ბანკის შეფასების ანგარიშები. ბინის შეფასების დასკვნა - საცხოვრებელი ქონების ღირებულების შესახებ ექსპერტიზის დასკვნის შედგენის წესი ქონების საბაზრო ღირებულების ანგარიში
![ბანკის შეფასების ანგარიშები. ბინის შეფასების დასკვნა - საცხოვრებელი ქონების ღირებულების შესახებ ექსპერტიზის დასკვნის შედგენის წესი ქონების საბაზრო ღირებულების ანგარიში](http://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/spisok_1_01064729-400x256.jpg)
მოსკოვსა და მოსკოვის რეგიონში ბინის ღირებულების შეფასება აუცილებელი და მომგებიანი პროცედურაა როგორც გამყიდველისთვის, ასევე მყიდველისთვის. უძრავი ქონების ნებისმიერ ტრანზაქციაში მნიშვნელოვანია თითოეულმა მხარემ იცოდეს გარიგების საგნის რეალური ფასი. მყიდველისთვის არ არის მომგებიანი ზედმეტი გადახდა, ისევე როგორც გამყიდველისთვის არ არის მომგებიანი გარკვეული თანხის დაკარგვა. ასეთი მოვლენების თავიდან ასაცილებლად, სწორი გადაწყვეტილება იქნება ბინის საბაზრო ღირებულების შეფასება.
უძრავი ქონების რეალური ღირებულების დამოუკიდებლად გარკვევა დღეს ადვილი არ არის, რადგან ფასები რეგულარულად მერყეობს, ხოლო მოთხოვნის დონე მუდმივად იცვლება. დამოუკიდებელი გამოკვლევა იძლევა ობიექტურ შედეგებს და ამცირებს ყველა რისკს მინიმუმამდე.
ბინის ღირებულების დამოუკიდებელი შეფასება
კომპანია NEO Vega-ს გამოცდილი ექსპერტები მრავალი წელია წარმატებით მუშაობენ უძრავი ქონების შეფასების სფეროში და ატარებენ გამოცდებს. ჩვენს განკარგულებაშია სრული მატერიალურ-ტექნიკური ბაზა, რომელიც საშუალებას გვაძლევს ეფექტურად და დროულად ჩავატაროთ საგამოცდო პროცედურა და ჩავატაროთ ყველა საჭირო კვლევა.
ბინის საბაზრო ღირებულება ფასდება რამდენიმე კრიტერიუმის მიხედვით:
- მდებარეობა (ქალაქის რაიონი, ინფრასტრუქტურა, სატრანსპორტო კავშირები, გარემო პირობები, მიმდებარე ტერიტორიის განვითარება და ა.შ.);
- საცხოვრებლის შიდა მდგომარეობა (ბინის საერთო და გამოსაყენებელი ფართი, განლაგება, ჭერის სიმაღლე, რემონტის არსებობა და ა.შ.);
- სახლის მახასიათებლები (ტიპი, მშენებლობის წელი, სტრუქტურების მდგომარეობა, შესასვლელები, იატაკის ადგილმდებარეობა,
კედლებისა და ჭერის მასალები და ა.შ.)
მომსახურების ფასი
ნებისმიერი ორგანიზაცია, რომელიც უზრუნველყოფს უძრავი ქონების შეფასების მომსახურებას, უზრუნველყოფს ექსპერტიზის სავარაუდო ფასს პროცედურის დაწყებამდე. ზუსტი ღირებულება განისაზღვრება კონკრეტულ ობიექტთან მუშაობისას. მაგალითად, მომსახურების ფასი უფრო მაღალი იქნება, თუ ბინას აქვს არასტანდარტული განლაგება, არის ძვირადღირებული დასრულების მასალები, არის ჩაშენებული აღჭურვილობა, განხორციელდა ხელახალი განვითარება შესაბამისი ნებართვის გარეშე და ა.შ.
ბინის შესაფასებლად საჭირო დოკუმენტები
ნებისმიერი სახის უძრავი ქონების დამოუკიდებელი ექსპერტიზის განსახორციელებლად, კლიენტმა უნდა უზრუნველყოს დოკუმენტების გარკვეული პაკეტი:
- საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტები (უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა ან დოკუმენტი, რომლის საფუძველზეც შესაძლებელია ასეთი რეგისტრაცია: ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, შემოწირულობა);
- შეფასების ანგარიშის კლიენტის პასპორტის ასლი;
- ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს მიერ გაცემული დოკუმენტები - BTI სერთიფიკატი, იატაკის გეგმა, ახსნა;
- გარდაცვალების მოწმობა (ბინის სამკვიდრო რეგისტრაციისათვის შეფასების შემთხვევაში).
ჩვენი უპირატესობები
უფასო კონსულტაცია
ინდივიდუალური მიდგომა
მომსახურების ფართო სპექტრი
მაღალკვალიფიციური ექსპერტები
ძირითადი ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ ბინის ღირებულებაზე
- სახლის ტიპი
- სახლის აშენების წელი
- ბინის მდებარეობა სართული
- საერთო ფართობი
- სამზარეულო ფართი
- ხედი ფანჯრებიდან
- აივნის/ლოჯიის არსებობა
- სატრანსპორტო გზატკეცილი, როგორც ხმაურის წყარო
- ბინის მოპირკეთების მდგომარეობა და დონე
- Იატაკის საფარი
- ტელეფონის ხელმისაწვდომობა
- გათბობა, კანალიზაცია, ცხელი წყალი, ელექტროენერგია
- აბაზანა
- ნაგვის ურნა, ლიფტი
- მანძილი მეტროდან
- ლითონის კარის არსებობა
- შესასვლელი მდგომარეობა
შეფასების პროცედურა
ჩვენს კომპანია „ნეო ვეგაში“ ბინის ღირებულების შეფასების პროცედურა, როგორც წესი, სტანდარტულია და ტარდება ეტაპობრივად. ჩვენთან სერვისის შესაკვეთად გჭირდებათ:
- დაუკავშირდით ჩვენს სპეციალისტებს;
- სამუშაოს ღირებულების განხილვა შემფასებელთან;
- შეარჩიეთ მოსახერხებელი დრო ბინის შესამოწმებლად (სამუშაო დღეები 9:00 საათიდან 21:00 საათამდე, შაბათ-კვირა შეთანხმებით);
- შემფასებლის ვიზიტი შეფასებულ ქონებაზე მისი მდგომარეობის შესამოწმებლად. თქვენ ხელს აწერთ ხელშეკრულებას შეფასებაზე და აძლევთ შემფასებელს საჭირო დოკუმენტების ასლებს;
- ორი-სამი სამუშაო დღის განმავლობაში ჩვენი სპეციალისტები შეადგენენ შეფასების ანგარიშს;
- თქვენ მოდიხართ ჩვენს ოფისში, იხდით ჩვენს მომსახურებას, ხელს აწერთ სამუშაოს მიღების მოწმობას და იღებთ დასრულებულ შეფასების ანგარიშს.
როგორ გამოიყურება ანგარიში და რას მოიცავს იგი
შემოწმების დასასრულს სპეციალისტს მოეთხოვება შეადგინოს შეფასების სრული დასკვნა, რომელიც შეიცავს შემდეგ ინფორმაციას:
- ზოგადი ინფორმაცია მომხმარებლისა და კონტრაქტორის შესახებ, დეტალები;
- ხარჯების განსაზღვრის მეთოდოლოგია;
- შემოწმების ობიექტის აღწერა;
- საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მიმოხილვა;
- საბაზრო ღირებულების გაანგარიშება.
ანგარიშს ასევე ერთვის ობიექტის ფოტოები, დამკვეთის მიერ მოწოდებული დოკუმენტების ასლები და შემფასებლის მასალების ასლები.
ანგარიშში მითითებული უნდა იყოს შეფასების ობიექტის შეფასების თარიღი, გამოყენებული შეფასების სტანდარტები, მისი განხორციელების მიზნები და ამოცანები, აგრეთვე სხვა ინფორმაცია, რომელიც აუცილებელია ასახული შეფასების ობიექტის შეფასების შედეგების სრული და ცალსახა ინტერპრეტაციისთვის. მოხსენებაში. ჩვენ მიერ მომზადებულ ანგარიშს აქვს ოფიციალური დოკუმენტის სტატუსი
შეფასების ანგარიშს აქვს მყარი ყდა, შეკრული, დანომრილი, ხელმოწერილი და დალუქული ორგანიზაციის მიერ.
ანგარიში მოწოდებულია ერთ ეგზემპლარად, მაგრამ საჭიროების შემთხვევაში შეგიძლიათ შეუკვეთოთ ნებისმიერი რაოდენობის ეგზემპლარი.
რატომ გჭირდებათ ბინის დამოუკიდებელი შეფასება?
ბინის ღირებულების დამოუკიდებელი შეფასება აუცილებელია:
- ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის განხორციელება;
- ქონებით უზრუნველყოფილი სესხების გაცემა;
- დაზღვევა;
- საქორწინო ხელშეკრულების დადება;
- უძრავი ქონების სხვა გარიგებები.
1. ძირითადი დებულებები... 3
1.1. შეფასების დავალება... 3
1.2. შესაბამისობის დეკლარაცია... 5
1.3. ინფორმაცია შემფასებელი მომხმარებლისა და შემფასებლის შესახებ... 6
1.4. ძირითადი ფაქტები და დასკვნები... 6
1.5. შეფასების საქმიანობის მოქმედი სტანდარტები... 8
2. შეფასების ობიექტის აღწერა... 9
2.1. მდებარეობის აღწერა... 9
2.2. შეფასების ობიექტის რაოდენობრივი და თვისობრივი მახასიათებლები... 9
2.3. შეფასების ობიექტის რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მახასიათებლების დასადგენად გამოყენებული დოკუმენტების ჩამონათვალი... 13
2.4. მოსკოვის უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი... 13
3. უძრავი ქონების შეფასების მეთოდოლოგიის აღწერა... 18
3.1. უძრავი ქონების შეფასების ძირითადი ცნებები... 18
3.2. უძრავი ქონების შეფასების ძირითადი მიდგომები და მეთოდები... 20
4. შეფასების ობიექტის შეფასების პროცესის აღწერა... 24
4.1. საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზი... 24
4.2. შეფასების ჩატარებისას ხარჯების მიდგომის გამოყენებაზე უარის თქმის დასაბუთება... 25
4.3. შეფასებისას შემოსავლის მიდგომის გამოყენებაზე უარის თქმის დასაბუთება... 26
4.4. შეფასება შედარებითი მიდგომის გამოყენებით... 26
5. შედეგების კოორდინაცია... 42
გამოყენებული წყაროების სია... 43
აპები... 44
1. ძირითადი დებულებები
1.1. შეფასების ამოცანა
ცხრილი 1. შეფასების ამოცანა.
შეფასების ობიექტი |
ერთოთახიანი ბინა ს/ფართი 39 კვ.მ., მდებარეობს მისამართზე: მოსკოვის ქ. ХХХХХХХХХ, კორპ.0, კორპ.0, აპ. |
შეფასების ობიექტის შემადგენლობა |
ბინა მოიცავს შემდეგ ფართებს (მონაცემთა წყაროები - საკადასტრო პასპორტი და განმარტება): |
შეფასების საგნის მახასიათებლები |
ბინა ფართი 39 კვ.მ. , საცხოვრებელი ფართი 20.9 კვ.მ. , სამზარეულო ფართი 8.6 კვ.მ. |
განსაზღვრულია ღირებულების ტიპი |
Მარკეტის ფასი. |
შეფასების მიზანი |
შეფასების საგნის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა. |
შეფასების მიზნები (შეფასების შედეგების განზრახ გამოყენება და მასთან დაკავშირებული შეზღუდვები) |
შეფასების შედეგები გამიზნულია კლიენტისთვის ბინის ღირებულების შესახებ რჩევისთვის. შეფასების შედეგების სხვა გამოყენება არ არის გათვალისწინებული. |
ქონებრივი უფლებები შეფასების საგანზე |
1. რუსეთის ფედერაციის მოქალაქე ХХХХХХХХХХ, დეპარტამენტის მიერ გაცემული პასპორტი ХХХХХ. რუსეთის XXXXXXX OUFMS რაიონში, მოსკოვში, XXXXX, 00.00.0000 სარეგისტრაციო მისამართი: მოსკოვი, ქ. ХХХХХХХХХ, კორპ.0, კორპ.0, აპ. (მარჯვნივ 3/4 წილი). 2. რუსეთის ფედერაციის მოქალაქე ХХХХХХХХХХХХ, დეპარტამენტის მიერ გაცემული პასპორტი ХХХХХ. რუსეთის XXXXXXX OUFMS რაიონში, მოსკოვში, XXXXX, 00.00.0000 სარეგისტრაციო მისამართი: მოსკოვი, ქ. ХХХХХХХХХ, კორპ.0, კორპ.0, აპ. (მარჯვნივ 1/4 წილი). მონაცემთა წყარო – უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა. |
შეფასების ობიექტის ტვირთი |
შეფასების ობიექტთან მიმართებაში არ არსებობს დოკუმენტირებული ტვირთი, შესაბამისად ობიექტის შეფასება ხორციელდება იმ ვარაუდით, რომ არ არსებობს ასეთი ტვირთი. |
შეფასების თარიღი |
|
შემოწმების თარიღი და შესაფასებელი ქონების შემოწმების თავისებურებები |
შემოწმების თარიღი: 02/12/2016წ. ჩატარდა ბინის ყველა ფართობის ვიზუალური დათვალიერება. არ ჩატარებულა ტექნიკური ექსპერტიზა, ბინის ტექნიკის შემოწმება ან სხვა სპეციალური კვლევები. |
ინდუსტრიის ექსპერტების მოზიდვის აუცილებლობა |
კონტრაქტის მხარეები (მომხმარებელი და შემფასებელი) მივიდნენ ზოგად შეთანხმებამდე, რომ ამ შეფასების ჩასატარებლად არ არის საჭირო დარგის ექსპერტების ჩართვა. |
შეფასების ვადა |
12.02.2016-17.02.2016 |
დაშვებები და შემზღუდველი პირობები, რომლებზეც დაფუძნებულია შეფასება:
კლიენტისა და მისი წარმომადგენლებისგან მიღებული ყველა ინფორმაცია წერილობით ან ზეპირად და არ ეწინააღმდეგება შემფასებლის პროფესიულ გამოცდილებას, სანდო იყო.
