როგორ შევაფასოთ ბინა იპოთეკით. როგორ შევაფასოთ ბინა გაყიდვამდე: ოთხი გზა როგორ შევაფასოთ ბინის გაყიდვა
![როგორ შევაფასოთ ბინა იპოთეკით. როგორ შევაფასოთ ბინა გაყიდვამდე: ოთხი გზა როგორ შევაფასოთ ბინის გაყიდვა](https://i1.wp.com/iuristonline.ru/wp-content/uploads/2018/08/otsenka-kvartiry-agentom.jpg)
10 რჩევა იმის შესახებ, თუ როგორ სწორად შეაფასოთ ბინა, რომ მიიღოთ მყიდველებისგან ზარების აურზაური. Მე -2 ნაწილი
7) რა აძვირებს ბინას:
- ბინა მდებარეობს "ახალ კორპუსში" (შენობა არის არაუმეტეს 5 წლისა);
- ახალი კომუნიკაციები;
- გათბობის სისტემა;
- სახლში რამდენიმე ლიფტი, კონსიერჟი, სახლის და მიმდებარე ტერიტორიის ვიდეოთვალთვალი და ა.შ.
- კეთილმოწყობილი ეზო, კარგი მისასვლელი გზები;
- მიწისქვეშა და სტუმრების პარკინგის არსებობა;
- მმართველი კომპანიის მომსახურების დონე და პოპულარობის ხარისხი;
- იყიდება სახლისა და ბინის ზოგადი ესთეტიკური მიმზიდველობა;
- მიმზიდველი იატაკის პოზიცია;
- ბინების მცირე რაოდენობა თითო სართულზე; სევასტოპოლში ბინები თითო სართულზე მხოლოდ ორით ფასდება უფრო მაღალი;
- ულამაზესი ხედი ბინის ფანჯრებიდან;
- ბინის ფანჯრების გასასვლელი ორ მხარეს;
- გაუმჯობესებული განლაგება ან ხელახალი განვითარება (აუცილებლად ლეგალიზებული);
- ფართო იზოლირებული ოთახები, დიდი სამზარეულო;
- ცალკე აბაზანა ან, კიდევ უკეთესი, რამდენიმე სველი წერტილი ბინაში;
- აივნებისა და ლოჯიების არსებობა;
- დიდი კომუნალური ოთახები;
8) რა ხდის ბინას იაფს:
- ძველი სახლი (15 წელზე მეტი);
- ხის იატაკი ძველი სახლების სახურავებში;
- დანგრეული კომუნიკაციები;
- წინა და კიბეები ცუდ მდგომარეობაშია (ბინძური);
- ლიფტის (ან არამუშა ლიფტის) ნაკლებობა;
- ცუდი მისასვლელი გზები სახლამდე, "გატეხილი" გზები;
- მიტოვებული „ამოჩემებული“ ეზო (განსაკუთრებით აქა-იქ დაგდებული შპრიცებითა და ნაგვის პარკებით) ან საერთოდ არ ეზო;
- სინესტე და სიცივე ბინაში;
- ნაგვის ურნასთან სიახლოვე, პარკინგი და სხვა „სიხარული“ ფანჯრების ქვეშ;
- ხმაური ქუჩიდან და შემოსასვლელი კარების გამუდმებით ჩაჯახუნება, ან ლიფტის შახტის გუგუნი ერთ-ერთ ოთახში;
- ხეების გამო ოთახებში ზედმეტი სიბნელე;
- გაიზარდა დაუპატიჟებელი სტუმრების (ქურდების) ბინაში შესვლის ალბათობა, რის გამოც აუცილებელია დაჯავშნული ფანჯრების ან გისოსები, რომლებიც არც თუ ისე ესთეტიურად გამოიყურება და ყველა არ არის მზად იცხოვროს „გისოსებს მიღმა“;
- ცუდი ხედი ფანჯრიდან - ცარიელ კედელზე, სასაფლაოზე ან ნაგავსაყრელზე;
- ფანჯრები გზის სავალი ნაწილისკენ;
- უსიამოვნო სამეზობლო (მაგალითად, ერთსა და იმავე კიბეზე მცხოვრები ალკოჰოლიკები, „ძალადობრივი“ მეზობლები ან „მუდმივი რემონტის“ სინდრომით დაავადებული მოქალაქეები), ამან შეიძლება მნიშვნელოვნად შეამციროს ბინის ღირებულება;
- პირველი ან ბოლო სართული (ეკონომიკური კლასის სახლებში და სოციალურ საცხოვრებლებში);
- კუთხის ან ბოლო ბინა, ზამთარში ოთახები ცივა, კედლები იყინება. ზაფხულში ცხელა, განსაკუთრებით თუ კედლები სამხრეთისკენაა მიმართული + ბევრი ტენიანობა და ტენიანობაა, რის გამოც კედლებზე ხშირად ყალიბდება სოკო;
- არა მთლად წარმატებული განლაგება (მაგალითად, ყველა ოთახი მიმდებარეა), უკანონო განლაგება;
- გრძელი ოთახები, ვიწრო დერეფნები, ვიწრო სამზარეულო და პატარა კომუნალური ოთახები;
- აივნის ნაკლებობა;
- მიმდებარე ან პატარა აბაზანა;
- ცალკე აღნიშვნის ღირსია რომ ბინა ახალ კორპუსში- ეს არის "ორლესილი ხმალი", რადგან ახალ სახლს ჯერ არ განუცდია "შეკუმშვა" და არ ვიცით გაჩნდება თუ არა ბზარები (და ეს ხშირად ხდება). ასევე, მყიდველი, რომელიც ახალ კორპუსში გადადის ბინაში, დიდხანს მოუსმენს მეზობელი ბინებიდან მომდინარე ყველა სახის აღჭურვილობის (ჩაქუჩი, ბურღი და ა. შიშველი ბეტონის კედლები და იატაკზე ნაკაწრების გარეშე. პლუს მტვრის ღრუბელი შესასვლელში სამშენებლო ნამსხვრევებიდან და ბეტონის მიქსერებიდან. ეზოში ყველაფერი იგივე იქნება, მათ შორის სამშენებლო ნარჩენების პირდაპირ აივნიდან და ფანჯრებიდან ეზოში გადაყრა (და ზოგიერთი მოქალაქის „დავიწყება“ ამ ნარჩენების დროულად გატანასთან დაკავშირებით).
9) თქვენ უნდა მიხედოთ არა მხოლოდ თავად ბინებს...
მყიდველისთვის პირველი ადგილი ყოველთვის იქნება ადგილმდებარეობა, მდებარეობა და კიდევ ერთხელ სახლის ადგილმდებარეობა, რომელშიც თავისთვის ირჩევს ბინას. უპირველეს ყოვლისა, შეაფასეთ მდებარეობა - მაღაზიების სახლთან, კლინიკებთან და ბავშვთა მოვლის დაწესებულებებთან, მეტროსთან, სატრანსპორტო გადასასვლელებთან, ასევე ეგრეთ წოდებულ „მწვანე“ ზონებთან (ტყე, პარკი, ტბა და ა.შ.) სიახლოვე.
მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ეზოს მდგომარეობა, მისასვლელი გზები და პარკინგის ადგილების ხელმისაწვდომობა.
მაშინ ვაფასებთ სახლს და სადარბაზოს მდგომარეობას. წინა შესასვლელისა და კიბეების გარეგნობით, შეგიძლიათ დაახლოებით განსაზღვროთ სახლის მაცხოვრებლების სოციალური მდგომარეობა. თუ ყველაფერი საშინლად უგულებელყოფილია, კედლები დაფარულია "სამასოიანი სიტყვით", თაბაშირი გახეხილია და შესასვლელი კარი და კიბე რაღაც უცნობი სუნია, არ არის ინტერკომი ან კარი კომბინირებული საკეტით, მაშინ შეიძლება კარგად შემობრუნდეს. რომ ეს არის მთელი მიკრორაიონის ნარკომანებისა და მთვრალთა საყვარელი შესასვლელი კარი. გასაგებია, რომ ასეთი ბინის ფასი დაბალი იქნება.
და ბოლოს, დეტალურად და ძალიან ფრთხილად თავად შეამოწმეთ ბინა-თითქოს ყიდვას აპირებდი. ყურადღება მიაქციეთ კედლების, ფანჯრებისა და კარების მდგომარეობას, კომუნალურ და სანტექნიკას.
აუცილებლად ჩამოწერე და სტრუქტურამიღებული მონაცემები. რომ გაგიადვილდეთ, წინასწარ შეადგინეთ სია და მასში აღნიშნეთ ყველა დადებითი მხარე, ასევე შემოწმებული ბინების უარყოფითი მხარეები.
მას შემდეგ რაც დაათვალიერებთ ექვს ან შვიდ აპარტამენტს, ზუსტად გეცოდინებათ, რა ვარიანტებია ხელმისაწვდომი თქვენს მხარეში, რა ხარისხისაა ბინები და რა ფასებში ყიდიან. და ნახვის გამოცდილების მქონე, თქვენ ახლა ახლებურად შეხედავთ თქვენს "მშობლიურ" ბინას მყიდველის თვალით. საცხოვრებლის უპირატესობებისა და უარყოფითი მხარეების ფხიზელი შენიშვნით, თქვენ უფრო მეტს შეძლებთ ზუსტად შეაფასეთშენი ბინა.
10) როგორ დავაყენოთ საწყისი ფასი სწორად და მივიღოთ მყიდველებისგან ზარების აურზაური. ასე რომ, თქვენი ბინა შეიძლება ღირდეს ...-დან .... და აქ დიდია ცდუნება უფრო მაღალი ფასის დაწესებისთვის! ღირს ამის გაკეთება??
ამ შემთხვევაში, მე უბრალოდ მინდა ვთქვა: "არ ითამაშო!" და თითს მუქარით აქნევს. მთელი საქმე ის არის, რომ თქვენ შეგიძლიათ უსასრულოდ მოძებნოთ „ნამდვილი მყიდველი“, რომელიც, აშკარა მიზეზის გარეშე, დახარჯავს დიდ ფულს თქვენი ბინისთვის, მაგრამ: გჭირდებათ შედეგი - კერძოდ გაყიდე ბინა და არ ეძებო უსასრულოდ "სიმპლტონი"“, არა?
Ამიტომაც ნუ ხარ ხარბი. სწორად დაყენებული ფასი არის სწრაფი და წარმატებული გაყიდვის გასაღები. დღევანდელი უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების გაურკვევლობა 20%-ზე მეტია. ეს ნიშნავს, რომ ბინების ყიდვა შესაძლებელია 20%-ით უფრო ძვირად და 20%-ით იაფად. ეს ყველაფერი დამოკიდებულია იმაზე, თუ რომელი თქვენგანი (გამყიდველი თუ მყიდველი) არის უფრო გამოცდილი მომლაპარაკებელი და იცის, როგორ ააწყოს მოლაპარაკებისა და გარიგების სცენარი.
