სამშენებლო და ტექნიკური ექსპერტიზა განუყოფელი გაუმჯობესებაა. განუყოფელი გაუმჯობესებების გამოკვლევა. როგორ ფასდება განუყოფელი გაუმჯობესებები?
![სამშენებლო და ტექნიკური ექსპერტიზა განუყოფელი გაუმჯობესებაა. განუყოფელი გაუმჯობესებების გამოკვლევა. როგორ ფასდება განუყოფელი გაუმჯობესებები?](https://i0.wp.com/cena777.ru/wp-content/uploads/2017/05/-%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%BE%D0%BD%D1%82%D0%B0-%D1%83%D0%BB%D1%83%D1%87%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B9-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B-e1494775061909.png)
უძრავი ქონების განუყოფელი გაუმჯობესება შეიძლება იყოს როგორც შენობები ან ნაგებობები, რომლებიც მდებარეობს მიწის ნაკვეთზე და რომლებიც, ამავდროულად, შეუძლებელია მისგან განცალკევება საკუთარი თავისთვის ზიანის მიყენების გარეშე, ასევე გარკვეული სახის მატერიალური ხარჯები, რომლებიც მზადდება შიდა გარეგნობის შესაცვლელად. შენობის . ასეთი ხარჯები რეალიზდება, როგორც წესი, როგორც ქონების შეკეთების ან რეკონსტრუქციის ნაწილი და ჩვეულებრივ ხალხში შეიძლება ასევე მოიხსენიებოდეს უბრალოდ როგორც „რემონტი“.
ბუნებრივია, რომ განუყოფელი გაუმჯობესების შეფასებისას არსებობს გარკვეული ნიუანსი შეფასების ობიექტის არსთან დაკავშირებით, რაც განსაკუთრებულ მახასიათებლებს აკისრებს ღირებულების განსაზღვრის პროცესს. უძრავი ქონება.
პირველ რიგში, განსაზღვრა საბაზრო ღირებულება გაუმჯობესებისას, მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ შეფასების ასეთი ობიექტი თავისთავად არ შეიძლება გასხვისდეს ბაზარზე. ეს ნიშნავს, რომ გაუმჯობესების ღირებულება არ შეიძლება ჩაითვალოს იმ ქონების ღირებულების მითითების გარეშე, რომელსაც ისინი ეხება.
მეორეც, რემონტისთვის კაპიტალის ხარჯების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისას მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ, რომ ტრადიციული გაგებისგან განსხვავებით საბაზრო ღირებულება , ამ ქონებისთვის არის პოტენციური მყიდველებისა და გამყიდველების შეზღუდული წრე. უფრო ზუსტად, ეს არის მხოლოდ კონკრეტული მყიდველი და გამყიდველი. ხოლო ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქცია, არსებითად, შედგება იმაში, რომ მეიჯარე აუნაზღაურებს რეკონსტრუქციისა და რემონტისთვის გაწეულ ხარჯებს.
ამრიგად, ეს გარემოებები ქმნიან შეფასების მიდგომებისა და მეთოდების გამოყენების თავისებურებას. კერძოდ, შემოსავლის მიდგომა მისი სუფთა სახით, ისევე როგორც შედარებითი მიდგომა, არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას ასეთ ობიექტზე.
ეს ნიშნავს, რომ ერთადერთი მიდგომა, რომელშიც შესაძლებელია გაუმჯობესების საბაზრო ღირებულების დადგენა, არის ხარჯების მიდგომა.
ამ შემთხვევაში, ხარჯების მიდგომის გამოყენებით გამოთვლების არსი იქნება ის, რომ კაპიტალური ხარჯები უნდა განიხილებოდეს, როგორც საინვესტიციო პროექტი (მისი ანაზღაურებადი პერიოდის, წარსული ინვესტიციების მიმდინარე ღირებულებისა და სტრუქტურული მასალების დაგროვილი ცვეთა გათვალისწინებით).
გამოთვლების შედეგად შემფასებელი ადგენს, რამდენად ეფექტური იყო გაწეული ხარჯები, მატერიალური თვალსაზრისით. უფრო მეტიც, დამქირავებლისთვის კომპენსაციის სახით გადასახდელი კომპენსაციის ოდენობა გამოითვლება ფულის დროული ღირებულების გათვალისწინებით. ეს იმიტომ ხდება, რომ გამქირავებელი "ყიდულობს" გაუმჯობესებას მხოლოდ იჯარის ვადის დასრულების შემდეგ. მაგრამ ამ მომენტისთვის, მათი ღირებულება უკვე შემცირდა ფულის დროული ღირებულების გამო, ისევე როგორც სტრუქტურული ელემენტების ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა. ამასთან დაკავშირებით, არ შეიძლება ვივარაუდოთ, რომ მოიჯარეს შეუძლია დახარჯული თანხის სრული ანაზღაურების იმედი ჰქონდეს.
