მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები „საბანკო სესხის ხელშეკრულებებით მოთხოვნის უფლებების შეფასება“ სასესხო ხელშეკრულებებით მოთხოვნის უფლებების შეფასების ზოგადი საკითხები. დავალიანების მოთხოვნის უფლების საბაზრო ღირებულების შეფასების მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები დებიტორული დავალიანების შეფასება
![მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები „საბანკო სესხის ხელშეკრულებებით მოთხოვნის უფლებების შეფასება“ სასესხო ხელშეკრულებებით მოთხოვნის უფლებების შეფასების ზოგადი საკითხები. დავალიანების მოთხოვნის უფლების საბაზრო ღირებულების შეფასების მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები დებიტორული დავალიანების შეფასება](https://i0.wp.com/srosovet.ru/content/editor/pics/New%20folder/41.jpg)
1. შესავალი დებულებები
1.1. 2017 წლის განმავლობაში მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები (შემდგომში MR)გადიან პრაქტიკულ გამოცდას. შენიშვნები და წინადადებები დოკუმენტზე მიიღება imo@srosovet. ru.
პრაქტიკული ტესტირების შედეგების ანალიზის შედეგების საფუძველზე, მიღებული შენიშვნებისა და წინადადებების გათვალისწინებით, მიიღება გადაწყვეტილება MR-ის დამტკიცების შესახებ.
1.2. MR შემუშავდა მომსახურების გაწევის შედეგების ხარისხის გაუმჯობესების მიზნით, რათა განისაზღვროს დავალიანების მოთხოვნის უფლების საბაზრო ღირებულება (შემდგომში - დავალიანება).
MR-ში აქცენტი კეთდება იურიდიული პირების დავალიანების შეფასებაზე. MR-ის მეთოდოლოგიური ნაწილი, გარკვეული შეზღუდვებით, ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნას ფიზიკური პირების დავალიანების შეფასებისას. და ინდივიდუალური მეწარმეები.
1.3. MR-ის სამიზნე აუდიტორია არიან შემფასებლები. MR-ის გარკვეული დებულებები შეიძლება გამოიყენონ სასამართლო ექსპერტებმა; პირები, რომელთა სამუშაო პასუხისმგებლობაშიც შედის ვალის საბაზრო ღირებულების შესახებ გადაწყვეტილების ფორმირება, შესაბამისი შეფასების მომსახურების გაწევის შედეგების ხარისხის მონიტორინგი; საგანმანათლებლო დაწესებულებების წარმომადგენლები, რომლებიც ამზადებენ სპეციალიზებულ სპეციალისტებს.
1.5. MR-ს აქვს პრაქტიკული ორიენტაცია:
- სტრუქტურა შეესაბამება შეფასების ანგარიშის ფორმირების „ქრონოლოგიას“;
- დანართები 1 - 4 მიუთითებს ბაზრის მონაცემების შესაძლო წყაროებზე და უზრუნველყოფს სპეციალიზებულ ანალიტიკურ და სტატისტიკურ ინფორმაციას;
- დანართებში 5, 6 ნაჩვენებია შესაძლო ვარიანტებიგაანგარიშების მოდელები ფორმატში MS Excel.
2. შეფასების ობიექტის აღწერა
2.1. ვალის მოთხოვნის უფლებათა ბაზრის მიმოქცევის შესაძლებლობა დადგენილია მუხ. 388. ხელოვნების დებულებების შესაბამისად. 5 შეფასების ობიექტი შეიძლება ჩამოყალიბდეს როგორც „საპრეტენზიო უფლებები... ხელშეკრულებით...“.
2.2. დავალიანების იდენტიფიცირებისთვის შეფასების ანგარიშში მითითებული უნდა იყოს:
No გვ/ პ |
Პარამეტრი |
კომენტარი |
უფლებებისა და პირობების ფარგლები |
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 384-ე მუხლის მიხედვით |
|
ვალის ოდენობა |
ხაზგასმით:
ვალის საბალანსო ღირებულება შეიძლება არ ასახავდეს მის რეალურ ზომას (მაგალითად, დარიცხული პროცენტისა და ჯარიმების ოდენობის გაუთვალისწინებლობის გამო). |
|
მოვალის იდენტიფიკაცია |
სრული სახელი, OGRN, ადგილმდებარეობა, საკონტაქტო ინფორმაცია |
|
სათაურის/სათაურის დოკუმენტები |
დავალიანების საფუძველი (მაგალითად: შეთანხმება, სასამართლო გადაწყვეტილება). ხელშეკრულებაში მითითებულია შემდეგი:
|
2.3. ვალის ტიპიური მნიშვნელოვანი ფასების პარამეტრები:
არა. |
Პარამეტრი |
კომენტარი |
ვალის ოდენობა |
იხილეთ პუნქტი 2.2 |
|
დაბრუნების სავარაუდო თარიღი |
დამკვეთის დოკუმენტების პირობების ან შემფასებლის ვარაუდების შესაბამისად |
|
დაბრუნების ალბათობის დამახასიათებელი პარამეტრები |
||
სათაურის/სათაურის დოკუმენტების ხარისხი |
არაადეკვატური დოკუმენტაცია ამცირებს პრეტენზიების მუშაობის ეფექტურობას |
|
ხელმისაწვდომობა და დაგვიანების ხანგრძლივობა |
||
მოვალის შეთანხმება ვალის არსებობის ფაქტზე და მოვალის მიერ მის დასაბრუნებლად გატარებული ღონისძიებები. |
ჩათვლით ინფორმაცია შეფასების თარიღამდე დავალიანების დაფარვის პროცედურისა და თანხების შესახებ, მოვალის ინიციატივების შესახებ ვალის რესტრუქტურიზაციის შესახებ. დამატებითი ინფორმაციისთვის იხილეთ პუნქტი 3.7. |
|
მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ ფინანსური მდგომარეობის დამახასიათებელი კოეფიციენტების მნიშვნელობა შეფასების თარიღზე, არამედ მათი დინამიკა - ორივე რეტროსპექტიული, გარდა ამისა, იხილეთ პარაგრაფები 3.2 - 3.4. |
||
უზრუნველყოფის ხელმისაწვდომობა და მახასიათებლები სესხი უზრუნველყოფის სახით |
იხილეთ პუნქტები 2.5, 6.5.5 |
|
გარანტიის სახით უზრუნველყოფის ვალის ხელმისაწვდომობა და მახასიათებლები |
იხილეთ პუნქტი 2.6 |
|
კრედიტორის მიერ შესრულებული სამუშაოს მოთხოვნა და მისი შედეგები |
გარე სასამართლო პროცედურები და სასამართლო წარმოება, მ.შ. დადო ვალის რესტრუქტურიზაციის ხელშეკრულებები |
|
შეფასებული დავალიანების წილი მთლიან თანხაშიმოვალის გადასახდელები, მოთხოვნების დაფარვის რიგი, რომელსაც ეკუთვნის შეფასების ობიექტი. |
თითოეული რიგისთვის დავალიანების ოდენობის მითითება. თუ მოვალის მიმართ დაწყებულია გაკოტრების საქმის წარმოება, ინფორმაციის წყაროდ შეიძლება გამოყენებულ იქნას კრედიტორთა რეესტრი. |
|
2.4. კონკრეტული ვალის შეფასებასთან დაკავშირებით, დამატებითი ფასების პარამეტრები, რომლებიც არ არის მითითებული პუნქტში 2.3, შეიძლება იყოს მნიშვნელოვანი.
2.5. ვალის უზრუნველყოფისას, შეფასების ანგარიში იძლევა მის აღწერას შესაბამისი FSO-ს მოთხოვნების გათვალისწინებით შესაბამისი ტიპის შეფასების ობიექტების შეფასებისთვის (მაგალითად, თუ უზრუნველყოფის საგანია მიწის ნაკვეთი - FSO No. 7) და მატერიალურობის პრინციპი (გირაოს ღირებულების წილის შემცირებით დავალიანების მთლიან მოცულობაში, მცირდება მოცემული ინფორმაციის გავლენა შეფასების შედეგზე).
2.6. ვალის გარანტიით უზრუნველყოფისას შეფასების ანგარიშში მიეთითება გარანტიის ხელშეკრულების არსებითი პირობები: თავდების ვინაობა; უზრუნველყოფის შეგროვების პროცედურა; გარანტიის ქონების მახასიათებლები, მისი შემოსავლის მომტანი საქმიანობა, სხვა გარანტიის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების არსებობა და ა.შ.
2.7. ზოგიერთ შემთხვევაში, კრედიტორის მოთხოვნის უფლების დამადასტურებელი სამართლებრივი დოკუმენტაციის ანალიზი ან/და გირაოს ხელმისაწვდომობა მოითხოვს სამართლის სხვადასხვა დარგის წესების სიღრმისეულ ცოდნას, რომელიც სცილდება შემფასებლის კომპეტენციას. ასეთ სიტუაციებში რეკომენდებულია სპეციალიზებული სპეციალისტების ჩართვა ან კვლევის მასშტაბის შეზღუდვა შეფასების დავალებაში.
2.8. შეფასების ობიექტის ფასების პარამეტრების მნიშვნელობების და საბაზრო პირობების შესახებ ინფორმაციის შესაგროვებლად გამოიყენება ინფორმაციის შემდეგი წყაროები:
- შეფასების დამკვეთი;
- მოვალე და მისი ბენეფიციარები;
- მოვალის საქმიანობასთან დაკავშირებული საჯარო ორგანოები;
- პროფილის ანალიტიკური მასალები;
- პლატფორმები, რომლებზეც განთავსებულია შესადარებელი ვალის გაყიდვის შეთავაზებები;
- ვალების ამოღებაში ჩართული ორგანიზაციები;
- საგნის ექსპერტები;
- მეთოდურ და სასწავლო მასალებს.
2.9. შეფასების ობიექტის შესახებ მნიშვნელოვანი ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში, შემფასებელს ურჩევს უარი თქვას შეფასების ჩატარებაზე.
თუ არ არის მნიშვნელოვანი ინფორმაცია პორტფელის ვალში ერთი ან მეტი პოზიციის შესახებ, რეკომენდებულია შეფასების ორდერის კორექტირება ამ პოზიციების გამორიცხვით.
2.10. იმ ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში, რომელიც შეიძლება იყოს მნიშვნელოვანი მსგავსი ვალის შეფასებისას, რეკომენდებულია შეფასების ანგარიშში წარდგენა:
- შემფასებლის მიერ ამ ინფორმაციის მოსაპოვებლად განხორციელებული ქმედებების აღწერა, მისი მოპოვების შეუძლებლობის მიზეზებისა და მასთან დაკავშირებული დაშვებების მითითებით;
- დაკარგული ინფორმაციის შესაძლო ზემოქმედების ანალიზი შეფასების ობიექტის ღირებულებაზე (მნიშვნელობის ცვლილებები ინფორმაციის მიღების შემთხვევაში).
3. ბაზრის ანალიზის ჩატარება
3.1. ვალების დაჯგუფება ფასების პარამეტრების მნიშვნელობით.
3.1.1. დაბრუნების ალბათობიდან გამომდინარე:
- დავალიანება მისი აკრეფის მაღალი ალბათობის ნიშნებით, იმ პირობით, რომ კრედიტორი შეასრულებს სათანადო პრეტენზიულ სამუშაოს (შეესაბამება ტიპიური წესები, რომლებიც შემუშავებულია ბაზარზე მსგავს ვალთან მუშაობისას);
- დავალიანება, რომლის ამოღების ალბათობაც უმნიშვნელოა (შემდგომში პრობლემური ვალი).
3.1.2. ვალის უზრუნველყოფის მიხედვით:
- არაუზრუნველყოფილი ვალი;
- გირაოთი უზრუნველყოფილი ვალი;
- გარანტიით უზრუნველყოფილი ვალი.
3.2. ტიპიური ფასების პარამეტრების მნიშვნელობები, რომლებიც მიუთითებს პრობლემური ვალის ნიშნების არსებობაზე:
Პარამეტრი |
მნიშვნელობა მიუთითებს პრობლემური ვალის ნიშნის არსებობის შესახებ |
ფასდაკლებაგათანაბრება |
კომენტარი |
ხანდაზმულობის ვადის გასვლა |
ხანდაზმულობის ვადა ამოიწურა |
100% |
ხანდაზმულობის ვადის გასვლის შემდეგ დაინტერესებული პირი კარგავს შესაძლებლობას სასამართლოში მოითხოვოს დარღვეული უფლების იძულებითი დაცვა. |
ვალის ოდენობა |
< 1/4 месячной заработной платы юриста |
® 100% |
თუ ვალის ოდენობა უმნიშვნელოა, მის ამოღებაზე მუშაობა ეკონომიკურად მიზანშეწონილი არ არის. ვალების ამოღების საშუალო შრომის ინტენსივობა შეიძლება შეფასდეს ადვოკატის მუშაობის თვის 1/4-ით. ეს შრომის ინტენსივობა მოიცავს დოკუმენტების გაცნობას, პოზიციის მომზადებას, სასამართლო სხდომებში მონაწილეობას, სხვა ღონისძიებებს და ა.შ. ინფორმაცია ხელფასების შესახებ კონკრეტულ რეგიონში შეგიძლიათ მიიღოთ სპეციალიზებული წყაროებიდან, მაგალითად,სთ. ru. ფასდაკლება მითითებულია იმ სიტუაციისთვის, როდესაც არ არსებობს სასამართლოს გადაწყვეტილება კრედიტორისთვის ხელსაყრელი. |
სამართლებრივი/სამართლებრივი დამხმარე დოკუმენტების შემადგენლობა და ხარისხი |
დოკუმენტები აკლია ან არასწორად არის შესრულებული |
® 100% |
პრეტენზიების მუშაობის ეფექტურობა მცირდება, როდესაც:
|
სასამართლოს გადაწყვეტილების ხელმისაწვდომობა |
კანონიერ ძალაში შესული კრედიტორის მიმართ სასამართლოს უარყოფითი გადაწყვეტილების არსებობა |
> 90% |
სასამართლოს უარყოფითი გადაწყვეტილებები კრედიტორისთვის შესაძლებელს ხდის დავალიანების დაფარვას მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ისინი განიხილება ზემდგომი სასამართლოების მიერ ან მოვალის მხრიდან ნებაყოფლობით. ზემდგომ ორგანოში გადაწყვეტილებების განხილვის ვადებსა და ალბათობასთან დაკავშირებით, იხილეთ დანართები 3, 4. |
მოვალის ფინანსური მდგომარეობა |
1. მოვალე გაკოტრებულია. ვალი ენიჭება მესამე რეესტრის რიგში. კრედიტორის მოთხოვნები არ არის უზრუნველყოფილი გირაოთი ან გარანტია. 2. არ არსებობს ამჟამინდელი მონაცემები მოვალის ფინანსური მდგომარეობის შესახებ. |
> 90% |
როგორც წესი, მოვალის ფინანსური მდგომარეობის შესახებ ინფორმაციის ნაკლებობა მიუთითებს იმაზე, რომ იგი ვერ ახერხებს ვალდებულებების შესრულებას ან აპირებს მათ თავიდან აცილებას და გააჩნია შესაბამისი შესაძლებლობები. ზემოაღნიშნული ეხება იმ სიტუაციას, როდესაც შემფასებელმა მიიღო ყველა საჭირო ქმედება ასეთი ინფორმაციის მისაღებად (იხ. პუნქტი 2.7). |
3.3. შეფასების ობიექტის ბაზრის ანალიზი ხორციელდება ძირითადად იმ ბაზრის სეგმენტისთვის, რომელსაც განეკუთვნება შეფასებული დავალიანება (პუნქტი 3.1).