- კონკურენტების აპარტამენტების მონახულების შემდეგ და ყველა ანალიზის შემდეგ, რომელსაც ჩაატარებთ - არ არის საჭირო "სიმპათიზატორების და მონაწილეების" მოსმენა(მამები, დედები, ბებიები, ბაბუები, მეზობლები და სხვა „მოწყალე“ ადამიანები, რომლებსაც სურთ თავიანთი ბინის უფრო მაღალ ფასად გაყიდვა).
- თქვენ ახლა ნათლად იცით ბაზრის მდგომარეობა და თქვენი ბინის ღირებულება. ორმაგად შესამოწმებლად, ჰკითხეთ საკუთარ თავს:„ამ ოდენობით ვიყიდი ამ ბინას, იმ მდგომარეობაში, როგორიც ახლაა. Და შემდეგ პატიოსანიპასუხი ამ კითხვაზე - ყველაფერი თავის ადგილზე დადგება.
- თუ გსურთ ბინის სასწრაფოდ გაყიდვა, სასურველია ფასის დადგენა ცოტა დაბლასაშუალო საბაზრო ფასი (5-20% დაბალია; რაც უფრო სწრაფად გჭირდებათ გაყიდვა, მით უფრო დაბალია თქვენი ფასი). გარდა ამისა, გირჩევთ მოძებნეთ პირდაპირი მყიდველები, იმ ვისაც ფული აქვსხელში და მზადაა გადაგიხადოთ ნებისმიერ დროს. და არა მათ, ვინც გადასახადის გადასახდელად ჯერ უნდა გაყიდოს თავისი უძრავი ქონება (რომელზეც შესაძლოა ჯერ მყიდველიც არ იყოს) და სხვა ქალაქში.
- თუ არ გეჩქარებათ, შეგიძლიათ ფასი უფრო მაღალი დააყენოთ. ექსტრემალურ შემთხვევებში, თუ ძალიან შორს წახვედით ბინის ღირებულებასთან დაკავშირებით, მაშინ რამდენიმე თვე (ან თუნდაც ექვსი თვე ან ერთი წელი) დარეკვის ან პოტენციური მყიდველების ნახვის გარეშე დაგაყენებთ თქვენს ადგილზე. შედარებისთვის, ჩვენ ვყიდით მომხმარებლის ბინას 1-5 კვირაში. მიმდინარე ჩანაწერი– ორი ერთოთახიანი ბინა, შესაბამისად, 9 და 22 საათში გაიყიდა, საბაზრო საშუალო მაჩვენებელზე 5%-ით დაბალ ფასად.
მფლობელთან ექსკლუზიურ ხელშეკრულების გაფორმებამდე ვაწარმოებთ მოლაპარაკებას საწყის ფასზე, უტყუარ ფაქტებთან კამათიდა ახალი ფასების ანალიტიკა ახლად გაყიდული ბინების ტერიტორიაზე. მართლაც, მისი ბინის გაყიდვის პირობებში ჩვენ "ერთ ნავში ვართ"მფლობელთან. მას სურს ბინის გაყიდვა საბაზრო მაქსიმალურ ფასად და ჩვენ გვინდა გაყიდოს თავისი ბინა საბაზრო მაქსიმალურ ფასად, იმიტომ რაც უფრო ძვირად გავყიდით, მით უფრო ბედნიერი იქნება მფლობელიდა რაც უფრო მეტ საკომისიოს მივიღებთ.
- საწყისი ფასის გაბერებით თქვენ ეხმარებით თქვენს კონკურენტებსგაყიდოს მათი მსგავსი ბინები, რომლებიც უფრო მიმზიდველია მყიდველისთვის ფასით. უძრავი ქონების ნებისმიერი მყიდველი ხომ არ ყიდულობს პირველ ბინას, რომელსაც რეკლამაში შეხვდება, არამედ ყურადღებით სწავლობს მთელ ბაზარს. შენც ასე არ იქცევი? არ გინდათ, რომ თქვენი ქონების გაბერილი ფასი სხვებს დაეხმაროთ საკუთარი ქონების გაყიდვაში?
- იმის გამო, რომ უძრავი ქონების ფასები ამ დღეებში გარკვეულწილად გაბერილია, თქვენი ბინის ფასი იგივეა (ან თუნდაც ოდნავ ნაკლები), როგორც შენზე ოდნავ უარეს მდგომარეობაში მყოფი ბინა. როდესაც კლიენტები ორივე ბინას უყურებენ, თქვენი, იმავე ფასად, უფრო ხელსაყრელ შუქზე იქნება, რაც ნიშნავს, რომ მყიდველები შეარჩევენ თქვენს ბინას შესაძენად.
- ნახვების დიდი რაოდენობა არ არის იმის მიზეზი, რომ გაყიდული ხართ და ფასის გაზრდა გჭირდებათ. ფასის გაზრდაზე ფიქრი მხოლოდ მაშინ შეიძლება, თუ თითქმის ყველა ხედვა ეფექტურია. როდესაც თითქმის ყველა მყიდველი (ან ვიზიტორთა 70-80% მაინც) ნახვის შემდეგ გამოთქვამს სურვილს იყიდოს შენი ბინა. ამ შემთხვევაში დაიწყეთ ფასის აწევა კვირაში არაუმეტეს 5%-ით, თუ, რა თქმა უნდა, ბევრი დრო გაქვთ მის გასაყიდად.
- როცა ფასები იზრდებაუძრავი ქონების ბაზარზე აირჩიეთ ფასი, რომელიც არის საშუალო ფასების ზედა ნაწილში (ბინების შედარებითი ანალიზი)
- როცა მოთხოვნა ეცემაუძრავი ქონების ბაზარზე - აირჩიეთ ფასი, რომელიც არის საშუალო ფასების ქვედა ზღვარზე.
- გახსოვდეთ, რომ მყიდველი ახლა მართავს შოუს (ბაზარი), გახადეთ თქვენი შეთავაზება მიმზიდველი მისთვის ფასისა და ხარისხის თვალსაზრისით და მაქსიმალური საბაზრო ფასში გაყიდვის შემდეგ თქვენ თავს თავისუფლად იგრძნობთ კარგად შესრულებული სამუშაოსგან და იქნებით მტკიცედ დარწმუნებული. რომ არ გაუყიდეთ, გაყიდეთ თქვენი ბინა.
____________________________________________________
P.S.რომ საჩუქრების ჩამოტვირთვარეალტორისთვის - გამოიწერეთ ბიულეტენისაიტი. ახალი სტატიები მოდის კვირაში 2-3 ჯერ. არავითარი სპამი! გარანტიას გაძლევთ!
ვინც გეგმავს ბინის გაყიდვას ან შეძენას უძრავი ქონების ბაზარზე, ფიქრობს უძრავი ქონების შეფასების ჩატარების აუცილებლობაზე.
ეს პროცედურა ნამდვილად საჭიროა? რას იძლევა? შესაძლებელია თუ არა ამის გარეშე გაკეთება და ფულის დაზოგვა? რა შემთხვევაშია სავალდებულო უძრავი ქონების კანონიერი გარიგების შეფასება? უძრავი ქონების გაყიდვისას, ყველაზე ხშირად გამყიდველი ასახელებს ფასს, ხოლო მყიდველი ან თანახმაა, ან გთავაზობთ ფასის საკუთარ ვერსიას. ზოგიერთ შემთხვევაში, მხარეები მიმართავენ ექსპერტ კომპანიებს დამოუკიდებელი შეფასების ჩასატარებლად. პროფესიონალ შემფასებლებს უნდა ჰქონდეთ შესაბამისი ლიცენზია ასეთი საქმიანობის განსახორციელებლად. უნდა ენდოთ ასეთ კომპანიებს? მათი შეფასება ყოველთვის მართალია?
შევეცადოთ გავიგოთ ეს და სხვა საკითხები, რომლებიც ამა თუ იმ გზით უკავშირდება უძრავი ქონების შეფასებას ამ სტატიაში.
უძრავი ქონების შეფასების მეთოდები
საექსპერტო სააგენტოების ან დამოუკიდებელი შემფასებლების დახმარებით
მომხმარებელს შეუძლია დაუკავშირდეს ნებისმიერ შემფასებელს მისი ქონების დამოუკიდებელი შეფასების ჩასატარებლად, მაგრამ მნიშვნელოვანია შეამოწმოს, რომ მას აქვს შესაბამისი საქმიანობის ლიცენზია და მისი მონაწილეობა SRO-ში. ლიცენზიისა და სერტიფიკატის გარეშე შეფასება შეიძლება ჩაითვალოს ბათილად. ბაზარზე შეფასების მომსახურების ღირებულება 3000-დან 5000 რუბლამდეა, ხანგრძლივობა 3-7 დღე. ბუნებრივია, ეს შეიძლება გაკეთდეს უფრო სწრაფად, დამატებითი საფასურისთვის. მომზადებული ბინის შეფასების ანგარიში მოქმედებს კლიენტზე გაცემის დღიდან არა უმეტეს ერთი თვისა. ასეთი ფორმალური შეფასება შესაძლოა საჭირო გახდეს რიგ შემთხვევებში, რასაც ქვემოთ განვიხილავთ.
უძრავი ქონების სააგენტოების დახმარებით
უძრავი ქონების სააგენტოები ხშირად გვთავაზობენ შეფასებების განხორციელებას ვებგვერდებზე არსებული შეფასების კალკულატორების გამოყენებით, რომლებიც აგროვებენ სტატისტიკურ ინფორმაციას ყველაზე ხშირად განთავსებული რეკლამების საფუძველზე. გარდა ამისა, პრაქტიკოს რეალტორთან კონსულტაციებს, ან უკეთესად ორს ან სამს, შეუძლია მოგცეთ რეალური ბაზრის სურათი, რადგან რეალტორებს აქვთ ინფორმაცია არა აბსტრაქტული რეკლამებიდან, არამედ უძრავი ქონების რეალურ ტრანზაქციებზე დაყრდნობით. მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ რეალტორი, გარიგების შემთხვევაში, იქნება დაინტერესებული მხარე, ვინაიდან ის თავის შემოსავალს პროცენტის სახით იღებს უძრავი ქონების გაყიდვიდან. მის ინტერესებში შედის ქონების ღირებულების გაზრდა.