ამრიგად, ანგარიშის შედგენისას, საბოლოო ფიგურას შეუძლია დაახასიათოს ინვესტიცია სათანადოდ, თუ ოდენობა იზრდება ქონების ღირებულება დადებითია და თუ ის უარყოფითია ან ნულის ტოლია, მაშინ გაუმჯობესების ინვესტიციები შეიძლება უსაფრთხოდ ჩაითვალოს არასაჭირო ან არაეფექტურად და, შესაბამისად, მოიჯარე ვერ შეძლებს კომპენსაციის გადახდას.
განუყოფელი გაუმჯობესებების შეფასება.რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი ამ კონცეფციას აკავშირებს იჯარით გაცემულ ქონებასთან, მაგრამ არცერთ საკანონმდებლო აქტში არ არის ცალსახა ფორმულირება. დადგენილი პრაქტიკის თანახმად, განუყოფელი გაუმჯობესება მოიცავს ცვლილებებს ობიექტში, რომელიც აუმჯობესებს მის ტექნიკურ და ფუნქციონალურ შესაძლებლობებს და რომლებიც განუყოფელია თავად ობიექტისგან. როგორც წესი, ეს მოიცავს რეკონსტრუქციის შედეგს, კაპიტალურ რემონტს, სარესტავრაციო სამუშაოებს, რეკონსტრუქციას, რესტავრაციას, ოთახის კედლების, იატაკისა და ჭერის ზედაპირის ცვლილებებს და ა.შ. მაგალითად, ჩამოვთვლით საკონტრაქტო სამუშაოების რამდენიმე ტიპს, რომლებიც როგორც წესი, იწვევს განუყოფელ გაუმჯობესებას: გათბობისა და კანალიზაციის სისტემების შეკეთებას; იატაკზე ბეტონის ნაგვის დამონტაჟება, იატაკის დამონტაჟება; ფანჯრის ბლოკების მონტაჟი; კარის მონტაჟი; კედლებისა და ფანჯრების მოხატვა; შენობის ფასადის შეკეთებასთან დაკავშირებული სამუშაოები; მუშაობა მუდმივი ტიხრების დამონტაჟებაზე და მათი სიმაღლის გაზრდაზე; ელექტროენერგიის მიწოდებასთან და შენობების ელექტრო განათებასთან დაკავშირებული სამუშაოები; მიმდებარე ტერიტორიაზე გამწვანების სამუშაოები და ა.შ.
იჯარით აღებული ობიექტის განუყოფელი გაუმჯობესება, რომელიც არ შეიძლება განცალკევდეს თავად იჯარით აღებული ობიექტისგან, ნებისმიერ შემთხვევაში აღიარებულია მეიჯარის საკუთრებად და გადაეცემა მას იჯარის ვადის ბოლოს.
თუ ეს გაუმჯობესება განხორციელდა დამქირავებელმა მესაკუთრის თანხმობით, მაშინ დამქირავებელს უფლება აქვს მის მიერ განხორციელებული გაუმჯობესების ღირებულების ანაზღაურება.
იმისდა მიუხედავად, რომ გაუმჯობესებები შეიძლება შეფასდეს ფულადი ფორმით, ისინი არ ექვემდებარება უსაფუძვლო ფულადი გამდიდრების წესებს (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 1107-ე მუხლის მე-2 პუნქტი) და პროცენტის დარიცხვას სხვა საშუალებების გამოყენებისთვის. სახალხო ფონდები (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 395-ე მუხლი). ფაქტია, რომ ეს წესები მოქმედებს მხოლოდ ფულადი სახით გამდიდრების შემთხვევაში (რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 2009 წლის 3 აპრილის დადგენილება No VAS-402/09 საქმეზე No A41-K1-13707/07). და რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის 2000 წლის 11 იანვრის No49 საინფორმაციო წერილის მე-6 პუნქტი). ქონების გაუმჯობესება არ არის ფულადი ხასიათის. ზოგჯერ სასამართლოსთვისაც კი უჭირს იმის დადგენა, თუ რომელი სამუშაოს კონკრეტული შედეგები უნდა იყოს კლასიფიცირებული, როგორც განუყოფელი გაუმჯობესება. ასეთ შემთხვევებში, როგორც წესი, ექსპერტს იწვევენ დასკვნის გასაცემად.
