Jak zhodnotit byt na hypotéku. Jak zhodnotit byt před prodejem: čtyři způsoby Jak zhodnotit prodej bytu
![Jak zhodnotit byt na hypotéku. Jak zhodnotit byt před prodejem: čtyři způsoby Jak zhodnotit prodej bytu](https://i1.wp.com/iuristonline.ru/wp-content/uploads/2018/08/otsenka-kvartiry-agentom.jpg)
10 tipů, jak správně ocenit byt, abyste získali nával hovorů od kupujících. Část 2
7) Co dělá byt dražší:
- byt se nachází v „novostavbě“ (budova není starší než 5 let);
- nové komunikace;
- topení;
- několik výtahů v domě, concierge, video dohled nad domem a okolím atd.;
- upravený dvůr, dobré příjezdové cesty;
- dostupnost podzemního parkoviště a parkování pro hosty;
- úroveň služeb a stupeň věhlasu správcovské společnosti;
- celkový estetický dojem prodávaného domu a bytu;
- atraktivní poloha podlahy;
- malý počet bytů na patro, v Sevastopolu jsou byty pouze se dvěma na patro oceněny výše;
- krásný výhled z oken bytu;
- okna bytu východ ze dvou stran;
- vylepšené dispozice nebo přestavby (nezbytně legalizované);
- prostorné izolované pokoje, velká kuchyně;
- samostatná koupelna nebo ještě lépe několik koupelen v bytě;
- přítomnost balkonů a lodžií;
- velké technické místnosti;
8) Co dělá byt levnější:
- starý dům (více než 15 let);
- dřevěné podlahy ve střechách starých domů;
- zchátralé komunikace;
- přední část a schodiště jsou ve špatném stavu (špinavé);
- nedostatek výtahu (nebo nefunkční výtah);
- špatné přístupové cesty k domu, „rozbité“ cesty;
- opuštěný „neudržovaný“ dvůr (zejména se stříkačkami a pytli na odpadky povalujícími se tu a tam) nebo žádný dvůr;
- vlhkost a chlad v bytě;
- blízkost odpadkového koše, parkování a další „radosti“ pod okny;
- hluk z ulice a neustálé třískání vstupních dveří nebo hučení z výtahové šachty v jednom z pokojů;
- nadměrná tma v místnostech kvůli stromům;
- zvýšená pravděpodobnost vstupu nezvaných hostů (zlodějů) do bytu, proto je nutné instalovat pancéřová okna nebo mříže, což nevypadá příliš esteticky a ne každý je připraven žít „za mřížemi“;
- špatný výhled z okna - na prázdnou zeď, hřbitov nebo skládku;
- okna směřující k vozovce;
- nepříjemná čtvrť (například alkoholici žijící na stejném schodišti, „násilní“ sousedé nebo občané trpící syndromem „neustálé renovace“), to může výrazně snížit náklady na byt;
- první nebo poslední patro (v domech ekonomické třídy a sociálním bydlení);
- rohový nebo koncový byt, v zimě je v místnostech zima, promrzají stěny. V létě je horko, zvláště pokud stěny směřují na jih + je tam hodně vlhkosti a vlhkosti, proto se na stěnách často tvoří houby;
- ne zcela zdařilá dispozice (např. všechny místnosti sousedí), nelegální dispozice;
- dlouhé pokoje, úzké chodby, stísněná kuchyně a malé technické místnosti;
- nedostatek balkonu;
- přilehlá nebo malá koupelna;
- Samostatně to stojí za zmínku byt v novostavbě- jedná se o „dvojsečný meč“, protože nový dům ještě neprošel „smrštěním“ a nevíme, zda se objeví praskliny (a to se často stává). Také kupující, který se nastěhuje do bytu v novostavbě, bude ještě dlouho naslouchat vláskujícím řevu všech druhů zařízení (kladivo, vrtačky atd.) přicházejících ze sousedních bytů, protože většina novostaveb se prodává s holé betonové stěny a bez potěrů na podlaze. Plus oblak prachu ve vchodu ze stavební suti a míchačky betonu. Na dvoře bude vše při starém, včetně vyhazování stavebního odpadu přímo z balkonů a oken do dvora (a „zapomnětlivosti“ některých občanů ohledně včasného odvozu tohoto odpadu).