Თვით შეფასება
ეს შეიძლება განხორციელდეს ინტერნეტში განთავსებული ინფორმაციის მიხედვით, უძრავი ქონების ვებსაიტებზე, ბიულეტენების დაფებზე, მეგობრებისგან მიღებული ინფორმაციის მიხედვით, რომლებიც ახლო წარსულში მონაწილეობდნენ ბინების გაყიდვაში ან შეძენაში. ასეთი შეფასება იქნება მიახლოებითი და, სავარაუდოდ, დიდად გადაჭარბებული, რადგან გასაყიდი უძრავი ქონებით უძრავი ტრანზაქციების შედეგები არ იქნება გათვალისწინებული. წაიკითხეთ, რომ გაიგოთ როგორ დამოუკიდებლად შეაფასოთ ბინა და რა უნდა გაითვალისწინოთ.
ყველა მეთოდი შეიძლება გამოყენებულ იქნას კომბინაციაში ან ნებისმიერი თანმიმდევრობით.
უძრავი ქონების შეფასების მიზნები
უძრავი ქონების ოფიციალური შეფასება მნიშვნელოვანი ნაბიჯია თითქმის ნებისმიერი ქონების გარიგებაში. საექსპერტო შეფასების ჩატარება დაგეხმარებათ ბაზარზე ნავიგაციაში და არ დაუშვათ შეცდომა ბინის ფასის დადგენისას, რომელიც, მესაკუთრის შეფასებით, შეიძლება იყოს უფრო მაღალი ან თუნდაც დაბალი, ვიდრე საბაზრო ფასი. ადეკვატური ფასი ხელს შეუწყობს ქონების გაყიდვას საკმაოდ მოკლე დროში.
უძრავი ქონების ღირებულების შესახებ ექსპერტიზის დასკვნის მიღება შეიძლება საჭირო გახდეს შემდეგ შემთხვევებში:
- გასაყიდი ქონების ფასის დადგენა. ტრანზაქციის შედეგად მიღებული შემოსავლიდან გამომდინარე, მომავალში დადგინდება საგადასახადო გამოქვითვის ოდენობა. შესაძლოა საჭირო გახდეს ექსპერტიზის შეფასება გაყიდვისას სახელმწიფო გადასახადის გამოსათვლელად ან საპენსიო შენატანის გამოსათვლელად ბინის ან სახლის გაყიდვისას.
- საცხოვრებლის ღირებულების ექსპერტიზის შეფასება აუცილებელია სადაზღვევო შემთხვევების შემთხვევაში დაზღვევისა და კომპენსაციის ოდენობის გამოსათვლელად.
- უძრავი ქონების შეფასება აუცილებელია იმ შემთხვევებში, როდესაც ქონება მოქმედებს როგორც შენატანი კომპანიის საწესდებო კაპიტალში.
- განქორწინებისა და ქონების გაყოფის პირობებში შეუძლებელია წილების სწორი გაყოფის ექსპერტიზის გარეშე გაკეთება, მით უმეტეს, თუ ერთ-ერთ მეუღლეს სურს მიიღოს ფულადი კომპენსაცია მათი წილისთვის.
- საექსპერტო შეფასება ხშირად გამოიყენება ბანკებში, მაგალითად, იმ სიტუაციაში, როდესაც უძრავი ქონება არის ტრანზაქციის უზრუნველყოფა.
უძრავი ქონების შეფასების პროცედურა
დამოუკიდებელი შემფასებლებისა და შემფასებელი სააგენტოების საქმიანობა რეგულირდება ფედერალური კანონით No135 „რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ“. იურიდიული ძალა ექნება მხოლოდ უძრავი ქონების შეფასების ანგარიშებს, რომელსაც ატარებენ სპეციალისტები - შემფასებელთა თვითრეგულირებადი ორგანიზაციების წევრები.
დამოუკიდებელი შეფასების მიღების პროცედურა შემდეგია:
მნიშვნელოვანია: შეფასების ჩასატარებლად, თქვენ უნდა დადოთ ოფიციალური შეთანხმება შემფასებელთან!
- შემფასებლის შერჩევა და ქონების შეფასების ფორმალური ხელშეკრულების გაფორმება. ვინაიდან გარიგების ორივე მხარე დაინტერესებულია მაღალი ხარისხის შეფასებით, მაშინ, უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის შემთხვევაში შემფასებლის შერჩევა ხდება გამყიდველისა და მყიდველის შეთანხმებით.
- ბინისთვის საჭირო დოკუმენტების შეგროვება და სპეციალისტთან გადაცემა.
- სპეციალისტის მიერ შენობის ადგილზე დათვალიერების ჩატარება.
- შემფასებლის მიერ ინფორმაციის ანალიზი, უძრავი ქონების ღირებულების დადგენა და სამუშაოს შესახებ ანგარიშის მომზადება.
- მომხმარებლისთვის შეფასების ანგარიშის მიწოდება.
შეფასებისთვის დოკუმენტების პაკეტი
- ყველა ქონების მფლობელის ვინაობის დამადასტურებელი დოკუმენტები,
- საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტები (ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებები, მემკვიდრეობა, ქონების ჩუქება, ამონაწერი ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან),
- უძრავი ქონების ტექნიკური პასპორტი,
- სართულის გეგმა და განმარტება.
საბუთების ჩაბარებისას დაუყოვნებლივ უნდა შეთანხმდეთ ბინის დათვალიერების თარიღსა და დროს.
შეფასების ანგარიში
ანგარიში შემფასებლის მუშაობის შესახებ არის რამდენიმე გვერდიანი ბროშურა, რომელშიც ასახულია შემდეგი ინფორმაცია
- ხელშეკრულების დეტალები, რომლის საფუძველზეც განხორციელდა უძრავი ქონების შეფასება,
- ინფორმაცია შემფასებლის ან შემფასებელი კომპანიის შესახებ, რომელმაც ჩაატარა ექსპერტიზის შეფასება,
- გამოცდის მიზანი,
- ობიექტის დეტალური აღწერა და მისი გამორჩეული მახასიათებლები და მახასიათებლები,
- ანალიზში გამოყენებული დოკუმენტების სია
- ანალიზის მეთოდების ჩამონათვალი,
- შეფასების შედეგი, რომელიც გამოხატული იქნება ქონების საბაზრო ფასის მითითებით,
- დამატებითი ინფორმაცია შემფასებლის შეხედულებისამებრ, რამაც გავლენა მოახდინა საბოლოო ფასის ფორმირებაზე.
დასკვნა ინომრება, იკვრება და ილუქება და ხელს აწერს შეფასებას. ანგარიში შეიძლება მომზადდეს ელექტრონულად, ამ შემთხვევაში ის უნდა იყოს დამოწმებული ელექტრონული ხელმოწერით.
ვინ იხდის შეფასებას: გამყიდველი თუ მყიდველი?
როგორც წესი, უძრავი ქონების შეფასების ღირებულება ეკისრება პირს, რომელიც საბოლოოდ იღებს შემოსავალს გარიგებიდან. უმეტეს შემთხვევაში შეფასება ხდება გამყიდველის ხარჯზე.
შეფასების სახეები სხვადასხვა სიტუაციებისთვის
მოდით, უფრო დეტალურად განვიხილოთ უძრავი ქონების შეფასების პროცესი კონკრეტულ სიტუაციებში
უძრავი ქონების შეფასება მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოებისთვის
უძრავი ქონებით გარიგებების განხორციელებისას, რომელშიც წილი ეკუთვნის არასრულწლოვან შვილს, პროცესი რთულდება მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოებისთვის დამატებითი დოკუმენტების შეგროვების აუცილებლობით. არასრულწლოვანთა საკუთრებაში რაიმე სხვა ქმედების გაყიდვამდე ან განხორციელებამდე აუცილებელია მეურვეობის ორგანოების მხარდაჭერა.
მეურვეობის ორგანოებისთვის ქონების შეფასების შესახებ ანგარიშის მიწოდება აჩვენებს იმ ფაქტს, რომ გარიგების დროს ბავშვების უფლებები დაცულია და არანაირად არ ირღვევა. ანგარიში ბინის ღირებულების შესახებ ამ შემთხვევაში აჩვენებს საცხოვრებლის რეალურ საბაზრო ღირებულებას, ხოლო შეძენილი ქონება უნდა იყოს გაყიდვის ფასზე არანაკლებ. ეს ასევე ეხება საცხოვრებლის გაცვლას და იპოთეკაზე განაცხადს.
მნიშვნელოვანია მეურვეობის ორგანოები არ დაამტკიცებენ უძრავი ქონების გაყიდვის ტრანზაქციას, თუ არ არსებობს ახალი სახლის შეძენის ალტერნატიული ვარიანტი.
გასაყიდი უძრავი ქონების შეფასება
გასაყიდი უძრავი ქონების შეფასებისას ექსპერტები ყურადღებას აქცევენ ქონების ადგილმდებარეობას, მის ფართობს, მიმდებარე ინფრასტრუქტურას, შენობის ტექნიკურ მახასიათებლებს და განახლების არსებობას ან არარსებობას.
ამ შემთხვევაში შეფასებისთვის შეიძლება გამოყენებულ იქნას მეთოდები
- კაპიტალიზაცია (ითვალისწინებს უძრავი ქონების ღირებულების გაზრდის შესაძლებლობას უახლოეს მომავალში და ქონებიდან შემოსავლის მიღებისა და ოდენობის შესაძლებლობას), ყველაზე ხშირად გამოიყენება კომერციული უძრავი ქონების შესაფასებლად,
- დეკაპიტალიზაცია (შეფასება ტარდება მსგავსი ქონების მშენებლობისთვის საჭირო ხარჯების ანალიზის საფუძველზე, აგრეთვე მის ექსპლუატაციასთან დაკავშირებული ხარჯები),
- შედარება (შეფასება მსგავსი ბინების სხვადასხვა წყაროებიდან არსებულ ინფორმაციას.
უძრავი ქონების შეფასება შეძენისას
ამ შემთხვევაში, ზემოაღნიშნული პარამეტრების გარდა, დამატებით შეფასდება დავალების ზოგადი მდგომარეობა (აშენების წელი, სამშენებლო მასალა, იატაკის ტიპი, საცხოვრებლის ზოგადი მდგომარეობა, კომუნალური პირობები, რაოდენობა და ფართობი. ხელმისაწვდომი ფართი)
უძრავი ქონების შეფასება უზრუნველყოფის რეგისტრაციისთვის
ყველაზე ხშირად გირაოს საგანი უძრავი ქონებაა იპოთეკური ოპერაციებისას, ეს მოითხოვს გირაოს შეფასებას. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ექსპერტიზის ჩატარება იმ შემთხვევებში, როდესაც ხელშეკრულებაში არის პუნქტი საპროცენტო განაკვეთების შეცვლის შესაძლებლობის შესახებ. ბანკისთვის უძრავი ქონების იპოთეკა უნდა ასახავდეს გირავნობის საგანი საცხოვრებელი ფართის საბაზრო ღირებულებას, ექსპერტთა შეფასებების საფუძველზე.