როგორც წესი, ბაზარზე წარმოდგენილი პრობლემური ვალის შესახებ ინფორმაცია ხელმისაწვდომია უფრო მცირე რაოდენობის ფასების პარამეტრებზე, ვიდრე ვალის დაფარვის მაღალი ალბათობის ნიშნებით.
3.5. ნებისმიერი წყაროდან მიღებული ინფორმაცია ექვემდებარება შემოწმებას საკმარისობისა და სანდოობისთვის (ბაზრის მონაცემებთან შესაბამისობა). მაგალითად, მოცემული ღირებულებები შეიძლება ჩაითვალოს ექსპერტის მოსაზრებად ან სახელმძღვანელო ღირებულებებად და ექვემდებარება შემოწმებას ბაზრის მონაცემების მიხედვით.
3.6. სასესხო ბაზრის ანალიზისთვის ინფორმაციის შესაძლო წყაროები მოცემულია დანართ 2-ში.
3.7. ვალის გირაოთი ან თავდებობით უზრუნველყოფისას რეკომენდირებულია შეფასების ანგარიშში იყოს ბაზრის სეგმენტის ანალიზი, რომელსაც ეკუთვნის გარანტის შესაბამისი ქონება და შემოსავლის მომტანი საქმიანობა. ანალიზის ფარგლები დგინდება შესაბამისი FSO-ს მოთხოვნების გათვალისწინებით, რომელიც არეგულირებს შესაფასებელი ობიექტების შესაბამისი ტიპის შეფასებას და მატერიალურობის პრინციპს (იხ. პუნქტი 2.5).
4. მიდგომების და მეთოდების შერჩევა შეფასებისას
4.1. შეფასების მიდგომების (მეთოდების) არჩევანი ეფუძნება ანალიზს:
4.1.1. ვალის შეგროვების ვარიანტები, მათ შორის მონაცემები:
- წინასწარი და სასამართლო აღდგენის პერსპექტივები (ალბათობა);
- შეფასებული დავალიანების აკრეფისას მოვალის გაკოტრების ალბათობა;
- მოვალის ყველაზე პერსპექტიული აქტივები ვალების ამოღების მიზნით (თუ პოტენციური გაკოტრება დაკავშირებულია შეფასებული ვალის ამოღებასთან).
4.1.2. შეფასებისთვის ხელმისაწვდომი ინფორმაციის საკმარისობა და სანდოობა.
4.1.3. შესაძლო შეცდომა გამოთვლის შედეგებში შეფასების სპეციფიკური მიდგომის (მეთოდის) საფუძველზე.
4.2. ვალის ფასების პარამეტრების მნიშვნელობიდან გამომდინარე (პუნქტი 2.3), ჩვეულებრივ გამოიყენება შეფასების შემდეგი მიდგომები:
4.2.1. გირავნობით ან თავდებობით უზრუნველყოფილი ვალის შესაფასებლად, ჩვეულებრივ გამოიყენება შეფასების შემოსავლის მიდგომა, რადგან:
- გირაოს პარამეტრების ნაკრები და გარანტიების ფინანსური მდგომარეობა უნიკალურია, რაც ართულებს მსგავსი ობიექტების შერჩევას, ასევე შესაბამის კორექტირებას;
- სესხის დაფარვის პროცესი გირაოს ან/და თავდების სახსრების გამოყენებით, როგორც წესი, მნიშვნელოვნად ნაწილდება დროთა განმავლობაში.
4.2.2. ვალის შეფასებისას ხარჯების მიდგომა, როგორც წესი, არ გამოიყენება.
4.3. საჭირო ინფორმაციის არარსებობის გამო შეფასების შედარებითი ან შემოსავლიანი მიდგომის გამოყენების შეუძლებლობის შესახებ დასკვნა რეკომენდებულია შემფასებლის მიერ გაანალიზებული ინფორმაციის წყაროების აღწერით, აგრეთვე იმის განმარტებით, თუ რა ინფორმაცია აკლია.
4.4. შეფასება პორტფელის ვალი (ვალების ნაკრები) შეიძლება განხორციელდეს:
- თითოეული ვალის ინდივიდუალური შეფასების გზით მთელი პორტფელის მასშტაბის შემდგომი კორექტირებით (საჭიროების შემთხვევაში);
- ერთიანი პორტფელი, მნიშვნელოვანი ფასების პარამეტრების მნიშვნელობების შედარების შემთხვევაში.
5. შედარებითი მიდგომის გამოყენება შეფასებისადმი
5.1. გამოთვლების სიზუსტის გასაზრდელად რეკომენდებულია ინფორმაციის გამოყენება მსგავს ობიექტებთან ტრანზაქციების საბაზრო ფასებზე შეფასების თარიღისთვის ან მასთან მიახლოებული თარიღისთვის. ტრანზაქციის ფასების შესახებ ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში შესაძლებელია შეთავაზების ფასების შესახებ ინფორმაციის გამოყენება შესაბამისი კორექტირებით (საჭიროების შემთხვევაში).
- განხორციელებული ურთიერთდამოკიდებულ მხარეებს შორის (მაგალითად, საარბიტრაჟო სასამართლოების სასამართლო გადაწყვეტილებებში შეიძლება იყოს ტრანზაქციები ვალის ნორმით გაყიდვის შესახებ; ასეთი გარიგებების მნიშვნელოვანი ნაწილი გამოწვეულია მყიდველის გამყიდველზე დამოკიდებულებით);
- ჩადენილი საინვესტიციო ღირებულებით (მაგალითად, როდესაც მოთხოვნების გადაცემამ გამოიწვია კონტროლის შეცვლა გაკოტრებულ კომპანიაზე);
- ჩადენილი სალიკვიდაციო ღირებულებით (საბაზრო პერიოდისგან განსხვავებული ექსპოზიციის პერიოდით).
5.3. ანალოგური ობიექტები შეირჩევა მნიშვნელოვანი ფასების პარამეტრების მნიშვნელობების ანალიზის საფუძველზე (იხ. პუნქტი 2.3). ანალოგური ობიექტების გამოთვლებში გამოყენებული ფასების პარამეტრების მნიშვნელობები მაქსიმალურად ახლოს უნდა იყოს (იმ ანალოგებიდან, რომლებიც წარმოდგენილია ბაზარზე) შეფასებული ობიექტის ფასების პარამეტრების მნიშვნელობებთან, კერძოდ, მათ უნდა:
- მიეკუთვნება იმავე ჯგუფს (იხ. პუნქტი 3.1);
- აქვს შესადარებელი ნომინალური ღირებულება;
- აქვს შესადარებელი მოსალოდნელი ვადები და დაფარვის ალბათობა.
5.4. თეორიულად, შეფასების ობიექტსა და ანალოგურ ობიექტს შორის განსხვავებები მნიშვნელოვანი ფასების პარამეტრების თვალსაზრისით (პუნქტი 2.3) უნდა აღმოიფხვრას შესაბამისი კორექტირებით. პრაქტიკაში, ბაზარზე არსებული ინფორმაცია არ გვაძლევს საშუალებას გავამართლოთ ფასების პარამეტრების უმეტესობის განსხვავებების კორექტირების ოდენობა. ასეთ ვითარებაში, ფასების პარამეტრებში განსხვავებები მხედველობაში მიიღება ანალოგური ობიექტების შერჩევის ეტაპზე - იქმნება ანალოგური ობიექტების ნიმუში, რომლის ფასების პარამეტრების მნიშვნელობები რაც შეიძლება ახლოსაა მნიშვნელობებთან. შეფასებული ობიექტი. შემდგომი გამოთვლებისას გამოიყენება ნიმუშის ინდიკატორების საშუალო მნიშვნელობები (მაგალითად, ფასდაკლება).
ზოგადად, ვალის მოთხოვნის უფლებების საბაზრო ღირებულების გაანგარიშება შეფასების შედარებითი მიდგომის გამოყენებით ხორციელდება შემდეგი ფორმულების გამოყენებით:
5.5. გაანგარიშების მოდელის შესაძლო ტიპი ფორმატში შეფასების შედარებითი მიდგომისთვის MS Excel მოცემულია მე-5 დანართში.
6. შემოსავლის მიდგომის გამოყენება შეფასებაზე
6.1. დავალიანების დასაფარად მიღებული სახსრების ძირითადი ტიპები: ძირითადი თანხის დაბრუნება, პროცენტის გადახდა, ჯარიმები და ჯარიმები.
6.2. სახსრების ძირითადი წყაროები ვალის დაფარვისთვის:
6.2.1. მოვალის ხელმისაწვდომი სახსრები;
6.2.2. ნაღდი ფული მოვალის გირაოს ან სხვა ქონების რეალიზაციიდან (სასამართლოს გადაწყვეტილებით) - გვერდი 138 და დანართი 1;
6.2.3. ნაღდი ფული მოვალის მომავალი საქმიანობიდან. ამ წყაროს გამოყენების გადაწყვეტილებას ჩვეულებრივ იღებს კრედიტორი მოვალესთან ერთად, ფიქსირდება ვალის რესტრუქტურიზაციის ხელშეკრულებაში და ხდება იმ შემთხვევებში, როდესაც გირაოს გაყიდვა რთულია, მაგალითად:
- გირაო წარმოდგენილია უაღრესად სპეციალიზებული ქონებით, რომლის რეალიზაცია ჩვეულებრივ ხდება ქონების კომპლექსის სხვა ელემენტებთან ერთად, რომლებიც არ შედის უზრუნველყოფაში;
- მოვალე არის ქალაქწარმომქმნელი საწარმო ან სხვა საწარმო, რომლის საქმიანობაც ნაკლებად სავარაუდოა, რომ შეწყდეს.
როგორც წესი, პუნქტები 6.2.2 და 6.2.3 ურთიერთგამომრიცხავია.
6.2.4. სახსრები გარანტიებისგან (ვარიანტები - 6.2.1 - 6.2.3 პუნქტების მსგავსი).
6.3. ვალების ამოღებასთან დაკავშირებული ხარჯების ძირითადი ტიპები: იურიდიული მოსაკრებლები, იურიდიული ხარჯები.
6.4. ზოგადად, შეფასების შემოსავლის მიდგომის მიხედვით, ვალის მოთხოვნის უფლების საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება შემდეგი ფორმულით:
6.5. ფულადი ნაკადების განაწილება დროთა განმავლობაში:
6.5.1. დავის არარსებობის და მოვალის სათანადო შრომისმოყვარეობის გონივრული მტკიცებულების არსებობის შემთხვევაში, შემფასებელს შეუძლია დაეყრდნოს ხელშეკრულებით ან მოქმედი კანონმდებლობით დადგენილ დავალიანების დაფარვის ვადას.
6.5.2. გირაოს გაყიდვიდან ფულადი ნაკადების ფასდაკლების პერიოდი განისაზღვრება:
- შესაბამისი ხელშეკრულებით დადგენილი ვადის გათვალისწინებით – სასამართლოსგარეშე მორიგების შემთხვევაში;
- ბაზრის პირობებისთვის ტიპიური ექსპოზიციის პერიოდის გათვალისწინებით – კანონიერი ანგარიშსწორების შემთხვევაში.
6.5.3. მოვალის ან/და გარანტიის შემოსავლის მომტანი საქმიანობიდან ფულადი ნაკადების განაწილება ითვალისწინებს მითითებული შემოსავლის მომტანი საქმიანობის ფაქტობრივ შესაძლებლობებსა და პერსპექტივებს (მაგალითად, ყოველთვიური გადასახადი ვალის დასაფარად საშუალო თვიური ოდენობით. საწარმოს თავისუფალი ფულადი ნაკადები შესადარებელი რეტროსპექტული პერიოდისთვის).
6.5.4. ვალის დაფარვა შეიძლება მოხდეს სასამართლოს გარეშე ან სასამართლოში. პროცედურის არჩევანი ეფუძნება ვალის დაფარვის ალბათობის ანალიზს (პუნქტი 2.3 და დანართი 2, 4). ვალების ამოღების სხვადასხვა პროცედურების ტიპიური ვადები მოცემულია მე-3 დანართში.
6.5.5. თუ გირაო უზრუნველყოფს ვალდებულებებს რამდენიმე სასესხო ხელშეკრულებით, განაწილება ითვალისწინებს მოთხოვნების დაფარვის თანმიმდევრობას. ხელოვნების მიხედვით. 342, შემდგომი იპოთეკარის მოთხოვნები დაკმაყოფილებულია ქონების ღირებულებიდან მას შემდეგ, რაც დაკმაყოფილდება წინა იპოთეკარის მოთხოვნები.
6.6. ვალის დაფარვის ალბათობა შეიძლება გათვალისწინებული იყოს:
6.6.1. დაბრუნების ალბათობის დამახასიათებელი ცალკე კოეფიციენტის მეშვეობით (პრიორიტეტული ვარიანტი). ამ შემთხვევაში დისკონტის განაკვეთი არ ითვალისწინებს ურისკო კომპონენტზე გადამეტებული დავალიანების გადაუხდელობის რისკს. ინფორმაციის წყაროები განსაზღვრისათვისდაბრუნების ალბათობა მოცემულია დანართ 2-ში, ალბათობის მნიშვნელობები ცალკეული სიტუაციებისთვის მოცემულია დანართში 4 და .გამოთქმა (4) იღებს შემდეგ ფორმას:
6.6.2. დისკონტის განაკვეთის მეშვეობით, რომლის ღირებულება, ურისკო კომპონენტის გარდა, ითვალისწინებს კონკრეტული ვალის დაუფარვის დამატებით რისკს. პრაქტიკაში, ამ ვარიანტის განხორციელება რთულია, რადგან ამ დამატებითი რისკის განსაზღვრის არსებული მეთოდები არ იძლევა შედეგის საკმარის საიმედოობას.
6.7. გაანგარიშების მოდელების შესაძლო ტიპი შეფასების შემოსავლის მიდგომისთვის ფორმატში MS Excel მოცემულია მე-6 დანართში.
7. დასკვნითი დებულებები
7.1. დავალიანების მოთხოვნის უფლების მთლიანი საბაზრო ღირებულება არ ექვემდებარება დღგ-ს. გაანგარიშების მოდელში გაყიდვებიდან ფულადი სახსრების გათვალისწინებისას მოვალის ქონებადა/ან თავდებმა უნდა გაითვალისწინონ, რომ მათ შეიძლება შეიცავდეს ან არ შეიცავდეს დღგ-ს. მაგალითად, ზოგადი საგადასახადო სისტემაში დაქვემდებარებული იურიდიული პირების ქონებასთან დაკავშირებით:
7.1.1. თუ პროგნოზირებულია სააღსრულებო წარმოების მოდელი, მაშინ გასაყიდი ქონების ღირებულება აღებულია დღგ-ს გარეშე (161-ე მუხლის მე-4 პუნქტი). იმათ. ქონების აუქციონზე გაყიდვის შემდეგ აუქციონის ორგანიზატორი ან თავად მოვალე იხდის დღგ-ს და კრედიტორი ამ თანხას არ მიიღებს ვალის დაფარვისას.
7.1.2. თუ პროგნოზირებულია გაკოტრების მოდელი, მაშინ ქონების რეალიზაცია არ ექვემდებარება დღგ-ს (პუნქტი 15, პუნქტი 2, მუხლი 146).