შემფასებელი გამომდინარეობს იქიდან, რომ შეფასების ობიექტს აქვს მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად შეფასებას დაქვემდებარებული ყველა უფლება. შესაფასებელი ქონების უფლება ითვლება საიმედო და საკმარისად შესაფასებელი ქონების საბაზრო ბრუნვისათვის. შესაფასებელი ქონება განიხილება ყოველგვარი ტვირთისგან, პრეტენზიისგან ან შეზღუდვისგან, გარდა ანგარიშში მითითებულისა.
შემფასებელმა არ გაზომა შეფასებული ობიექტის ფიზიკური პარამეტრები, გარდა ანგარიშში მითითებულისა. დამკვეთის მიერ წარდგენილ დოკუმენტებში მოცემული ყველა ზომა და მოცულობა ითვლება ჭეშმარიტად.
შემფასებელს არ ჩაუტარებია ტექნიკური ექსპერტიზა და გამოვიდა რაიმე ფარული ფაქტების არარსებობით, რომლებიც გავლენას ახდენდნენ ფასეული ობიექტის ღირებულებაზე, რომელიც ვერ იქნა აღმოჩენილი ვიზუალური დათვალიერებისას. შემფასებელი არ არის პასუხისმგებელი ასეთი ფაქტების აღმოჩენაზე.
ყველა საილუსტრაციო მასალა მოწოდებულია მხოლოდ ვიზუალური აღქმის გასაადვილებლად. ამ მასალების სხვა მიზნებისთვის გამოყენება დაუშვებელია.
შეფასებისას გამოყენებული მონაცემები მოპოვებულია სანდო წყაროებიდან და ითვლება სანდო. თუმცა შემფასებელს არ შეუძლია მათი აბსოლუტური სიზუსტის გარანტია და ყველა შესაძლო შემთხვევაში მიუთითებს ინფორმაციის წყაროს.
არც დამკვეთს და არც შემფასებელს არ შეუძლიათ გამოიყენონ შეფასების ანგარიში სხვაგვარად, როგორც ეს გათვალისწინებულია შეფასების ხელშეკრულებით.
შეფასების ანგარიში სანდოა მხოლოდ მთლიანობაში და მასში მითითებული მიზნებისთვის. ანგარიშის სხვა მიზნებისთვის გამოყენებამ შეიძლება გამოიწვიოს არასწორი დასკვნები.
შემფასებელს არ მოეთხოვება გამოცხადდეს სასამართლოში ან სხვაგვარად მისცეს ჩვენება ამ შეფასებასთან დაკავშირებით, თუ სასამართლოს მიერ ოფიციალურად არ არის გამოძახებული.
ანგარიშში მოცემული მნიშვნელობები მოქმედებს მხოლოდ შეფასების თარიღისთვის. შემფასებელი არ არის პასუხისმგებელი საბაზრო პირობების შემდგომ ცვლილებებზე და, შესაბამისად, შესაფასებელი ქონების ღირებულებაზე.
შეფასების ანგარიში შეიცავს შემფასებლის პროფესიულ მოსაზრებას ქონების ღირებულებასთან დაკავშირებით და არ არის გარანტია იმისა, რომ აღნიშნული ქონება გაიყიდება მითითებულ ღირებულებით.
1.2. დეკლარაცია შესაბამისობის შესახებ (შეფასების სერტიფიკატი)
შემფასებელი ადასტურებს, რომ:
1. ანგარიშში მოყვანილი ყველა ფაქტი სიმართლეს შეესაბამება.
2. ჩატარებული ანალიზი, გამოთქმული მოსაზრებები და მიღწეული დასკვნები შემოიფარგლება მხოლოდ ანგარიშში მითითებული დაშვებებითა და შეზღუდვებით.
3. შეფასება ჩატარდა ეთიკის კოდექსისა და ქცევის სტანდარტების შესაბამისად.
4. შემფასებლის განათლება აკმაყოფილებს აუცილებელ მოთხოვნებს.
5. შემფასებელს აქვს მსგავსი ქონების შეფასების გამოცდილება და იცის რა ტერიტორია მდებარეობს.
6. შემფასებელს არავითარი ინტერესი არ გააჩნია შეფასების ობიექტში, ასევე არ გააჩნია პირადი ინტერესი ან ცრურწმენა მონაწილე მხარეების მიმართ.
7. შეფასების დავალება არ ეფუძნებოდა მინიმალური, მაქსიმალური ან წინასწარ შეთანხმებული შედეგის დადგენის მოთხოვნას.
8. შემფასებლის ანაზღაურება არ არის დამოკიდებული შეფასების შედეგებზე ან ანგარიშის რომელიმე ასპექტზე.
9. შემფასებელმა დაათვალიერა შესაფასებელი ქონება.
10. ანგარიშში დასახელებული პირების გარდა არცერთმა პირმა არ გაუწია მნიშვნელოვანი პროფესიული დახმარება ანგარიშის მომზადებაში.
1.3. ინფორმაცია შეფასების მომხმარებლის შესახებ და შემფასებლის შესახებ
ცხრილი 2. ინფორმაცია შეფასების დამკვეთისა და შემფასებლის შესახებ.
დამკვეთი |
რუსეთის ფედერაციის მოქალაქე ХХХХХХХХХХХ, დეპარტამენტის მიერ გაცემული პასპორტი ХХХХХХХХ. რუსეთის XXXXXXX OUFMS რაიონში მოსკოვში XXXXXX 00.00.0000. რეგისტრაციის მისამართი: მოსკოვი, ქ. ХХХХХХХХХ, კორპუსი 0, კორპუსი 0, აპ. |
შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება (შპს) „კორპორაცია „შეფასება“ ადგილმდებარეობა: მოსკოვი, ქ. ბ.თათარსკაია, 35 წლის. OGRN 1037709029050, დავალების თარიღი 04/01/2003. შპს „ოცენკა კორპორაციას“ გააჩნია პასუხისმგებლობის სავალდებულო დაზღვევის პოლისი იმ იურიდიული პირისთვის, რომელმაც დამკვეთთან დადებული აქვს შეფასების ხელშეკრულება No150000-035-0001159, გაცემული სს სადაზღვევო სააქციო საზოგადოება ENERGOGARANT-ის მიერ 2015 წლის 5 ნოემბერს, სადაზღვევო თანხა შეადგენს. 5,000,000 (ხუთი მილიონი) რუბლი. დაზღვევის ხელშეკრულება ძალაშია 2015 წლის 10 ნოემბრიდან 2016 წლის 9 ნოემბრის ჩათვლით. შეფასებაში მონაწილეობა მიიღეს შემდეგმა შემფასებლებმა: 1. ХХХХХХХХХ ХХХХХХ ХХХХХХХХХ, სრულიადრუსული საზოგადოებრივი ორგანიზაციის წევრი „რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოების“ წევრი, რომელიც შედის 2007 წელს შემფასებელთა რეესტრში ХХ ХХХХ რეგისტრაციის ნომრით ХХХХ, აქვს პროფესიული გადამზადების დიპლომი ХХ, ХХ No. მოსკოვის ეკონომიკის, ინფორმატიკის, ფინანსებისა და სამართლის საერთაშორისო ინსტიტუტი ХХ XXXX 2003 წ. სამუშაო გამოცდილება შეფასების საქმიანობაში - 2003 წლიდან აქვს სავალდებულო შემფასებლის პასუხისმგებლობის დაზღვევის პოლისი No ХХ-000ХХХ-ХХ/ХХ 2015 წლის 20 ოქტომბერს გაცემული OJSC სახელმწიფო სადაზღვევო კომპანია Yugoria. სადაზღვევო პოლისი მოქმედებს 2016 წლის 31 ოქტომბრის ჩათვლით. |
|
შეფასების საფუძველი |
შეფასების მომსახურების გაწევის ხელშეკრულება No000/00 00 xxxx 2016 წ. |
1.4. ძირითადი ფაქტები და დასკვნები
ამ შეფასების საფუძველია შეფასების მომსახურების მიწოდების ხელშეკრულება No XX/XX, რომელიც დადებულია შემფასებელსა და შეფასების კლიენტს შორის 02/12/2016 წ.
ზოგადი ინფორმაცია, რომელიც განსაზღვრავს შეფასების საგანს:
ამ სამუშაოში შევაფასეთ ერთოთახიანი ბინა საერთო ფართით 39 კვ.მ, რომელიც მდებარეობს მისამართზე: მოსკოვის ქ. ХХХХХХХХХ, კორპ.0, კორპ.0, აპ.
განსახილველ სტუდიოს ბინას აქვს:
საერთო ფართი - 39,0 მ2;
საცხოვრებელი ფართი - 20,9 მ2;
სამზარეულო - 8,6 მ2;
ცალკე აბაზანა;
2 აივანი.
პირობითი ობიექტის ნომერი: 0-000000
შემფასებლის მიერ შემოწმებულ დოკუმენტებში მარცხნივ რაიმე ტვირთი არ გამოვლენილა.
შეფასების შედეგები მიღებული სხვადასხვა შეფასების მიდგომების გამოყენებით:
შეფასებისას გამოყენებული იქნა მხოლოდ შედარებითი მიდგომა. ერთოთახიანი ბინის შეფასების შედეგი 39 კვ.მ. მ., მიღებული შედარებითი მიდგომის გამოყენებით, არის 5,080,000 (ხუთი მილიონი ოთხმოცი ათასი) რუბლი.
თითოეული გამოყენებული მიდგომის ფარგლებში გაკეთებული გამოთვლები, ისევე როგორც შეფასების განსახორციელებლად გამოყენებული ინფორმაცია, წარმოდგენილია ამ ანგარიშში მოგვიანებით.
შეფასების ობიექტის საბოლოო ღირებულება:
შეფასების შედეგად შემფასებელი მივიდა დასკვნამდე:
ერთოთახიანი ბინის საბაზრო ღირებულება, საერთო ფართი 39 კვადრატული მეტრი. მ, მდებარეობს მისამართზე: მოსკოვის ქ. XXXXXXXXXXXX, d.0, k.0, kv.0, შეფასების თარიღისთვის არის 5,080,000 (ხუთი მილიონი ოთხმოცი ათასი) რუბლი.
მიღებული მთლიანი ღირებულების გამოყენების შეზღუდვები და შეზღუდვები:
1. შედეგად მიღებული საბოლოო ღირებულება არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას სხვაგვარად, გარდა შეფასების დავალების (შეფასების მიზნები და ამოცანები) გათვალისწინებული.
2. მიღებული საბოლოო ღირებულების გამოყენებამ სხვა პრობლემების გადასაჭრელად, გარდა შეფასების ამოცანაში მითითებულისა, შეიძლება გამოიწვიოს არასწორი დასკვნები.
3. მიღებული საბოლოო ღირებულება მოქმედებს მხოლოდ შეფასების თარიღისთვის.
4. მიღებული საბოლოო ღირებულება წარმოადგენს შემფასებლის გონივრულ პროფესიულ მსჯელობას შეფასებული ქონების ღირებულების შესახებ, შეგროვებული ინფორმაციისა და გათვლების საფუძველზე ჩამოყალიბებული ვარაუდების გათვალისწინებით და არ წარმოადგენს გარანტიას, რომ ქონება შეფასებული გაიყიდება ან სხვაგვარად განთავსდება მითითებული ღირებულებით.
1.4. მოქმედი შეფასების სტანდარტები
ეს შეფასება განხორციელდა ფედერალური კანონის 1998 წლის 29 ივლისის N 135-FZ "შეფასების საქმიანობის შესახებ რუსეთის ფედერაციაში" მოთხოვნების შესაბამისად, რომელიც შესწორებულია შეფასების თარიღისთვის.