უძრავი ქონების შეფასება მემკვიდრეობის რეგისტრაციისთვის
ქონების სამკვიდრო რეგისტრაციისას უძრავი ქონების შეფასების პროცედურა სავალდებულოა. იგი უნდა განხორციელდეს მემკვიდრეობითი ქონების დაუფლებამდე. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია შეფასება, თუ არ არის ანდერძი და არის რამდენიმე მემკვიდრე, რომელთა შორისაც ბინის წილები გადანაწილდება. უძრავი ქონების ღირებულების პროფესიონალური შეფასება შესაძლოა საჭირო გახდეს ქონების მემკვიდრეობასთან დაკავშირებით სასამართლო სიტუაციებშიც.
როდის შეგიძლიათ გააკეთოთ უძრავი ქონების ექსპერტიზის შეფასების გარეშე?
უძრავი ქონების შეფასება შეიძლება არ იყოს საჭირო ბინის გაყიდვის შემთხვევაში, თუ გამყიდველიც და მყიდველიც კმაყოფილნი არიან დადგენილი ფასით.
როგორ დამოუკიდებლად გამოვთვალოთ ბინის ღირებულება?
თუ გარიგება არ საჭიროებს ოფიციალურ შეფასების დოკუმენტს, მაშინ შესაძლებელია ქონების დამოუკიდებლად შეფასება. ნებისმიერ შემთხვევაში, ეს უნდა მოხდეს ქონების მდგომარეობისა და მდებარეობისა და ბაზრის მდგომარეობის გათვალისწინებით და არა ქონების ფასის დაწესება თქვენს აზრებსა და გრძნობებზე ფოკუსირებული.
ამ მიზნით არსებობს უძრავი ქონების შეფასების ონლაინ კალკულატორები, რომლებიც სისტემაში შეყვანილი რამდენიმე პარამეტრის საფუძველზე ახორციელებენ უძრავი ქონების შეფასებას რეალური ბაზრის სტატისტიკაზე დაყრდნობით.
ეს ონლაინ შეფასება შეიძლება გამოყენებულ იქნას CIAN ვებსაიტზე. თქვენ უბრალოდ უნდა შეიყვანოთ სპეციალური ფორმით გასაყიდი ქონების ძირითადი მახასიათებლები, როგორიცაა ქონების მდებარეობა, ბინის ფართობი და ზოგიერთი ტექნიკური მახასიათებელი. ონლაინ, პროგრამა გამოთვლის საცხოვრებლის ღირებულებას საკუთარი უძრავი ქონების მონაცემთა ბაზაში არსებული ინფორმაციის საფუძველზე.
მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ეს მიდგომა ვერ ითვალისწინებს საცხოვრებლის უნიკალურ მახასიათებლებს, მაგალითად, შესასვლელის მდგომარეობას, რემონტის ხარისხს, ფანჯრების ტიპს და ა.შ. მაგრამ თქვენ მიიღებთ მეტ-ნაკლებად ზუსტ შეფასებას საცხოვრებლის შესახებ თქვენს მხარეში და უკვე შეგიძლიათ მისი გამოყენება, როგორც საწყისი წერტილი მყიდველებთან ღირებულების განხილვისას.
გარდა ამისა, ღირს დამოუკიდებლად შეგროვებული სტატისტიკური ინფორმაციის ანალიზის გამოყენება. გააანალიზეთ ბინების ღირებულება სხვადასხვა წყაროდან (უძრავი ქონების ვებსაიტები, რეალტორების მონაცემთა ბაზები, რეკლამები გაზეთებში და ა.შ.), რომლებიც ბაზარზეა და თქვენი მსგავსი მდებარეობით, ფართობით, არსებული რემონტით. ამრიგად, თქვენ შეგიძლიათ გამოთვალოთ საშუალო ღირებულება კვადრატულ მეტრზე თქვენს ტერიტორიაზე და, შესაბამისად, განსაზღვროთ ბინის სავარაუდო ფასი.
ღირებულებაზე მოქმედი მახასიათებლები
თქვენს ტერიტორიაზე კვადრატულ მეტრზე ღირებულების გაანგარიშების გარდა, ღირს სხვა მახასიათებლების გაანალიზება, რომლებიც გავლენას ახდენენ ბინის საბოლოო ფასზე:
- სართული, რომელზეც ბინა მდებარეობს. პირველ და ბოლო სართულებზე საცხოვრებლის ღირებულება ჩვეულებრივ 7-10%-ით დაბალია.
- ლოჯიის ან აივნის არსებობა საცხოვრებლის ღირებულებას 3-5%-ით დაამატებს.
- ბინის მოპირკეთების ხარისხი და რემონტის ღირებულება შეიძლება დამატებით შევიდეს ბინის ფასში.
- ჩაშენებული ავეჯის (კარადები, სამზარეულოს ბლოკები) და მაღალი ხარისხის სანტექნიკის არსებობამ შეიძლება გაზარდოს მთლიანი ბინის ღირებულება.
- სახლის აშენების წელი (საუკეთესო ვარიანტი თუ სახლი 5-7 წლისაა), მისი გარეგნობა, შესასვლელი და ეზოს მდგომარეობა.
- ტერიტორიის ინფრასტრუქტურის განვითარება (მაღაზიების, საბავშვო ბაღების, სკოლების, დასასვენებელი ორგანიზაციების, სპორტული კომპლექსების, სამედიცინო დაწესებულებების, ბანკების და სხვა ობიექტების ხელმისაწვდომობა), ასევე ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა და გზის გადატვირთვა პიკის საათებში. ცენტრიდან დაშორება და გადატვირთული გზები უარყოფითად იმოქმედებს საცხოვრებლის მთლიან ღირებულებაზე. მოსკოვში და სხვა დიდ ქალაქებში, ღირს მეტროსადგურებთან სიახლოვის გათვალისწინება.
- ბინის მდებარეობა კარდინალურ მიმართულებებთან შედარებით, ხედი ფანჯრიდან, დღის განმავლობაში სინათლის შეღწევადობის ხარისხის ცვლილებები და სხვა ერთი შეხედვით უმნიშვნელო კრიტერიუმები.
- გარიგების სამართლებრივი სიწმინდე. თუ ბინამ ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში არაერთხელ შეიცვალა მესაკუთრე, მაშინ მისი გაყიდვა ბაზარზე უფრო რთული იქნება, რადგან მყიდველისთვის რისკები იზრდება. ეს ასევე ეხება ცოტა ხნის წინ მემკვიდრეობით მიღებულ ბინებს, რადგან რისკი, რომ ყველა მემკვიდრე არ იყო გათვალისწინებული მემკვიდრეობის გაყოფისას, საკმაოდ მაღალია. გარდა ამისა, სირთულეები შეიძლება წარმოიშვას რეგისტრირებული ბავშვების, ბავშვების მესაკუთრედ ან იპოთეკის მქონე ბინების გაყიდვისას. ასეთი ფაქტორების არსებობამ შეიძლება მნიშვნელოვნად იმოქმედოს ბინის საბოლოო ფასზე.
შედეგები
უფრო ობიექტური შეფასების მისაღებად სასარგებლო იქნება მყიდველის როლში ყოფნა. დარეკეთ რამდენიმე მსგავს რეკლამაში, დააზუსტეთ საინტერესო კითხვები, ვაჭრობის შესაძლებლობა, ეწვიეთ რამდენიმე ობიექტს. ამ მეთოდს შეუძლია უფრო რეალური სურათის შექმნა.
ყველა ზემოთ ჩამოთვლილი მეთოდის გამოყენება და აღწერილი შეფასების ნიუანსების გათვალისწინება იძლევა საცხოვრებლის ღირებულების საკმაოდ ობიექტურ შეფასებას.
ზოგიერთ შემთხვევაში, დამოუკიდებელი შემფასებლის ჩართვა ან არაპრაქტიკული ან ეკონომიკურად გაუმართლებელი აღმოჩნდება. ასეთ შემთხვევებში შეგიძლიათ სცადოთ ბინა თავად შეაფასოთ.
ბინის დამოუკიდებლად შესაფასებლად უმჯობესია გამოიყენოთ მსგავსი ბინების გაყიდვის შეთავაზებების შედარებითი ანალიზის მეთოდის გამარტივებული ვერსია.
შეფასების პროცედურა
ამ მეთოდის გამოყენების პროცედურა შემდეგია:
1. შეისწავლეთ ბინების გასაყიდი შეთავაზებების მონაცემთა ბაზა, რომლის შეფასებაც გსურთ. ასეთი შეთავაზებების ძირითადი წყაროა მსხვილი უძრავი ქონების სააგენტოები, უძრავი ქონების გაყიდვის რეკლამების ონლაინ აგრეგატორები ("CIAN" და მსგავსი), ასევე სპეციალიზებული ბეჭდური გამოცემები, როგორიცაა "უძრავი ქონება და ფასები", "ხელიდან ხელი“ და მსგავსი.
ბინების გაყიდვის შეთავაზებების შესწავლისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ ინფორმაციის თითოეული წყაროს სანდოობას და თავად შეთავაზების შესაბამისობას შეფასების თარიღისთვის. ეჭვის შემთხვევაში ჯობია დარეკოთ რეკლამაში მითითებულ საკონტაქტო ნომერზე და პირადად დააზუსტოთ ყველა დეტალი.
ამ კვლევის შედეგებიდან გამომდინარე, აუცილებელია შეირჩეს 5-6 ბინა, რომელიც შეძლებისდაგვარად მსგავსია შესაფასებელი ბინის შემდეგი პარამეტრების მიხედვით (პარამეტრები ჩამოთვლილია მნიშვნელობის კლებადობით):
- მდებარეობა და შემოგარენი;
- სახლის ტიპი, დიზაინი;
- დასრულების კლასი;
- ოთახების რაოდენობა;
- მდგომარეობა (რემონტის საჭიროება);
- იატაკი;
- სამზარეულო ფართობი;
- აივნებისა და ლოჯიების არსებობა.
2. 5-6 ანალოგური ქონების შერჩევის შემდეგ, შერჩეული ანალოგების ფასები უნდა დარეგულირდეს (შემცირდეს) იმ სავარაუდო ფასდაკლების ოდენობით, რომელსაც ბინის გამყიდველი ჩვეულებრივ უწევს მყიდველს რეალური შესყიდვის მოლაპარაკებისა და გონივრული ვაჭრობის პროცესში.