7.3. ვალის საბაზრო ღირებულება არ შეიძლება იყოს ნული. საბაზრო ღირებულების განმარტებიდან გამომდინარეობს, რომ ეს არის ღირებულება სანაცვლოდ, ანუ გაყიდვისას. ობიექტის უსასყიდლოდ ან დამატებითი გადახდით გადაცემა განმარტებულია ხელოვნების მიხედვით. 572, როგორც „უსასყიდლო გადარიცხვა“ ან „შეწირულობა“. „გაყიდვისთვის“ (ანუ იურიდიულად სავალდებულო ხელშეკრულების გასაფორმებლად) საჭიროა კონკრეტული თანხა (მუხლი 454). თუ გაანგარიშების შედეგები მიუთითებს, რომ ვალის საბაზრო ღირებულება ნულისკენ მიისწრაფვის, შეფასების ანგარიშში ვალის საბაზრო ღირებულების საბოლოო ღირებულება უნდა იყოს მითითებული მინიმალური დადებითი ღირებულების დონეზე. მაგალითად, რუსეთის ფედერაციის ერთი ფულადი ერთეულის ოდენობით (ერთი რუბლი).
7.4. ვალის საბაზრო ღირებულების შეფასების ანგარიშის შედგენისას შემფასებელი ვალდებულია შეასრულოს ფსო No1 - 3 მოთხოვნები.
7.5. ინფორმაცია ავტორების შესახებ. MR შემუშავდა crowdsourcing სქემის გამოყენებით - მათ მომზადებაში 30-ზე მეტმა ადამიანმა მიიღო მონაწილეობა. უდიდესი წვლილი შეიტანეს: ილიინ მაქსიმ ოლეგოვიჩმა (ექსპერტების ჯგუფის კოორდინატორი), კოტოვ დენის ივანოვიჩმა (განვითარების ინიციატორი), ლებედინსკი ვლადიმერ იგორევიჩმა, კალინკინა კირა ევგენიევნამ, ნეკრასოვა ელენა ნიკოლაევნამ, სერებრიაკოვამ ანა ანდრეევნამ, ზუმბერგმა ალექსეი ვალერიევიჩმა.
MR-ის მომზადებისას გამოყენებული იქნა მასალები ჩრდილო-დასავლეთის ბანკების ასოციაციისგან.
მოთხოვნის უფლება წარმოიქმნება ორ კონტრაგენტს - კრედიტორსა და მოვალეს შორის სამოქალაქო სამართლებრივი ურთიერთობის შედეგად. მოთხოვნის უფლებების შეფასება აუცილებელია, როდესაც მენეჯმენტი იღებს გადაწყვეტილებებს საწარმოს ფინანსური ბერკეტის მართვასთან დაკავშირებით, საწარმოს ვალების ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის განხორციელებისას, მოვალის საკუთრებაზე ჩამორთმევისას ან საწარმოს გაკოტრების შემთხვევა. ამასთან, მოთხოვნის უფლებების შეფასება ხორციელდება თავისუფალ ბაზარზე ვალების გადაცემის გარიგების მომზადებისას და გარიგების ობიექტი შეიძლება იყოს როგორც მოთხოვნის, ასევე გირაოს უფლებები. მოთხოვნის უფლებების რეალიზაცია ბანკებმა შეიძლება განახორციელონ უფლებების გადაცემის გზით და გაკოტრების საქმის წარმოების შედეგად უზრუნველყოფის შეგროვებით კრედიტორის მოთხოვნის უფლებების სრულად ან ნაწილობრივ დაკმაყოფილების მიზნით.
შემფასებელი ადგენს მოთხოვნის უფლებების საბაზრო ღირებულებას, რომელიც გამოიხატება იმ თანხის ოდენობით, რომელიც მიღებულია პრეტენზიის უფლების ღია სავალო ბაზარზე ან იმ ქონების გაყიდვით, რომელიც ემსახურება ვალის უზრუნველყოფას. ვალის რესტრუქტურიზაციის შემთხვევაში შემფასებელი ასევე განსაზღვრავს სავარაუდო ფულადი ქვითრებს ვალის დასაფარად, რომელიც წარმოიქმნება მოვალე საწარმოს მომავალი ფინანსური და ეკონომიკური საქმიანობის შედეგად.
დღეისათვის არ არსებობს უნივერსალური, საყოველთაოდ მიღებული შეფასების მეთოდები სარჩელის უფლებების შესაფასებლად. შემფასებლები იყენებენ თითოეულ საკრედიტო ინსტიტუტში დამტკიცებულ ან შეთანხმებულ მეთოდებს.
მოთხოვნის უფლებების სახეობიდან გამომდინარე, შემფასებელს აწყდება შეფასების მეთოდების არჩევის პრობლემა. ეს არჩევანი განპირობებულია წინაპირობების მნიშვნელოვანი სხვაობით, ანუ მოვალის სტატუსით, სამართლებრივი საფუძვლებით და მოსალოდნელი დაფარვის ვადებით. მოქმედი საწარმოსა და გაკოტრებული საწარმოს მოთხოვნის უფლებების შეფასებისას მნიშვნელოვანი განსხვავებაა ვალის სრულად დაფარვის რისკის შეფასების წინაპირობები.
მიმდინარე ბიზნესზე პრეტენზიების შეფასების მეთოდოლოგია გულისხმობს კომპანიის საფუძვლიანი ფინანსური ანალიზის ჩატარებას და მისი საქმიანობის შემდგომ პროგნოზირებას. აქედან გამომდინარეობს, რომ ვალის დაფარვიდან ფულადი ნაკადების მოდელირება ეფუძნება შემფასებლის მიერ ვალის დაფარვის წყაროების ფრთხილად პროგნოზირებას, კომპანიის წმინდა მოგების ჩათვლით, საპროგნოზო ბალანსის შედგენას და მომავალში საწარმოს ფინანსური სტაბილურობის განსაზღვრას. გაკოტრების პროცესში მყოფი საწარმოს მოთხოვნის უფლებების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას შემფასებელი პირველ რიგში აანალიზებს რა აქტივები აქვს მსესხებელს და რამდენად პერსპექტიულია ვალის დაფარვა.
ვინ არის კრედიტორი?
კრედიტორი შეიძლება იყოს პირი, რომლის სასარგებლოდ სამოქალაქო სამართლებრივი ურთიერთობის შედეგად წარმოიშობა უფლება, მოსთხოვოს მოვალეს გარკვეული ვალდებულებების შესრულება: ნივთის გადაცემა, მომსახურების გაწევა, სამუშაოს შესრულება.
ყველაზე ხშირი კრედიტორების სიაში პირველ ადგილს იკავებს ბანკები და ფინანსური ინსტიტუტები, რომლებიც აფინანსებენ საწარმოების საქმიანობას და განსაზღვრავენ მათ შემდგომ მუშაობასა და ბიზნესის განვითარების სტრატეგიას. როგორც წესი, გაკოტრების შემთხვევაში, გაკოტრების კრედიტორთა რეესტრის ფორმირების პროცესში (კრედიტორთა კომიტეტი) გენერალური კრედიტორები, რომლებიც აკონტროლებენ და ხშირად არეგულირებენ გაკოტრების პროცედურის განხორციელების პროცესს, არიან საბანკო სტრუქტურები.
სასამართლო გაკოტრების კრედიტორებად ცნობს მათ, ვისაც აქვს ხმის უფლება კრედიტორთა კრებაში მონაწილეობისას. ეს უფლება სასამართლოში უნდა დადასტურდეს ვალდებულებების წარმოშობის დამადასტურებელი დოკუმენტებით. ფინანსური და საკრედიტო ორგანიზაციებისთვის ძირითადი დოკუმენტებია: სესხის ხელშეკრულება, იპოთეკის ხელშეკრულება, გირავნობის ხელშეკრულება, თავდებობის ხელშეკრულება და მოთხოვნის უფლების საკუთრების დამადასტურებელი სხვა დოკუმენტები.
კანონით დადგენილი მოთხოვნების დაკმაყოფილების პროცედურა კრედიტორებს ყოფს პრიორიტეტად და პრიორიტეტად.
რატომ აქვს მნიშვნელობა აქტივის ხარისხს?
როგორც წესი, მსხვილი ფინანსური საკრედიტო ორგანიზაციების სავალდებულო განყოფილებები მოიცავს საკრედიტო განყოფილებას, რომელიც ამზადებს დოკუმენტაციას საკრედიტო ოპერაციებისთვის, და გირაოს მომსახურების განყოფილებას, რომელიც აკონტროლებს უზრუნველყოფის უზრუნველყოფას აქტივის ფაქტობრივი არსებობის, მდგომარეობისა და ღირებულებისთვის. ორგანიზაციის გირავნობის საგანი აქტივების შემადგენლობა, აგრეთვე სესხის უზრუნველსაყოფად გაცემული მიმდინარე გარანტიები, სასესხო ხელშეკრულების ვადის განმავლობაში უნდა გაიაროს სავალდებულო მონიტორინგს მოვალის ან თავდებლის ფინანსური კეთილდღეობისთვის და ასევე. დაექვემდებაროს გირაოს აქტივის საბაზრო ღირებულების შემოწმების საორიენტაციო პროცედურას მისი შემცირების ან გაზრდის მიზნით.
როგორც წესი, „ცუდი“ ვალების უმეტესი ნაწილი წარმოიქმნება საბანკო სტრუქტურების მიერ უზრუნველყოფის არასაკმარისი მონიტორინგის გამო. ამავდროულად, შემფასებელი, რომელიც აანალიზებს სასესხო ხელშეკრულებებს, როგორც მოთხოვნის უფლებების შეფასების ნაწილს, შეიძლება ბევრი პრობლემა წააწყდეს უზრუნველყოფისა თუ გარანტიების შეფასებისას. მაგალითი იქნება პრაქტიკიდან. მოსკოვში მდებარე დიდი ბანკის ცენტრალურმა ფილიალმა რეგიონში მდებარე მსესხებელს გასცა გრძელვადიანი სესხი, რომელიც უზრუნველყოფილი იყო სამრეწველო შენობით. სესხის გაცემის დროს მსესხებელი საწარმო ფუნქციონირებდა და ფინანსურად აყვავებული იყო, აქტივები კი ლიკვიდური იყო და წარმოადგენდა საწარმოო საამქროს მიწის ნაკვეთით. ორი წლის შემდეგ კომპანიამ გაკოტრების პროცესი დაიწყო. შემფასებელი მივიდა დაგირავებული აქტივის ადგილზე და დაადგინა, რომ მოვალე კომპანიას დიდი ხანია არაფერი აწარმოებდა, ხოლო სამრეწველო შენობა, რომელიც იყო გირავნობის ობიექტი, პრაქტიკულად განადგურდა.
მოთხოვნის უფლებების შეფასების კიდევ ერთი პრობლემა შეიძლება იყოს თავად სარჩელის უფლებების იდენტიფიცირება. სასესხო ხელშეკრულებების სტანდარტული ანალიზის დროს შემფასებელს შეიძლება შეექმნას დოკუმენტების იურიდიულად არაკვალიფიციური შედგენის პრობლემა, რის შედეგადაც კრედიტორის პრეტენზიები შემდგომში შეიძლება უარყოფილი იქნეს სასამართლოში.
რა უნდა იყოს აქცენტი?
მოთხოვნის ღირებულების დადგენის მთავარი კრიტერიუმია დავალიანების ოდენობის დასაფარად საკმარისი უზრუნველყოფა. მოთხოვნის უფლების ღირებულების გამოთვლა ხორციელდება ძირითადი ფორმულით: გირაოს საბაზრო ღირებულება / საწარმოს დავალიანება = % სესხის დაფარვა.
საწარმოს ნებისმიერი აქტივი შეიძლება იყოს გირაოს სახით. აქტივები შეიძლება იყოს უძრავი ქონება იპოთეკური ხელშეკრულებით, აღჭურვილობა და ინვენტარი გირავნობის ხელშეკრულებებით, უზრუნველყოფა და გარანტიები, რომლებიც უზრუნველყოფილია როგორც ფიზიკური, ასევე იურიდიული პირების მიერ თავდებობის ხელშეკრულებით.
შემფასებელი ითვლის პრეტენზიების საბაზრო ღირებულებას ფულადი ნაკადების და რისკის დონის განსაზღვრით, რომელიც ჩვეულებრივ გამოიხატება დისკონტის განაკვეთით, რომელიც აუცილებელია ფულადი სახსრების მიმდინარე ღირებულებამდე მისასვლელად.
ფულადი სახსრების სწორი განსაზღვრის მთავარი კრიტერიუმია ვალის უზრუნველყოფის მთლიანი გარანტიების სამართლიანი გაანგარიშება, რომელიც გამოხატულია უზრუნველყოფისა და თავდებობის საბაზრო ღირებულებით.
მოთხოვნის უფლების შეფასებისას დისკონტის განაკვეთის დონეზე გავლენას ახდენს უზრუნველყოფის სახეობა და ლიკვიდობა. რისკებში ასევე შედის ვალის ამოღების დრო, გაკოტრების კრედიტორის მოთხოვნები და გირაოს გაყიდვის დამატებითი ხარჯები. აქედან გამომდინარეობს, რომ მიმდინარე ღირებულებამდე შემცირებული ფულადი ნაკადის ღირებულება, ყველა რისკის გათვალისწინებით და ყველა ერთჯერადი და მუდმივი ხარჯის გამოკლებით, იქნება მოთხოვნის უფლების საბაზრო ღირებულების ღირებულება. ფულადი სახსრების მოძრაობის განსაზღვრისას მოთხოვნის საბაზრო ღირებულების გამოსათვლელად, შემფასებელი აანალიზებს მოთხოვნის საკუთრების დამადასტურებელ ყველა დოკუმენტს.
უპირველეს ყოვლისა, პრობლემები შეიძლება წარმოიშვას სარჩელის უფლებების იდენტიფიცირებისას. სასესხო ხელშეკრულებების სტანდარტული ანალიზის დროს შემფასებელს შეიძლება შეექმნას პრობლემა, როდესაც ქონება ერთდროულად რამდენიმე სასესხო ხელშეკრულებით არის უზრუნველყოფილი. ეს შეიძლება მოხდეს საკრედიტო დეპარტამენტის მენეჯერების დაუდევრობის ან განზრახ შეცდომების გამო. და თუ ეს ხდება ერთი ფინანსური და საკრედიტო ორგანიზაციის ფარგლებში, მაშინ შემფასებლისთვის, რომელიც განსაზღვრავს შეფასების ობიექტს, ეს არის გარკვეული სირთულე, რომელიც, თუმცა, მას შეუძლია დაადგინოს და გაითვალისწინოს მოთხოვნის უფლებების ღირებულების გაანგარიშებისას. . ამ შემთხვევაში, ამ უფლებების განხორციელების ძირითადი დაშვებები, მიღებული ბანკის მენეჯმენტისგან, შეიძლება დაეხმაროს შემფასებელს სასესხო ხელშეკრულებებს შორის ფულადი სახსრების განაწილებაში.
უფრო რთული ვარიანტია, როდესაც ერთი და იგივე ქონების ჯვარედინი უზრუნველყოფა ხდება სხვადასხვა სასესხო ხელშეკრულებით და სხვადასხვა კრედიტორებით. ეს ყველაზე ხშირად ხდება მოძრავი ქონების გირავნობისას, ვინაიდან სესხის გაცემისას ბანკის მენეჯერები ვერ ახერხებენ უზრუნველყოფის იურიდიული სიწმინდის შემოწმებას. ასეთ შემთხვევაში, სრული ინფორმაციის გარეშე, შემფასებელს შეუძლია მნიშვნელოვნად გადააჭარბოს მოთხოვნის უფლებების ღირებულებას, ხოლო გირაოს ღირებულება პრაქტიკულად არ ფარავს შეფასებულ უფლებას.