განხორციელებული გაუმჯობესების ღირებულება შეიძლება განისაზღვროს დამქირავებლის მიერ მოწოდებული პირველადი დოკუმენტებით, რომლებიც ადასტურებს იჯარით აღებული ქონების რეკონსტრუქციის ხარჯებს, ან მხარეთა მიერ შეთანხმებული სხვა მეთოდით. მოქმედი კანონმდებლობა არ მოითხოვს იჯარის მონაწილე მხარეებს გამოიყენონ დამოუკიდებელი შეფასება, როგორც მუდმივი გაუმჯობესების ღირებულების განსაზღვრის საშუალება, რომელიც უნდა ანაზღაურდეს მეიჯარემ მოიჯარისთვის. ამასთან, მოქმედი კანონმდებლობა არ უკრძალავს გამქირავებელს, საკუთარი ხარჯებით, განახორციელოს მოიჯარის მიერ იჯარით აღებულ ქონებაზე განხორციელებული გაუმჯობესებების დამოუკიდებელი შეფასება მათი ფაქტობრივი ღირებულების დადგენის მიზნით. ამ შემთხვევაში, უნდა იხელმძღვანელოთ 1998 წლის 29 ივლისის ფედერალური კანონის მე-5 მუხლით.
საზიარო საკუთრების გაუმჯობესება
ქონების გაუმჯობესება შეიძლება განიხილებოდეს არა მხოლოდ ქირავნობის ურთიერთობებში, არამედ საერთო საკუთრების გამოყენებაშიც. უძრავი ქონების განუყოფელი გაუმჯობესება შეიძლება იყოს როგორც შენობები ან ნაგებობები, რომლებიც მდებარეობს მიწის ნაკვეთზე და რომლებიც, ამავდროულად, შეუძლებელია მისგან განცალკევება საკუთარი თავისთვის ზიანის მიყენების გარეშე, ასევე გარკვეული სახის მატერიალური ხარჯები, რომლებიც მზადდება შიდა გარეგნობის შესაცვლელად. შენობის . ასეთი ხარჯები რეალიზდება, როგორც წესი, როგორც ქონების შეკეთების ან რეკონსტრუქციის ნაწილი და ჩვეულებრივ ხალხში შეიძლება ასევე მოიხსენიებოდეს უბრალოდ როგორც „რემონტი“.
სამოქალაქო კოდექსის პირველი ნაწილის მე-16 თავი – საზიარო ქონება არის ქონება, რომელიც ერთდროულად ეკუთვნის ორ ან მეტ პირს საკუთრების უფლებით. ამავდროულად, განისაზღვრება თითოეული ადამიანის წილი საერთო საკუთრებაში. საზიარო ქონებით სარგებლობის წესი შეიძლება გათვალისწინებული იყოს კანონით და ქონების მფლობელებს შორის შეთანხმებით.
საზიარო საკუთრებაში მონაწილეს უფლება აქვს მოითხოვოს საერთო საკუთრებაში თავისი წილის პროპორციული გაზრდა მასში განხორციელებული განუყოფელი გაუმჯობესების შესაბამისად (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 245-ე მუხლის მე-3 პუნქტი). ასეთი მოთხოვნა კანონიერია, თუ დაკმაყოფილებულია სამი სავალდებულო პირობა:
1) გაუმჯობესება განუყოფელია;
2) გაუმჯობესება განხორციელდა საკუთარი ხარჯებით;
3) დაცულია კანონით ან შეთანხმებით დადგენილი საერთო ქონებით სარგებლობის წესი.
უძრავი ქონების განუყოფელი გაუმჯობესების შეფასების თავისებურებები
ბუნებრივია, რომ განუყოფელი გაუმჯობესების შეფასებისას არსებობს გარკვეული ნიუანსი შესაფასებელი ობიექტის არსთან დაკავშირებით, რაც განსაკუთრებულ მახასიათებლებს აკისრებს ღირებულების განსაზღვრის პროცესს.
პირველ რიგში, გაუმჯობესების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისას მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ, რომ ასეთი შეფასების ობიექტი არ შეიძლება გასხვისდეს ბაზარზე დამოუკიდებლად. ეს ნიშნავს, რომ გაუმჯობესების ღირებულება არ შეიძლება ჩაითვალოს იმ ქონების ღირებულების მითითების გარეშე, რომელსაც ისინი ეხება.
მეორეც, რემონტისთვის კაპიტალური დანახარჯების საბაზრო ღირებულების დადგენისას მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ ის ფაქტი, რომ საბაზრო ღირებულების ტრადიციული გაგებისგან განსხვავებით, მოცემული ობიექტისთვის არის პოტენციური მყიდველებისა და გამყიდველების შეზღუდული წრე. უფრო ზუსტად, ეს არის მხოლოდ კონკრეტული მყიდველი და გამყიდველი. ხოლო ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქცია, არსებითად, შედგება იმაში, რომ მეიჯარე აუნაზღაურებს რეკონსტრუქციისა და რემონტისთვის გაწეულ ხარჯებს.