ამ კორექტირების სიდიდე დამოკიდებულია უძრავი ქონების ბაზრის (და მთლიანად ეკონომიკის) მდგომარეობაზე, რომელიც დროთა განმავლობაში იცვლება და ხასიათდება გამოხატული ციკლურობით, როდესაც ზრდის პერიოდებს მოჰყვება სტაგნაციისა და კლების პერიოდები. ამრიგად, საბინაო ბაზარზე საყოველთაო მატებისა და გაძვირების დროს გამყიდველები არ ჩქარობენ ფასდაკლებების გაკეთებას გარიგების პროცესში, რადგან იციან, რომ გარკვეული პერიოდის შემდეგ მათი ქონების ფასი მაინც გაიზრდება. ამ სიტუაციაში მყიდველი დაინტერესდება სახლის სწრაფად ყიდვით, სანამ ფასები კიდევ უფრო გაიზრდება. პირიქით, ეკონომიკური კრიზისის დროს, ფასდაკლება გარიგების პროცესში შეიძლება იყოს საკმაოდ მნიშვნელოვანი, რადგან გამყიდველი დაინტერესდება თავისი ბინის სწრაფად გაყიდვით, სანამ ფასები კიდევ უფრო დაიკლებს.
გარიგების კორექტირების ზუსტად განსაზღვრა საკმაოდ რთული ამოცანაა, ამიტომ, მოსკოვისა და მოსკოვის რეგიონის უძრავი ქონების ბაზარზე ბინის დამოუკიდებლად შეფასებისას, გირჩევთ გამოიყენოთ ამ შესწორების შემდეგი საშუალო მნიშვნელობები:
3. შეფასების ამ ეტაპზე, როდესაც შეირჩევა ანალოგიური ობიექტები და მათი ფასები დარეგულირდა გარიგებისთვის კორექტირების გათვალისწინების მიზნით, აუცილებელია გამოითვალოს 1 კვ.მ. მეტრი ფართობი თითოეული ანალოგი ბინის. ამისათვის, ანალოგის მორგებული შეთავაზების ფასი უნდა გაიყოს მის მთლიან ფართობზე. ამ ოპერაციის შესრულების შემდეგ თითოეული ანალოგისთვის, ჩვენ მივიღებთ საცნობარო მნიშვნელობებს 1 კვ.მ საბაზრო ღირებულებისთვის. მეტრი შეფასებული ბინის საერთო ფართი.
თუ ამ სერიის ყველაზე დიდი ან უმცირესი მნიშვნელობა განსხვავდება ამ სერიის უახლოესი (მეზობელი) მნიშვნელობისაგან 20%-ზე მეტით, მაშინ ამ მნიშვნელობის ანალოგი უნდა გამოირიცხოს შემდგომი განხილვისაგან, როგორც არაწარმომადგენელი. მაგალითად, თუ შერჩეული ანალოგების საფუძველზე მივიღეთ ღირებულების ღირებულებების შემდეგი სერია 1 კვ.მ. , მაშინ ბოლო ანალოგი ერთი კვადრატის ღირებულებით არის 220 ათასი რუბლი. უნდა განადგურდეს, რადგან მისი ღირებულება განსხვავდება მეზობელი ღირებულებისგან (170 ათასი რუბლი) 20% -ზე მეტით.
ღირებულებების ამ სერიიდან შეფასებული ბინის საბაზრო ღირებულებაზე გადასასვლელად, რჩება მიღებული მნიშვნელობების საშუალო არითმეტიკული გამოთვლა 1 კვ.მ. მსგავსი ბინებისთვის და მიღებული ღირებულება გაამრავლეთ შესაფასებელი ბინის ფართობზე.
გაანგარიშების ცხრილი
ზემოთ აღწერილი პროცედურის ვიზუალიზაციისთვის, ჩვენ გთავაზობთ გაანგარიშების ცხრილის მაგალითს თვითშეფასებისთვის:
ცხრილი 2. ბინის შეფასების საანგარიშო ცხრილი.
ანალოგი 1 | ანალოგი 2 | ანალოგი 3 | ანალოგი 4 | ანალოგი 5 | ანალოგი 6 | |
შეთავაზების ფასი, რუბლს შეადგენს. |
||||||
უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობა შეფასების თარიღისთვის |
ზომიერი ზრდა |
|||||
ამომხტარი კორექტირება დამტკიცების თარიღისთვის, შერჩეული უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობის გათვალისწინებით შეფასების თარიღზე, % |
||||||
შეთავაზების ფასი, დასამტკიცებლად ამომხტარი ფასის გათვალისწინებით, რუბლს შეადგენს. |
||||||
საერთო ფართი, კვ.მ. |
||||||
ღირებულება 1 კვ.მ., რუბ. |
ანალოგი გამორიცხულია შემდგომი განხილვისაგან, რადგან ღირებულება 1 კვ.მ. განსხვავდება უახლოესი მნიშვნელობიდან 20%-ზე მეტით. |
|||||
ღირებულების საშუალო ღირებულება 1.კვ.მ. ყველა ანალოგისთვის, რუბლს შეადგენს. |
(159000+160000+165000+168000+170000)/5 = 164400 |
|||||
შეფასებული ბინის საერთო ფართი კვ.მ. |
||||||
შეფასებული ბინის საბაზრო ღირებულება, რუბლი. |
164400*50=8220000 |
რა თქმა უნდა, ბინის შეფასების აღწერილი მეთოდი საკმაოდ გამარტივებულია, მაგრამ ანალოგების ფრთხილად შერჩევით, ამ მეთოდმაც კი შეიძლება გამოიწვიოს საკმაოდ ზუსტი შედეგები.
ბინის წილის ღირებულების გაანგარიშება
აღწერილი მეთოდი ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნას ბინაში წილის დამოუკიდებლად შესაფასებლად. ამისათვის მიღებული ღირებულება 1 კვ. მ უნდა შემცირდეს ფასდაკლების (ფასდაკლების) ოდენობით, იმის გათვალისწინებით, რომ ეს კვადრატული მეტრი იყიდება წილის ნაწილად და არა „მთლიანად“ ბინაში.
შემდეგ 1 კვ.მ-ის ფასდაკლებული ღირებულება უნდა გავამრავლოთ შეფასებულ აქციაზე კვადრატულ მეტრზე. შედეგი იქნება მოცემული ბინის წილის საბაზრო ღირებულება.
ბინის ონლაინ შეფასება
თუ თქვენ აფასებთ ბინას მოსკოვში, შეგიძლიათ შეამოწმოთ თქვენი თვითშეფასების შედეგები ჩვენი სპეციალიზებული ონლაინ კალკულატორების გამოყენებით:
გთხოვთ გაითვალისწინოთ, რომ ეს კალკულატორები მხოლოდ ღირებულების სავარაუდო შეფასებას იძლევა, ასე რომ თქვენ არ უნდა ველოდოთ აბსოლუტურ შესაბამისობას. ზუსტი შეფასებისთვის, გთხოვთ, მიმართოთ პროფესიონალ შემფასებელს.
© . კოპირება აკრძალულია.
ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასებაგანხორციელებული სხვადასხვა ოპერაციებში, მაგალითად, გაყიდვის, ყიდვის ან იპოთეკური სესხის აღებისას. დღეს ჩვენ გეტყვით, როგორ ტარდება, რა სახის ხარჯები შეიძლება გამოითვალოს და რატომ არის საჭირო პროცედურა თითოეულ კონკრეტულ შემთხვევაში.
უძრავი ქონების შეფასება - რა არის ეს?
უძრავი ქონების შეფასება არის კონკრეტული ქონების ღირებულების განსაზღვრის პროცესი: მაგალითად, საწარმოო სახელოსნო, ბინა, კოტეჯი, ავტოფარეხი, კერძო სახლი ან სხვა.უძრავი ქონების შეფასებამკაცრად რეგულირდება. უძრავი ქონების შეფასებას ახორციელებენ შემფასებლები, რომელთა საქმიანობა რეგულირდება კანონით „რუსეთის ფედერაციაში შეფასებითი საქმიანობის შესახებ“. ეს შეიძლება იყოს კომპანია ან ინდივიდუალური მეწარმე.
სავარაუდო საბაზრო ღირებულება თავად შეგიძლიათ გამოთვალოთ, მაგრამ ასეთი შეფასების შედეგებს სახელმწიფო უწყებები არ გაითვალისწინებენ. სასამართლო, Rosreestr, ბანკები ითვალისწინებენ მხოლოდ ოფიციალურ დოკუმენტს - აკრედიტებული სპეციალისტის მიერ გაცემული შეფასების დასკვნას.
ღირებულების სახეები
Მიხედვით FSO No2, შეფასებითი საქმიანობის განხორციელებისას გამოიყენება შეფასების ობიექტის ღირებულების ოთხი ტიპი: საბაზრო, სალიკვიდაციო, საინვესტიციო და საკადასტრო.
ქონების საბაზრო ღირებულება- ეს ფასი, რომლითაც შესაძლებელია მისი გაყიდვა თავისუფალ ბაზარზე. მას იყენებენ, მაგალითად, მყიდველები და გამყიდველები უძრავი ქონების ღირებულების განხილვისას, ან იურიდიული პირების მიერ გარკვეული აქტივების არსებობის მტკიცებულებად. საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება ბაზრის პირობებიდან გამომდინარე: გვხვდება მსგავსი ობიექტები და გამოითვლება საშუალო საბაზრო ფასი. ის ასევე ჩანს შეფასების შედეგებში.
საბაზრო ღირებულება არის ფასი, რომლითაც შესაძლებელია ქონების გაყიდვა.
ქონების სალიკვიდაციო ღირებულება- ეს ის ფასია, რომლითაც ის შეიძლება სწრაფად გაიყიდოს. ამრიგად, ღირებულების გაანგარიშებისას შემფასებლები იყენებენ ექსპოზიციის პერიოდს 3-4 თვის განმავლობაში. სალიკვიდაციო ღირებულების გაანგარიშებისას მიიღება ექსპოზიციის პერიოდი 1-2 თვე. ქონების სალიკვიდაციო ღირებულება ყოველთვის ნაკლებია საბაზრო ღირებულებაზე. როგორც წესი, ეს არის საბაზრო ფასის 75–80%.
სალიკვიდაციო ღირებულება არის ის, რისთვისაც შესაძლებელია ქონების სწრაფად გაყიდვა. FSO No2-ის მიხედვით, სალიკვიდაციო ღირებულების დადგენისას მხედველობაში მიიღება საგანგებო გარემოებების გავლენა, რამაც გამყიდველი აიძულა ქონების გაყიდვა საბაზრო პირობებთან შეუსაბამო პირობებით.
შეფასების ობიექტის საინვესტიციო ღირებულება- ეს ფასი კონკრეტული პირისთვის ან ადამიანთა ჯგუფისთვის კონკრეტული საინვესტიციო მიზნებისთვის. ყველაზე ხშირად ის გამოიყენება ინდივიდუალური პროექტების ეფექტურობის შესაფასებლად, მაგალითად, იმის დასადგენად, გამოიმუშავებს თუ არა ქონება შემოსავალს გაქირავებისას. საინვესტიციო ღირებულება ყოველთვის აღემატება საბაზრო ღირებულებას, რადგან ის ითვალისწინებს მომავალში ქონებიდან შესაძლო მოგებას. თუ ნაკლებია, მაშინ ცუდი გეგმაა არჩეული და უმარტივესია ქონების გაყიდვა საბაზრო ფასად.