შეფასების ჩატარებისას და შეფასების ანგარიშის შედგენისას გამოყენებული იქნა შეფასების საქმიანობის შემდეგი სტანდარტები:
1. შეფასების ფედერალური სტანდარტი „შეფასების ზოგადი ცნებები, შეფასების მიდგომები და შეფასების მოთხოვნები (FSO N1)“
2. შეფასების ფედერალური სტანდარტი „შეფასების მიზანი და ღირებულების სახეები (FSO N2)“
3. შეფასების ფედერალური სტანდარტი „შეფასების ანგარიშის მოთხოვნები (FSO N3)“
4. შეფასების ფედერალური სტანდარტი „უძრავი ქონების შეფასება (FSO N 7)“.
ზემოაღნიშნული სტანდარტები გამოიყენება, რადგან ისინი სავალდებულოა შემფასებლების მიერ რუსეთის ფედერაციის ტერიტორიაზე შეფასების საქმიანობის განხორციელებისას.
5. რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოების (ROO) სტანდარტებისა და წესების კოდექსი - ეს სტანდარტები გამოიყენება იმდენად, რამდენადაც ისინი არ ეწინააღმდეგება, მაგრამ ავსებს და აზუსტებს შეფასების ფედერალურ სტანდარტებს. ეს სტანდარტები გამოიყენება, რადგან ისინი სავალდებულოა ROO-ს წევრები შემფასებლების მიერ გამოსაყენებლად.
2. შეფასების ობიექტის აღწერა
2.1. მდებარეობის აღწერა
განსახილველი ერთოთახიანი ბინა მდებარეობს სამხრეთ-დასავლეთ ავტონომიური ოლქის ტერიტორიაზე, მუნიციპალურ ოლქში „ჩრდილოეთ ბუტოვოში“ მისამართზე: მოსკოვის ქ. ХХХХХХХХХ, კორპ.0, კორპ.0, აპ.
ჩრდილოეთ ბუტოვოს შიდა საქალაქო მუნიციპალური ფორმირების საზღვარი გადის: მოსკოვის ქალაქის საზღვრების გასწვრივ (სიმფეროპოლის გზატკეცილის გზის მარჯვენა აღმოსავლეთი საზღვარი (მათ შორის სამკურნალო მცენარეების საკავშირო სამეცნიერო კვლევითი ინსტიტუტის ტერიტორია 17 ჰექტარი ფართობით), შემდეგ მოსკოვის რკინიგზის კურსკის მიმართულების მარჯვენა ღერძის გასწვრივ, ტყე-პარკის ზონის სამხრეთ საზღვარი, შემდგომ გადაკვეთს გზას იუჟნოე ბუტოვოსკენ ქალაქის საზღვრების გასწვრივ. მოსკოვის (ტყის პარკის No8 ბლოკის აღმოსავლეთი და ჩრდილოეთი საზღვრები (ბლოკის 9 ჰექტარი ჩათვლით), ტყეპარკის No7 ბლოკის ჩრდილოეთი საზღვარი, ტყეპარკის No4 და 2 ბლოკების აღმოსავლეთი საზღვარი. , ბლოკის No3 ტყეპარკის სამხრეთ საზღვარი, მდ. ბიცას ღერძი, ტყეპარკის №3 ბლოკის დასავლეთი საზღვარი), MKAD-ის ღერძი მარჯვნივ, MKAD-ის გარე საზღვარი მარჯვნივ. - სატრანსპორტო გადასასვლელი (კულიკოვსკაიას ქუჩის სატრანსპორტო კვანძის ჩათვლით), სიმფეროპოლის გზატკეცილის სამხრეთ-დასავლეთ და სამხრეთ საზღვრები ქალაქის საზღვრამდე.
სახლთან მისასვლელი, რომელშიც მოცემული ბინა მდებარეობს, არის XXXXXXXXXXXXX ქუჩის გასწვრივ, შემდეგ ეზოს სავალი გზების გასწვრივ. ქუჩისა და ეზოს სავალი ნაწილის ზედაპირი ასფალტირებულია, ავტოტრანსპორტის მოძრაობა შეიძლება განხორციელდეს მთელი სეზონის განმავლობაში. უახლოესი გზატკეცილი მოსკოვის ბეჭედი გზაა. უახლოესი მეტროსადგურია "დმიტრი დონსკოის ბულვარი" - ფეხით დაახლოებით 10 წუთის სავალზე.
აღნიშნული სახლი მდებარეობს საცხოვრებელ უბანში. ეს საცხოვრებელი ფართი არის შერეული განვითარება, რომელიც შედგება ძირითადად სხვადასხვა სიმაღლის პანელის სახლებისგან. ტერიტორიის ინფრასტრუქტურა კარგად არის განვითარებული. არის სასურსათო მაღაზიები, უნივერმაღები, ტექნიკის მაღაზიები, აფთიაქი და ა.შ. უპირატესი მიმდებარე განაშენიანება არის საცხოვრებელი. სახლის მიმდებარე ტერიტორია კეთილმოწყობილია და არის პარკინგის ადგილები. ხმაურის დონე საშუალოა.
2.2. შეფასების ობიექტის რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მახასიათებლები
განსახილველი ერთოთახიანი ბინა მდებარეობს მოსკოვში, მისამართზე: მოსკოვის ქ. ХХХХХХХХХ, კორპ.0, კორპ.0, აპ.
სახლი:აღნიშნული ბინა მდებარეობს 14 სართულიანი საცხოვრებელი კორპუსის მე-3 სართულზე. სახლი არის პანელის, რკინაბეტონის იატაკით. სახლის ფასადს შესამჩნევი დაზიანება არ აქვს. კომუნიკაციები - ცენტრალური გათბობა, წყალმომარაგება, ელექტროენერგია, კანალიზაცია. სახლს აქვს ლიფტი და ნაგვის ურნა. კიბე არის დამაკმაყოფილებელ მდგომარეობაში. სადარბაზოს მდგომარეობა, რომელშიც განთავსებულია შეფასებული ბინა, დამაკმაყოფილებელია, შესასვლელი კარი აღჭურვილია კომბინირებული საკეტით და ინტერკომით.
ბინა:განსახილველ ბინას აქვს:
საერთო ფართი – 39 მ2
საცხოვრებელი ფართი - 20,9 მ2
სამზარეულო-8,6მ2
ცალკე აბაზანა
2 აივანი
ჭერის სიმაღლე - 2,68 მ. ბინას აქვს 2 მოჭიქული აივანი. ბინის ფანჯრები გადაჰყურებს ეზოს.
ბინის ინტერიერის დასრულების კლასი არის "მარტივი დასრულება". იატაკის საფარი - ლინოლეუმი (ოთახი, დერეფანი, სამზარეულო) და ფილები (აბაზანა, ტუალეტი), კედლის საფარი - ქაღალდის შპალერი. ფანჯრის ჩარჩოები არის ხის, შეღებილი თეთრი ზეთის საღებავით. ჭერი დასრულებულია თეთრი წყლის დაფუძნებული საღებავით. შიდა კარები და კარების პანელები არის ხის, შეღებილი გამჭვირვალე ლაქით.
მისაღებში და სამზარეულოში არის ადგილები, რომლებიც დაზიანებულია ზედა სართულების წყალმა. დასრულების მდგომარეობა - საჭიროა სარემონტო სამუშაოები მისაღები ოთახში და სამზარეულოში გაჟონვის კვალის აღმოსაფხვრელად.
პირობითი ობიექტის ნომერი: 0-000000.
მონაცემთა წყაროები: უფლებათა რეგისტრაციის მოწმობა, განმარტება, შენობის საკადასტრო პასპორტი, შემფასებლის მიერ განხორციელებული ბინის ვიზუალური დათვალიერების შედეგები.
ცხრილი 3. შესაფასებელი ობიექტის შეფასებისას გამოყენებული მონაცემების ჩამონათვალი. წყაროები: უფლებათა რეგისტრაციის მოწმობა, განმარტება, შენობის საკადასტრო პასპორტი, შემფასებლის ვიზუალური შემოწმების მონაცემები.
დამახასიათებელი |
აღწერა |
მოსკოვი, ქ. ХХХХХХХХХ, კორპ.0, კორპ.0, აპ. |
|
პირობითი ობიექტის ნომერი: |
|
მიკრორაიონის სამრეწველო ინფრასტრუქტურის ობიექტები |
|
მიმდებარე ტერიტორიის მდგომარეობა (სუბიექტური შეფასება) |
|
გზის საფარი ეზოში, მისი მდგომარეობა |
ასფალტი. საფარის მდგომარეობა კარგია. |
ქუჩის განათება |
|
სათამაშო მოედანი |
|
Მწვანე ადგილები |
|
ორგანიზებული პარკინგი ან მიწისქვეშა ავტოფარეხი |
სპონტანური პარკინგი |
ეკოლოგიური მდგომარეობა |
Დამაკმაყოფილებელი |
საშუალო ღირებულება 1 კვ.მ. მსგავსი ბინების საერთო ფართი ტერიტორიაზე |
125000 რუბლიდან. 145000 რუბლამდე. შემფასებლის მიერ ჩატარებული ბაზრის კვლევის საფუძველზე |
შენობის ზოგადი მახასიათებლები |
|
შენობის ტიპი |
მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსი. |
მშენებლობის წელი |
|
შენობის ბოლო კაპიტალური რემონტის წელი |
|
შენობის ფიზიკური გაფუჭება BTI მონაცემების მიხედვით, % |
6% 2012 წლის მდგომარეობით |
შემფასებლის მიერ გამოთვლილი შენობის ფიზიკური გაფუჭება,% |
6%. ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა გამოითვალა სიცოცხლის ხანგრძლივობის მეთოდით. ამ მეთოდის ფარგლებში, ფიზიკური ცვეთა გამოითვლება ფორმულის გამოყენებით: I (%) = EV/EF*100, სადაც: EV არის ეფექტური ასაკი, რომელიც განისაზღვრება შენობის ქრონოლოგიური ასაკის საფუძველზე, მისი ტექნიკური მდგომარეობისა და შეფასების თარიღზე გაბატონებული ეკონომიკური ფაქტორების გათვალისწინებით, რომლებიც გავლენას ახდენენ შეფასებული ობიექტის ღირებულებაზე. შენობის ექსპლუატაციის მახასიათებლებიდან გამომდინარე, ეფექტური ასაკი შეიძლება განსხვავდებოდეს ქრონოლოგიური ასაკიდან ზემოთ ან ქვემოთ. EZ არის ობიექტის ტიპიური ეკონომიკური ცხოვრება. გაანგარიშება:(2016-1964)/150*100=35% |
ფუნქციური მოძველება |
ფუნქციური მოძველება (ფუნქციური ცვეთა) ხდება ობიექტის თანამედროვე მოთხოვნებთან შეუსაბამობის გამო: განლაგება, ტექნიკური აღჭურვილობა, დიზაინი და ა.შ. ვინაიდან განსახილველ საცხოვრებელ კორპუსს აქვს ფუნქციური განლაგება, ფუნქციონალური ტექნიკური აღჭურვილობა და მოპირკეთება, მას არ გააჩნია ფუნქციონალური მოძველება. |
გარეგანი მოძველება |
გარეგანი მოძველება (გარე ცვეთა და ცვეთა) არის ობიექტის ღირებულების დაქვეითება მის გარე გარემოში უარყოფითი ცვლილების გამო, გამოწვეული ეკონომიკური, პოლიტიკური ან სხვა გარე ფაქტორებით (ტერიტორიის ზოგადი ეკონომიკური ვარდნა, მთავრობის ქმედებები ან ადგილობრივი ადმინისტრაცია საგადასახადო, სადაზღვევო და საბაზრო კაპიტალის, მიწის, დასაქმების, ტერიტორიის ინფრასტრუქტურის ნეგატიური ცვლილებების, გარემოსდაცვითი მდგომარეობის სხვა ცვლილებების სფეროში). ამ შემთხვევაში არ არის ტერიტორიის ზოგადი ვარდნა, არ არის ხელისუფლების ან ადგილობრივი ადმინისტრაციის ქმედებები, რომლებიც უარყოფითად აისახება ობიექტზე დაბეგვრის, დაზღვევის, დასაქმების, დასვენების, განათლების სფეროში. მაშასადამე, აღნიშნულ შენობას არ აქვს გარეგანი სიძველე. |
გარე კედლის მასალა |
ბეტონის ბლოკები |
იატაკის მასალა |
რკინაბეტონი |
ფონდი |
რკინაბეტონი |
შენობის მდგომარეობა (სუბიექტური შეფასება) |
|
სახლის ფასადის გარე ხედი |
ბეტონის ბლოკები |
შენობის სართულების რაოდენობა ტექნიკური დოკუმენტაციის მიხედვით |
|
შენობის სართულების რაოდენობა ვიზუალური დათვალიერების მიხედვით |
|
ინფორმაცია ნგრევის, რეკონსტრუქციის, კაპიტალური რემონტის გეგმების შესახებ |
შემფასებელმა ვერ შეძლო ინფორმაციის მოძიება ღია წყაროებში დანგრევის ან ძირითადი რემონტის გეგმების შესახებ განსახლებით. შემოწმების შედეგების მიხედვით, შენობა კარგ მდგომარეობაშია. ამრიგად, შემფასებლის აზრით, შენობა, რომელშიც მდებარეობს შეფასების საგანი, არ ექვემდებარება დანგრევას ან კაპიტალურ შეკეთებას განსახლებით. |
სხვენის არსებობა |
|
სარდაფის არსებობა შენობაში |
|
ინტერკომის, კონსიერჟის და ა.შ. |
ინტერკომი, კომბინირებული საკეტი |
ლიფტის არსებობა |
თითოეულ შესასვლელში არის ორი ლიფტი |
ნაგვის ჭურჭლის ხელმისაწვდომობა |
|
შესასვლელის მდგომარეობა (სუბიექტური შეფასება) |
|
შეფასების საგნის მახასიათებლები |
|
ინფორმაცია შეფასების ობიექტის მიმდინარე გამოყენების შესახებ |
ბინა გამოიყენება საცხოვრებლად. |
ბინის მდებარეობა სართული |
|
ბინების რაოდენობა ადგილზე |
|
ფართი: საზაფხულო და გაუცხელებელი ოთახების ჩათვლით/სულ/საცხოვრებელი, კვ.მ. |
|
ოთახების რაოდენობა, ფართი, კვ.მ. |
|
ჭერის სიმაღლე, მ |
|
სამზარეულო ფართი, კვ.მ. |
|
აბაზანის ტიპი, რაოდენობა |
კომბინირებული, ერთი |
დამხმარე და კომუნალური ოთახები, კვ.მ. |
სამზარეულო-8,6მ2 ცალკე აბაზანა - 4 მ2 2 აივანი - 5,5მ2 |
აივნის არსებობა, ლოჯი, რაოდენობა |
2 აივანი |
ხედი ფანჯრებიდან |
|
Ტექნიკური მხარდაჭერა |
ცივი და ცხელი წყალი, დენი, გათბობა, კანალიზაცია, ვენტილაცია. ყველა კომუნიკაცია ცენტრალურია. |
აღჭურვილობა |
სანტექნიკა კომბინირებული აბაზანისთვის, სანტექნიკა სამზარეულოსთვის, ელექტრო ღუმელი სამზარეულოში |
ტელევიზორის ანტენის, ტელეფონის არსებობა |
|
დასრულების მდგომარეობა |
მისაღები და სამზარეულოში გაჟონვის კვალის აღმოსაფხვრელად საჭიროა დამაკმაყოფილებელი, სარემონტო სამუშაოები. |
შესამჩნევი დეფექტები ინტერიერის მოპირკეთებაში |
მისაღებში და სამზარეულოში არის ადგილები, რომლებიც დაზიანებულია ზედა სართულების წყალმა. |
ფიზიკური ცვეთა და მოძველება |
შეესაბამება შენობის მსგავს პარამეტრებს (იხ. ზემოთ) |
ბინის შესაბამისობა BTI სართულის გეგმასთან |
Პირფერი |
მოცემული ბინის ფოტოები მოცემულია ამ ანგარიშის დანართებში.