ამრიგად, ეს გარემოებები ქმნიან შეფასების მიდგომებისა და მეთოდების გამოყენების თავისებურებას. კერძოდ, შემოსავლის მიდგომა მისი სუფთა სახით, ისევე როგორც შედარებითი მიდგომა, არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას ასეთ ობიექტზე. ეს ნიშნავს, რომ ერთადერთი მიდგომა, რომელშიც შესაძლებელია გაუმჯობესების საბაზრო ღირებულების დადგენა, არის ხარჯების მიდგომა. ამ შემთხვევაში, ხარჯების მიდგომის გამოყენებით გამოთვლების არსი იქნება ის, რომ კაპიტალური ხარჯები უნდა განიხილებოდეს, როგორც საინვესტიციო პროექტი (მისი ანაზღაურებადი პერიოდის, წარსული ინვესტიციების მიმდინარე ღირებულებისა და სტრუქტურული მასალების დაგროვილი ცვეთა გათვალისწინებით).
გამოთვლების შედეგად შემფასებელი ადგენს, რამდენად ეფექტური იყო გაწეული ხარჯები, მატერიალური თვალსაზრისით. უფრო მეტიც, დამქირავებლისთვის კომპენსაციის სახით გადასახდელი კომპენსაციის ოდენობა გამოითვლება ფულის დროული ღირებულების გათვალისწინებით. ეს იმიტომ ხდება, რომ გამქირავებელი "ყიდულობს" გაუმჯობესებას მხოლოდ იჯარის ვადის დასრულების შემდეგ. მაგრამ ამ მომენტისთვის, მათი ღირებულება უკვე შემცირდა ფულის დროული ღირებულების გამო, ისევე როგორც სტრუქტურული ელემენტების ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა. ამასთან დაკავშირებით, არ შეიძლება ვივარაუდოთ, რომ მოიჯარეს შეუძლია დახარჯული თანხის სრული ანაზღაურების იმედი ჰქონდეს.
განუყოფელი გაუმჯობესების ღირებულების შესაფასებლად, შეგიძლიათ დაგვიკავშირდეთ გამოყენებით. დაგვირეკეთ, დაგეხმარებით! ჩვენთან მუშაობა მომგებიანი და მოსახერხებელია! ვიმედოვნებთ, რომ გნახავთ ჩვენს კლიენტებს შორის!
რემონტის ხარჯთაღრიცხვა როგორც ქონების განუყოფელი გაუმჯობესებაუპირველეს ყოვლისა, ის გულისხმობს ქონებაზე (ბინა, არასაცხოვრებელი ფართი, შენობა) კაპიტალური დანახარჯების ღირებულების იდენტიფიცირებას, ე.ი. ისინი განუყოფელნი არიან თავად ობიექტისგან, ზიანის მიყენების გარეშე. ეს ხარჯები შეიძლება წარმოადგენდეს მიწის ნაკვეთზე მდებარე შენობებს ან ნაგებობებს, რომლებიც არ შეიძლება განცალკევდეს მისგან ფიზიკური დაზიანებისა და შენობის გარეგნობის შეცვლის გარეშე.
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 245-ე მუხლის მე-3 პუნქტი:
საზიარო საკუთრებაში მონაწილე მონაწილეს, რომელმაც საკუთარი ხარჯებით განახორციელა ამ ქონების განუყოფელი გაუმჯობესება საერთო ქონებით სარგებლობის დადგენილი წესით, უფლება აქვს შესაბამისი გაზარდოს თავისი წილი საერთო საკუთრების უფლებაში.
საერთო საკუთრების განცალკევებული გაუმჯობესება, თუ სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული საზიარო მფლობელობაში მონაწილეთა შეთანხმებით, ხდება იმ მონაწილის საკუთრება, რომელმაც შექმნა ისინი.
ინტეგრირებული გაუმჯობესების შეფასების ძირითადი ტიპები:
უძრავი ქონების განუყოფელი გაუმჯობესების შეფასების თავისებურებები
Იმიტომ რომ შეფასების საგანია სამუშაოები, მომსახურება და მასალებიდაინტერესებული მხარის მიერ გადახდილი, მაშინ ასეთი შეფასების ობიექტი არ შეიძლება დამოუკიდებლად გასხვისდეს ბაზარზე, ვინაიდან იგი ითვლება ქონების თავდაპირველ ღირებულების წილად.