9) Musíte se podívat nejen na samotné byty...
Pro kupujícího bude vždy na prvním místě lokalita, lokalita a ještě jednou lokalita domu, ve kterém si vybírá byt pro sebe. Nejprve zhodnoťte lokalitu - blízkost domu obchodů, polikliniky a zařízení péče o děti, metro, dopravní uzly a také takzvané „zelené“ plochy (les, park, jezero atd.).
Důležitou roli hraje stav dvora, příjezdové komunikace a dostupnost parkovacích míst.
Pak Hodnotíme dům a stav vchodu. Podle vzhledu předního vchodu a schodiště můžete přibližně určit sociální postavení obyvatel domu. Pokud je vše strašně zanedbané, stěny jsou pokryty „třípísmennými slovy“, omítka je oprýskaná a vchodové dveře a schodiště páchnou něčím neznámým, chybí domácí telefon nebo dveře s kombinačním zámkem, pak se to může otočit že to jsou oblíbené vstupní dveře narkomanů a opilců z celého mikrodistriktu. Je jasné, že cena za takový byt bude nízká.
A nakonec podrobně a velmi pečlivě prohlédnout samotný byt- jako bys to chtěl koupit. Věnujte pozornost stavu stěn, oken a dveří, inženýrských sítí a vodovodního potrubí.
Nezbytně napsat a strukturovat přijatá data. Aby to pro vás bylo jednodušší, udělejte si předem seznam a poznamenejte si v něm všechna pozitiva, ale i nevýhody kontrolovaných bytů.
Jakmile si projdete šest nebo sedm apartmánů, budete přesně vědět, jaké možnosti jsou ve vaší oblasti k dispozici, jakou kvalitu mají byty a za jaké ceny se prodávají. A díky zážitku z prohlížení se nyní na svůj „rodný“ byt podíváte novým způsobem očima kupujícího. Střízlivým zaznamenáváním výhod a nevýhod bydlení budete moci více přesně odhadnout váš byt.
10) Jak správně nastavit vyvolávací cenu a získat nával hovorů od kupujících. Takže váš byt může stát od ... do .... A tady je velké pokušení nastavit vyšší cenu! Vyplatí se to dělat??
V tomto případě chci jen říct: "Nehraj si!" a výhružně zamávat prstem. Celé je to v tom, že můžete donekonečna hledat „skutečného kupce“, který bez zjevného důvodu dá za váš byt spoustu peněz, ALE: potřebujete výsledek – totiž PRODEJTE BYT a nehledejte donekonečna „prostého“", že jo?
Proto nebuď lakomý. Správně nastavená cena je klíčem k rychlému a úspěšnému prodeji. Cenová nejistota na dnešním realitním trhu je více než 20 %. To znamená, že byty lze koupit o 20 % dráž a o 20 % levněji. Vše záleží na tom, kdo z vás (prodávající nebo kupující) je zkušenějším vyjednavačem a ví, jak sestavit scénář vyjednávání a vyjednávání.
- Po návštěvě apartmánů konkurence a po všech analýzách, které provedete - není třeba poslouchat „sympatizanty a účastníky“(otcové, matky, babičky, dědové, sousedé a další „soucitní“ lidé, kteří chtějí prodat svůj byt dráž).
- Nyní jasně znáte situaci na trhu a cenu vašeho bytu. Chcete-li to zkontrolovat, zeptejte se sami sebe:"Za tuto částku bych koupil tento byt ve stavu, v jakém nyní vypadá." A po upřímný odpověď na tuto otázku - vše do sebe zapadne.