შეფასების უფლება: ამ ნაწარმოებშიფასდება საერთო საზიარო საკუთრების უფლება.
ბინის საერთო საზიარო საკუთრების უფლება შეფასების თარიღისთვის ეკუთვნის:
1. გრ-კე ХХХХХХХХХХХХ, პასპორტი ХХХХХХХХХХ გაცემულია განყოფილების მიერ. რუსეთის XXXXXXXXX OUFMS რაიონში მოსკოვში XXX 00.00.0000. რეგისტრაციის მისამართი: მოსკოვი, ქ. ХХХХХХХХХ, კორპ.0, კორპ.0, აპ. უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა 00-ХХ 0000000, გაცემულია მოსკოვში სახელმწიფო რეგისტრაციის, საკადასტრო და კარტოგრაფიის ფედერალური სამსახურის ოფისის მიერ. სარეგისტრაციო ჩანაწერი №00-00-00/000/0000-000 განხორციელდა უძრავ ქონებაზე უფლებათა და გარიგებების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში 00 xxxx 0000. (მარჯვნივ 3/4 წილი).
2. გრ-კე ХХХХХХХХХХХХ, პასპორტი ХХХХХХХХХХ გაცემულია განყოფილების მიერ. რუსეთის XXXXXXXXX OUFMS რაიონში მოსკოვში XXX 00.00.0000. რეგისტრაციის მისამართი: მოსკოვი, ქ. ХХХХХХХХХ, კორპ.0, კორპ.0, აპ. უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა 00-ХХ 0000000, გაცემულია მოსკოვში სახელმწიფო რეგისტრაციის, საკადასტრო და კარტოგრაფიის ფედერალური სამსახურის ოფისის მიერ. სარეგისტრაციო ჩანაწერი №00-00-00/000/0000-000 განხორციელდა უძრავ ქონებაზე უფლებათა და გარიგებების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში 00 xxxx 0000. (მარჯვნივ 1/4 წილი).
2.3. შეფასების ობიექტის რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მახასიათებლების დასადგენად გამოყენებული დოკუმენტების სია
შესაფასებელი ქონების რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მახასიათებლების დასადგენად შეფასების ჩატარებისას შემფასებელმა გამოიყენა ინფორმაცია შემდეგი დოკუმენტებიდან შეფასებული ბინისთვის:
1. უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა.
2. მოსკოვის სამხრეთ-დასავლეთ TBTI-ს მიერ გაცემული განმარტება
3. ბინის საკადასტრო პასპორტი
საბუთების ასლები შემფასებელმა მიიღო შეფასების კლიენტისგან.
2.4. მოსკოვის უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი
ბაზრის ანალიზი ჩატარდა ანალიტიკური ცენტრის „უძრავი ქონების ბაზრის ინდიკატორები IRN.RU“ (http://www.irn.ru) მასალების გამოყენებით.
ქვეყნისა და რეგიონის ზოგადი პოლიტიკური და სოციალურ-ეკონომიკური მდგომარეობის გავლენა უძრავი ქონების ბაზარზე:
2015 წლის განმავლობაში მოსკოვსა და რუსეთში უძრავი ქონების ბაზარი გეოპოლიტიკური და მაკროეკონომიკური ფაქტორების ზეწოლის ქვეშ იყო. დასავლეთის ქვეყნებთან ურთიერთობების გაუარესება, სანქციების შემოღება, კაპიტალის გადინება, ნავთობის ფასების ვარდნა და რუბლის გაუფასურება - ყველა ეს გარემოება იმოქმედა უძრავი ქონების ბაზარზე.
მოსკოვის უძრავი ქონების ბაზარზე ვითარება გაუარესდა არა მხოლოდ 2006-2007 წლების წინაკრიზისულ წლებთან შედარებით, არამედ 2010-2011 წლების საკმაოდ რთულ წლებთან შედარებით. რუსეთში ეკონომიკური ზრდა თითქმის მთლიანად გაქრა და შესაბამისად, ბიზნესისა და შინამეურნეობების შემოსავალი სტაგნაციას განიცდის და მცირდება კიდეც. გეოპოლიტიკური პრობლემების გამო კაპიტალი მაღალი ტემპით ტოვებს ქვეყანას (2014 წელს გადინებამ 115 მილიარდი დოლარი შეადგინა, 2015 წელს კი წინასწარი შეფასებით 53 მილიარდი დოლარი).
გარდა ამისა, აღმასრულებელი ხელისუფლება, რომელსაც ბიუჯეტის დაფინანსების დამატებითი წყაროები სჭირდება, საგადასახადო ტვირთის გაზრდაზე ფიქრობს. და თუ ქონების გადასახადის (ანუ უძრავი ქონების) ზრდა კი სარგებელს მოუტანს ბაზარს, ბიზნესის გადასახადების ზრდა ძირს უთხრის კომპანიების ფინანსურ სტაბილურობას და გაზრდის მათი გაკოტრების ალბათობას. ეს კი, თავის მხრივ, აუცილებლად აისახება მოსახლეობის შემოსავლების დონეზე და დაზარალდება საცხოვრებლის ეფექტურ მოთხოვნაზე, რომელიც ისედაც მცირეა.
რუსეთის წინააღმდეგ ეკონომიკურმა სანქციებმა დახურა იაფი სესხების ხელმისაწვდომობა და შეამცირა ინვესტიციები ჩვენს ქვეყანაში, ასევე გაიზარდა კაპიტალის გადინება და რუბლის გაუფასურება. 2016 წლის დასაწყისმა არა მხოლოდ ახალი ანტი-რეკორდები მოიტანა რუბლზე, არამედ აჩვენა ნავთობი ბარელზე 30 დოლარზე იაფი, რაც 2008-2009 წლების წინა კრიზისის მინიმუმზე დაბალია. ამ გარემოებამ კვლავ გააჩინა ძველი კითხვა, რამდენად არის დამოკიდებული უძრავი ქონების ფასები მოსკოვში ნავთობის ფასებზე და რას უნდა ველოდოთ კვადრატულ მეტრზე, თუ ბარელი ნავთობის ღირებულება დიდხანს რჩება ამ დონეზე.
შემცირდა ბიზნესისა და შინამეურნეობების შემოსავლები, უძრავი ქონების ბაზარი კი ლიკვიდობის წინა მოცულობის გარეშე დარჩა, რაც წინა წლებში კვადრატულ მეტრზე კრიზისამდე ფასს ქმნიდა. ახლა ქვეყნიდან სწრაფი ფული დატოვა და მოსკოვსა და მოსკოვის რეგიონში უძრავი ქონების ფასების წინა დონე აღარ შეესაბამება ახალ გეოპოლიტიკურ და მაკროეკონომიკურ რეალობას.
ზოგადად, სიტუაცია მოსკოვის უძრავი ქონების ბაზარზე კვლავ რთულია. მიზეზები სავსებით ნათელია - ეკონომიკაში და გეოპოლიტიკაში ვითარება არ უმჯობესდება, ნავთობის ფასები ახალ ანტირეკორდებს ადგენს, ქვეყანაში ინვესტიციები მცირდება, მოსახლეობის გადახდისუნარიანობა იკლებს, პირველადი საქონელზე ფასები კვლავ იზრდება და წაართმევს ხალხს შემოსავლის მზარდ ნაწილს, ამცირებს მათ შესაძლებლობას გადაიხადონ იპოთეკა ან ქირავნობა
ბაზრის იმ სეგმენტის ანალიზი, რომელსაც ეკუთვნის შესაფასებელი ქონება (ბინების მეორადი ბაზარი):
2016 წლის დასაწყისიდან მოსკოვის უძრავი ქონების ბაზრის მნიშვნელოვანი აღდგენა არ მომხდარა. ეს არის საკმაოდ მნიშვნელოვანი გარემოება, რომელიც საშუალებას გვაძლევს ბევრი რამ ვთქვათ სამომავლო პერსპექტივებზე და გავაკეთოთ პროგნოზი უძრავი ქონების ფასების შესახებ მოსკოვსა და მოსკოვის რეგიონში.
ფასების შემცირების მიუხედავად, როგორც დოლარის, ასევე რუბლის თვალსაზრისით, მოსკოვის ბაზარზე საცხოვრებლის მიწოდება კვლავ აჭარბებს მოთხოვნას. ბაზრის ექსპერტები აღნიშნავენ ტრანზაქციების რაოდენობის შემცირებას და ობიექტების საბაზრო ექსპოზიციის საშუალო პერიოდის ზრდას. ამჟამინდელ საბაზრო ვითარებაში ბინის გამყიდველები მიდრეკილნი არიან გარიგების პროცესში დიდი ფასდაკლებით უზრუნველყონ, მხოლოდ იმისთვის, რომ დაარწმუნონ მყიდველი შეძლებისდაგვარად დაასრულოს ტრანზაქცია.
2015 წლის განმავლობაში მოსკოვისა და მოსკოვის რეგიონის უძრავი ქონების ბაზარი ცდილობდა ეპოვა ბალანსის წერტილი 2014 წლის ბოლოს გაცვლითი კურსის ძლიერი რყევებისა და ფულის დაზოგვის მიზნით უძრავი ქონების ყიდვის ჩქარობის შემდეგ, რაც მოხდა იმავე პერიოდში. მაგრამ დეკემბრის მღელვარების ტალღა ხანმოკლე აღმოჩნდა და კლება დაიწყო 2015 წლის იანვარში. და თითქმის მთელი 2015 წლის განმავლობაში მოსკოვის უძრავი ქონების ბაზარზე ფასები ნელ-ნელა იკლებს.
2016 წლის იანვარში დადგა რუბლის დაცემის შემდეგი ეტაპი, რამაც, რა თქმა უნდა, გავლენა მოახდინა მოსკოვში უძრავი ქონების ფასების დინამიკაზე. კვადრატული მეტრი აგრძელებს ეროვნული ვალუტის შესუსტების უკან დაბრუნების უუნარობის დემონსტრირებას, ამიტომ დოლარის თვალსაზრისით ფასებმა მნიშვნელოვანი მინუსი აჩვენა 2016 წლის იანვარში. რუბლებში ფასების კლება ამ დროისთვის შეჩერებულია.
ანალიტიკური ცენტრის www.irn.ru-ს მონაცემებით, დედაქალაქში საბინაო ხარჯების დოლარის ინდექსმა იანვარში 7%-ზე მეტი დაკარგა და კვადრატულ მეტრზე 2421 დოლარამდე დაეცა. ეს არის საშუალო თვიური ინდექსის მნიშვნელობა. უფრო დინამიურმა ყოველკვირეულმა ინდექსმა თებერვლის დასაწყისში $2,295 დონე აჩვენა. ამრიგად, მოსკოვში საბინაო ხარჯების საშუალო დონე მოძრაობს მეტრზე 2000 აშშ დოლარის „მრგვალ“ ღირებულებისკენ.