შემოსავლის მიდგომის მეთოდი ეფუძნება ობიექტის გამოყენებით მოსალოდნელი სამომავლო შემოსავლის მიმდინარე ღირებულების განსაზღვრას. სარემონტო და რეკონსტრუქციისთვის საჭირო სამუშაოების, მომსახურებისა და მასალების საბაზრო ღირებულების შეფასების საგნის ფარგლებში, ეს მიდგომა არ გამოიყენება, ვინაიდან იგი არ ითვალისწინებს რაიმე შემოსავლის მიღებას.
შედარებითი მიდგომის მეთოდის გამოყენებისას ობიექტის ღირებულება განისაზღვრება მსგავსი ობიექტების გაყიდვის შედარებითი ანალიზის საფუძველზე. გასაყიდი ფასი კორექტირებულია, რათა ასახოს მნიშვნელოვანი განსხვავებები შესადარებელ ქონებასა და საგანს შორის. შედარებითი მიდგომა არ იყო გამოყენებული, რადგან რემონტი და რეკონსტრუქცია თითოეულ კონკრეტულ ობიექტზე მკაცრად ინდივიდუალურია და არ არსებობს ანალოგები ბაზარზე მათი რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მახასიათებლების მიხედვით.
ერთადერთი შესაძლებელი და ყველაზე ზუსტია ხარჯების მიდგომაამ ხარჯების შეფასებები. ეს მეთოდი ეფუძნება ობიექტის ზუსტი ასლის ხელახალი შექმნის ან ექვივალენტური ჩანაცვლების ღირებულების განსაზღვრას მიმდინარე ფასებში და ღირებულების დაკარგვის განსაზღვრას სტრუქტურული მასალების ფიზიკური ცვეთა და ღირებული ობიექტის ფუნქციონალური და ეკონომიკური მოძველების გამო.
გამოთვლების ჩატარებისას, რემონტის ღირებულების შეფასება გვიჩვენებს გაწეული ხარჯების ეფექტურობას, ქონების განუყოფელი გაუმჯობესებისთვის კომპენსაციის ოდენობას, სარემონტო სამუშაოების დღიდან დროის გასვლის შემდეგ სახსრების ღირებულების გათვალისწინებით. მაგალითად, მეიჯარე ყიდულობს გაუმჯობესებას იჯარის ხელშეკრულების ბოლოს, როდესაც რემონტის ღირებულება (სამუშაო, მომსახურება და მასალები) დაკარგა თავდაპირველი ღირებულება ინფლაციისა და დასრულების მასალების ფიზიკური ცვეთა და ცვეთა გამო. ამ მიზეზების გამო, შეუძლებელია დაეყრდნო ყველა გაწეული ხარჯის სრულ ღირებულებას.
სარემონტო ხარჯების შეფასება
1998 წლის 29 ივლისის №135-ФЗ „რუსეთის ფედერაციაში შეფასებითი საქმიანობის შესახებ“ ფედერალური კანონის მე-5 მუხლის მიხედვით, განუყოფელი გაუმჯობესების შეფასების მიზნით, შესაძლებელია განხორციელდეს დამოუკიდებელი შეფასება შემფასებლის მონაწილეობით. და შეფასების ანგარიშის მომზადება, სადაც:
- ასახულია სარემონტო ან რეკონსტრუქციის განუყოფელი გაუმჯობესება;
- განისაზღვრა კაპიტალური ხარჯების (სამუშაო, მომსახურება, მასალები) ღირებულება;
- გამოითვალა მათი რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მნიშვნელობები (სახელი და მოცულობა).
ჩემ მიერ როგორც დამოუკიდებელი შემფასებელიდა პროფესიონალი შემფასებელი 10 წელზე მეტი გამოცდილებით, ჩვენ გთავაზობთ მომსახურებას სხვადასხვა დანიშნულების შენობებისა და შენობების განუყოფელი გაუმჯობესების ღირებულების შესაფასებლად.
მოხსენების სამართლებრივი დაცვისთვის საჭირო დოკუმენტები განთავსებულია (უმაღლესი განათლება მშენებლობაში, ამზომველის სერთიფიკატი, შესაბამისი დიპლომები და სერთიფიკატები, შემფასებლის პასუხისმგებლობის დაზღვევა, შემფასებელთა SRO-ში შეყვანის ცნობა).