საინვესტიციო ღირებულება არის ის, რისთვისაც შეგიძლიათ შეიძინოთ ობიექტი მოგებისთვის.
ქონების საკადასტრო ღირებულება- ეს სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების შედეგად დადგენილ თანხას. იგი განისაზღვრება მასობრივი შეფასების მეთოდებით და თუ ეს შეუძლებელია, თითოეულ ქონებაზე ინდივიდუალურად. შემფასებელი განსაზღვრავს საკადასტრო ღირებულებას, მათ შორის საგადასახადო მიზნებისთვის.
ღირებულების სხვა ტიპები ნაკლებად გამოიყენება შეფასებების ჩატარებისას, მაგალითად, ჩანაცვლების ღირებულება.ქონების ჩანაცვლების ღირებულება არისთანხა, რომელიც უნდა დაიხარჯოს იმავე ობიექტის მშენებლობაზე არსებული პირობებით. მისი გაანგარიშებისას ისინი ითვალისწინებენ მუშაკთა ხელფასს, სამშენებლო მასალების ღირებულებას, საპროექტო მასალების გადახდას და სხვა პირდაპირ და არაპირდაპირ ხარჯებს.
ყველაზე ხშირად, შეფასებისას, გამოითვლება ობიექტების საბაზრო ღირებულება.
შეფასების მეთოდები: როგორ შეიძლება გამოითვალოს ღირებულება
FSO 1-ის მიხედვით, შემფასებლებს შეუძლიათ გამოიყენონ გაანგარიშების სამი მეთოდი - შედარებითი, შემოსავალი და ღირებულება.
შედარებითი მეთოდი
მეთოდის მთავარი თეზისი არის ის, რომ მყიდველი არ გადაიხდის უძრავ ქონებაზე ფასს იმაზე მეტ ფასს, რომლითაც შესაძლებელია ზუსტად იგივე ობიექტის შეძენა. ამ მეთოდის გამოყენებისას შემფასებელმა უნდა:
🔺 შეარჩიეთ შედარების ერთეულები და შეადარეთ შეფასების ობიექტი მსგავსებს.
🔺 შეასწორეთ შეფასების ერთეულების მნიშვნელობა, შედარების ობიექტისა და ანალოგების მახასიათებლების მიხედვით.
🔺 შევთანხმდეთ კორექტირების შედეგებზე.
ანალიზის მიზნებიდან გამომდინარე, შეიძლება გამოყენებულ იქნას დროის განსხვავებული პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც გაიყიდა ობიექტები. ნებისმიერ შემთხვევაში შემფასებელი ირჩევს პრაქტიკულად მსგავს უძრავ ქონებას. მაგალითად, თუ მას უნდა შეაფასოს სამი ოთახიანი ბინა ცენტრში აივნის გარეშე - ცენტრში სამი მანეთი. შემდეგ ატარებს შერჩეული უძრავი ქონების და შესაფასებელი ქონების შედარებით ანალიზს, არეგულირებს ფასებს და პოულობს საშუალოს.
ეს მეთოდი მოითხოვს დიდი რაოდენობით ინფორმაციისა და გამოთვლების შესწავლას, მაგრამ საშუალებას გაძლევთ მაქსიმალურად ზუსტად განსაზღვროთ ღირებულება. მაგალითად, ქალაქის ცენტრში ქონების საბაზრო ღირებულების გაანგარიშებისას შემფასებელი ცენტრში უამრავ ანალოგს იკვლევს.
შემოსავლის მეთოდი
შემოსავლის მეთოდის არსი შემდეგია. მომავალი შემოსავლის წყაროდ განისაზღვრება უძრავი ქონების ღირებულება შეფასების დროს. ანუ შემფასებელი განსაზღვრავს ობიექტის პოტენციურ მოგებას შეფასების მომენტიდან ოპერაციის დასრულებამდე.
მეთოდის გამოყენებისას მხედველობაში მიიღება რეგიონის საკუთრებისთვის დამახასიათებელი რისკები. მაგალითად, ეს შეიძლება იყოს ზიანი შორეულ აღმოსავლეთში მიწისძვრების შედეგად.
შემოსავლის მეთოდი გამოიყენება საბაზრო ღირებულების შეფასებისას, ასევე საინვესტიციო საქმიანობაში. ეს შეესაბამება ინვესტიციის ძირითად იდეას: აზრი არ აქვს უძრავ ქონებაში იმაზე მეტის გადახდას, ვიდრე მოგების მოტანა შეუძლია.
ღირებულების მეთოდი
მთავარი იდეა მარტივია: ქონება არ შეიძლება იყოს იმაზე მეტი, ვიდრე ახლა უნდა დაიხარჯოს მის მშენებლობაზე.
ეს მეთოდი გამოიყენება მაშინ, როდესაც აუცილებელია უძრავი ქონების ობიექტების შეფასება იმ მიწის ნაკვეთებიდან, რომლებზეც ისინი მდებარეობს, მოწყვეტის გარეშე. ღირებულების მეთოდით შემფასებელი სხვა პარამეტრებთან ერთად ითვალისწინებს ნაკვეთის ღირებულებას.
ხარჯების მეთოდის გამოყენებისას ექსპერტი მოქმედებს შემდეგნაირად:
🔸 აფასებს მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებას.
🔸 ადგენს შენობის გამოცვლის ღირებულებას, ბიზნესის მოგების ოდენობის ჩათვლით.
🔸 აფასებს აცვიათ გამოვლენილ ტიპებს.
🔸 ითვლის ობიექტის საბოლოო ღირებულებას. ამისათვის ის არეგულირებს ცვეთასა და ცვეთას გამოცვლის ღირებულებას და ამატებს მიწის ნაკვეთის ღირებულებას.
ყველაზე ზუსტი მაჩვენებელი მიიღება მაშინ, როდესაც შემფასებელი იყენებს სამ მეთოდს ერთდროულად და ითვალისწინებს ყველა მიღებული გამოთვლების შედეგებს. თუ სპეციალისტს აქვს უჩვეულო მიზანი, მან შეიძლება გამოიყენოს შეფასების სხვა მეთოდები, მაგალითად, იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზი.
რა გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ღირებულებაზე
ყველაზე აშკარა და მთავარი ფაქტორი, რომელიც გავლენას ახდენს ფასზე, არის უძრავი ქონების ღირებულება. უძრავი ქონების ღირებულება ჩვეულებრივ ეხება სამშენებლო მასალების ფასს და სამშენებლო ხარჯებს - ხელფასს მუშებისთვის, საპროექტო დოკუმენტაციის ხარჯებს, მასალების ტრანსპორტირებას და სხვა. მაგალითად, 3 სართულიანი აგურისგან დამზადებული კერძო სახლი უფრო ძვირი დაჯდება, ვიდრე პატარა ფართობის, 2 სართულის სიმაღლის კოტეჯი ქაფიანი ბლოკებისგან.
ასევე, ღირებულებაზე გავლენას ახდენს მრავალი სხვა პარამეტრი, რომელიც არ არის დამოკიდებული მშენებლობის ხარჯებზე:
💎 ბაზრის მდგომარეობა, მაგალითად, თუ ბოლო 2-3 თვეში თქვენს ქალაქში ბინები 20-30%-ით გაძვირდა, დიდი ალბათობით, ვერ გაყიდით თქვენს წინა სრულ ფასად: ასევე მოგიწევთ. გააკეთეთ ფასდაკლება;
💎 სეზონურობა - ზოგიერთი ობიექტი გაყიდვის სეზონზეა დამოკიდებული: მაგალითად, აგარაკებს ზაფხულში აქვს მაქსიმალური ფასი, ზამთარში კი რეგიონის მიხედვით მცირდება 15–25%-ით;
💎 მდებარეობა - ცენტრში საცხოვრებელი სახლი ყოველთვის უფრო მეტად ფასდება, ვიდრე მსგავსი გარეუბანში, რადგან ქალაქის ცენტრს უფრო განვითარებული ინფრასტრუქტურა აქვს;
💎 უბნის ან უბნის ინფრასტრუქტურა - 1-2 მაღაზიის მქონე პატარა სოფლებში საცხოვრებელი ბევრად ნაკლები ღირს, ვიდრე ქალაქის სახლები, რომლებთანაც განთავსებულია საბავშვო ბაღები, სკოლები, მაღაზიები, კლინიკები და სხვა მნიშვნელოვანი ობიექტები;
💎 ცვეთა ხარისხი - რაც უფრო ძველია სახლი, მით მეტი ფულის ინვესტიცია მოუწევს რემონტში, ამიტომ ძველი ობიექტები ნაკლებად ფასდება;
💎 კედლის მასალა - იქნება თუ არა ოთახში თბილი, ეს დამოკიდებულია მასზე, ამიტომ აგურის ან ხისგან დამზადებული კორპუსი უფრო ფასეულია, ვიდრე ციხის ბლოკისგან დამზადებული სახლი, ქაფის ბლოკი - ეს უკანასკნელი უფრო ცივდება;
💎 ეკოლოგიური მდგომარეობა - უძრავი ქონება ტბებთან, ტყეებთან, პარკებთან უფრო ფასდება, ვიდრე საცხოვრებელი მსხვილი ქარხნებისა და გადამამუშავებელი საწარმოების მახლობლად;
💎 აივნის არსებობა - ქმნის დამატებით თავისუფალ სივრცეს, შესაბამისად ზრდის უძრავი ქონების ღირებულებას;
💎 ეზოს მახასიათებლები, მაგალითად, თუ ვსაუბრობთ მრავალბინიან კორპუსებზე, მაშინ დახურული ეზოს მქონე ბინები ვიდეოთვალთვალებით უფრო ძვირი დაჯდება, ვიდრე მსგავსი საცხოვრებელი ღია ეზოთი;
💎 ბევრი სხვა პარამეტრი.
შემფასებელი ითვალისწინებს ყველა ამ პარამეტრს და აუცილებლად ასახავს საბოლოო დოკუმენტში - შეფასების ანგარიშში.
როგორ ფასდება უძრავი ქონება
უძრავი ქონების შეფასება ხდება დროის სხვადასხვა პერიოდში: 1-2 დღიდან 2-3 კვირამდე. ეს ყველაფერი დამოკიდებულია შეყვანის მონაცემების რაოდენობაზე, რეგიონზე და შემფასებლისგან შეკვეთების რაოდენობაზე. ზოგადად, პროცედურა მოიცავს 6 ეტაპს.
ეტაპი 1. დავალების დადგენა შეფასებისთვის
შეფასების ამოცანა მოიცავს შემდეგ პარამეტრებს:
🔍 შეფასების მიზანი;
🔍 დასადგენი ღირებულების ტიპი;
🔍 ფასეული საკუთრების უფლების ჩამოყალიბება;
🔍 შეფასების თარიღი.