რუბლის თვალსაზრისით, მოსკოვის ბინების საშუალო ფასი კვლავ მერყეობს 125-180 ათასი რუბლის ფარგლებში კვადრატულ მეტრზე. დოლარის მკვეთრი ზრდის პირობებში რუბლის ფასების დონის კლების შეჩერება სრულიად მოსალოდნელი ფენომენია: ერთის მხრივ, ზოგიერთი გამყიდველი ცდილობს ფასების ინდექსირებას დოლარზე, ხოლო მეორეს მხრივ, შესუსტებას. ეროვნული ვალუტა მყიდველების გააქტიურებას უწყობს ხელს.
აღსანიშნავია, რომ საცხოვრებლის ტიპისა და გეოგრაფიის მიხედვით ფასების დინამიკა 2016 წლის იანვარში საკმაოდ ერთგვაროვანი აღმოჩნდა. ეს ნიშნავს, რომ კვადრატული მეტრი ვერ ანაზღაურებს რუბლის დაცემას არა მხოლოდ ეკონომ კლასში, არამედ ძვირადღირებულ სეგმენტშიც. თანამედროვე მონოლითური აგურის სახლებისთვის დოლარის ფასების შემცირება დაახლოებით იგივეა, რაც სტანდარტული პანელისთვის, ხოლო დიდი ბინები არ არის ბევრად უფრო სტაბილური ფასით, ვიდრე პატარა.
ერთადერთი გამონაკლისი 2016 წლის იანვარში იყო ცენტრალური უბანი - იქ ფასების კორექტირება მნიშვნელოვნად დაბალი იყო, ვიდრე სხვა რაიონებში, ქალაქის ცენტრის უნიკალურობის გამო. თუმცა, დედაქალაქის სხვა პრესტიჟულმა რაიონებმა და რაიონებმა - დასავლეთმა და სამხრეთ-დასავლეთმა - თითქმის ისეთივე კლება აჩვენეს, როგორც ყველა სხვა იაფი უბანი და რაიონი.
თუმცა არ არის გამორიცხული, კლების ტემპით ცენტრი თანდათან დაეწიოს სხვა ლოკაციებს, რადგან ცენტრში არის უფრო ძვირადღირებული საცხოვრებელი და ბიზნეს კლასის აპარტამენტები, რომელთა გამყიდველები ხშირად ცდილობენ ფასების დოლართან დაკავშირებას და ასევე მზად არიან დაელოდონ უფრო მეტხანს, მაგრამ შედეგად ისინი მაინც იძულებულნი არიან დაემთხვეს დანარჩენის დინამიკას. ბაზარი. გარდა ამისა, ცენტრში ბინების ფასების დამატებითი შემცირება შეიძლება შედგებოდეს უფრო დიდი ვაჭრობით და ფასდაკლებით კონკრეტული მყიდველისთვის, აღნიშნული ფასების აშკარა სტაბილურობის გათვალისწინებით.
ბინების საშუალო ღირებულება შენობის ტიპის მიხედვით, მოსკოვი |
16 იანვარი |
15 დეკემბერი |
ძველი პანელი (5 სართულიანი კორპუსები და სხვა ბინები პატარა სამზარეულოთი) |
||
ტიპიური პანელი (9-14 სართული, ტიპიური ადგილები) |
||
თანამედროვე პანელი (16 სართულიდან და გაზრდილი სართულის სხვა კვადრატებიდან) |
||
ძველი აგური (5 სართულიანი შენობები და სხვა ბინები პატარა სამზარეულოთი) |
||
"სტალინი" და სტანდარტული აგური (6-11 სართული და სხვა პატარა კვადრატები. pl-day) |
||
თანამედროვე მონოლითური აგური (მონოლითები, აგურის გადიდებული, pl-day) |
||
ყველა პანელი და ბლოკის სახლი |
||
ყველა მონოლითური და აგურის სახლი |
ბინების საშუალო ღირებულება დამოკიდებულია ოთახის ზომაზე |
16 იანვარი |
15 დეკემბერი |
ერთოთახიანი ბინები |
||
ოროთახიანი ბინები |
||
სამოთახიანი ბინები |
||
მრავალოთახიანი ბინები |
შენიშვნა: მოსკოვში ბინების ფასების ინდექსები გამოითვლება მდიდრული საცხოვრებლისა და ატიპიური ბინების გათვალისწინების გარეშე, რამაც შეიძლება დაამახინჯოს საერთო სურათი, როგორც წესი, მაჩვენებლების გაზრდის მიმართულებით.
მიწოდების ფასების ანალიზი განსახილველ სეგმენტში და ფასებზე გავლენის ძირითადი ფაქტორები:
მოცემული ბინა ეკუთვნის სტანდარტული მასობრივი საცხოვრებლის სექტორს, რომელიც მდებარეობს ქალაქის საცხოვრებელ უბნებში პანელის და ბლოკის საცხოვრებელ კორპუსებში, რომლებიც აშენებულია 1970-იანი წლების ბოლოს - 1980-იანი წლების დასაწყისში. ბაზრის ამ სექტორში საბინაო ფასები დაახლოებით შეესაბამება ქალაქის საშუალო ფასებს, იმის გამო, რომ ამ ტიპის საცხოვრებელი ფართოდ არის გავრცელებული ქალაქ მოსკოვში.
შემფასებლის მიერ განხორციელებული მსგავსი ბინების გაყიდვის შეთავაზებების ფასების ფაქტობრივი მონაცემების ანალიზმა აჩვენა, რომ ფასების დიაპაზონი ამ ბაზრის სექტორში 2016 წლის თებერვლის დასაწყისში. მსგავსი ბინებისთვის, რომელიც მდებარეობს შეფასებული ქონების ტერიტორიაზე (სევერნოე ბუტოვოს რაიონი) იყო 120,000-145,000 რუბლი. იყიდება 1 კვ.მ. შედარებისთვის, ქალაქ მოსკოვის საშუალო ფასი 1 კვ.მ. იმ დროს საცხოვრებელი იყო დაახლოებით 160,000-180,000 რუბლი.
ქვემოთ მოცემულია რეალური შეთავაზების ფასების მაგალითები, რომლებიც მოქმედებდა შეფასების პერიოდში განსახილველი სეგმენტის ბინებისთვის, რომლებიც მდებარეობს შეფასების ობიექტის ტერიტორიაზე:
1. 6,500,000 რუბლი. 1 ოთახიანი ბინა 39 კვ.მ.
2. 6,000,000 რუბლი. 1 ოთახიანი ბინა 39.1 კვ.მ.
3. 5,900,000 რუბლი. 1 ოთახიანი ბინა 39.2 კვ.მ.
4. 5,800,000 რუბლი. 1 ოთახიანი ბინა 39.5 კვ.მ.
ამრიგად, შეიძლება ითქვას, რომ საცხოვრებლის ღირებულება იმ მხარეში, სადაც ხდება ქონების შეფასება, ოდნავ დაბალია, ვიდრე საცხოვრებლის საშუალო ღირებულება ქალაქ მოსკოვში, რაც აიხსნება ქონების ტერიტორიის მდებარეობით. შეფასებულია, რომ ის უფრო დაშორებულია ქალაქის ცენტრიდან (მოსკოვის რგოლის გარეთ).
მოსკოვის საბინაო ბაზარზე ბინის ღირებულებაზე გავლენის ძირითადი ფაქტორები მოიცავს შემდეგს:
1. მდებარეობა: ქალაქის ადმინისტრაციული უბანი, საქმიანი და სოციალური საქმიანობის ცენტრებთან და რეკრეაციულ ზონებთან სიახლოვე.
2. ქონების სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობა: მეტროსადგურებთან სიახლოვე, საზოგადოებრივი ტრანსპორტის განვითარება ბინის ადგილმდებარეობაზე.
3. მიმდებარე განაშენიანების მდგომარეობა (სამრეწველო, საცხოვრებელი, შერეული): სამრეწველო ობიექტების მქონე ბინის მდებარეობამ შეიძლება შეამციროს მისი ღირებულება გარემოს შესაძლო მაღალი დაბინძურებისა და ხმაურის დონის გაზრდის გამო.
4. სახლის ტიპი (პანელი, აგური, მონოლითური): სხვა თანაბარ პირობებში, ყველაზე ძვირადღირებული ბინები განლაგებულია თანამედროვე კონსტრუქციის მონოლითურ და მონოლითურ-აგურის სახლებში, ყველაზე იაფი - საბჭოთა მშენებლობის პერიოდის პანელის სახლებში.
5. შენობის სართულების რაოდენობა: როგორც წესი, მაღალსართულიან კორპუსებში ბინები უფრო ძვირია ბაზარზე (ყველა სხვა თანაბარი).
6. საცხოვრებელი კორპუსის ტექნიკური მდგომარეობა (ახალი, არ არის საჭირო რემონტი, საჭიროა მიმდინარე რემონტი, შერჩევითი კაპიტალური რემონტი, ყოვლისმომცველი კაპიტალური რემონტი, დანგრეული): ძველ კორპუსებში, რომლებიც საჭიროებენ რემონტს, ბინების ღირებულება უფრო დაბალია, ვიდრე ახალ კორპუსებში კარგი ტექნიკური მახასიათებლებით. მდგომარეობა.
7. ბინის ადგილმდებარეობის სართული: საცხოვრებელი კორპუსების პირველ და ბოლო სართულებზე ბინები უფრო იაფია, ვიდრე პირველ და ბოლო სართულებს შორის მდებარე ბინები.
8. ბინის საცხოვრებელი ფართი: სხვა თანაბარი პირობებით, უფრო დიდი საცხოვრებელი ფართის მქონე ბინები ოდნავ უფრო ძვირია.
9. სამზარეულოს ფართი ბინაში: სხვა თანაბარი პირობებით, უფრო დიდი სამზარეულოს მქონე ბინები ოდნავ უფრო ძვირია.
10. ბინის საერთო ფართი: სხვა თანაბარი, ფასი 1 კვ. მ უფრო დიდ ბინებში ნაკლებია.
11. დასრულების კლასი (არყოფნის, მარტივი, გაუმჯობესებული, მაღალი ხარისხის, ევროპული ხარისხის რემონტი): რაც უფრო მაღალია ბინის დასრულების კლასი, მით მეტია 1 კვ.მ. ამ ბინაში.
12. დასრულების მდგომარეობა (არ არის ან საჭიროებს სრულ შეცვლას, საშუალო მდგომარეობა, რომელიც არ საჭიროებს რემონტს, საჭიროებს კოსმეტიკურ რემონტს): ბინები დასრულების გარეშე ან დასრულებული, რომელიც საჭიროებს შეკეთებას, ოდნავ იაფია, ვიდრე ნორმალური (არ საჭიროებს რემონტს) დამთავრების ბინებს.
13. აივნის, ლოჯიის არსებობა: საზაფხულო შენობების არსებობა ბინაში ზრდის მის მიმზიდველობას პოტენციური მყიდველის თვალში, შესაბამისად, აივნით ან ლოჯით ბინის ღირებულება ოდნავ აღემატება მსგავსი ბინის ღირებულებას. საზაფხულო შენობის გარეშე.
14. ბინის ფანჯრების მდებარეობა: ბინის ფანჯრების (ქუჩის ან ეზოს) მდებარეობა გავლენას ახდენს ბინის, როგორც საცხოვრებელი ფართის სამომხმარებლო მიმზიდველობაზე. ეზოსკენ მიმავალი ფანჯრების მქონე ბინებს აქვთ ხმაურის და ჰაერის დაბინძურების უფრო დაბალი დონე, ვიდრე იმ ბინებთან, რომელთა ფანჯრები ქუჩისკენ არის მიმართული. როგორც წესი, ეზოსკენ მიმავალი ფანჯრების მქონე ბინები ოდნავ უფრო ძვირია (ყველა სხვა თანაბარი).
15. უძრავ ქონებასთან შეუთავსებელი მოძრავი ქონების ხელმისაწვდომობა: თუ ბინა იყიდება უძრავ ქონებასთან შეუთავსებელი ავეჯით და სხვა ტექნიკით, მაშინ მისი ღირებულება შეიძლება აღემატებოდეს ასეთი ქონების გარეშე მსგავსი ბინის ღირებულებას.
ძირითადი დასკვნები:
1. გაიზარდა ბინების მიწოდების მოცულობა მოსკოვის საბინაო ბაზარზე.
2. ბაზრის მეორად და პირველადი სექტორების ბინების გასაყიდი ფასები მნიშვნელოვნად შემცირდა კრიზისამდელ მაჩვენებელთან შედარებით. იმის გათვალისწინებით, რომ ბინების რუბლის ფასებიც კი შემცირდა, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ მაკროეკონომიკის ნეგატიური ტენდენციები კვლავ მოქმედებს მოსკოვის საბინაო ბაზარზე.
3. შემცირდა ბინების, როგორც პროდუქტის ლიკვიდურობა ( შესამჩნევი ზრდა ბაზრის ზემოქმედების პერიოდში).