გარდა უძრავი ქონების, მოძრავი ქონების, მატერიალური აქტივებისა და სხვა ქონებისა, რომელიც ემსახურება მოთხოვნის უზრუნველყოფას, შემფასებელი აანალიზებს თავდების ფინანსურ მდგომარეობას.
აქტივების ანალიზი და შეფასება უნდა განხორციელდეს შემფასებლის მიერ შეფასების სტანდარტების მოთხოვნების შესაბამისად. შეფასების პროცედურის სტანდარტული ეტაპებია აქტივების შემადგენლობისა და სტრუქტურის ანალიზი, ობიექტების რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მახასიათებლების განსაზღვრა (საჭიროების შემთხვევაში ტარდება აქტივების ვიზიტი და შემოწმება), შესაბამისი ინდუსტრიისა და აქტივების ბაზრის ანალიზი. აქტივის სახეობიდან გამომდინარე, შემფასებელი განსაზღვრავს კონკრეტული ობიექტის საბაზრო ღირებულების შეფასების მეთოდს და ითვლის საბაზრო ღირებულებას ზოგადად მიღებული შეფასების მეთოდების შესაბამისად.
რატომ გჭირდებათ თავდები?
სასესხო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული რისკის მინიმიზაციის მიზნით, ბანკის საკრედიტო განყოფილება გასცემს გარანტიებს იურიდიული და ფიზიკური პირებისგან დამატებით გარანტიის სახით. ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 361 (შემდგომში რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი), გარანტიის ხელშეკრულებით, თავდები ვალდებულია პასუხისმგებელი იყოს სხვა პირის კრედიტორის წინაშე ამ უკანასკნელის მიერ მისი ვალდებულებების შესრულებაზე. მთლიანად ან ნაწილობრივ.
თეორიულად, სესხის გაცემის დეპარტამენტმა უნდა აკონტროლოს და განაახლოს ინფორმაცია გარანტიის - იურიდიული თუ ფიზიკური პირის შესახებ. გარანტი იურიდიული პირების ფინანსური მდგომარეობის მონიტორინგისას საკრედიტო დეპარტამენტმა რეგულარულად უნდა მიიღოს საგადასახადო ორგანოების მიერ დამოწმებული ოფიციალური ანგარიშები, ძირითადი ბალანსის ჩანაწერები ყველაზე ძვირადღირებულ აქტივებთან დაკავშირებით, ინფორმაცია გარანტიის ბიზნესში უარყოფითი ტენდენციების შესახებ. ასევე თავდების მთავარი კრედიტორები.
გარანტიების - ფიზიკური პირების გაანალიზებისას, საკრედიტო და რისკების მართვის დეპარტამენტებმა უნდა ჩაატარონ პირადი ქონების ხელმისაწვდომობის მინიმალური რეგულარული შემოწმება. პრაქტიკაში, საკრედიტო განყოფილებები გარანტიის გადახდისუნარიანობას მხოლოდ ერთხელ აფასებენ - სესხის გაცემისას. ბანკებისთვის ობიექტურ ფაქტორს წარმოადგენს ძირითადი მსესხებელთან დაკავშირებულ მხარეებთან დაკავშირებული უზარმაზარი ინფორმაციის დამუშავების აუცილებლობა. ამის გამო, მოვალის გაკოტრების შემთხვევაში, თავდებებისგან თანხის ამოღება რთულდება იმითაც, რომ სესხის პერიოდში თავდების ფინანსური მდგომარეობა შეიძლება მნიშვნელოვნად გაუარესდეს და გაკოტრების საქმის წარმოებამდე. მთავარი მოვალის მიმართ თავდები შეიძლება გახდეს არასაკრედიტო.
ხშირად, პრეტენზიების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას, ფიზიკურ პირებთან თავდებობის ხელშეკრულებების ღირებულება ნულის ტოლია, რადგან გარანტიის პირადი ქონებიდან ვალის ამოღება პრაქტიკულად შეუძლებელია მოქალაქეების ქონებიდან დავალიანების ამოღებასთან დაკავშირებით სამართლებრივი დახვეწილობის გამო. გარანტორებიდან - იურიდიული პირებიდან ფულადი სახსრების ნაკადის შეფასებისას შემფასებელს აწყდება გარანტის შესახებ უახლესი ინფორმაციის მოპოვების პრობლემა, კერძოდ, ფინანსური ანგარიშგება, აქტივებისა და ვალდებულებების ავარია, კრედიტორთა მიმდინარე რეესტრი, ბიზნეს ინფორმაცია. და სხვა შიდა ინფორმაცია.
შეფასების საქმიანობის მარეგულირებელი დებულებებისა და დოკუმენტების შესაბამისად შემფასებელი ვალდებულია შეაგროვოს ინფორმაცია, რომელიც აკმაყოფილებს საკმარისობისა და სანდოობის მოთხოვნებს.
ძირითადი ინფორმაცია, რომელსაც შემფასებელი გამოიყენებს გარანტორის - იურიდიული პირის - გასაანალიზებლად კომპანიის ფინანსური მაჩვენებლები იქნება. მონაცემების რაოდენობა, რომელიც უნდა შეგროვდეს ანალიზის დროს, მნიშვნელოვანია, რადგან გარანტიის გადახდისუნარიანობის დასადგენად საჭიროა არა მხოლოდ სააღრიცხვო მონაცემების ანალიზი, არამედ ყველა აქტივისა და ვალდებულების საბაზრო ღირებულების შეფასება. ფინანსური და ანალიტიკური მონაცემების მიღება შესაძლებელია სხვადასხვა წყაროდან, მაგალითად, სტატისტიკური მონაცემთა ბაზებიდან, რომლებიც შეიცავს ინფორმაციას ფინანსური ანგარიშგების შესახებ, ემიტენტების კვარტალურ ანგარიშებს, რეგისტრატორთა მონაცემთა ბაზებს და ა.შ. ამ ანალიზის საბოლოო მიზანია გარანტის გადახდისუნარიანობის დონის დადგენა და გარანტიის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების შესაძლებლობა .
დღევანდელ პრაქტიკაში გარანტიის საბაზრო ღირებულება ფასდება მნიშვნელოვანი ფასდაკლებით, რომელიც შეიძლება მერყეობდეს 50-დან 100%-მდე გარანტიის ნომინალურ ღირებულებამდე. ამ ფასდაკლებას ადასტურებს მრავალი უმსხვილესი ბანკი. ეს გამოწვეულია იმით, რომ თავდები პირებისგან ვალდებულებების აკრეფის პრაქტიკა საკმაოდ უარყოფითია.
გირავნობის ქვეშ არსებული გირაოს შეგროვების მხრივ არსებული რთული ვითარების გათვალისწინებით, 2012 წელს რუსეთის ფედერაციის უზენაესმა საარბიტრაჟო სასამართლომ მოამზადა მთელი რიგი დოკუმენტები და გადაწყვეტილებები, რომლებიც ეხება თავდებებთან დაკავშირებული დავების გადაწყვეტის საკითხებს. ეს დოკუმენტები გვთავაზობენ გარანტიების პასუხისმგებლობის დონის მნიშვნელოვნად გაზრდას.
როდის არის უფრო ადვილი ვალის გაყიდვა ბაზარზე?
საბანკო ანგარიშგების შედგენის დროს მოთხოვნისა და გირაოს გადაფასებისას გამოვლენილი ზარალი არის აქტივების ხარისხის კატეგორიების მიხედვით უფრო დაბალი კატეგორიისკენ გადაჯგუფების მიზეზი და, შედეგად, იწვევს ბანკის რეზერვების ზრდას. რაც უფრო მაღალია რეზერვების დონე, მით უფრო დაბალია ბანკის სააქციო კაპიტალის საბოლოო ღირებულება და მით უფრო დაბალია ლიკვიდობის მაჩვენებლები.
რეზერვების დონეზე „ცუდი“ ვალების გავლენის შესამცირებლად, ბანკები ყიდიან პრობლემური აქტივების ნაწილს, რადგან გაყიდვიდან მიღებული ზარალიც კი შეიძლება მნიშვნელოვნად დაბალი იყოს, ვიდრე დამატებითი რეზერვების ფორმირების შედეგები. ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 382, უფლება (მოთხოვნა), რომელიც ეკუთვნის კრედიტორს ვალდებულების საფუძველზე, შეიძლება გადაეცეს სხვა პირს გარიგებით, რომელსაც ეწოდება მოთხოვნის გადაცემა. მოთხოვნის დათმობა, რუსეთის მოქმედი კანონმდებლობის მიხედვით, ხდება დავალების ხელშეკრულებით.
იმისდა მიუხედავად, რომ მსხვილი ბანკების უმეტესობამ შექმნა განყოფილებები გირაოსა და პრეტენზიების გასაყიდად, პრეტენზიების გაყიდვა სპეციალიზებული სავაჭრო პლატფორმების საშუალებით სულ უფრო პოპულარული ხდება. ამის მაგალითი იქნება ელექტრონული პლატფორმები: ავტომატური სავაჭრო პლატფორმა "Sberbank-AST", B2B, რუსული გირაოს პორტალი, ისევე როგორც საკოლექციო სააგენტოების მრავალი ელექტრონული პლატფორმა, რომელიც სპეციალიზირებულია პრობლემური აქტივებისა და ვალების გაყიდვაში. როგორც წესი, ასეთ საიტებზე ვალების გაყიდვის შესახებ ინფორმაციის შესწავლით, შეგიძლიათ მიიღოთ სრული მონაცემები ვალის ოდენობის, დავალიანების ხასიათისა და მოვალე კომპანიის საქმიანობის სპეციფიკის შესახებ; განსაზღვროს მოვალის დარგის კუთვნილება და მდებარეობა; დავადასტუროთ დავალიანების ამოღების შესახებ სასამართლო გადაწყვეტილების არსებობა, ასევე შევაფასოთ ვალის შესაძლო მყიდველების დიაპაზონი და რაც მთავარია ვალის გასაყიდი ფასი.
ამ შემთხვევაში, საბაზრო სტატისტიკას გარკვეული ტიპის მოთხოვნების გაყიდვის შესახებ შეუძლია შემფასებელს მიაწოდოს ღირებული ინფორმაცია ფასდაკლების რეალური საბაზრო ღირებულების შესახებ დავალიანების ოდენობამდე. პრაქტიკაში, შემგროვებელი სააგენტოებისა და სავაჭრო პლატფორმების მონაცემების შესწავლისა და ანალიზის შემდეგ, აღმოჩნდა, რომ საშუალოდ ვალის გაყიდვის ბაზარზე, იურიდიული პირების ლიკვიდურ დავალიანებაზე ფასდაკლება შეიძლება იყოს ვალის ნომინალური ღირებულების 10-30%. ხოლო არალიკვიდური ვალების შემთხვევაში ფასდაკლებამ შეიძლება მიაღწიოს 70-95%-ს. ფიზიკური პირების მოთხოვნის უფლებების გაყიდვისას ფასდაკლების დონე უფრო მაღალია: ლიკვიდურ დავალიანებაზე (სამართლებრივი წარმოების ეტაპზე) - 50–70%; დაბალი ლიკვიდობის ვალები იყიდება 90–98,5% ფასდაკლებით.
რა შედეგს ველოდებით?
რა შეიძლება ჩაითვალოს დადებით შედეგად სარჩელის უფლების შეფასებისას? მოთხოვნის უფლების შეფასებისას დადებითი შედეგი მოჰყვება კარგად უზრუნველყოფილ სესხს და მიიღწევა თუ დავალიანება სრულად დაფარულია უზრუნველყოფის ოდენობით. ამ შემთხვევაში, ასეთი ვალების რისკის დონე იქნება 0%. წინააღმდეგ შემთხვევაში, თუ სესხი კლასიფიცირებულია, როგორც ცუდად უზრუნველყოფილი ან არაუზრუნველყოფილი, მოთხოვნის უფლებების ღირებულება ყოველთვის შეფასდება ნომინალურ დონეზე და შემფასებლის მიერ განსაზღვრული რისკის ოდენობით.
მსოფლიო პრაქტიკაში, პრეტენზიების უფლებების შეფასების მეთოდის არჩევისას განსაკუთრებული ყურადღება ეთმობა საწარმოს გრძელვადიან ფინანსურ აღდგენას, მისი საქმიანობის შენარჩუნებას, ვალის რესტრუქტურიზაციის შესაძლებლობას შემდგომი სრულად დაფარვის მიზნით. როგორც საწარმოს გაკოტრების პროცედურის ალტერნატივა. ამ მიზნებისათვის, გადახდისუუნარობისა და გაკოტრების რესტრუქტურიზაციის სპეციალისტთა საერთაშორისო ასოციაციამ (INSOL) შეიმუშავა კრედიტორებთან მუშაობის გლობალური მიდგომის ძირითადი პრინციპები, რომლებიც შექმნილია ფინანსური რესტრუქტურიზაციის დაჩქარებისა და მსესხებლის საწარმოს აღდგენის ალბათობის გაზრდის მიზნით.
რუსულ პრაქტიკაში, მოთხოვნის უფლებების შეფასებისას მთავარი დაშვება იქნება მოთხოვნის უფლებების გადაცემა ან მოვალის გაკოტრება. შესაბამისად, საკითხი ამა თუ იმ ტიპის საკუთრების უფლების შეფასების თავისებურებებისა და, შესაბამისად, მოთხოვნის უფლებების მეთოდოლოგიის არჩევის შესახებ, უმეტეს შემთხვევაში დაკავშირებული იქნება ან გაკოტრების პროცედურასთან, რათა დაკმაყოფილდეს ყველა კრედიტორის მოთხოვნა, ან. ღია ბაზარზე უფლებების გაყიდვისას შეთავაზების ფასიდან ფასდაკლების საბაზრო დონის განსაზღვრით.
რუსეთის ბანკების ასოციაცია
შეფასების კომიტეტი
გაიდლაინები
„საბანკო სესხის ხელშეკრულებებით მოთხოვნის შეფასება“
საკრედიტო ხელშეკრულებებით მოთხოვნის უფლების შეფასების ზოგადი საკითხები
რეკომენდაციები მოიცავს პრეტენზიების შეფასების ზოგად საკითხებს. დოკუმენტი შემუშავებულია შეფასების სფეროში მოქმედი კანონმდებლობის მოთხოვნების შესაბამისად და შეიცავს სასესხო ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული მოთხოვნების შეფასების სპეციფიკით განსაზღვრულ რეკომენდაციებს.
1.1. ბანკი -საკრედიტო ორგანიზაცია.
1.3. ქონებრივი აქტივები- წინამდებარე რეკომენდაციების კონტექსტში, მატერიალური აქტივები უძრავი ქონების, მანქანებისა და აღჭურვილობის ან საქონლის სახით.
1.4. საინვესტიციო ღირებულება- კონკრეტული პირის ან პირთა ჯგუფის ღირებულება საინვესტიციო მიზნებისთვის, რომელიც დადგენილია ამ პირის (პირების) მიერ შეფასების ობიექტის გამოყენებისთვის.
1.5. სალიკვიდაციო ღირებულება- სავარაუდო ღირებულება, რომელიც ასახავს ყველაზე სავარაუდო ფასს, რომლითაც შესაძლებელია მოცემული შეფასების ობიექტის გასხვისება შეფასების ობიექტის ექსპოზიციის პერიოდში, რომელიც ნაკლებია საბაზრო პირობების ტიპიურ ექსპოზიციის პერიოდზე, იმ პირობებში, როდესაც გამყიდველი იძულებულია გააკეთოს საკუთრების გასხვისების გარიგება.