განუყოფელი გაუმჯობესების შეკეთების ღირებულების შესაფასებლად საჭირო დოკუმენტები:
- საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის ასლი (საკუთრების ან ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების რეგისტრაციის მოწმობა, იჯარის ხელშეკრულება ან თქვენი ქონების დამადასტურებელი სხვა დოკუმენტი);
![](https://i2.wp.com/cena777.ru/wp-content/uploads/2017/05/-%D0%B4%D0%BB%D1%8F-%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B8-%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%BE%D0%BD%D1%82%D0%B0-%D0%BD%D0%B5%D0%BE%D1%82%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%B8%D0%BC%D1%8B%D1%85-%D1%83%D0%BB%D1%83%D1%87%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B9-e1494775163589.png)
ზე მათი ხელმისაწვდომობა :
- ძირითადი რემონტის, რეკონსტრუქციის ნებართვა;
- BTI დოკუმენტების ასლები (ახსნა, იატაკის გეგმა)
- რეორგანიზაციის, რეკონსტრუქციის, კაპიტალური რემონტის საპროექტო-სააღრიცხვო დოკუმენტაცია;
- ინფორმაცია ქონებაზე ტვირთის არსებობის შესახებ: გირავნობა, ვალის ვალდებულებები, მოიჯარეების ყოფნა, სპეციალური გადასახადი.გადასახადები და გამოყენების სხვა შეზღუდვები.
მიეკუთვნება თუ არა მშენებარე ავტოფარეხის კომპლექსი მისამართზე: სამრეწველო ობიექტებს? თუ ასეა, რატომ?კითხვა No13 რა შეზღუდვებია მშენებლობებისთვის მისამართზე: გამომდინარე იქიდან, რომ სამშენებლო მოედანი არის შიდა ეზო (შიდა ბლოკი) საცხოვრებელი ფართი, რომელზედაც განთავსებულია საბავშვო მოედანი კითხვა No. 14. რა ურბანული დაგეგმარების სტანდარტები დაირღვა ავტოფარეხის კომპლექსის დაპროექტებისა და მშენებლობის დროს მისამართზე: ?კითხვა No15. რა სახის კომპლექსი შენდება რეალურად: ?
- „აშენებული ობიექტის სახანძრო უსაფრთხოების სტანდარტებთან შესაბამისობის დადგენა“ კითხვა No1. დაადგინეთ შესაბამისობა საწყობის შენობის ხანძარსაწინააღმდეგო სტანდარტებთან, რომელიც მდებარეობს მისამართზე: მოსკოვის რეგიონი, .
- „ოთახის (სხვენის) ფუნქციური დანიშნულების განსაზღვრა“ კითხვა No1.
განუყოფელი გაუმჯობესებების გამოკვლევა
საჭიროა თუ არა სხვენის ფართი კვ.მ. არასაცხოვრებელ კორპუსში მისამართზე: , ტექნიკური (დამხმარე) ოთახი შენობის მოსამსახურებლად?
სტატიები
ჩვენი ქვეყნის სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, განუყოფელი გაუმჯობესება არის ქონების გაუმჯობესება, რომელიც მიმართულია ტექნიკური და ფუნქციონალური შესაძლებლობების გაუმჯობესებაზე და რომელიც არ შეიძლება განცალკევდეს საკუთრებისგან და არ განიხილებოდეს ცალკე. განუყოფელი გაუმჯობესება ჩვეულებრივ მოიცავს რეკონსტრუქციისა და ძირითადი რემონტის შედეგებს, ასევე სარეკონსტრუქციო და აღდგენის სამუშაოებს.
შემდეგი ასევე შეიძლება ჩაითვალოს სამუშაოდ, რომელიც მიმართულია განუყოფელი გაუმჯობესების მისაღწევად:
- აღდგენითი სამუშაოები;
- მუშაობა კედლების, ჭერისა და იატაკის ზედაპირის შეცვლაზე.
ბუნებრივია, სია ამით არ შემოიფარგლება და ის შეიძლება გაფართოვდეს კონკრეტული სიტუაციიდან გამომდინარე.
რემონტის ღირებულების შეფასება, როგორც ქონების განუყოფელი გაუმჯობესება
საერთო ქონების განცალკევებული გაუმჯობესება, თუ სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული საზიარო საკუთრებაში მონაწილე მონაწილეთა შეთანხმებით, ხდება იმ მონაწილის საკუთრება, რომელმაც შექმნა ისინი. განუყოფელი გაუმჯობესების შეფასების ძირითადი ტიპები: უძრავი ქონების განუყოფელი გაუმჯობესების შეფასების თავისებურებები ვინაიდან შეფასების საგანია დაინტერესებული მხარის მიერ გადახდილი სამუშაო, მომსახურება და მასალები, ასეთი შეფასების ობიექტი არ შეიძლება დამოუკიდებლად გასხვისდეს ბაზარზე. იგი განიხილება, როგორც წილი ქონების თავდაპირველ ღირებულებაში.