4. მოსკოვის საბინაო ბაზარზე იზრდება გასაყიდი შეთავაზებების რაოდენობა, მყიდველების მხრიდან მოთხოვნის ვარდნა, ტრანზაქციების რაოდენობის შემცირება და ბინების გაყიდვისას გამყიდველებისგან ფასდაკლების ოდენობის ზრდა. ზოგადად, მოსკოვის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი შეიძლება დახასიათდეს, როგორც არააქტიური.
5. სავარაუდოა, რომ უახლოეს 3-4 თვეში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასები ეტაპობრივად შემცირდეს.
© . კოპირება აკრძალულია.
ბინის შეფასება, რომელსაც ახორციელებს კვალიფიციური თანამშრომელი ან იურიდიული ფირმა, ეხმარება განსაზღვროს საცხოვრებლის რეალური ღირებულება ბაზარზე, როგორც დადებითი, ასევე უარყოფითი ფაქტორების, ბაზარზე არსებული მდგომარეობისა და ტერიტორიის მახასიათებლების გათვალისწინებით. საცხოვრებელი ფართის შეფასებას ყველაზე ხშირად მიმართავენ შემდეგ შემთხვევებში:
რუსეთში უძრავი ქონების ღირებულების შესახებ ანგარიშის გარეშე, იპოთეკური სესხის აღება შეუძლებელია, დოკუმენტი ასევე შედის უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი თანხების მისაღებად საჭირო საბუთების სიაში.
მოქალაქეები მიმართავენ შემფასებლის მომსახურებას საგადასახადო ინსპექტორატთან დავის დროს (რუსეთის კანონმდებლობის დებულებების თანახმად, საბაზრო ღირებულების შემოწმება არის არგუმენტი საცხოვრებლის დადგენილი საკადასტრო ღირებულების გადასინჯვისთვის), უძრავი ქონების გაყიდვამდე ან შეძენამდე.
საბინაო ანალიზის პროცედურა ტარდება სხვადასხვა მეთოდების გამოყენებით, რომლებიც ქვემოთ იქნება განხილული, მაგრამ ის ასრულებს ერთ ფუნქციას - აერთიანებს ქონების ყველა მახასიათებელს ერთ ჩანაწერში, აანალიზებს მონაცემებს, რომლებიც ზრდის და ამცირებს ბინის ღირებულებას. შემფასებელი მომხმარებელი უზრუნველყოფს საცხოვრებელ ფართზე წვდომას, ხოლო მფლობელის გასაუბრება ხდება (ზოგჯერ სიტყვიერად, ზოგჯერ კითხვარის გამოყენებით). შემფასებელი დამოუკიდებლად აანალიზებს საცხოვრებლის მდებარეობას, ინფრასტრუქტურულ კეთილმოწყობას ან მის ნაკლებობას. მესაკუთრისთვის გაცემულ ანგარიშს აქვს ოფიციალური დოკუმენტის სტატუსი.
ვინ ამზადებს?
უძრავი ქონების შეფასება რუსეთში ფორმალურია საკანონმდებლო დონეზე და შემფასებელთა საქმიანობა რეგულირდება ფედერალური კანონით No135 „რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ“. შემფასებლები არიან იურიდიულ ფირმებში შრომითი ხელშეკრულებით მომუშავე პირები და კერძო პრაქტიკით დაკავებული ინდივიდუალური მეწარმეები.
რეალტორი, რომელიც ირჩევს უძრავ ქონებას შესაძენად ან გასაყიდად, ასევე ასრულებს კვადრატული მეტრის შეფასებას კლიენტის მოთხოვნით. საფინანსო ორგანიზაციებს, როგორც წესი, აქვთ აკრედიტებული შემფასებლების სია, რომლებთანაც ისინი მუდმივად მუშაობენ.
მინიშნება!შეფასების დასკვნის შემქმნელი კომპანია რეგისტრირებული უნდა იყოს შემფასებელთა ორგანიზაციაში და ჰქონდეს სადაზღვევო პოლისი. იგი გამოიყენება იმ შემთხვევაში, თუ დამკვეთს ზიანი მიადგა შემფასებლის მცდარი ქმედებების შედეგად.
მოდით შევაჯამოთ რუსეთში უძრავი ქონების ოფიციალური შეფასება ხორციელდება მხოლოდ აკრედიტებული ფიზიკური და იურიდიული პირების მიერ– შემფასებლები და რეალტორები. მესაკუთრის მიერ დამოუკიდებლად ჩატარებულ ექსპერტიზას იურიდიული ძალა არ ექნება.
რა მონაცემებია საჭირო ამისთვის?
შემფასებელი დაინტერესებულია შეფასებული ქონების შესახებ მაქსიმალური სანდო ინფორმაციის მოპოვებით, ამიტომ შეფასებაზე მოქმედი ფაქტორების ჩამონათვალი შთამბეჭდავი აღმოჩნდება. შემფასებელს ასევე მიეწოდება დოკუმენტები/ასლები:
დოკუმენტები მოწოდებულია საცხოვრებლის სამართლებრივი სისუფთავის შესამოწმებლადდა მესაკუთრის საკუთრების დადასტურება. შეფასების განსახორციელებლად ასევე საჭირო იქნება ბინის ეკონომიკური, მატერიალური, ტექნიკური და სხვა მახასიათებლები.
- სახლის ტიპი, მშენებლობის წელი, კედლების, იატაკისა და ჭერის მასალა, შენობის მდგომარეობა. ავარიული სახლი მკვეთრად ამცირებს საცხოვრებლის მიმზიდველობას.
- სახლის ადგილმდებარეობა (რამდენად შორს არის სატრანსპორტო ქსელები, სად არის განთავსებული სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტები, არის მაღალი ხარისხის გზებით აღჭურვილი ტერიტორია).
- ინფრასტრუქტურა (ლიფტი, დაცვა, პარკინგი, პარკინგი, ავტოფარეხი - არის?).
- შესასვლელი და მიმდებარე ტერიტორია.
- სართული (ბინები პირველ და ბოლო სართულებზე, როგორც წესი, იყიდება შეღავათიან ფასად, ანაზღაურდება ფანჯრებითა და სახურავით შესაძლო უხერხულობა).
- ხედი ფანჯრიდან, ხმაურის დონე ტერიტორიაზე.
- ბინის ფართი, განლაგება.
- აივნის, ლოჯიის არსებობა.
- ჭერის სიმაღლე.
ასევე მხედველობაში მიიღება საცხოვრებლის ინდივიდუალური მახასიათებლები - რემონტის არსებობა, სანტექნიკის მდგომარეობა, ფანჯრების ტიპი, აივანი (ასეთის არსებობის შემთხვევაში).
შემფასებელი ინფორმაციის უმეტეს ნაწილს დამოუკიდებლად აგროვებს ვიზუალური შემოწმების, ადგილობრივ ტერიტორიაზე სეირნობისა და ინტერნეტის ძიების დროს.
მეთოდები
რუსეთის ეკონომიკური განვითარების სამინისტრომ დაადგინა ბინის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის სამი მეთოდი, ისინი აისახება 2015 წლის 20 მაისის No297 უწყებრივი ბრძანებით. „შეფასების ფედერალური სტანდარტის „შეფასების ზოგადი ცნებები, მიდგომები და მოთხოვნები (FSO N 1)“ დამტკიცების შესახებ. ანალიზის თითოეულ მეთოდს აქვს საკუთარი მახასიათებლები და გამოიყენება მხოლოდ გარკვეული ტიპის უძრავი ქონებისთვის.
ძვირი
მრავალსართულიან კორპუსებში ბინების მფლობელები პრაქტიკულად არ აწყდებიან ძვირადღირებულ შეფასების მეთოდს. ითვლება, რომ მეთოდი ამახინჯებს ასეთი საცხოვრებლის ღირებულებას და შესაფერისია მხოლოდ ცალკეული კერძო შენობებისთვის. ღირებულების მეთოდის არსი არის თანხის ოდენობის განსაზღვრა, რომელიც დაიხარჯა მშენებლობაზე.
შემფასებელი ცდილობს გაარკვიოს, რა დაჯდება ქონების ნულიდან გამოცვლა. მხედველობაში მიიღება სამშენებლო მუშაკების მასალები, ტექნოლოგიები, ხელფასები და მიღებულ თანხას აკლდება შენობის ცვეთა.
რატომ არ გამოიყენება ღირებულების მეთოდი ბინების შესაფასებლად? უძრავი ქონების ღირებულების ლომის წილი ძვირადღირებული მეთოდით განისაზღვრება სამშენებლო მასალებით, საძირკველი, კედლები და ასე შემდეგ. ბინის კორპუსში სტრუქტურების უმეტესობა საერთოა, რაც იმას ნიშნავს, რომ მათი ღირებულება იყოფა ორზე, სამზე ან ათზე.
შედეგად, ბინის აშენების ღირებულება გაცილებით ნაკლები გამოდის, ვიდრე იზოლირებული სახლის აშენება ზუსტად იგივე მასალებითა და ტექნიკური გეგმით.
მომგებიანი
შემოსავლის მეთოდი შესაფერისია არასაცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონებისთვის.იგი ემყარება განცხადებას, რომ ობიექტის ღირებულება პირდაპირ კავშირშია პოტენციური მფლობელის მომავალი სარგებლის ოდენობასთან. ავიღოთ, მაგალითად, მოსკოვში საოფისე ფართის შეფასება.
ექსპერტიზის ჩატარებისას პროფესიონალი შემფასებელი გაითვალისწინებს შენობის მდებარეობას, პოტენციური აუდიტორიის დიაპაზონს და შეისწავლის, რამდენად ადვილია დედაქალაქის ნებისმიერი რაიონიდან მომავალ ოფისში მისვლა, მისი კომფორტი და განლაგება. მეთოდი არ გამოიყენება საცხოვრებელ ბინებთან ტრანზაქციების დროს, ვინაიდან მათი მფლობელები და პოტენციური მყიდველები არ გეგმავენ მოგებას.
შედარებითი
ყველაზე მარტივი გასაგები და ყველაზე გავრცელებული არის შედარებითი მეთოდი.შემფასებლები ითვალისწინებენ ბაზარზე არსებული მსგავსი ობიექტების ღირებულებას. სიზუსტე მიიღწევა არა ერთი, არამედ რამდენიმე ბინის შერჩევით, რაც შეიძლება მსგავსი. გაანალიზებულია თითოეული საცხოვრებლის ინდიკატორები, მათი მახასიათებლები, სართულების რაოდენობა, ლიფტი, შესასვლელი, მეტრო დიაპაზონი.
ფასები რუსეთის მთავარ ქალაქებში
სახლის შეფასების ღირებულებაზე გავლენას ახდენს არა მხოლოდ ქალაქი, რომელშიც ის ტარდება, არამედ თავად შემოწმების მახასიათებლებიც. ყველა საწარმო მომხმარებელს სთავაზობს ორ ვარიანტს - ქონების ადგილზე დათვალიერებას და მესაკუთრის მიხედვით ანგარიშის მომზადებას. მეორე მეთოდი არც თუ ისე პოპულარულია იმის გამო, რომ ბინის სპეციფიკური მახასიათებლები არ არის დადასტურებული. საბანკო ორგანიზაციები, სახლის მყიდველები და სადაზღვევო სერვისების წარმომადგენლები ითხოვენ დასკვნას ვიზუალური შემოწმების შედეგების საფუძველზე.
ასეთი გამოკვლევა მოიცავს შემფასებლის მგზავრობისა და ბინაში საათობრივი დროის გადახდას. მეორე კრიტერიუმი არის ფართობი, კომპანიები ადგენენ განსხვავებულ ფასებს მცირე და დიდ ობიექტებზე.
Ზოგადად ფასები რუსეთის ფედერაციაში ორიდან სამ ათას რუბლამდეა.ეკატერინბურგში შემფასებლები მზად არიან ჩაატარონ პატარა ბინის შემოწმება 2000 რუბლზე; მოსკოვში ფასები იწყება 3500 რუბლიდან, ხოლო დიდი სახლის შეფასებისთვის თქვენ უნდა გადაიხადოთ 10000 რუბლამდე.
შეფასება ასევე ძვირია პეტერბურგის მაცხოვრებლებისთვის - მინიმალური ტარიფი გამგზავრების გარეშე არის 3000 რუბლი, ხოლო გამგზავრებით - 4000 რუბლი. დიდ ქალაქებში ცენტრიდან დისტანციისთვის დამატებით უნდა გადაიხადოთ.
ტიუმენის რეგიონში ფასები უფრო ხელმისაწვდომია - ცენტრში პატარა სახლი ეღირება 2500 რუბლი. შემფასებლის ვიზიტი ყაზანში ღირს 2100 რუბლიდან, სარატოვში, ვოლგოგრადსა და ულიანოვსკში - 3000 რუბლიდან, ტიუმენში - 2500 რუბლიდან.
რამდენ ხანს გრძელდება?
უძრავი ქონების შეფასების ანგარიშის მოქმედების ვადა შეზღუდულია 6 თვემდე.ეს გამოწვეულია უძრავი ქონების ბაზარზე დინამიური და მუდმივი ცვლილებებით. საბაზრო ღირებულება იცვლება ეკონომიკური, ფინანსური და წარმოების ნიუანსებიდან გამომდინარე, მსყიდველობითი უნარის შემცირებაც კი უარყოფითად აისახება საცხოვრებლის ღირებულებაზე.