2.1. რუსეთის ბანკის 2004 წლის 26 მარტის დებულების N 254-P „საკრედიტო ინსტიტუტების მიერ სესხების, სესხების და ექვივალენტური ვალის შესაძლო ზარალის რეზერვების შექმნის პროცედურის შესახებ“ (შემდგომში რეგულაცია), საკრედიტო ინსტიტუტები. ვალდებულნი არიან შექმნან რეზერვები სესხებზე შესაძლო ზარალზე (შემდგომში რეზერვი) დებულებით დადგენილი წესით.
2.2. რეგლამენტის 1.7 პუნქტის მიხედვით „საკრედიტო რისკის ფაქტორების ზემოქმედებასთან დაკავშირებით სავარაუდო რეზერვის ოდენობის დასადგენად, სესხები პროფესიული განსჯის საფუძველზე (გარდა ერთგვაროვანი სესხების პორტფელში დაჯგუფებული სესხებისა) კლასიფიცირდება ერთ-ერთში. ხარისხის ხუთი კატეგორია:
- I (უმაღლესი) ხარისხის კატეგორია (სტანდარტული სესხები));
- II ხარისხის კატეგორია (არასტანდარტული სესხები);
- III ხარისხის კატეგორია (საეჭვო სესხები) - მნიშვნელოვანი საკრედიტო რისკი (მსესხებლის მიერ სესხით ნაკისრი ვალდებულებების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულების გამო ფინანსური ზარალის ალბათობა იწვევს მის გაუფასურებას 21-დან 50 პროცენტამდე);
- IV ხარისხის კატეგორია (პრობლემური სესხები) - მაღალი საკრედიტო რისკი (მსესხებლის მიერ სესხით ნაკისრი ვალდებულებების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულების გამო ფინანსური ზარალის ალბათობა იწვევს მის გაუფასურებას 51 პროცენტიდან 100 პროცენტამდე);
- V (ყველაზე დაბალი) ხარისხის კატეგორია (ცუდი სესხები) - არ არსებობს სესხის დაფარვის ალბათობა მსესხებლის მიერ სასესხო ვალდებულებების შეუძლებლობის ან უარის გამო, რაც იწვევს სესხის სრულ (100 პროცენტით) ცვეთას.
2.3. ამასთან, დებულების 1.3 პუნქტი არეგულირებს, რომ „რეზერვი ყალიბდება საკრედიტო დაწესებულების მიერ სესხის (სესხების) გაუფასურების შემთხვევაში, ანუ როცა სესხი კარგავს ღირებულებას მსესხებლის მიერ სესხის შეუსრულებლობის ან არასწორად შესრულების გამო. ვალდებულებები საკრედიტო დაწესებულების წინაშე ან ასეთი შეუსრულებლობის (არაჯეროვნად შესრულების) რეალური საფრთხის არსებობა (შემდგომში სესხის საკრედიტო რისკი). იმათ. თუ მსესხებელი სათანადოდ ასრულებს სასესხო ხელშეკრულების პირობებს, რეზერვი არ ყალიბდება.
2.4. ამასთან, რეგლამენტის მიხედვით, „საკრედიტო დაწესებულება ქმნის რეზერვებს ერთგვაროვანი სესხების პორტფელებისთვის მის მიერ გამოყენებული რისკის შეფასების მეთოდოლოგიის შესაბამისად, ერთგვაროვანი სესხების შესაბამისი პორტფელებისთვის. საკრედიტო ორგანიზაცია ერთგვაროვანი სესხების ჩამოყალიბებულ პორტფელებს ანაწილებს შემდეგ ხარისხის კატეგორიებად:
- ხარისხის I კატეგორია - ერთგვაროვანი სესხების პორტფელი, ფორმირებული რეზერვის ოდენობით 0 პროცენტი (ერთგვაროვანი სესხების პორტფელზე ზარალი არ არის);
- II ხარისხის კატეგორია - ერთგვაროვანი სესხების პორტფელი, რომლის ფორმირებული რეზერვის მოცულობა არ აღემატება პორტფელში გაერთიანებული სესხების მთლიანი საბალანსო ღირებულების 3 პროცენტს;
- III ხარისხის კატეგორია - ერთგვაროვანი სესხების პორტფელი, რომლის ფორმირებული რეზერვის ოდენობა აღემატება პორტფელში გაერთიანებული სესხების მთლიანი საბალანსო ღირებულების 3 და 20 პროცენტს;
- ხარისხის კატეგორია IV - ერთგვაროვანი სესხების პორტფელი, რომლის ფორმირებული რეზერვის ოდენობა აღემატება პორტფელში გაერთიანებული სესხების მთლიანი საბალანსო ღირებულების 20 პროცენტს და 50 პროცენტს;
- ხარისხის კატეგორია V - ერთგვაროვანი სესხების პორტფელი, რომლის ფორმირებული რეზერვის მოცულობა აღემატება პორტფელში გაერთიანებული სესხების მთლიანი საბალანსო ღირებულების 50 პროცენტს.
2.5. 3.1 პუნქტის მიხედვით. დებულებები „თითოეული გაცემული სესხის საკრედიტო რისკის შეფასება (პროფესიული გადაწყვეტილება) საკრედიტო დაწესებულების მიერ უნდა განხორციელდეს მუდმივად“. შემდგომ 3.1.1 პუნქტში „პროფესიული გადაწყვეტილება მიიღება მსესხებლის საქმიანობის ყოვლისმომცველი და ობიექტური ანალიზის შედეგების საფუძველზე, მისი ფინანსური მდგომარეობის, მსესხებლის სესხზე ვალის მომსახურების ხარისხის, აგრეთვე ყველა არსებული ინფორმაციის გათვალისწინებით. საკრედიტო დაწესებულებას მსესხებლის ნებისმიერი რისკის შესახებ, მათ შორის მსესხებლის გარე ვალდებულებების შესახებ ინფორმაციის, ბაზრის (ბაზრების) ფუნქციონირების შესახებ, სადაც მსესხებელი ოპერირებს.“.
ამდენად, სასესხო ხელშეკრულებებით პროფესიული განსჯის (პრეტენზიების შეფასება) საჭიროება ჩნდება, თუ ბანკი სესხს კლასიფიცირებს ხარისხის კატეგორიად 3-5 (საეჭვო, პრობლემური, ცუდი სესხები).
3.1. მოთხოვნის უფლების შეფასებისას მთავარი ამოცანაა განისაზღვროს სასესხო ხელშეკრულებით უზრუნველყოფილი მოძრავი და უძრავი ქონების, ფასიანი ქაღალდების, ნაღდი ფულის და სხვა ქონების მოთხოვნის ხელმისაწვდომობა და შესაძლებლობა კანონით დადგენილი წესით.
3.2. იურიდიული პირების დაკრედიტების სფეროში დამკვიდრებული საბანკო პრაქტიკის მიხედვით, სასესხო ხელშეკრულებებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფის ყველაზე გავრცელებული სახეები შეიძლება იყოს:
- ინვენტარის, მიწის ნაკვეთების, უძრავი ქონების, მანქანების, ფასიანი ქაღალდების და სხვა აქტივების გირავნობა;
- იურიდიული პირის გარანტია;
- ინდივიდუალური გარანტია.
3.3. ნახ. 1 გვიჩვენებს მოკლე დიაგრამას, რომელიც გვიჩვენებს რუსული ბანკების მიერ გამოყენებული შესაძლო გირაოს შემადგენლობას ბანკსა და იურიდიულ პირებს შორის სასესხო ხელშეკრულებებით საქმიანი ტრანზაქციების პრაქტიკაში.
როგორც ნახ. 1-დან ჩანს, სესხის ხელშეკრულებას შესაძლოა არ ჰქონდეს „მყარი“ უზრუნველყოფა, ე.ი. სესხის გაცემა შესაძლებელია ოვერდრაფტის სახით, რომელიც წარმოადგენს საკრედიტო ხაზს ვალის ლიმიტის სახით. მომხმარებლებთან კონტრაქტებში გადახდის ბარათებზე ოვერდრაფტის სახით სესხების გაცემისას, ბანკები ჩვეულებრივ ადგენენ ოვერდრაფტის ლიმიტს, ყოველთვიური გადახდების განხორციელების ვადებს და მინიმალური გადახდის ოდენობას.
ბრინჯი. 1. სესხის ხელშეკრულებებით უზრუნველყოფის შესაძლო შემადგენლობა
3.4. ქონებრივი უფლებების – უფლებების (მოთხოვნების) არსებობის დასადგენად აუცილებელია ქვემოთ მოყვანილი ცხრილის შევსება. ცხრილი ივსება სპეციალისტის - ბანკის იურისტის დახმარებით, რომელსაც აქვს საკმარისი კომპეტენცია და ცოდნა უზრუნველყოფის შესახებ პროფესიული გადაწყვეტილების გამოსატანად.
ცხრილი 1. გირაოს ანალიზის მატრიცა მატერიალური უფლებების არსებობის დასადგენად - უფლებები (მოთხოვნები)
Უძრავი ქონება | ფაქტორი | ერთიანი სახელმწიფო რეესტრის რეგისტრაცია | კორპორატიული ორგანოს გადაწყვეტილება | გირაოს სწორი აღწერა ხელშეკრულებაში | სულ რისკი | |
პროცენტული რისკი | ||||||
მოძრავი ქონება | ფაქტორი | რეალური ხელმისაწვდომობა | გირაოს საკუთრებასთან დაკავშირებით დავების არსებობა | ავტონომიური გამოყენების შესაძლებლობა | იდენტიფიკაციის (ინვენტარი, ტექნიკური ნომრები) ხელმისაწვდომობა და მათი შესაბამისობა გირაოსა და სააღრიცხვო ხელშეკრულებებთან. აღრიცხვა | სულ რისკი |
პროცენტული რისკი |
3.5. მატრიცის შევსებისას უნდა იხელმძღვანელოთ შემდეგი რეკომენდაციებით:
Უძრავი ქონება:
- მეწარმეთა ერთიან სახელმწიფო რეესტრში სარეგისტრაციო ჩანაწერის არარსებობა წარმოადგენს საკუთრებაზე ჯარიმის დაკისრების შეუძლებლობის მაღალ რისკს. რეკომენდებული ღირებულება 30-50%
- მსესხებლის კორპორატიული ორგანოს გადაწყვეტილების არარსებობა იწვევს ქონების დაბრუნების პროცესის დადებითი შედეგის მაღალ რისკს, რეკომენდებული ღირებულებაა 50%.
- გირაოს აღწერის სისწორე გადამწყვეტია აღწერისა და ფაქტობრივი ნივთის მნიშვნელოვანი შეცდომების შემთხვევაში. სისწორის ხარისხიდან გამომდინარე, რისკი შეიძლება შეფასდეს 100%-მდე
მოძრავი ქონება:
- გირაოს ფიზიკური არარსებობა, დადასტურებული ქურდობის დოკუმენტებით, არის 100%-იანი რისკი, რომელიც არ იძლევა გირაოს შემდგომი შეფასების საშუალებას.
- გირაოს შესახებ დავების არსებობა ფასდება უზრუნველყოფის გასაჩივრების პროცესების პროგრესის მიხედვით, სასამართლო პროცესის ხელსაყრელი შედეგის ალბათობის ექსპერტიზის შეფასებას ახორციელებს ადვოკატი. რისკის შეფასება შესაძლებელია 100%-მდე
- რისკი ითვლება ნულამდე, თუ შესაძლებელია უზრუნველყოფის სრული ავტონომიური გამოყენება; თუ უზრუნველყოფის ავტონომიური გამოყენება მოიცავს მნიშვნელოვან კაპიტალის ინვესტიციებს მის ამჟამინდელ მდგომარეობასთან ერთად, რისკი ფასდება ხარჯების დონის პროპორციულად.
- კლიენტის ადვოკატთან შეთანხმებით, გირავნობის ხელშეკრულებებსა და სააღრიცხვო დოკუმენტებში ქონების დეტალების შეუსაბამობის ზემოქმედების რისკი შეიძლება შეფასდეს 100%-მდე (მაგალითად, მსგავსი გირავნობის გასაჩივრების შემთხვევაში)
3.6. მიღებული შედეგები ფასდება ჯამური რისკების შემდეგი გრადაციის მიხედვით
- 0-15% - დაბალი რისკი, გირაოს მიღების მაღალი შესაძლებლობა
- 15-25% - საშუალო რისკის ხარისხი, არსებობს გირაოს მიღების შესაძლებლობა
- 25-50% - მაღალი რისკის ხარისხი, გირაოს მიღების შესაძლებლობა არსებობს, მაგრამ დაკავშირებულია დამატებით ხარჯებთან.
- 50%-ზე ზევით არის მაღალი რისკის ხარისხი, რაც არ გვაძლევს საშუალებას ვისაუბროთ გირაოს დაყადაღების შესაძლებლობაზე.
3.7. საკრედიტო ხელშეკრულებებით უზრუნველყოფის მთელი სიის იდენტიფიცირებისა და გირაოს შეგროვების შესაძლებლობის ჯამური რისკის გამოთვლის შემდეგ, იგი ფასდება შემოსავლის, ღირებულებისა და შედარებითი მიდგომების გამოყენებით იმ ობიექტებისთვის, რომლებისთვისაც ჯამური რისკი არ აღემატება 50%-ს.
მოთხოვნები პრეტენზიის უფლებების შეფასების შესახებ მოცემულია უსაფრთხოების ფედერალურ სამსახურში და შემფასებელთა თვითრეგულირებადი ორგანიზაციების სტანდარტებში. თუმცა, განსახილველი შეფასების ობიექტი ითვალისწინებს გარკვეული სპეციფიკის არსებობას.
სარჩელის უფლებების შეფასებისას შემფასებელს უნდა დაექვემდებაროს შემდეგი ზოგადი მოთხოვნები.
1) შემფასებლის მთავარი ამოცანაა აჩვენოს შეფასებული ობიექტის მიზანშეწონილობის რაოდენობრივი და ხარისხობრივი პერსპექტივები.
2) შეფასების შედეგი, უპირველეს ყოვლისა, აუცილებელია ბანკისთვის, შესაბამისად, შეფასების ჩატარებისას შემფასებელს ურჩევს ბანკთან შეთანხმებით დაუკავშირდეს მის უფლებამოსილ სპეციალისტებს. ეს ურთიერთქმედება არ გულისხმობს ბანკის მხრიდან შემფასებელზე ზეწოლას და არ არღვევს მისი საქმიანობის დამოუკიდებლობის პრინციპს.
3) შეფასების ობიექტების აღწერა უნდა შეიცავდეს მკაფიო ნიშნებს, რომლებიც საშუალებას იძლევა ობიექტის ცალსახად იდენტიფიცირება. დაუშვებელია შემოიფარგლოს სახელებისა და ნომრების მითითებით. თუ მოთხოვნის უფლება მოიცავს უძრავი ქონების გირავნობას, სავალდებულოა ობიექტების დათვალიერება და შეფასების ოქმს დაერთოს ბანკის წარმომადგენლების მიერ ხელმოწერილი გირავნობის შემოწმების აქტი.
4) საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისას, ყველა გამოთვლა და დაშვება უნდა ეფუძნებოდეს სანდო ბაზრის მონაცემებსა და ტენდენციებს. მხოლოდ შემფასებლის ექსპერტიზის დასკვნაზე დაფუძნებული ვარაუდები მინიმუმამდე უნდა იყოს დაყვანილი.
5) ანგარიშში გამოყენებული ინფორმაციის ყველა წყარო მითითებული უნდა იყოს ისეთი ფორმით, რომელიც საშუალებას იძლევა გადაამოწმოს მათი ადეკვატურობა.