ამ ეტაპზე თქვენ დაუკავშირდით დეველოპერს და აუხსენით, რატომ გჭირდებათ შეფასება. როგორც წესი, იპოთეკაზე განაცხადის დაწყებამდე ევალება შეფასება. ამ შემთხვევაში, ჯერ დაუკავშირდით დეველოპერს დოკუმენტების სიისთვის. მიეცით ისინი შემფასებელს, რომელიც გამოთვლის საბაზრო და სალიკვიდაციო ღირებულებას.
თუ სადაზღვევო კომპანიისთვის საჭიროა შეფასება, ასევე განიხილება საბაზრო და სალიკვიდაციო ღირებულებები.
უკვე ამ ეტაპზე, სპეციალისტი პირველად ეცნობა ობიექტს: ეკითხება მის ადგილმდებარეობას, ფართობს, საჭირო დოკუმენტების ხელმისაწვდომობას. ის ასევე ადგენს და გეთანხმებით ქონების შემოწმებისა და სხვა სამუშაოების ჩატარების თარიღს.
პირველ ეტაპზე მომხმარებელმა შემფასებელს უნდა მიაწოდოს ქონების ყველა არსებული დოკუმენტი:
🖋 სართულის გეგმა, ტექნიკური გეგმა;
🖋 ტექნიკური დოკუმენტაცია;
🖋 საკადასტრო პასპორტი;
🖋 ამონაწერი უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან მესაკუთრის, ტვირთის, აკრძალვის, დაპატიმრების არსებობის მითითებით;
🖋 ტექნიკური პასპორტი, თუ შესაძლებელია.
თუ თქვენ გჭირდებათ მშენებარე ობიექტის შეფასება, საჭირო იქნება სხვა დოკუმენტები. გადაამოწმეთ შემფასებელთან საჭირო ნაშრომების სრული სია: სია შეიძლება შეიცვალოს სიტუაციიდან გამომდინარე.
ეტაპი 2. ხელშეკრულების გაფორმება
დავალების დადგენის, საჭირო ღირებულების დადგენისა და საბუთების მიღების შემდეგ შემფასებელი მოგთხოვთ ხელშეკრულების გაფორმებას. მასში მითითებული იქნება სამუშაოს შესრულების ვადები, თქვენი უფლებები და მოვალეობები და მომსახურების გადახდის პროცედურა. ყველაზე ხშირად, სპეციალისტები იღებენ სრულ წინასწარ გადახდას. მომსახურების ღირებულება დამოკიდებულია რეგიონზე, საშუალოდ 2000–5000 რუბლს შეადგენს.
ეტაპი 3. ინფორმაციის შეგროვება
სპეციალისტი აგროვებს ინფორმაციას, რომლითაც შემდგომში დაასაბუთებს თავის დასკვნებს ქონების ღირებულების შესახებ. ის მიდის ადგილზე, ამოწმებს და გადაუღებს მას, ამოწმებს საგნების ფაქტობრივი მდგომარეობის შესაბამისობას BTI გეგმასთან და აღრიცხავს დეფექტებს. ის ასევე გისვამთ დამატებით კითხვებს, როგორიცაა იყენებთ თუ არა ობიექტს დანიშნულებისამებრ.
ეტაპი 4. ხარჯების გაანგარიშება
ამ ეტაპზე ის გადაწყვეტსროგორ შევაფასოთ უძრავი ქონების ღირებულება: ირჩევს გამოთვლის მეთოდს. ყველაზე ხშირად ის იყენებს შედარებით მეთოდს, გარდა ამისა, აფასებს ღირებულებას 1-2 სხვათა მიხედვით, რათა მიიღოს ზუსტი შედეგი. გაანგარიშებისთვის გამოყენებული ყველა ფორმულა და მისი შედეგები აუცილებლად ნაჩვენებია საბოლოო ანგარიშში.
ეტაპი 5. პირობების გათვალისწინება
უძრავი ქონების შეფასება ჩვეულებრივ ხორციელდება სამი ძირითადი მიდგომის გამოყენებით: ღირებულება, შედარებითი და შემოსავალი. მაგალითად, თუ შემფასებელი მუშაობს ოროთახიან აპარტამენტთან ცენტრში, ხოლო ბაზარზე წარმოდგენილი იყო მხოლოდ ოროთახიანი ბინა გარეუბანში, ის იყენებს მზარდ ფაქტორს, რადგან ცენტრში უძრავი ქონება უფრო ფასდება. და თუ ბაზარზე არსებული ბინები გაიყიდა კარგი რემონტით, მაგრამ საცხოვრებელი უნდა შეფასდეს მხოლოდ წინასწარი დამუშავებით, მაშინ კოეფიციენტი შემცირდება.
ყველა ფორმულა, რომელიც გამოიყენება ღირებულების გამოსათვლელად, ასევე შედის ანგარიშში.
ეტაპი 6. ანგარიშის შექმნა
ბოლო ეტაპზე სპეციალისტი ქმნის შეფასების ანგარიშს, რომელსაც გადასცემს კლიენტს. კანონის თანახმად, ანგარიში უნდა იყოს შეკრული და დანომრილი. დოკუმენტი უნდა შეიცავდეს შემდეგ ინფორმაციას:
▪ ძირითადი ფაქტები და დასკვნები;
▪ შეფასების დავალება, რომელიც შეესაბამება კანონებსა და ფედერალურ სტანდარტებს;
▪ ინფორმაცია მომხმარებლისა და შემფასებლის შესახებ;
▪ შემფასებლის მიერ გამოყენებული დაშვებები და შემზღუდავი პირობები;
▪ შეფასების საქმიანობის სტანდარტები;
▪ ბაზრის ანალიზი და სხვა გარე ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ ღირებულებაზე;
▪ შეფასების პროცესის აღწერა;
▪ შეთანხმება შედეგებზე;
▪ ანგარიშის დანართი შემფასებლის მიერ გამოყენებული დოკუმენტების ასლებით.
დოკუმენტი უნდა იყოს დანომრილი გვერდი-გვერდ, შეკრული, ხელმოწერილი შემფასებლის მიერ და დალუქული მისი პირადი ბეჭდით. თუ შეფასება რამდენიმე სპეციალისტმა ჩაატარა, ყველა მათგანმა და შემფასებელი კომპანიის ხელმძღვანელმა ხელი უნდა მოაწეროს და დალუქოს.
იპოთეკური სესხისთვის საჭიროა უძრავი ქონების შეფასებაუპირველეს ყოვლისა, ბანკს - რათა მან გაიგოს, რა თანხა უნდა გასცეს მსესხებელს. ასევე, ხარჯთაღრიცხვა საშუალებას გაძლევთ გაიგოთ, რამდენ ფულს მიიღებს ბანკი, თუ მსესხებელი შეწყვეტს ვალდებულებების შესრულებას, ანუ იპოთეკის გადახდას. უფრო მეტიც, ბანკი ითვალისწინებს ორ მნიშვნელობას: ბაზარს და ლიკვიდაციას და ითვალისწინებს მცირეს: ჩვეულებრივ ეს არის ლიკვიდაცია. იპოთეკის თანხა, როგორც წესი, უდრის ან ნაკლები სახლის სალიკვიდაციო ღირებულებას, რადგან მსესხებელი თავად უზრუნველყოფს სახსრების ნაწილს.🔔 საწარმოს რეორგანიზაციისას.უძრავი ქონების შეფასება ამ შემთხვევაში გამოიყენება იმის გასაგებად, თუ რამდენი აქტივი აქვს კომპანიას. თქვენ შეგიძლიათ შეაფასოთ კომპანიის საკუთრებაში არსებული ყველა არსებული ობიექტი და ნახოთ აქტივების მთლიანი რაოდენობა.
🔔 უძრავი ქონების გაყიდვისას.როგორც გამყიდველს, ასევე მყიდველს სჭირდება ხარჯების შეფასება. გამყიდველისთვის - იმის გაგება, თუ რა ფასად შეიძლება გაიყიდოს საცხოვრებელი ფართი. მყიდველისთვის - დარწმუნდეს, რომ მას არ მოატყუებენ და ფასი ხელოვნურად არ არის გაბერილი.
🔔 ბინის გაცვლაზე.როდესაც გარიგების ორი მხარე აკეთებს გაცვლას, მათ ორივეს სურთ "არ დაუშვან შეცდომა". ამაში დაგეხმარებათ საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასება: გარიგების მონაწილეები შეძლებენ ადეკვატურად შეაფასონ ორივე ობიექტის ღირებულება და არცერთი მათგანი არ დარჩება წითლად.
🔔 გირაოს სანაცვლოდ.საცხოვრებელი უძრავი ქონება შეიძლება გამოყენებულ იქნას გირაოდ. ამ შემთხვევაში ბანკი ასევე მოითხოვს ღირებულების შეფასებას. ეს აუცილებელია იმისათვის, რომ ბანკმა იცოდეს რა თანხა შეუძლია მიიღოს, თუ მსესხებელი არ გადაიხდის სესხს. როგორც იპოთეკის შემთხვევაში, მხედველობაში მიიღება ნაკლები ღირებულება, ანუ სალიკვიდაციო ღირებულება.
მაგალითად, გსურთ იცოდეთ დიდი სტუდიის საბაზრო ღირებულება 63 მ² ფართობით. ამისათვის თქვენ უნდა დააკვირდეთ, რა ღირს მსგავსი თვისებები. ვინაიდან თქვენ არ გაქვთ წვდომა უძრავი ქონების ერთიან სახელმწიფო რეესტრზე, რომელიც ინახავს ინფორმაციას დასრულებული ტრანზაქციების შესახებ, თქვენ უნდა შეისწავლოთ ბაზარზე არსებული შეთავაზებები. ეწვიეთ ნებისმიერ ვებსაიტს უძრავი ქონების რეკლამებით. თქვენი სამუშაოს გასაადვილებლად, მოძებნეთ მსგავსი ობიექტები თქვენს მხარეში.
იპოვეთ 5-6 ბინა, რომელიც მაქსიმალურად ჰგავს თქვენს ბინას შემდეგი მახასიათებლებით:
🔹 ტერიტორიის მდებარეობა, ინფრასტრუქტურა;
🔹 ტიპი, სახლის დიზაინი;
🔹 დასრულების კლასი;
🔹 ოთახების რაოდენობა;
🔹 მდგომარეობა - ძირითადი, კოსმეტიკური რემონტისთვის, ახალი მოპირკეთებით;
🔹 იატაკი, აივნები, ლოჯიები;
🔹 სამზარეულოს ფართი.