როდის არის შედგენილი?
ანგარიში დგება ვიზუალური დათვალიერებისა და ფასის საბოლოო ღირებულების გაანგარიშების შემდეგ. მიუხედავად იმისა, რომ შეფასების პროცედურა თავისთავად მარტივია, მას დაახლოებით ხუთი სამუშაო დღე სჭირდება. ბევრი კომპანია გვთავაზობს გადაუდებელ საგამოცდო სერვისს - ამ შემთხვევაში მომხმარებელი იღებს ანგარიშს ერთ სამუშაო დღეში, მომსახურებას დამატებით იხდიან შეფასების თანხის 30-დან 50%-მდე.
- შესავალი ნაწილი.
- ძირითადი ფაქტები და დასკვნები.
- შეფასებისთვის გამოყენებული საწყისი მონაცემები.
- შეფასების მითითებები.
- ინფორმაცია ხელშეკრულების მხარეების შესახებ.
- შეფასებისას გამოყენებული ღირებულების სტანდარტი.
- ტერმინოლოგია.
- შეფასებაში გამოყენებული მასალების ჩამონათვალი.
- შეფასების ეტაპები (ცალკე პუნქტებში შემფასებელი წერს ობიექტის ყველა მახასიათებელს, მათ შორის მდებარეობის არეალს, შემოგარენს, ინფრასტრუქტურას).
- თავად შეფასების ობიექტის აღწერა.
- საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მიმოხილვა.
- საბაზრო ღირებულების გაანგარიშება არჩეული მიდგომის გამოყენებით (ჩვეულებრივ შედარებითი).
შეფასების შედეგად მომხმარებელი იღებს მასიურ ანგარიშს, სადაც ნაჩვენებია სრული ინფორმაცია ბინის, შეფასების მეთოდებისა და სპეციალისტის დასკვნების შესახებ.
აპლიკაციები
![](https://i1.wp.com/mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/dokumenty_1_01065528-400x271.png)
რეგისტრაციის მოთხოვნები
დამკვეთი იღებს დოკუმენტს შეკრული საქაღალდის სახით რბილი შესაკრავით, იგი დამოწმებულია უფლებამოსილი პირის ხელმოწერით და თან ახლავს შემფასებელი ორგანიზაციის ბეჭედი. ტიპიური ანგარიშის ზომა ორმოც ფურცელს აღწევს, გამოყენებულია A4 ფორმატი, ყველა გვერდი დანომრილია. დოკუმენტს აქვს იურიდიული ძალა და შეიძლება წარედგინოს სასამართლოს.
ბინის ღირებულების ანგარიში არის ოფიციალური დოკუმენტი, ამიტომ ექსპერტიზა რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის კანონით შეფასების საქმიანობის შესახებ მის ყველა ეტაპზე. ადგილზე შემფასებელთან შეფასების შეკვეთით ბინის მესაკუთრე შეძლებს გაარკვიოს თავისი სახლის ობიექტური ღირებულება. ნაშრომები გადაეცემა, როგორც წესი, ხუთი დღის განმავლობაში. ანგარიში წარდგენილია საქაღალდის სახით შტამპებითა და ხელმოწერებით.
სასარგებლო ვიდეო
თუ როგორ ფასდება ბინა, შეგიძლიათ გაიგოთ მეტი ვიდეოს ნახვით:
თუ შეცდომას იპოვით, გთხოვთ, მონიშნეთ ტექსტის ნაწილი და დააწკაპუნეთ Ctrl+Enter.
- მისამართი: სანქტ-პეტერბურგი, კალინინსკის რაიონი, გრჟდანსკის პრ-ტ, 41, ასო A, უძრავი ქონების საბაზრო და სალიკვიდაციო ღირებულების შეფასების ანგარიში.
სამუშაოები ჩაატარა Colliers International-მა. პეტერბურგი, 2004 წ.
ყველა გაანგარიშება განხორციელდა რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2001 წლის 6 ივლისის დადგენილებით დამტკიცებული რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2001 წლის 6 ივლისის ბრძანებულებით, „რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ“ ფედერალური კანონის დებულებების შესაბამისად, შეფასების სტანდარტები, რომლებიც სავალდებულოა შეფასების საქმიანობის სუბიექტებისთვის. No519, აგრეთვე რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოების უძრავი ქონების შეფასების ქონების სფეროში პროფესიული საქმიანობის სტანდარტები და ქონების შეფასების საერთაშორისო კომიტეტის (ICSOI) მიერ შემუშავებული შეფასების საერთაშორისო სტანდარტები.
2016-01-24 | პოპულარობა: 19373 - ანგარიში Toyota Cresta-ს ავტომობილის დაზიანების ოდენობის დადგენის შესახებ (გამოსაყენებელი ნაშთების გამოთვლა)
ამ შეფასების მიზანია განისაზღვროს შეფასების თარიღისთვის მიყენებული ზიანის ოდენობის საბაზრო ღირებულება. შეფასება განხორციელდა რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2001 წლის 6 ივლისის №519 დადგენილების შესაბამისად „შეფასების სტანდარტების დამტკიცების შესახებ“, „ტრანსპორტის ღირებულების დადგენის მეთოდოლოგიური მითითებები ბუნებრივი ცვეთა და ცვეთა გათვალისწინებით და ტექნიკური მდგომარეობა პრეზენტაციის დროს“, შეიმუშავა სახელმწიფო სამეცნიერო ცენტრმა NAMI სასამართლო ექსპერტიზის ფედერალური ცენტრის თანამშრომლებთან ერთად, დამტკიცებული რუსეთის ფედერაციის ეკონომიკის სამინისტროს მიერ.
შემსრულებელი: დენის პაშნინი, შპს "პროფესიული ქონების შეფასების სააგენტო"
2015-04-17 | პოპულარობა: 21090 - დასკვნა ერთოთახიანი ბინის საბაზრო ღირებულების დადგენის შესახებ მისამართზე: ნოვოსიბირსკი, სოვეცკის რაიონი, ქ. ლენინი
ამ შეფასების საგანია ნოვოსიბირსკში მდებარე ერთოთახიანი ბინა. შეფასების მიზანია შეფასებული ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენა.
07/06/01 №519 „შეფასების სტანდარტების სავალდებულო გამოყენებისათვის შეფასებითი საქმიანობის სუბიექტების“ მიხედვით, ტერმინი „საბაზრო ღირებულება“ ამ ანგარიშში ნიშნავს შემდეგს: ყველაზე სავარაუდო ფასს, რომლითაც შესაძლებელია შეფასების ობიექტის გასხვისება. ღია ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში, როდესაც გარიგების მხარეები მოქმედებენ გონივრულად, ფლობენ ყველა საჭირო ინფორმაციას და გარიგების ღირებულებაზე გავლენას არ ახდენს რაიმე საგანგებო გარემოება.
საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა ემყარება იმ წინაპირობას, რომ ქონება გაიყიდება ბაზარზე ზემოთ ჩამოთვლილი გარკვეული პირობების დაცვით. ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის შედეგად ქონებრივი უფლებების ნაკრები გადადის მყიდველიდან გამყიდველზე. სწორედ ეს უფლებებია შეფასების ობიექტი. ამ ნაწარმოებში შეფასების ობიექტზე ღირებული უფლება არის საკუთრების უფლება.
ანალიზის ჩატარების შემდეგ შემფასებელი მივიდა დასკვნამდე, რომ შესაფასებელი ქონების საუკეთესო და ეფექტური გამოყენება არის მისი დანიშნულებისამებრ – ბინაში გამოყენება. ამ დასკვნის საფუძველზე განხორციელდა შემდგომი გამოთვლები შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულების დასადგენად.
შეფასების პროცედურა მოიცავდა: 1) საჭირო დოკუმენტაციისა და ინფორმაციის შეგროვებას შეფასების ობიექტის შესახებ; 2) საბაზრო ღირებულების შეფასების შედარებითი მიდგომის გამოყენება; 3) ამ მოხსენების დაწერა.
2015-03-24 | პოპულარობა: 16826 - ანგარიში OJSC Kostromskaya GRES-ის ერთი ჩვეულებრივი აქციის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის შესახებ
ამ დავალების ფარგლებში შეფასდა OJSC Kostroma State District ელექტროსადგურის ერთი წილის საბაზრო ღირებულება. შეფასების შედეგები გამოყენებული იქნა OJSC Kostromskaya GRES-ის აქციების შესატანად OJSC OGK-3-ის დამატებითი აქციებისთვის გადახდის მიზნით. შეფასება განხორციელდა 2005 წლის 1 აპრილის მდგომარეობით.
შეფასების პროცესში გამოიყენება მოცემული შემთხვევისთვის ყველაზე შესაფერისი სხვადასხვა მეთოდი და მიდგომა. ეს შეფასება განხორციელდა რუსეთის ფედერაციის კანონის "რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ", "შეფასების სტანდარტები სავალდებულოა შეფასების საქმიანობის სუბიექტების მიერ", მეთოდოლოგიისა და სახელმძღვანელო ბიზნესის და (ან) აქტივების შეფასების შესაბამისად. რუსეთის RAO EES და მისი SDCs, შემუშავებული Deloitte & Touche-ის მიერ.
სხვადასხვა მიდგომების ფარგლებში მიღებული შედეგების ძლიერი და სუსტი მხარეების ანალიზის შედეგებზე დაყრდნობით, საინვესტიციო კომპანიების წარმომადგენლებთან და Deloitte & Touche-ის წარმომადგენლებთან კონსულტაციების შემდეგ შემფასებელმა გადაწყვიტა განეხილა, დამატების პირველ ვარიანტთან ერთად. წონა, შემოსავლის მიდგომის შედეგებს მეტი წონის მინიჭების შესაძლებლობა. ეს არჩევანი გამართლებულია იმით, რომ აქტივის ყიდვისა და გაყიდვისას რაციონალური ინვესტორი ძირითადად ყურადღებას ამახვილებს არა კომპანიის საქმიანობის რეტროსპექტივაზე, არამედ იმ პერსპექტიულ შემოსავლებზე, რომელიც მას შეუძლია მიიღოს შეძენილი აქტივიდან.
შემსრულებელი: კონსორციუმი „ექსპერტი - რუსული შეფასება“, 2005 წლის 1 აპრილის მდგომარეობით.
2015-03-07 | პოპულარობა: 15845 - მოხსენება ობიექტის „ადმინისტრაციული შენობების“ საბაზრო ღირებულების დადგენის შესახებ.
ანგარიში ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების შესახებ - ადმინისტრაციული ფართი 336,1 კვ.მ. მ., მუნიციპალიტეტის „ქალაქ კიროვის“ საკუთრებაში.
ამ შეფასების მიზანია შეფასების ობიექტის ფასწარმოქმნის თავისებურებების იდენტიფიცირება შესაბამისი ბაზრის სეგმენტის მახასიათებლებთან, იურიდიულ სათაურთან, შეფასების ობიექტის რაოდენობრივ და ხარისხობრივ მახასიათებლებთან, აგრეთვე სამართალდამცავი პრაქტიკის სპეციფიკასთან მიმართებაში. შემოთავაზებული გარიგება. ეს შესაძლებელს გახდის შეფასების ობიექტის ცალსახად იდენტიფიცირებას უძრავი და სავალდებულო უფლებების სისტემაში და სათანადო დასაბუთებას მისცემს განსაზღვრული ღირებულების ტიპს. დოკუმენტაციის ანალიზი საშუალებას მოგვცემს გამოვავლინოთ შეფასებასთან დაკავშირებული რისკების ძირითადი კომპონენტები და გამოვთვალოთ მათი დაფარვის ოდენობა.
შეფასების ანგარიში შედგენილია 1998 წლის 29 ივლისის No135-FZ ფედერალური კანონის „რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ“ შესაბამისად; ფედერალური შეფასების სტანდარტები, რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოების შეფასების სტანდარტების ნაკრები (SSO ROO 2010).
ბაზრის მონაცემებთან შესაბამისობის მიზნით მიღებული შედეგების ანალიზმა აჩვენა, რომ შესაფასებელი ქონების საბაზრო ღირებულებას აქვს საბაზრო მაჩვენებლებთან შესადარებელი ღირებულება. ობიექტების ღირებულება საშუალო მნიშვნელობების ფარგლებშია ქალაქ კიროვის მსგავს ნაწილში მდებარე ობიექტებისთვის, რომლებსაც აქვთ მსგავსი დანიშნულება და ტექნიკური მდგომარეობა.
შემფასებელს არ ჩაუტარებია აუდიტი ან სხვა ფინანსური გადამოწმება თქვენს მიერ მოწოდებული ინფორმაციის ამ ანგარიშში გამოყენებული და, შესაბამისად, არ იღებს პასუხისმგებლობას ამ ინფორმაციის სანდოობაზე.