6) შეფასების ანგარიში უნდა შეიცავდეს, მინიმალური მოცულობით, ყველა საჭირო ინფორმაციას მიღებული შედეგების მართებულობის გასაგებად.
7) მუშაობის ეფექტურობის გაზრდის მიზნით შუალედური შეფასების შედეგები შეიძლება წარედგინოს ბანკს ბანკთან შეთანხმებული ფორმით.
8) თუ არსებობს მნიშვნელოვანი შეუსაბამობა სხვადასხვა მიდგომების გამოყენებით მიღებულ შედეგებში, უნდა ჩატარდეს ასეთი შეუსაბამობის მიზეზების ანალიზი და საბოლოო შედეგად შეირჩეს ყველაზე სანდო შედეგი, შემფასებლის გონივრული აზრით.
9) დაუშვებელია შემფასებლის მიერ ობიექტის შეფასება ობიექტის დათვალიერების გარეშე. შესაფასებელი ობიექტების ფოტოები (თუ ობიექტების დიდი რაოდენობაა, შესაძლოა შერჩევით ყველაზე მნიშვნელოვანი) უნდა იყოს შეტანილი მოხსენების დანართებში. ფოტოები ობიექტურად უნდა ასახავდეს შესაფასებელი ქონების მდგომარეობას;
10) ბანკთან და მომხმარებელთან შეთანხმებით შემფასებელს შეუძლია განსაზღვროს შეფასების ობიექტის მახასიათებლები, რომლებიც არ არის გათვალისწინებული შეფასების ფედერალური სტანდარტების მოთხოვნებით, მაგრამ აუცილებელია ბანკისთვის გადაწყვეტილების მისაღებად.
11) შეფასება უნდა დასრულდეს ვადაში, რომელიც არ აღემატება საკრედიტო პროცესით განსაზღვრულ ლიმიტებს. ხარისხის დაკარგვის გარეშე ვადების შესამცირებლად, შემფასებელმა, შეფასების დავალების დადგენის ეტაპზე, მკაფიოდ უნდა გაიაზროს თავისი დავალება, განსაზღვროს სამუშაოსთვის საჭირო ინფორმაციისა და დოკუმენტების შემადგენლობა და განსაზღვროს დოკუმენტების წარდგენის ვადები და პრიორიტეტები. .
12) ბაზრის სეგმენტის ანალიზის განყოფილებაში, რომელსაც პრეტენზიის უფლების ნაწილი ეკუთვნის ფასეული ობიექტი, უნდა იყოს შემდეგი ინფორმაცია:
- მიმდინარე აქტივობებისა და ძირითადი ტენდენციების ანალიზი ბაზრის შესაბამის სეგმენტში;
- რეგიონში ამ ტიპის ქონებაზე რეტროსპექტული, მიმდინარე და მოსალოდნელი სამომავლო მოთხოვნა;
- შეფასებული ქონების ალტერნატიული სარგებლობის არსებული და სავარაუდო საჭიროებები;
- გარკვეული საპროგნოზო ფაქტორების უზრუნველყოფის ღირებულებაზე ზემოქმედების ხარისხი (შეფასების დროს);
13) ფულადი ნაკადების აგებისას შემოსავლის მიდგომის გამოყენებისას აუცილებელია დაეყრდნოთ ბაზრის ინდიკატორებს, მათ შორის იმ სიტუაციაში, როდესაც ობიექტის მფლობელი სარგებლობს უპირატესობებით, რაც მას უფრო ხელსაყრელ მდგომარეობაში აყენებს ბაზრის სხვა მონაწილეებთან შედარებით (სარგებელი და ა.შ. .). შეფასებისას სავალდებულო განხილვას ექვემდებარება ობიექტის არსებული ტვირთი (მაგალითად, იჯარა, სერვიტუტი), რომელიც შენარჩუნდება ობიექტის გასხვისებისას.
4.1. ქონებრივი უფლებები, როგორც სამოქალაქო ბრუნვის ობიექტები
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 128-ე მუხლი, რომელიც ითვალისწინებს სამოქალაქო მიმოქცევის ობიექტების ტიპების ჩამონათვალს, საკუთრების უფლებებს კლასიფიცირდება როგორც სამოქალაქო უფლებების ობიექტებად ნივთებთან ერთად, მათ შორის ფული და ფასიანი ქაღალდები, სხვა ქონება, სამუშაოები და მომსახურება; ინტელექტუალური საქმიანობის დაცული შედეგები და მათთან გათანაბრებული ინდივიდუალიზაციის საშუალებები (ინტელექტუალური საკუთრება); არამატერიალური სარგებელი.
სამართლებრივი ურთიერთობის ობიექტების ერთ-ერთი მთავარი მახასიათებელია ის, რომ ასეთი ობიექტები უნდა წარმოადგენდეს გარკვეულ ღირებულებას, რაც გამოიხატება მის უნარში, დააკმაყოფილოს სამართლის სუბიექტების გარკვეული იურიდიულად მნიშვნელოვანი ინტერესები. რა თქმა უნდა, მოთხოვნის უფლებებს ისეთი მატერიალური ღირებულება აქვს, რაც გვაფიქრებინებს, რომ უფლება (მოთხოვნა) შეიძლება იყოს სამოქალაქო ბრუნვის ობიექტი.
ამ დებულებას ადასტურებს სამოქალაქო კოდექსის 24-ე თავში პრეტენზიების გადაცემის წესების შემცველი მუხლების არსებობა.
4.2. უფლებების გაჩენის საფუძვლები (მოთხოვნები)
ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 8, სამოქალაქო უფლებებისა და მოვალეობების გაჩენის საფუძველია ხელშეკრულება და სხვა გარიგებები და ა.შ.
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 307-ე მუხლი განსაზღვრავს ვალდებულებების წარმოშობის საფუძვლებს - ეს არის ხელშეკრულება, ზიანი, უსაფუძვლო გამდიდრება, სხვა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 307-ე მუხლის მე-2 ნაწილი).
ამრიგად, ხელშეკრულება არის სამოქალაქო უფლებებისა და მოვალეობებისა და მოვალეობების გაჩენის საფუძველი.
სამოქალაქო უფლებები, მოვალეობები და მოვალეობები წარმოიქმნება კონკრეტულ ობიექტთან მიმართებაში.
ვალდებულების ძალით ერთი პირი (მოვალე) ვალდებულია შეასრულოს გარკვეული ქმედება მეორე პირის (კრედიტორის) სასარგებლოდ, როგორიცაა: გადასცეს ქონება, შეასრულოს სამუშაო, გადაიხადოს ფული და ა.შ., ან თავი შეიკავოს გარკვეული მოქმედებისგან და კრედიტორს უფლება აქვს მოსთხოვოს მოვალეს ვალდებულების შესრულება (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 307-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი).
ამრიგად, ქონებრივი უფლებები, სხვა ქონებრივთან ერთად, არის ის, რაც წარმოიშობა ვალდებულებები.
4.3. ვალდებულება, როგორც მოთხოვნის უფლებების წარმოშობის საფუძველი, სავალდებულო სამართლებრივი ურთიერთობების სტრუქტურა
სამოქალაქო კანონმდებლობა „ვალდებულების“ ცნებას იყენებს სხვადასხვა მნიშვნელობით, კერძოდ: ვალდებულება ფართო გაგებით და ვიწრო გაგებით, ე.ი. კრედიტორის მოთხოვნის კონკრეტული უფლებები მოვალის მიმართ.
შეთანხმება შეიძლება შეიცავდეს (და ყველაზე ხშირად შეიცავს) უფლებათა და შესაბამის ვალდებულებებს. ამრიგად, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში შეიძლება განვასხვავოთ მყიდველის უფლება, მოითხოვოს საქონლის გადაცემა და გამყიდველის შესაბამისი ვალდებულება საქონლის გადაცემაზე (პირველი სავალდებულო ურთიერთობა). ამ ხელშეკრულების ფარგლებში არსებობს გამყიდველის უფლება მოითხოვოს საქონლის გადახდა და მყიდველის გადახდის ვალდებულება (მეორე ვალდებულება).
კრედიტორისა და მოვალის იდენტიფიცირება შესაძლებელია მხოლოდ უბრალო სავალდებულო სამართლებრივ ურთიერთობაში და არა მთლიანად ხელშეკრულების ფარგლებში.
ვალდებულებათა რთულ სამართლებრივ ურთიერთობაში, რომელიც ჩვეულებრივ ხელშეკრულებაა, არსებობენ მხარეები, ე.ი. როგორც უფლებებით, ასევე მოვალეობებით დაჯილდოებულ სუბიექტებს, ე.ი. კრედიტორები და მოვალეები ერთდროულად.
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 24-ე თავი "პირების შეცვლა ვალდებულებაში" ითვალისწინებს მხარის ჩანაცვლების პროცედურას ერთ სავალდებულო სამართლებრივ ურთიერთობაში (მოვალე ან კრედიტორი), და არა ხელშეკრულების მხარე (ან სხვა ვალდებულება ხელშეკრულებაში). ფართო გაგებით), რომელთაგან თითოეული შეიძლება იყოს როგორც მოვალე, ასევე კრედიტორი სხვადასხვა მიზეზის გამო.ერთი ხელშეკრულების დიზაინით დაფარული ვალდებულებები.
ხელოვნებაში. Ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 382 - 390, ტერმინი "კრედიტორი" გამოიყენება იმ პირის აღსანიშნავად, ვინც "მფლობელი" იყო მინიჭებული უფლება. კრედიტორი არის აქტიური სუბიექტი, რომელსაც აქვს უფლება, მოსთხოვოს მოვალეს ქმედებების შესრულება (მოქმედებისგან თავშეკავება).
ხელშეკრულებაში, რომლის შინაარსი არის მხოლოდ ერთი სამართლებრივი კავშირი, ერთი მარტივი ვალდებულება, ვალდებულების აქტიური მხარის (კრედიტორის) ცვლილება ასევე არის ხელშეკრულების მხარის შეცვლა. ასეთი ვალდებულების მაგალითია სესხი: მოთხოვნის უფლების სხვა პირზე გადაცემა ნიშნავს ხელშეკრულების მხარის - გამსესხებლის შეცვლას.
ხშირად სავალდებულო სამართლებრივი ურთიერთობა კომპლექსურია, ე.ი. მის თითოეულ მხარეს აქვს მთელი რიგი უფლებები და ეკისრება მთელი რიგი პასუხისმგებლობა. მხარეთა მთელი რიგი საპირისპირო უფლებებისა და მოვალეობების მთელი რიგი უნდა ჩაითვალოს ერთსამართლებრივ ურთიერთობად. იურიდიულ ლიტერატურაში მხარეთა ინდივიდუალური უფლებები ვალდებულებაზე განისაზღვრება ტერმინით „უფლებამოსილებები“. ამავე დროს, მითითებულია, რომ ისინი სუბიექტური სამართლის ნაწილია, რომელსაც აქვს რთული სტრუქტურა. როდესაც ხდება პირთა ცვლილება ვალდებულებაში, იცვლება მისი საგნობრივი შემადგენლობა, მაგრამ შენარჩუნებულია სისტემური კავშირი უფლებამოსილებებსა და პასუხისმგებლობებს შორის.
მოთხოვნის უფლების მინიჭების შესახებ შეთანხმების თანახმად, ახლად შუამავალი პირი იღებს არა გადამდგარი მხარის ინდივიდუალურ უფლებამოსილებას (მოთხოვნის უფლება), არამედ მისი უფლებამოსილების მთელ კომპლექსს, რომელიც ხელმისაწვდომია გადაცემის დროს.
4.4. სამართლის ცნება (მოთხოვნები)
სამოქალაქო კოდექსი არ შეიცავს მოთხოვნის უფლების (უფრო ზუსტად, უფლებას (სარჩელს) განმარტებას.
ამავდროულად, კანონმდებელი იყენებს უფლების (მოთხოვნის) ცნებას რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 24-ე თავის ნორმებში. ასე რომ, ხელოვნების ძალით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 382, უფლება (მოთხოვნა), რომელიც ეკუთვნის კრედიტორს ვალდებულების საფუძველზე, შეიძლება გადაეცეს სხვა პირს გარიგებით (მოთხოვნის დავალებით) ან გადაეცეს სხვა პირს ამის საფუძველზე. კანონის.
უფლების (მოთხოვნის) მინიჭების წესების გაანალიზებისას შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ მოთხოვნა არის არა სუბიექტის მოთხოვნის უფლება, არამედ ის, რასაც უფლებამოსილი პირი აცხადებს (აცხადებს) მიღებაზე, ე.ი. რომლის შესრულებაც მას (გარკვეული პირობების დადგომისას) შეუძლია მოითხოვოს თავისი უფლებით ვალდებული პირისაგან, რომელიც ეყრდნობა სახელმწიფოს იძულებით ძალას.
ამ შემთხვევაში საჭიროა მხოლოდ იმის გათვალისწინება, რომ თავში გათვალისწინებული წესით უფლებების მინიჭებისას. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 24, როგორც პრაქტიკა, ასევე თეორია გამომდინარეობს იქიდან, რომ დავალება დასაშვებია მხოლოდ ვალდებულებიდან გამომდინარე უფლებასთან დაკავშირებით.
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 454-ე მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, ყიდვა-გაყიდვის შესახებ ზოგადი დებულებები ვრცელდება საკუთრების უფლების გაყიდვაზე, თუ სხვა რამ არ გამომდინარეობს ამ უფლებების შინაარსიდან და ბუნებიდან.
ამავდროულად, უფლებების (პრეტენზიების) ქონებრივ-სამართლებრივ სტატუსად აღიარებასთან დაკავშირებით არსებობს რამდენიმე თვალსაზრისი, მათი ქონებრივ-სამართლებრივი ხასიათის სრული უარყოფიდან მოთხოვნის უფლების საკუთრების აღიარებამდე („უფლება მარჯვნივ“) და განსხვავება უფლებას, როგორც შინაარსსა და უფლებას, როგორც საგანს შორის.
ნებისმიერ შემთხვევაში, მატერიალური ღირებულების მქონე უფლებები (მოთხოვნები), რომლებიც არსებითად ვალდებულების უფლებაა, ამავდროულად არის გარიგების ობიექტი სხვა ქონებრივ უფლებებთან ერთად (მაგალითად, უძრავი უფლებები).
დასკვნა: უფლებები (პრეტენზიები) არის სამოქალაქო სამართლებრივი ურთიერთობის დამოუკიდებელი ობიექტი ნივთებთან და სხვა სუბიექტებთან ერთად და, შესაბამისად, შეფასების ობიექტები, მათი წარმოშობისა და რეგულირების სამართლებრივი ხასიათის დათქმით.
პრეტენზიების შეფასება რამდენიმე ეტაპად ხდება. პრეტენზიების შეფასების ძირითადი ეტაპები ნაჩვენებია ცხრილში 2.
ცხრილი 2.
