuși în apartamentul proprietarului, precum și instalațiile sanitare, nu sunt incluse în responsabilitatea operațională. a societatii de administrare. Prin urmare, MC nu ar trebui să repare acest echipament gratuit.
Dar dacă are loc un accident sau o defecțiune a echipamentului în apartamentul proprietarului, care face parte din proprietatea casei comune, atunci societatea de administrare este obligată să facă reparații gratuite (Decizia Curții Supreme a Federației Ruse din 30 noiembrie 2011 nr. GKPI11-1787).
De asemenea, ar trebui să acordați atenție dacă necesitatea de a repara echipamentele din interiorul apartamentului este cauzată de furnizarea necorespunzătoare a serviciilor publice, atunci proprietarii spațiilor pot cere de la societatea de administrare despăgubiri pentru pierderile suferite sau cheltuielile pentru repararea sau repararea acestuia pe cheltuiala Codului penal (clauzele 149, 151 din Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 354 din 05). /06/2011).
Cazuri controversate
Cele mai mari îndoieli, neînțelegeri și dispute între proprietarii spațiilor din MKD cu firmele de administrare sunt cauzate de atribuirea în proprietatea comună a casei a caloriferelor de încălzire intra-apartamentală. Acest lucru se datorează faptului că este adesea dificil să desenezi un interior clar limita responsabilitatii operationale pentru rețele de încălzire.
Așadar, situația cu privire la caloriferele de încălzire din apartamentele locuitorilor casei este ambiguă. Există opinii diferite și hotărâri judecătorești diferite. Deci, unele instanțe consideră că radiatoarele interne fac parte din proprietatea comună a MKD (Scrisoarea Ministerului Dezvoltării Regionale al Federației Ruse din 4 septembrie 2007 nr. 16273-SK / 07).
În explicația sa, agenția se referă la clauza 6 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 491 din 13.08.2006. Se spune că proprietatea comună include sistem de incalzire interioaraîmpreună cu ascensoare, radiatoare, supape de control și închidere, sistem de distribuție a energiei termice și alte echipamente de pe aceste rețele.
Alte instanțe sunt de părere contrară. Curtea Supremă a Federației Ruse susține că alcătuirea proprietăţii comune a proprietarilor incintei MKD include numai acele radiatoare ale sistemului de încălzire care deservesc mai mult de un apartament în casă, adică sunt instalate în afara apartamentelor pe casele scărilor de la intrări, în subsoluri (Decizia Curții Supreme a Federației Ruse de 24 noiembrie 2009 Nr. KAS09-547).
Există, de asemenea, o opinie că caloriferele nu fac parte din proprietatea comună în MKD dacă sunt echipate cu dispozitive de deconectare. Absența unui dispozitiv de oprire a radiatorului confirmă faptul că aparate de incalzire apartament sunt recunoscute ca element al unui singur sistem comun de încălzire a casei.
După cum puteți vedea, problema atribuirii aparatelor de încălzire a apartamentelor compoziției proprietății comune din MKD rămâne controversată și deschisă până în prezent, deoarece în fiecare caz individual instanțele interpretează problema diferit. Cu restul echipamentelor din apartamentele proprietarilor, sperăm că ți-a devenit mai ușor să te descurci după ce ai citit articolul nostru.