შემოსავლის მიდგომის მეთოდი ეფუძნება ობიექტის გამოყენებით მოსალოდნელი სამომავლო შემოსავლის მიმდინარე ღირებულების განსაზღვრას. სარემონტო და რეკონსტრუქციისთვის საჭირო სამუშაოების, მომსახურებისა და მასალების საბაზრო ღირებულების შეფასების საგნის ფარგლებში, ეს მიდგომა არ გამოიყენება, ვინაიდან იგი არ ითვალისწინებს რაიმე შემოსავლის მიღებას.
ქონების გაყოფის გამოცდილება
Მნიშვნელოვანი
სააპელაციო სასამართლოს სასამართლო სხდომაზე მოპასუხე FULL NAME3-მა ასევე მხარი დაუჭირა თავისი საჩივრის არგუმენტებს. რემონტის ღირებულების შეფასება ქონების განუყოფელ გაუმჯობესებად როგორია ბუნებრივი ვენტილაციის ეფექტურობის ხარისხი ზემოაღნიშნული საცხოვრებელი კორპუსის ზედა სართულზე და კერძოდ №2 ბინაში? აკმაყოფილებს თუ არა სავენტილაციო სისტემა სამშენებლო ნორმებს კითხვა No10.
რა არის მაღალი ტენიანობის და დაბალი ტემპერატურის მიზეზები №11-ში მდებარე ბინაში: ?კითხვა No11. შეესაბამება თუ არა გამოყენებული სამშენებლო მასალების და პროდუქციის ხარისხი, ასევე შენობების და ნაგებობების ცალკეული ნაწილების ხარისხი მოქმედ SNiP-ებს?კითხვა No12.შეესაბამებოდა თუ არა გამოყენებული მასალები საპროექტო და ტექნიკურ დოკუმენტაციას?კითხვა No. 13.
განუყოფელი გაუმჯობესებების შეფასება
მუდმივი გაუმჯობესების შეფასების განაცხადი რა არის მუდმივი გაუმჯობესება? განუყოფელი გაუმჯობესებების შეფასება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი ამ კონცეფციას აკავშირებს იჯარით გაცემულ ქონებასთან, მაგრამ არცერთ საკანონმდებლო აქტში არ არის ცალსახა ფორმულირება. დადგენილი პრაქტიკის თანახმად, განუყოფელი გაუმჯობესება მოიცავს ცვლილებებს ობიექტში, რომელიც აუმჯობესებს მის ტექნიკურ და ფუნქციონალურ შესაძლებლობებს და რომლებიც განუყოფელია თავად ობიექტისგან. როგორც წესი, ეს მოიცავს რეკონსტრუქციის შედეგს, კაპიტალურ რემონტს, აღდგენის სამუშაოებს, რეკონსტრუქციას, რესტავრაციას, ოთახის კედლების, იატაკისა და ჭერის ზედაპირის ცვლილებებს და ა.შ.
საყოფაცხოვრებო განყოფილება
რემონტის ღირებულების შეფასება, როგორც ქონების განუყოფელი გაუმჯობესება, პირველ რიგში გულისხმობს ადგილზე (ბინა, არასაცხოვრებელი ფართი, შენობა) კაპიტალური ხარჯების ღირებულების განსაზღვრას, ე.ი. ისინი განუყოფელნი არიან თავად ობიექტისგან, ზიანის მიყენების გარეშე. ეს ხარჯები შეიძლება წარმოადგენდეს მიწის ნაკვეთზე მდებარე შენობებს ან ნაგებობებს, რომლებიც არ შეიძლება განცალკევდეს მისგან ფიზიკური დაზიანებისა და შენობის გარეგნობის შეცვლის გარეშე.
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 245-ე მუხლის მე-3 პუნქტი: საზიარო საკუთრებაში მონაწილეს, რომელმაც საკუთარი ხარჯებით განახორციელა ამ ქონების განუყოფელი გაუმჯობესება საერთო საკუთრების სარგებლობის დადგენილი წესით, უფლება აქვს მისი წილის შესაბამისი ზრდა საერთო საკუთრების უფლებაში.
განქორწინების შემთხვევაში განუყოფელი გაუმჯობესების განყოფილება
თუმცა უნდა გვესმოდეს, რომ ჩვენ უფრო მეტად ვსაუბრობთ გარემოებებზე, რომლებშიც ხშირად, მაგრამ არა გარანტირებული, შესაძლებელია საუბარი კეთილმოწყობაზე, რომელიც არ არის გამოყოფილი საკუთრებისგან. ხშირად, თავად სასამართლოსაც კი შეიძლება გაუჭირდეს გადაწყვეტილების მიღება, თუ რომელი კონკრეტული ღონისძიებები უნდა იყოს კლასიფიცირებული, როგორც განუყოფელი ცვლილებები, რამაც გაზარდა ბინის, შენობის, სტრუქტურის ტექნიკური და ფუნქციონალური პოტენციალი და ა.შ.