მიმდინარე მოვლენები | ||
1. | შეფასების დავალების დამტკიცება | განისაზღვრება შეფასების ობიექტი, უფლებები და ტვირთი, განიხილება გამოყენებული მიდგომები, დაშვებები და შეზღუდვები (განისაზღვრება საჭირო ინფორმაციის რაოდენობა და შეფასების დრო). როგორც წესი, იგი ხორციელდება დამკვეთის მონაწილეობით და, თუ ეს შესაძლებელია, ობიექტის ინსპექტირებასთან ერთად. |
2. | ხელშეკრულების დადება | ხელშეკრულებას აქვს ორმხრივი ფორმა. |
3. | მიმდინარე კონსულტაციები | შემფასებელი აცნობებს ბანკის თანამშრომელს წარმოქმნილი პრობლემების შესახებ (მაგალითად, ინფორმაციის მიწოდებასთან დაკავშირებით), საკამათო საკითხები განიხილება ერთად. |
4. | შემაჯამებელი შეფასების შედეგების ბანკში წარდგენა | შემფასებელი ბანკს აწვდის მიღებულ შედეგებს მოკლე ფორმით. როდესაც ბანკი თანხმდება შედეგებზე, შემფასებელი ამზადებს შეფასების ანგარიშს |
5. | პრეზენტაცია მომხმარებლისთვის | მომზადებული ანგარიში წარედგინება მომხმარებელს |
შეფასების დავალების ფორმირებისას აუცილებელია შეფასების ობიექტში შემავალი ყველა კომპონენტის იდენტიფიცირება. როგორც აჩვენა წინამდებარე სახელმძღვანელოს მე-2 ნაწილში, შეფასების ობიექტი „სარჩელის უფლება“ შეიძლება მოიცავდეს სხვადასხვა სახის უზრუნველყოფას. შეფასების ობიექტში შემავალი უზრუნველყოფის იდენტიფიცირება ხორციელდება სასესხო ხელშეკრულებებისა და უზრუნველყოფის დოკუმენტაციის საფუძველზე, რომელიც წარმოადგენს სასესხო ხელშეკრულებების განუყოფელ ნაწილს.
შეფასების დაწყებამდე დამკვეთი და შემფასებელი ადგენენ შესაძლო დაშვებებს და შეზღუდვებს შეფასების ობიექტის სპეციფიკასთან და შეფასების ობიექტის შესახებ ინფორმაციის მოპოვების შესაძლო სირთულეებთან დაკავშირებით.
დებიტორული დავალიანების შეფასების სპეციფიკა მდგომარეობს შეფასების ობიექტის შესახებ ინფორმაციის მოპოვების სირთულეში, ვინაიდან ინფორმაციის უმეტესი ნაწილი ფლობს მსესხებელს. ინფორმაციის მიღების შემდეგ აუცილებელია საკრედიტო ფაილში არსებული და მსესხებლისგან მიღებული მონაცემების შეჯერება. ზოგიერთ შემთხვევაში რეკომენდებულია მსესხებლისგან მიღებული ბუღალტრული აღრიცხვის ანგარიშგების შეჯერება საგადასახადო სამსახურში წარდგენილ მონაცემებთან, რათა თავიდან იქნას აცილებული არასანდო ანგარიშგების საფუძველზე შეფასების შემთხვევები.
1. თუ სესხის ხელშეკრულება დაიდო ბიზნეს კომპანიასთან (შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება, სააქციო საზოგადოება), მაშინ საჭიროა შემოწმდეს იყო თუ არა ასეთი გარიგება კომპანიისთვის ძირითადი და იყო თუ არა მისი დადება შეთანხმებული ქ. კანონით და კომპანიის წესდებით დადგენილი წესით. ასევე მნიშვნელოვანია ბიზნეს კომპანიის თანამდებობის პირის უფლებამოსილების შემოწმება ასეთი გარიგების განსახორციელებლად, ვინაიდან წესდებით შეიძლება დაწესდეს შეზღუდვები კომპანიის ერთადერთი აღმასრულებელი ორგანოს უფლებამოსილებებზე.
გირაოს ხელშეკრულებების გაანალიზებისას შემფასებელმა ყურადღება უნდა მიაქციოს იმ ფაქტს, რომ მუხ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 339 გირავნობის ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს: გირავნობის საგანი და მისი შეფასება, არსი, ზომა და გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შესრულების ვადა. ის ასევე უნდა შეიცავდეს მითითებას, თუ რომელ მხარეს აქვს დაგირავებული ქონება (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 338-ე მუხლი).
ვინაიდან, სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად, დამგირავებელი შეიძლება იყოს მხოლოდ ნივთის მესაკუთრე ან პირი, რომელსაც აქვს მასზე ეკონომიკური მართვის უფლება (335-ე მუხლის მე-2 ნაწილი), მნიშვნელოვანია საკუთრების საბუთების შემოწმება. გირავნობის საგანი.
ვინაიდან, მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად, შენობის (სტრუქტურის) იპოთეკას აუცილებლად უნდა ახლდეს მიწის ნაკვეთის იპოთეკა, რომელზედაც მდებარეობს შენობა (ან ამ ნაკვეთის იჯარით აღების უფლება), ყურადღება უნდა მიექცეს არსებობას. მიწის ნაკვეთი, როგორც იპოთეკის საგნის ნაწილი. მიწის ნაკვეთის გირავნობის არარსებობა გირავნობას მთლიანად ბათილს ხდის.
იპოთეკის ხელშეკრულების გაანალიზებისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ იმ ფაქტს, რომ 1998 წლის 16 ივლისის №102-FZ ფედერალური კანონის „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის შესახებ“) შესაბამისად, იპოთეკის საგანი განისაზღვრება ქ. ხელშეკრულება მისი სახელის, მდებარეობისა და ამ საგნის აღწერილობის იდენტიფიცირებისთვის საკმარისი მითითებით. ასევე, იპოთეკის ხელშეკრულებაში უნდა მიეთითოს უფლება, რომლის ძალითაც იპოთეკის საგანი ეკუთვნის იპოთეკარს, და იმ ორგანოს დასახელება, რომელიც ახორციელებს უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციას და მასთან გარიგებებს (შემდგომში - როგორც უფლებათა სახელმწიფო აღრიცხვის განმახორციელებელ ორგანოს), რომელმაც დაარეგისტრირა იგი დამგირავებლის უფლება.
ასევე აუცილებელია შემოწმდეს, რომ იპოთეკის ხელშეკრულება, ისევე როგორც მასზე დამატებითი ხელშეკრულებები (ასეთის არსებობის შემთხვევაში) დარეგისტრირდა კანონით დადგენილი წესით (იპოთეკის ხელშეკრულება ითვლება დადებულად და ძალაში შედის სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან).
თუ შემფასებლის კომპეტენცია არ არის საკმარისი პროფესიული მსჯელობისთვის კონკრეტული სესხის ხელშეკრულების შესაძლო რისკის დონის შესახებ, მაშინ კლიენტის წარმომადგენელმა ადვოკატმა ან სპეციალიზებული საკონსულტაციო კომპანიის წარმომადგენელმა უნდა წარმოადგინოს თავისი მოსაზრება ამ საკითხზე წერილობით.
თავდებობის ხელშეკრულებების გაანალიზებისას შემფასებელმა უნდა შეამოწმოს ხელმოწერებისა და ბეჭდების არსებობა ხელშეკრულების ასლებზე, ხელშეკრულების „სათაურში“ დასახელებული პირების მიმოწერა ფაქტობრივი ხელმომწერების სრულ სახელებთან.
ასევე მოწმდება გარანტის - იურიდიული პირის ორგანოების შესაბამისი გადაწყვეტილებების (ოქმების) ხელმისაწვდომობა.
თავდებიდან დავალიანების ანაზღაურებისთვის დადგენილი შემცირებული ხანდაზმულობის გათვალისწინებით, დოსიეს მიმღებმა დაუყოვნებლივ უნდა გამოთვალოს ეს საპროცესო ვადა. ამისათვის თქვენ უნდა გაარკვიოთ სესხის ხელშეკრულების პირობებით (ყველა დამატებითი ხელშეკრულების გათვალისწინებით) სესხის დაფარვის ვადა და შემდეგ დაამატოთ ერთი კალენდარული წელი (სამოქალაქო კოდექსის 364-ე მუხლის მე-4 პუნქტი). ეს იქნება ხანდაზმულობის ვადა თავდებლის წინააღმდეგ სარჩელის წარდგენისას. გასათვალისწინებელია, რომ ამ ვადაში სარჩელი არა მხოლოდ თავდებს უნდა წარედგინოს, არამედ გარანტიის ხელშეკრულებით განსაზღვრული ვადის გასვლის შემდეგ, გარანტიის მიერ მისი მოვალეობების ნებაყოფლობით შესრულებისთვის, არამედ უნდა მოხდეს სარჩელის განცხადება. გადაეგზავნება გარანტის. იმის გათვალისწინებით, რომ სესხი, როგორც წესი, აღიარებულია პრობლემურად, თუ დაფარვა დაგვიანებულია, შეიძლება ვივარაუდოთ, რომ სესხის დაფარვის ვადა უკვე რამდენიმე ხნის წინ დადგა, რაც ნიშნავს, რომ გარანტის ერთწლიანი ხანდაზმულობა სირბილი დაიწყო.
თუ შემფასებლის კომპეტენცია არ არის საკმარისი პროფესიული მსჯელობისთვის კონკრეტული სესხის ხელშეკრულების შესაძლო რისკის დონის შესახებ, მაშინ კლიენტის წარმომადგენელმა ადვოკატმა ან სპეციალიზებული საკონსულტაციო კომპანიის წარმომადგენელმა უნდა წარმოადგინოს თავისი მოსაზრება ამ საკითხზე წერილობით.
საპრეტენზიო უფლებების უზრუნველყოფის ობიექტის (შემდგომში შეფასების ობიექტი) ღირებულების განსაზღვრის სტანდარტის არჩევა ხდება შეფასების მიზნიდან გამომდინარე, მოქმედი საკანონმდებლო ნორმების გათვალისწინებით.
ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის კანონის 3 „შეფასების საქმიანობის შესახებ“ (29.07.98, No. 135-FZ), შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულება გაგებულია, როგორც ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომლითაც შესაძლებელია ამ შეფასების ობიექტის გასხვისება ღიად. ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში, როდესაც გარიგების მხარეები მოქმედებენ გონივრულად, ფლობენ ყველა საჭირო ინფორმაციას და გარიგების ფასის ღირებულება არ აისახება რაიმე საგანგებო გარემოებებში, ანუ, როდესაც:
- გარიგების ერთ-ერთი მხარე არ არის ვალდებული გაასხვისოს შეფასების ობიექტი, ხოლო მეორე მხარე არ არის ვალდებული მიიღოს შესრულება;
- გარიგების მხარეებმა კარგად იციან გარიგების საგანი და მოქმედებენ საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე;
- შეფასების ობიექტი ღია ბაზარზე წარმოდგენილია მსგავსი შეფასების ობიექტებისთვის დამახასიათებელი საჯარო შეთავაზების გზით;
- გარიგების ფასი წარმოადგენს შეფასების ობიექტის გონივრულ ანაზღაურებას და არ ყოფილა რაიმე მხრივ ტრანზაქციის დასრულება გარიგების მხარეებთან მიმართებაში;
- შეფასების ობიექტის გადახდა გამოიხატება ფულადი ფორმით.
საკუთრების უფლების ნებისმიერი ობიექტის შეფასება არის მისი ღირებულების ფულადი თვალსაზრისით განსაზღვრის მოწესრიგებული, მიზანმიმართული პროცესი, კონკრეტულ ბაზარზე დროის გარკვეულ მომენტში მის მიერ მოტანილი პოტენციური და რეალური შემოსავლის გათვალისწინებით.
შეფასების სტანდარტების შესაბამისად, საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის პროცესი მოიცავს შეფასების სამი მიდგომის გამოყენებას:
ხარჯებზე დაფუძნებული მიდგომა- ხარჯების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც ეფუძნება ფასეული ობიექტის აღდგენის ან გამოცვლის ხარჯების განსაზღვრას, მისი ცვეთა და ცვეთა გათვალისწინებით. ღირებულების მიდგომა ეფუძნება ჩანაცვლების პრინციპს, რომელიც აცხადებს, რომ მყიდველი არ გადაიხდის უფრო მეტს ქონების ნაწილზე, ვიდრე საჭიროა მისი ჩანაცვლება სხვა ქონებით, რომელსაც აქვს მსგავსი სასარგებლო მახასიათებლები.
შედარებითი მიდგომა- ღირებულების შეფასების მეთოდების ნაკრები, რომელიც დაფუძნებულია შეფასების ობიექტის მსგავს ობიექტებთან შედარების საფუძველზე, რომლებისთვისაც ხელმისაწვდომია ინფორმაცია მათთან ტრანზაქციის ფასებზე. გაყიდვების შედარების მიდგომა ეფუძნება ეფექტურად მოქმედი ბაზრის პრინციპს, რომელშიც ინვესტორები ყიდულობენ და ყიდიან მსგავს აქტივებს დამოუკიდებელი ინდივიდუალური გადაწყვეტილებების მიღებისას.
შემოსავლის მიდგომა- ღირებულების შეფასების მეთოდების ნაკრები, რომელიც ეფუძნება შეფასების ობიექტიდან მოსალოდნელი შემოსავლის განსაზღვრას. შემოსავლის მიდგომა ემყარება ინვესტორის მოლოდინების შეფასებას შეფასებული ქონების ფლობიდან მომავალ ეკონომიკურ სარგებელთან დაკავშირებით.
ფედერალური შეფასების სტანდარტების მიხედვით, დამტკიცებული რუსეთის ფედერაციის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს 2007 წლის 20 ივლისის No. 254, 255 და 256 ბრძანებით, შემფასებელს უფლება აქვს დამოუკიდებლად განსაზღვროს შეფასების კონკრეტული მეთოდები შეფასების თითოეული მიდგომის ფარგლებში.
შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით შეფასება გამოიყენება შენობებისა და ნაგებობების, მანქანების, აღჭურვილობის, მანქანების და კომპანიების აქციების გირავნობის შეფასებისას.
შენობებისა და ქონების კომპლექსების შეფასებისას აუცილებელია:
- შემოსავლის მომტან უძრავ ქონებად შეფასებული ქონების ბაზრის ანალიზის ჩატარება.
- ცალკე მიუთითეთ ფართობი: შენობის ან ქონების კომპლექსის საერთო ფართი, ქირავდება ფართი.
- შედარებითი მიდგომის გამოყენებით შეფასების ობიექტის ქირავნობის ტარიფის გაანგარიშებისას ანალოგების ქირავნობის განაკვეთები გასუფთავებული უნდა იყოს დღგ-ს, კომუნალური და საოპერაციო ხარჯებისგან და გათვალისწინებული უნდა იყოს დერეფნის კოეფიციენტი. მიუთითეთ ანალოგური ობიექტის საკონტაქტო ტელეფონის ნომერი.
- მსგავსი ობიექტების ქირავნობის ტარიფების შედარების ერთეულის ფასი (RUB/1 კვ.მ) უნდა შეესაბამებოდეს ერთგვაროვნების პრინციპს და არ აღემატებოდეს 30%-ს.
აღჭურვილობის შეფასებისას, შემოსავლის მიდგომა გამოიყენება საწარმოო ხაზების შესაფასებლად.
მანქანები. შემოსავლის მიდგომა გამოიყენება სპეციალიზებული ტრანსპორტისთვის (რკინიგზა, წყალი, სატვირთო საქალაქთაშორისო და საერთაშორისო გადაზიდვები და ა.შ.).
არსებული საწარმოს შეფასებისას თქვენ უნდა:
- შემოსავლების პროგნოზი უნდა ეფუძნებოდეს პროდუქციის/მომსახურების გაყიდვების მოცულობის და წარმოებული პროდუქტის/მომსახურების თითოეული ტიპის პროგნოზებს. იგი ხორციელდება შესაფასებელი საწარმოს სიმძლავრის (ქირავდება ხელმისაწვდომი ფართის) და პროდუქციის/მომსახურების ერთეულის გასაყიდად საბაზრო ფასების მიხედვით.