აირჩიეთ ანალოგები და შეცვალეთ თითოეულის ფასი 3–5%-ით - აუქციონის დროს შესაძლო ფასდაკლების თანხა. გამოთვალეთ 1 მ² ღირებულება თითოეულ მსგავს ბინაში. საბაზრო ღირებულების გამოსათვლელად დაადგინეთ მსგავსი ბინებისთვის 1 მ² ფასის საშუალო არითმეტიკული და გაამრავლეთ თქვენი ბინის ფართობზე.
შეაგროვეთ ყველა ნაპოვნი ობიექტის ღირებულება და გაყავით ობიექტების რაოდენობაზე - ასე იპოვით საშუალო საბაზრო ფასს. მაგალითად, ჩვენს შემთხვევაში ეს იქნება 3,160,000 ₽.
თუ თქვენს სახლს გასაყიდად გამოყოფთ საშუალო საბაზრო ფასში და არ მიიღებთ პასუხს, შეეცადეთ ოდნავ შეამციროთ ფასი - შეიძლება მაღალი იყოს.
თქვენ შეგიძლიათ უძრავი ქონების შეფასება თავად ჩაატაროთ, მაგრამ შედეგები შეიძლება შორს იყოს რეალობისგან და თქვენი აზრი არ იქნება მიღებული ბანკის ან სამთავრობო უწყების მიერ. უძრავი ქონების შეფასება სპეციალისტის მიერ საჭიროა მრავალი სახის ტრანზაქციაზე, იპოთეკის, სესხის უზრუნველყოფისთვის. ფული ღირს, მაგრამ უფრო ზუსტია.
– გაგრძელება:პირველ რიგში, რა თქმა უნდა, გვჭირდება ფასი იკითხე. ანუ ფხიზელი შეხედეთ ჩვენს რეალიზებულ პროდუქტს. "ფხიზელი" არის საკვანძო სიტყვა აქ. Გვჭირდება ობიექტური შეფასებაჩვენი ბინა, ემოციების და პირადი მიჯაჭვულობის გარეშე ( „ბავშვობა აქ გავატარე“ არ არის ობიექტური კრიტერიუმი).
როგორ გააკეთოთ ეს საკუთარ თავს შეაფასეთ გასაყიდი ბინა?
ეს არ არის რთული პროცესი, თუ გესმით, რა ფაქტორები ახდენს გავლენას ბინის ფასზე.
ბინის ფასიგანისაზღვრება მისი მარკეტინგის კომპლექტით ( ბაზარი) მახასიათებლები. ნახეთ რა ფუნქციებია ჩამოთვლილი ბინების უმეტეს რეკლამაში. ეს არის ის ფაქტორები, რომლებიც განსაზღვრავს ბინის ფასს. არაფერი რთული. მთავარია შეაფასო ემოციების გარეშე, როგორც სხვისი ბინა .
ბინის საბაზრო შეფასების ძირითადი ფაქტორები
ბინების შეფასება უძრავი ქონების ბაზარზემხოლოდ ხდება შედარების მეთოდი კომერციული ქონებისგან განსხვავებით, სადაც ასევე გამოიყენება ღირებულებისა და შემოსავლის მეთოდები. შედარებითი მეთოდი – შეფასების ყველა მეთოდს შორის ყველაზე გასაგები და მარტივი. მისი არსი გამომდინარეობს სახელწოდებიდან: ადარებენ მსგავსი პარამეტრების მქონე ბინების არსებულ ფასებს და გარკვეული განსხვავებების გათვალისწინებით, ფასში შეაქვს კორექტირების ფაქტორები „+“ ან „-“.
შეფასების პირველი და ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორინებისმიერი უძრავი ქონება მისია მდებარეობა. ჩვენს შემთხვევაში ეს არის ქალაქის უბანი, ბლოკი, ქუჩა.
ისტორიულად, თითოეულ ქალაქში განვითარდა გარკვეული საცხოვრებელი ზონები, რომლებიც განსხვავდება პრესტიჟით, სოციალური გარემოთი, ცხოვრების სტანდარტით, ეკოლოგიით და ინფრასტრუქტურით. მოდით დავარქვათ - კასეტური. ჩვენი ბინა უნდა შევადაროთ ჩვენს კლასტერში გასაყიდ მსგავს ბინას.
სხვა ბინის ფასზე მოქმედი ფაქტორები, ჩამოთვლილია ქვემოთ ( მნიშვნელობის კლებადობით):
- სახლის ტიპი (პანელი/აგური/მონოლითი, „ეკონომიკა“/„ბიზნესი“/„ელიტა“, სერიული ან ინდივიდუალური პროექტი, თანამედროვე ან მოძველებული და ა.შ.);
- ოთახების რაოდენობა და ბინის ფართობი (საერთო/საცხოვრებელი);
- სამზარეულო ფართობი (ზოგი ცხოვრების უმეტეს ნაწილს აქ ატარებს);
- ხედი ფანჯრებიდან (ფანჯრებიდან ზღვის ხედისთვის 10-20%-ს უმატებენ ფასს და მაღალი ფასი ე.წ. "პენტჰაუსები" დიდწილად განისაზღვრება ფანჯრებიდან უნიკალური პანორამული ხედებით);
- სახლის მდებარეობა კლასტერში (პრესტიჟულ უბანშიც კი არ არის ძალიან პრესტიჟული კუთხეები) – მშვიდი ან ხმაურიანი გარემო, პარკთან, სავაჭრო ცენტრთან ან ფსიქიატრიულ კლინიკასთან და ა.შ.
- მანძილი მეტროდან (თუ ქალაქში ასეთი რამ არის);
- ბინის სართული (პირველ სართულს და ხანდახან ბოლოსაც შეუძლია უარყოფითი გავლენა მოახდინოს ფასზე, შუა სართულები დაახლოებით იგივეა ფასით.), და რაც უფრო მაღალია სახლის კლასი, მით ნაკლებია ფასის დამოკიდებულება იატაკზე;
- ბინის განლაგების ელემენტები (ცალკეული ოთახების ადგილმდებარეობა და ფართობი, ჭერის სიმაღლე, აბაზანის ტიპი, აივნის ან ლოჯიის არსებობა, დარბაზი, სათავსო და ა.შ.);
- სახლის ინფრასტრუქტურის ელემენტები (შემოღობილი ტერიტორია, დაცვა ან კონსიერჟი, მიწისქვეშა პარკინგი და ა.შ.);
- კარგი რემონტიბინაში ( კარგია, მაგრამ არა მომგებიანი).
წყაროების სანდოობის მიუხედავად, ჩვენ გვჯერა, რომ ამ კალკულატორების გამოყენებით შეფასებისთვის საბაზრო ღირებულება თქვენს ბინას აზრი არ აქვს ასეთი ავტო შემფასებლების მაღალი შეცდომის გამო. გარდა ამისა, იგივე ბინის გამოთვლილი ფასის მარტივი შედარება ( მაგალითად, ტიპიური "კაპეკის ნაჭერი" მოსკოვში) ორივე კალკულატორზე იძლევა ფასის შეუსაბამობას - 1,5 მილიონ რუბლზე მეტი!!! გამოვიტანოთ დასკვნები.
Და აქ სტატისტიკური მონაცემები უძრავი ქონების ფასების ანალიზი ზიანს არ მოგვცემს - ასეთი ონლაინ სერვისი ხელმისაწვდომია, მაგალითად, Domofond ვებსაიტზე - ( ღილაკი "ფასების შემოწმება".). სერვისი საშუალებას გაძლევთ მიუთითოთ ქალაქი ( ან თუნდაც ქალაქის უბანი - მოსკოვისთვის), რის შემდეგაც აწარმოებს გრაფიკს და შეთავაზებების საშუალო ფასები მიმდინარე თვისთვის ერთ, ორ და სამ ოთახიანი ბინებისთვის.
მომსახურება მოსახერხებელია, მაგრამ უნდა გახსოვდეთ, რომ გაანგარიშება ხდება ავტომატურად, ნიმუშის ნიუანსებისა და ბინების სპეციფიკური მახასიათებლების გათვალისწინების გარეშე - ე.ი. საკითხები "საშუალო ტემპერატურა საავადმყოფოში" . ასეთი მონაცემები შეიძლება სასარგებლო იყოს ჩვენთვის გარკვეული ბინების ფასების ზოგადი დონის გასაგებად, ასევე იმის გასაგებად, არის თუ არა ისინი ახლა უფრო ძვირი თუ იაფი ( სერვისს აქვს წინა პერიოდებთან შედარებითი შეფარდება).
5. ფასების კორექტირება „ბაზარზე“
ბინის გაყიდვის შესახებ ჩვენი განცხადების შეფასების და გამოქვეყნების შემდეგ არავინ გვაწუხებს, რომ მშვიდად, აუჩქარებლად გავაგრძელოთ ფასების ანალიზი ბაზარზე. და ჩვენი დაკვირვებისა და მყიდველების ზარების შედეგების საფუძველზე, ჩვენ შეგვიძლია ოდნავ შეცვალეთ თქვენი ფასი ამა თუ იმ მიმართულებით.
♦ საუბარია ფასების კორექტირებაზე ♦
ასევე იმოქმედებს არა იმდენად ფასი, რამდენადაც ლიკვიდურობა დოკუმენტების ტიპები და გარიგების სირთულე .
პირველ შემთხვევაში, ჩვენ ვსაუბრობთ დოკუმენტებზე, რომელთა საფუძველზეც ჩვენ ვფლობთ ბინას ( პრივატიზაციის დროს, ან), ან უნდა ავაშენოთ" ჯაჭვი“, რაც ართულებს გარიგებას, ზრდის მის პირობებს და ნაკლებად სავარაუდოა, რომ მოეწონოს მყიდველი.
ვიდეო: გასაყიდი ბინის შეფასება. ექსპერტების რეკომენდაციები
— როგორ შეუძლია გამყიდველს საკუთარი ბინის შეფასება? რეალტორი განმარტავს ობიექტური შეფასების სირთულეებს.
ბინის შეფასებისას ასევე უნდა გაითვალისწინოთ ზოგადი ბაზრის ტენდენცია: კლება ან ზრდა . როდესაც ფასები ეცემა, ჩვენ, რა თქმა უნდა, უფრო ნებაყოფლობით ვაჭრობთ; როდესაც ფასები იზრდება, ჩვენ შეგვიძლია ამაყად შევინარჩუნოთ ჩვენი ფასი.
ასე რომ, ჩვენ შევადგინეთ ბინების არჩევანი. მე-5 კლასის მათემატიკა გავიხსენეთ, გავაკეთეთ რამდენიმე მარტივი გამოთვლა, გავეცით სერთიფიკატი, როგორც დამსახურებული შემფასებელი და დაგვხვდა კითხვა - როგორ სწრაფად და კომპეტენტურად გადმოგვეტანა ჩვენი განზრახვა ბაზარზე?
მეტი ამის შესახებ შემდეგ ეტაპზე.