შეფასების მიზნის შესაბამისად, შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულება განისაზღვრა ფედერალური კანონის No135-FZ „რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ“ 1998 წლის 29 ივლისის და შეფასების სტანდარტების კოდექსის საფუძველზე. რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოება SSO ROO 2010, რომელიც ჰარმონიზებულია შეფასების საერთაშორისო სტანდარტებთან (2007) და სავალდებულოა შემფასებელთა თვითრეგულირებადი ორგანიზაციის წევრებისთვის გამოსაყენებლად.
SSO ROO 2010-ის გამოყენება, რომელიც სავალდებულოა შეფასების საქმიანობის სუბიექტებისთვის, განპირობებულია იმით, რომ შეფასების ობიექტი მდებარეობს რუსეთის ფედერაციის ტერიტორიაზე, ასევე იმით, რომ შემფასებელი ახორციელებს თავის საქმიანობას ამ ტერიტორიაზე. რუსეთის ფედერაციის. ეს სტანდარტები გამოიყენებოდა შეფასების მიდგომების განსაზღვრისას, სამუშაოს განხორციელების პროცედურისა და შეფასების ანგარიშის შედგენისას.
რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოების (ROA) სტანდარტების კოდექსის გამოყენება განპირობებულია იმით, რომ ROO შეფასების სტანდარტები ყველაზე სრულად აღწერს ტერმინებს, განმარტებებს, კონცეფციებს და შეფასების მეთოდებს, რომლებიც გამოიყენება სხვადასხვა ტიპის შეფასების სამუშაოების შესრულებისას. ქონება.
2015-03-07 | პოპულარობა: 18277 წ - მოხსენება ობიექტის "მაღაზიის ფართი" საბაზრო ღირებულების დადგენის შესახებ.
ანგარიში ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების შესახებ - მაღაზიის ფართი 30.2 კვ.მ. მ., მისამართზე: კიროვის ქ. ლენინა, 86, ეკუთვნის მუნიციპალურ ფორმირებას "ქალაქი კიროვი".
შეფასების მიზანია ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენა. შეფასების შედეგი არის შესაფასებელი ობიექტის ღირებულების საბოლოო მნიშვნელობა. შეფასების შედეგი შეიძლება გამოყენებულ იქნას მუნიციპალური ქონების გასხვისებისთვის.
აღწერილი ობიექტის შეფასების შედეგების გამოყენება იგეგმება მუნიციპალური ქონების გასხვისებისთვის.
ამ შეფასებაში გამოყენებული იქნა შემდეგი შეფასების სტანდარტები: რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოების SSO ROO 2010 შეფასების სტანდარტების ნაკრები, რომელიც ჰარმონიზებულია შეფასების საერთაშორისო სტანდარტებთან (2007) და სავალდებულოა შემფასებელთა თვითრეგულირებადი ორგანიზაციის წევრებისთვის გამოსაყენებლად.
რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოების (ROO) შეფასების სტანდარტების კოდექსი (CSO 2010) განკუთვნილია რუსეთის ფედერაციასა და დსთ-ს სხვა ქვეყნებში ქონების ღირებულების შესაფასებლად - მიღებული დოკუმენტების სრული დაცვით.
ასრულებს შპს ANALIT, კიროვი, 2010 წ.
2015-03-07 | პოპულარობა: 14186 - ანგარიში სს-ის რეგისტრირებული ჩვეულებრივი აქციების საბაზრო ღირებულების შეფასების შესახებ
შეფასების მიზანი და მიზანი: საწესდებო კაპიტალში წვლილის შეტანის მიზნით სს-ის (საქმიანობის სახეობა – ბეჭდვითი პროდუქციის წარმოება) რეგისტრირებული ჩვეულებრივი აქციების (საწესდებო კაპიტალის 100%) საბაზრო ღირებულების დადგენა.
საწარმოს ქონებრივი კომპლექსი არ ასახავს საწარმოს რეალურ უნარს, გამოიმუშაოს შემოსავალი, არამედ ასახავს საწარმოს ამჟამინდელ მდგომარეობას, რომელიც გამოხატულია მისი აქტივებისა და ვალდებულებების მდგომარეობით. ამ შემთხვევაში, არ არის საჭირო სალიკვიდაციო ღირებულების განსაზღვრა შეფასების დროს, ბიზნესის სასწრაფო ლიკვიდაციის ან გაყიდვის ფაქტორების არარსებობის გამო. ამ შეფასების მიზნებისთვის ყველაზე ოპტიმალური, ჩვენი შემფასებლის აზრით, არის საწარმოს წმინდა აქტივების კორექტირებული საბალანსო ღირებულების მეთოდი.
2004 წლის 1 ოქტომბრის მდგომარეობით, ამ ინდუსტრიის საწარმოების შესახებ მოწოდებული ინფორმაციის შესწავლის შედეგად, მათ შორის ეროვნული კოტირების სისტემაში (www.nqs.ru) 2004 წლის 1 ოქტომბრის მდგომარეობით, ამ შეფასების მიზნებისთვის გამოყენებული ინფორმაცია აქციების ფასის შესახებ. ამ საწარმოებში არ არსებობს ურეცეპტო ბაზარი. ამიტომ ანალოგური საწარმოების მეთოდები - კაპიტალის ბაზრის მეთოდი, ტრანზაქციის მეთოდის გამოყენება შეუძლებელია.
OJSC KKK-ის ჩვეულებრივი აქციების საბაზრო ღირებულების შესაფასებლად, ამ ანგარიშში გამოყენებულია შემდეგი:
1. ფულადი ნაკადების დისკონტირების მეთოდი;
2. კორექტირებული ბალანსის წმინდა აქტივების მეთოდი.
შემსრულებელი: შპს Art Expert. ყაზანი, 2004 წ
2015-02-23 | პოპულარობა: 11436 - ობიექტის საბაზრო ღირებულების დადგენის მოხსენება "ფოსტის ოფისი"
ამ შეფასების მიზანია შეფასების ობიექტის ფასწარმოქმნის თავისებურებების იდენტიფიცირება შესაბამისი ბაზრის სეგმენტის მახასიათებლებთან, იურიდიულ სათაურთან, შეფასების ობიექტის რაოდენობრივ და ხარისხობრივ მახასიათებლებთან, აგრეთვე სამართალდამცავი პრაქტიკის სპეციფიკასთან მიმართებაში. შემოთავაზებული გარიგება. ეს შესაძლებელს გახდის შეფასების ობიექტის ცალსახად იდენტიფიცირებას უძრავი და სავალდებულო უფლებების სისტემაში და სათანადო დასაბუთებას მისცემს განსაზღვრული ღირებულების ტიპს. დოკუმენტაციის ანალიზი საშუალებას მოგვცემს გამოვავლინოთ შეფასებასთან დაკავშირებული რისკების ძირითადი კომპონენტები და გამოვთვალოთ მათი დაფარვის ოდენობა. შედეგად, უნდა განხორციელდეს სათანადო ეკონომიკური და სამართლებრივი დასაბუთება ობიექტის საბოლოო შეფასებისთვის მითითებული მიზნით.
შეფასების შედეგი სავარაუდოდ გამოყენებული იქნება ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების საფუძველზე ქონების გასხვისების მიზნით, შეზღუდვებს ადგენს შემფასებელი დამოუკიდებლად.
კომუნიკაციების საოფისე ოთახი. ფართი 108.1 კვ.მ. Პირველი სართული. მისამართი: კიროვის რაიონი, ოქტიაბრსკის პერსპექტივა. შესაფასებელი ქონების მფლობელია მუნიციპალიტეტი „ქალაქი კიროვი“.
შეფასების მიზანი: შეფასებული უფლებების საბაზრო ღირებულების დადგენა შეფასების სუბიექტზე
ყველა გამოყენებული მიდგომის შედეგების გაერთიანების მიზანია თითოეული მათგანის დადებითი და უარყოფითი მხარეების დადგენა და, ამით, ერთიანი ხარჯთაღრიცხვის შემუშავება. თითოეული მიდგომის უპირატესობა განსახილველი ქონების შეფასებისას განისაზღვრება შემდეგი კრიტერიუმებით:
ინფორმაციის ტიპი, ხარისხი და სიგანე, რომელსაც ეფუძნება ანალიზი.
ობიექტის სპეციფიკური მახასიათებლების გათვალისწინების შესაძლებლობა, რომლებიც გავლენას ახდენენ მის ღირებულებაზე, როგორიცაა გამოყენება, პოტენციური მომგებიანობა.
წყარო: FSUE "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", კიროვის ფილიალი, 2010 წ.
2015-02-23 | პოპულარობა: 8409 - ანგარიში „კაფე ფართი“ ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენის შესახებ.
ანგარიში 33.2 კვადრატული მეტრი ფართობის შენობის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის შესახებ. მ, კიროვის რაიონი, კიროვის ქ. მოსკოვსკაია, 181
შეფასების მიზანია ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენა. შეფასების შედეგი არის შესაფასებელი ობიექტის ღირებულების საბოლოო მნიშვნელობა. შეფასების შედეგი შეიძლება გამოყენებულ იქნას მუნიციპალური ქონების გასხვისებისთვის. აღწერილი ობიექტის შეფასების შედეგების გამოყენება იგეგმება მუნიციპალური ქონების გასხვისებისთვის.
ამ ნაშრომის მიზანია შეფასების ობიექტის ფასწარმოქმნის თავისებურებების იდენტიფიცირება შესაბამისი ბაზრის სეგმენტის მახასიათებლებთან, იურიდიულ სათაურთან, შეფასების ობიექტის რაოდენობრივ და ხარისხობრივ მახასიათებლებთან, აგრეთვე შემოთავაზებული სამართალდამცავი პრაქტიკის სპეციფიკასთან დაკავშირებით. გარიგება. ეს შესაძლებელს გახდის შეფასების ობიექტის ცალსახად იდენტიფიცირებას უძრავი და სავალდებულო უფლებების სისტემაში და სათანადო დასაბუთებას მისცემს განსაზღვრული ღირებულების ტიპს. დოკუმენტაციის ანალიზი საშუალებას მოგვცემს გამოვავლინოთ შეფასებასთან დაკავშირებული რისკების ძირითადი კომპონენტები და გამოვთვალოთ მათი დაფარვის ოდენობა. შედეგად, უნდა განხორციელდეს სათანადო ეკონომიკური და სამართლებრივი დასაბუთება ობიექტის საბოლოო შეფასებისთვის მითითებული მიზნით.
ასრულებს შპს ANALIT, კიროვი, 2010 წ.
2014-11-08 | პოპულარობა: 11347 - ანგარიში ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენის შესახებ „მაღაზიის ფართი“
ანგარიში 14.2 კვადრატული მეტრი ფართობის შენობის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის შესახებ. მ კვ. მ, კიროვის რაიონი, კიროვის ქ. ნეკრასოვა, 1
შეფასების მიზანია ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენა. შეფასების შედეგი არის შესაფასებელი ობიექტის ღირებულების საბოლოო მნიშვნელობა. შეფასების შედეგი შეიძლება გამოყენებულ იქნას მუნიციპალური ქონების გასხვისებისთვის.
ეს ანგარიში შედგენილია 1998 წლის 29 ივლისის No135-FZ ფედერალური კანონის „რუსეთის ფედერაციაში შეფასებითი საქმიანობის შესახებ“ შესაბამისად; ფედერალური შეფასების სტანდარტები, რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოების შეფასების სტანდარტების ნაკრები (SSO ROO 2010).
ამ ნაშრომის მიზანია შეფასების ობიექტის ფასწარმოქმნის თავისებურებების იდენტიფიცირება შესაბამისი ბაზრის სეგმენტის მახასიათებლებთან, იურიდიულ სათაურთან, შეფასების ობიექტის რაოდენობრივ და ხარისხობრივ მახასიათებლებთან, აგრეთვე შემოთავაზებული სამართალდამცავი პრაქტიკის სპეციფიკასთან დაკავშირებით. გარიგება. ეს შესაძლებელს გახდის შეფასების ობიექტის ცალსახად იდენტიფიცირებას უძრავი და სავალდებულო უფლებების სისტემაში და სათანადო დასაბუთებას მისცემს განსაზღვრული ღირებულების ტიპს. დოკუმენტაციის ანალიზი საშუალებას მოგვცემს გამოვავლინოთ შეფასებასთან დაკავშირებული რისკების ძირითადი კომპონენტები და გამოვთვალოთ მათი დაფარვის ოდენობა.
ზოგადად, რეკომენდებული ღირებულება გარიგების დასასრულებლად არის საბაზრო ღირებულება. ეს ტერმინი გულისხმობს ლეგალურ გამოყენებას, რაც, თავის მხრივ, ტიპიურ გამყიდველს აკისრებს პასუხისმგებლობას, უზრუნველყოს საქონლის შესრულების გარანტია. ამ შემთხვევაში, გამყიდველი არ არის დაინტერესებული საგარანტიო მომსახურებით და მომსახურება ხორციელდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მოთხოვნების შესაბამისად. შესაბამისად, ღირებულების პარამეტრების გაანგარიშებისას აუცილებელია გავითვალისწინოთ შესრულებისთვის საგარანტიო ვალდებულებების არარსებობა და გაყიდვები განხორციელდეს „როგორც არის“.
გსურთ ანგარიშის გამოქვეყნება?ჩვენს საიტზე? მოგვწერეთ ამის შესახებ.