- გამორიცხეთ ერთჯერადი და დაუგეგმავი შემოსავალი.
- გამოიკვლიეთ ისტორიული მონაცემები საწარმოსა და ინდუსტრიის შესახებ.
- ხარჯების პროგნოზირებისას გამორიცხეთ დაუსაბუთებელი ხარჯები.
- ვინაიდან ბანკების მიერ შეთავაზებულ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთები საჭიროებს მომგებიანობის გაზრდას, რისი გარანტიაც საწარმოებს არ შეუძლიათ როგორც ახლა, ისე საპროგნოზო პერიოდში, კაპიტალის შესაფასებლად, უნდა იქნას გამოყენებული კაპიტალის დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი გრძელვადიანი სესხებისა და კრედიტების გამოკლების გარეშე. ანუ მოქმედი საწარმოს საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება საკუთარი სახსრებით.
- ხდება საბოლოო კორექტირება: საკუთარი საბრუნავი კაპიტალის ჭარბი/დეფიციტი; გრძელვადიანი ფინანსური ინვესტიციების საბაზრო ღირებულება; არაძირითადი აქტივების საბაზრო ღირებულება.
- თუ საწარმო ოპერირებს, მაგრამ აქვს შეზღუდული დარჩენილი სიცოცხლე ბაზარზე, მაშინ ოპერაციებიდან მიღებული შემოსავალი შეიძლება შემცირდეს და არა გაიზარდოს.
ფასდაკლების განაკვეთი
კაპიტალის საბაზრო ღირებულების შეფასებისას, დისკონტის განაკვეთი გამოითვლება კუმულაციური მშენებლობის მეთოდით იმ შემთხვევაში, თუ შეუძლებელია გაანგარიშების შესრულება კაპიტალის აქტივების ფასწარმოქმნის მოდელის (CAPM) გამოყენებისას.
კომპანიის ზომის ბონუსი ეფუძნება შესადარებელი კომპანიების წმინდა აქტივების ანალიზს.
კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი
რევერსიის გამოსათვლელად დისკონტის განაკვეთიდან კაპიტალიზაციის განაკვეთზე გადასვლისას, შემოსავლის (შემოსავლების) ზრდის ტემპი საპროგნოზო პერიოდის შემდგომ პერიოდში უნდა იყოს 3-5%-ის ფარგლებში.
უძრავი ქონების შეფასების შედარებითი მიდგომა ეფუძნება ინფორმაციას ბაზარზე მსგავს ქონებასთან ბოლოდროინდელი გარიგებების შესახებ და ანალოგებთან შეფასებული ქონების შედარებას.
მეთოდის გამოყენების საწყისი წინაპირობაა განვითარებული ბაზრის არსებობა.
უძრავი ქონების შეფასების შედარებითი მიდგომის ფარგლებში შეიძლება გამოიყოს ორი მეთოდი:
- გაყიდვების შედარებითი ანალიზის მეთოდი.
- მთლიანი ქირის მეთოდი.
ანალოგური ობიექტების არჩევის ძირითადი კრიტერიუმები:
- ქონების სახეობა და სარგებლობის სახეობა;
- ხარისხი;
- გადაცემის უფლება;
- მდებარეობა;
- Ფიზიკური მახასიათებლები;
- პირობები და დაფინანსება;
- გაყიდვის პირობები და დრო.
ანალოგიური ობიექტების შერჩევისა და შეფასების ობიექტთან შედარების შემდეგ, საჭიროების შემთხვევაში უნდა განხორციელდეს შესაბამისი ცვლილებები.
კორექტირება შეიძლება იყოს პროცენტული ან ღირებულება.
შესწორებების გაანგარიშების ძირითადი მეთოდები:
- დაწყვილებული გაყიდვების ანალიზზე დაფუძნებული მეთოდები;
- გაანგარიშებისა და ცვლილებების საექსპერტო მეთოდები;
- სტატისტიკური მეთოდები.
მთლიანი ქირის მეთოდი ეფუძნება ვარაუდს, რომ არსებობს პირდაპირი კავშირი უძრავი ქონების გასაყიდ ფასსა და იჯარის შემოსავალს შორის. ეს მეთოდი გულისხმობს მთლიანი ქირის მულტიპლიკატორის (GRM) გამოყენებას. MVR არის ქონების გაყიდვის ფასის შეფარდება მთლიან შემოსავალთან გარკვეული პერიოდის განმავლობაში (თვე, კვარტალი, წელი) გაქირავების შედეგად. შესაფასებელი ქონების ღირებულება განისაზღვრება MVR-ის გამრავლებით მთლიან შემოსავალზე შესაბამისი პერიოდისთვის შესაფასებელი ქონების (შესაძლოა მოსალოდნელი) გაქირავებიდან.
მოძრავი ქონების შეფასება
მოძრავი ქონება მოიცავს მატერიალურ და არამატერიალურ საგნებს, რომლებიც არ არის უძრავი ქონება. ეს ქონება მუდმივად არ არის მიმაგრებული უძრავ ქონებაზე და, როგორც კატეგორია, ასეთი ქონება ხასიათდება გადაადგილების შესაძლებლობით.
შედარებითი მიდგომის მეთოდები - მეთოდები, რომლებიც დაფუძნებულია ანალოგიური ობიექტების გაყიდვის ოპერაციების ანალიზზე და შეფასების ობიექტთან შედარებაზე შესაბამისი კორექტირების მიზნით:
- საბაზრო ინფორმაციის მეთოდი: მოძრავი ქონების ღირებულების დადგენა მწარმოებლების, დილერების ფასთა ნუსხებში გამოქვეყნებული ინფორმაციის გასაყიდი ფასების შესახებ ან გაყიდვების ფასების შესახებ ინფორმაციის სხვა წყაროებში.
- შედარებითი გაყიდვის მეთოდი: ღირებულების განსაზღვრა შესადარებელი პირადი ქონების ბოლო გაყიდვების შედარებით საგნის ქონებასთან შესაბამისი კორექტირების გაკეთების შემდეგ მათ შორის განსხვავებების გასათვალისწინებლად.
- სტატისტიკური მოდელირების მეთოდი (მასობრივი შეფასების მეთოდი): მოძრავი ქონების შეფასებული ობიექტის განხილვის მეთოდი, როგორც ერთგვაროვანი ობიექტების გარკვეული ნაკრების წარმომადგენლად, რომლისთვისაც ცნობილია ფასები.
- კორელაციური მოდელების მეთოდი: მოძრავი ნივთის შეფასების მეთოდი, რომელიც დაფუძნებულია ჩვეულებრივ ერთეულებში საშუალო შეწონილი პარამეტრის განსაზღვრაზე, შეფასებული ობიექტის ტექნიკურ და ეკონომიკურ თვისებებზე და მის ღირებულებასთან პროპორციულად დაკავშირებული.
ბიზნეს/მოქმედი საწარმოს შეფასება
შეფასების მეთოდები:
- კომპანიის ანალოგური მეთოდი. ეს მეთოდი ეფუძნება ღია საფონდო ბაზრის მიერ წარმოქმნილი ფასების გამოყენებას. შედარების საფუძველია ღია სააქციო საზოგადოების ერთი აქციის ფასი.
- გარიგების მეთოდი. მეთოდი ორიენტირებულია მთლიანად საწარმოს ან მის საკონტროლო წილის შეძენის ფასებზე.
- მრეწველობის კოეფიციენტების მეთოდი. მეთოდი დაფუძნებულია ფასსა და გარკვეულ ფინანსურ პარამეტრებს შორის რეკომენდებული ურთიერთობების გამოყენებაზე.
დანახარჯების მიდგომა არის შეფასებული ობიექტის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის ტექნიკისა და მეთოდების ერთობლიობა, დაფუძნებული ხარჯების ოდენობაზე, რომელიც აუცილებელია მისი ხელახლა შესაქმნელად შეფასების თარიღზე გაბატონებულ პირობებში, ცვეთის დონის კორექტირების გათვალისწინებით. ობიექტი.
ხარჯების ოდენობის გამოსათვლელად, კონკრეტული პირობებიდან გამომდინარე, გამოიყენება ჩანაცვლების ღირებულება (დანახარჯების სავარაუდო ოდენობა მიმდინარე ფასებში შეფასების თარიღზე, აუცილებელია შეფასებული ობიექტის ზუსტი ასლის ხელახლა შესაქმნელად, იგივე მასალების, სტანდარტების გამოყენებით. , დიზაინი, სამუშაოს ხარისხი) ან ჩანაცვლების ღირებულება (შეფასების თარიღისთვის გაწეული ხარჯების ოდენობა სარგებლიანობის თვალსაზრისით შეფასებული ობიექტის მსგავსი ობიექტის ხელახლა შესაქმნელად; შესაბამისად, თანამედროვე მასალების, ტექნიკური და ტექნოლოგიური გადაწყვეტილებების გამოყენება, შესაბამისობა დასაშვებია არსებული ტექნიკური და სანიტარული მოთხოვნები).
Cost Approach-ით აუცილებელია ცვეთის ან ფასდაკლების ოდენობის განსაზღვრა სრული ჩანაცვლების ღირებულებიდან (ჩანაცვლების ღირებულება). შემფასებელი ითვლის ცვეთას არა მარეგულირებელი დოკუმენტების მიხედვით, არამედ მისი რეალური ფიზიკური მდგომარეობისა და თანამედროვე ბაზრის საჭიროებებთან შესრულებული ფუნქციების შესაბამისობიდან გამომდინარე. ობიექტის ზოგადი გაფუჭება მოიცავს: ფიზიკურ, ფუნქციურ და ეკონომიკურ სიბერეს.
ღირებულების მიდგომით შეფასების მეთოდების არჩევანი დამოკიდებულია შეფასების მიზანზე, შეფასებული ობიექტის ტიპზე და მისი გამოყენების პერსპექტივაზე. ზოგადი ტექნიკა ხარჯების მიდგომის გამოყენებისას არის ობიექტის დაყოფა მის შემადგენელ ელემენტებად და თითოეულ მათგანთან შესაბამისობის გამოყენება. შეფასების ტექნიკა ინდივიდუალური ტარების გათვალისწინებით.
საწარმოს ღირებულების შეფასების ხარჯთაღრიცხვის მიდგომით გამოიყენება შემდეგი მეთოდები: წმინდა აქტივები და სალიკვიდაციო ღირებულება. წმინდა აქტივების მეთოდი გამოიყენება განვითარების პერსპექტივით მომგებიანი საწარმოების შესაფასებლად.
სალიკვიდაციო ღირებულება არის აქტივების რეალიზაციიდან მიღებული დისკონტირებული შემოსავლების ჯამი, შემცირებული ვალდებულებებისა და ლიკვიდაციის ხარჯების ოდენობით.
უძრავი ქონების ღირებულების შეფასების ხარჯზე დაფუძნებული მიდგომისას განისაზღვრება შესაფასებელი ფართობის მიწისა და ობიექტების საბაზრო ღირებულება.
მიწის ნაკვეთის შესაფასებლად გამოიყენება შემდეგი მეთოდები: შესადარებელი გაყიდვები; კორელაცია (გადაცემა); მიწის ქირის კაპიტალიზაცია: მიწის ნარჩენი ტექნიკა; მიწის ნაკვეთის განაშენიანება (განაშენება).
შენობებისა და ნაგებობების ღირებულების შეფასების ხარჯთაღრიცხვისას გამოიყენება შემდეგი მეთოდები: შედარებითი ერთეული; ელემენტი ელემენტის ხარჯების შეფასება; შეფასება, ასევე შეფასების ინდექსის მეთოდი.
მანქანებისა და აღჭურვილობის ღირებულების შეფასების ხარჯთაღრიცხვის მიდგომით, გამოიყენება პირდაპირი გაანგარიშებისა და ხარჯების ჰოლისტიკური შეფასების მეთოდები.
არამატერიალური აქტივების ღირებულების შეფასების ღირებულების მიდგომა მიზანშეწონილია, თუ ისინი უნიკალურია ან შეუძლებელია შეფასებული ობიექტის მიერ მოტანილი მოგების წილის გამოთვლა. შემფასებელს შეუძლია გამოიყენოს შექმნის ღირებულების მეთოდი და დანახარჯების გაზრდის მეთოდი. არამატერიალური აქტივების შექმნის ღირებულების მეთოდი გულისხმობს აქტივის სრული ჩანაცვლების ღირებულების განსაზღვრას, რომელიც მოიცავს ობიექტის შექმნის, შეძენისა და იმ მდგომარეობამდე მიყვანის ხარჯებს, რაც საშუალებას აძლევს მას გამოიყენოს მისი დანიშნულებისამებრ. ჩანაცვლების ღირებულება კორექტირებულია არამატერიალური აქტივის ვადაგასულობის კოეფიციენტის შესაბამისად. ხარჯთაღრიცხვის მეთოდი საშუალებას გაძლევთ იპოვოთ არამატერიალური აქტივის საბაზრო ღირებულება მისი გამოყენების შედეგად მიღწეული ხარჯების დაზოგვის საფუძველზე.
ობიექტის საბაზრო ღირებულების საბოლოო ღირებულებაგანისაზღვრება მათემატიკური აწონით სხვადასხვა მიდგომებისთვის მიღებული შეფასების შედეგების კოორდინაციის საფუძველზე, კონკრეტული მიდგომის მნიშვნელობის ექსპერტიზის დადგენის საფუძველზე.
მიდგომების წონების შეთანხმების შემდეგ აუცილებელია გათვალისწინებულ იქნეს 2008 წლის 30 დეკემბერს შესწორებული „გადახდისუუნარობის (გაკოტრების) შესახებ“ კანონის დებულებები. მუხ. აქედან 138 70%, ხოლო სესხის ხელშეკრულებით კრედიტორებისთვის მოცემული კრედიტორის წინაშე დაგირავებული ქონების საბაზრო ღირებულების 80% გამოიყოფა უზრუნველყოფილი კრედიტორის მოთხოვნების დასაკმაყოფილებლად, მაგრამ არაუმეტეს ვალდებულებაზე დავალიანების ძირითადი ოდენობისა. უზრუნველყოფილია გირავნობითა და კუთვნილი პროცენტით.
მას შემდეგ, რაც შემფასებელი გამოთვლის თანხას, რომელსაც დამგირავებელი მიიღებს მომავალში ქონების გაყიდვისას გაკოტრების პროცედურის დასრულებისას, აუცილებელია შეფასდეს მოთხოვნის უფლების ღირებულება გირაოს შედეგად მიღებული ღირებულების მიმდინარე მომენტამდე დისკონტირებით. . ფასდაკლების პერიოდი განისაზღვრება გაკოტრების პროცედურის სავარაუდო ხანგრძლივობით. კლიენტი იძლევა მოსაზრებას გაკოტრების პროცედურის თითოეული ეტაპის დროზე.
1. შეფასების საერთაშორისო სტანდარტები. მეშვიდე გამოცემა. 2005 /ტრან. ინგლისურიდან ი.ლ. არტემენკოვა, გ.ი. მიკერინი, ნ.ვ. პავლოვა. - მ.: შპს შემფასებელთა რუსეთის საზოგადოება, 2006 წ.
2. ევროპული შეფასების სტანდარტები. 2000/პერ. ინგლისურიდან გ.ი. მიკერინი, ნ.ვ.პავლოვა, ი.ლ. არტემენკოვა, - მ.: შპს შემფასებელთა რუსეთის საზოგადოება, 2003 წ.
3. შეფასების საერთაშორისო სტანდარტები, მერვე გამოცემა, საერთაშორისო შეფასების სტანდარტების კომიტეტი, 2007 წ.