სპეციალისტის დახმარების გარეშე ყოველთვის არ არის შესაძლებელი ზემოაღნიშნული საკითხების გაგება, ამიტომ პერიოდულად ევალება განუყოფელი გაუმჯობესების შემოწმება, რათა უბრალოდ გაირკვეს, თუ როგორ უნდა იქნას განხილული გარკვეული ღონისძიებების შედეგები მოქმედი საკანონმდებლო ჩარჩოს ფარგლებში. . რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი აკავშირებს განუყოფელი გაუმჯობესების კონცეფციას იჯარით გაცემულ ქონებასთან.
რამდენად საბაზრო ღირებულება აქვს ბინაში განხორციელებულ რემონტს იმის გათვალისწინებით, რომ მოსარჩელემ ბინა დაუსრულებლად შეიძინა? რა არის მოსარჩელის ბინის გასაყოფი და განუყოფელი კეთილმოწყობის საბაზრო ღირებულება?კითხვა No5. არის თუ არა დეფექტური ზონები № № საცხოვრებელ კორპუსში, მათ შორის ბინაში№ №6-ში?შესასვლელის კონსტრუქციებში? შემომზღუდავ ნაგებობებში დეფექტური უბნების გამოვლენის შემთხვევაში რა სამუშაოებია საჭირო მათ აღმოსაფხვრელად კითხვა No7. სხვა რა ფაქტორები ახდენს გავლენას მაღალ ტენიანობასა და დაბალ ტემპერატურაზე მისამართის საცხოვრებელი კორპუსის No ბინაში კითხვა No8. შეესაბამება თუ არა საპროექტო და ტექნიკურ დოკუმენტაციას საპროექტო და ტექნიკურ დოკუმენტაციას №1 საცხოვრებელი კორპუსის No_ში მოქმედი სავენტილაციო არხი?
იმისდა მიუხედავად, რომ გაუმჯობესებები შეიძლება შეფასდეს ფულადი ფორმით, ისინი არ ექვემდებარება უსაფუძვლო ფულადი გამდიდრების წესებს (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 1107-ე მუხლის მე-2 პუნქტი) და პროცენტის დარიცხვას სხვა საშუალებების გამოყენებისთვის. სახალხო ფონდები (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 395-ე მუხლი). ფაქტია, რომ ეს ნორმები გამოიყენება მხოლოდ ფულადი ფორმით გამდიდრების შემთხვევაში (რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 2009 წლის 3 აპრილის № 2009-ის დადგენილება).
VAS-402/09 საქმეზე No A41-K1-13707/07 და რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის 2000 წლის 11 იანვრის No49 საინფორმაციო წერილის მე-6 პუნქტი). ქონების გაუმჯობესება არ არის ფულადი ხასიათის.
ზოგჯერ სასამართლოსთვისაც კი უჭირს იმის დადგენა, თუ რომელი სამუშაოს კონკრეტული შედეგები უნდა იყოს კლასიფიცირებული, როგორც განუყოფელი გაუმჯობესება. ასეთ შემთხვევებში, როგორც წესი, ექსპერტს იწვევენ დასკვნის გასაცემად.
არის თუ არა შესამჩნევი სტრუქტურული ხარვეზები საცხოვრებელ კორპუსში, რომელიც მდებარეობს: ; რა არის მათი წარმოშობის შესაძლო მიზეზები? არსებული დეფექტები, არსებობის შემთხვევაში, საფრთხეს უქმნის ადამიანის სიცოცხლეს?
- „ბინის გადაკეთება ორი ოჯახის დამოუკიდებელი ცხოვრების მიზნით“ კითხვა No1. მოსკოვის მისამართზე მდებარე ბინის შესაბამისობა რუსეთის ფედერაციის ტერიტორიაზე მოქმედი შენობის კოდექსებთან და დებულებებთან კითხვა No2.
ბინის განახლების შესაძლებლობა, რომელიც მდებარეობს მისამართზე: მოსკოვი, ორი ოჯახის დამოუკიდებელი ცხოვრების მიზნით.
- „განუყოფელი, განუყოფელი გაუმჯობესებები“ კითხვა No1.
აქვს თუ არა შენობაში მდებარე არასაცხოვრებელ ფართს მისამართზე: კვ.მ., აქვს შემდეგი ქონება: კითხვა No2.