- Pokud chcete byt urgentně prodat, je vhodné stanovit cenu trochu níž průměrná tržní cena (o 5–20 % nižší; čím rychleji potřebujete prodat, tím nižší je vaše cena). Kromě toho vám doporučuji hledat přímé kupce, ty kdo má peníze v ruce a připraveni vám kdykoli zaplatit. A ne ti, kteří k tomu, aby vás vyplatili, potřebují nejprve prodat svou nemovitost (na kterou ještě nemusí být kupec) a v jiném městě.
- Pokud moc nespěcháte, můžete si nastavit cenu vyšší. V extrémních případech, pokud jste zašli příliš daleko s náklady na byt, pak vás pár měsíců (nebo dokonce šest měsíců nebo rok) bez telefonování nebo prohlížení potenciálních kupců postaví na vaše místo. Pro srovnání, byt zákazníka prodáme během 1-5 týdnů. Aktuální rekord– dva jednopokojové byty byly prodány za 9 a 22 hodin za cenu o 5 % nižší, než je průměr trhu.
Před podpisem exkluzivní smlouvy s majitelem s ním jednáme o vyvolávací ceně, polemizovat s nevyvratitelnými fakty a čerstvé cenové analýzy nově prodaných bytů v této oblasti. Ostatně v podmínkách prodeje jeho bytu jsme „na jedné lodi“ s majitelem. On chce byt prodat za maximální tržní cenu a my chceme prodat svůj byt za maximální tržní cenu, protože čím dražší prodáme, tím spokojenější bude majitel a tím více provizí získáme.
- Navýšením vyvolávací ceny pomáháte svým konkurentům prodat své podobné byty, které jsou pro kupujícího cenově atraktivnější. Každý kupující nemovitosti totiž nekupuje první byt, na který narazí v inzerátu, ale pečlivě si prostuduje celý trh. Nechováš se stejně? Nechcete, aby nadsazená cena vaší nemovitosti pomohla někomu jinému prodat jeho nemovitost?
- Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí bývají v dnešní době poněkud nadsazené, naceňte svůj byt stejně (nebo i o něco méně) jako byt v o něco horším stavu, než je ten váš. Když se klienti podívají na oba byty, bude ten váš za stejnou cenu v příznivějším světle, tedy kupující si vyberou váš byt ke koupi.
- Velký počet zhlédnutí není důvodem, že máte vyprodáno, a musíte zvednout cenu. O zvýšení ceny můžete uvažovat pouze v případě, že jsou téměř všechny pohledy účinné. Když téměř každý kupující (nebo alespoň 70-80% návštěvníků) po zhlédnutí vyjádří přání koupit váš byt. V takovém případě začněte zdražovat maximálně o 5 % týdně, pokud ovšem nemáte na prodej hodně času.
- Když ceny rostou na realitním trhu zvolit cenu, která je na vrcholu průměrných cen (srovnávací analýza bytů)
- Když poptávka klesá na realitním trhu - zvolte cenu, která je na spodní hranici průměrných cen.
- Pamatujte, že kupující nyní řídí show (trh), udělejte pro něj svou nabídku atraktivní z hlediska ceny a kvality a po prodeji za maximální tržní cenu se vám uleví od dobře odvedené práce a budete pevně sebevědomí že jste neprodali pod cenou a prodali svůj byt.
____________________________________________________
P.S. Na STÁHNOUT DÁRKY pro realitního makléře - přihlásit k odběru newsletteru místo. Nové články přicházejí 2–3krát týdně. Žádný spam! Ručím!
Každý, kdo plánuje prodat nebo koupit byt na realitním trhu, myslí na nutnost provedení odhadu nemovitosti.
Je tento postup skutečně nutný? co to dává? Dá se bez toho obejít a ušetřit? V jakých případech je ocenění povinné pro legální transakci s nemovitostmi? Při prodeji nemovitosti prodávající nejčastěji uvádí cenu a kupující buď souhlasí, nebo nabízí vlastní verzi ceny. V některých případech se strany obracejí na odborné společnosti, aby provedly nezávislé posouzení. Profesionální odhadci musí mít příslušné oprávnění k provádění takových činností. Měli byste takovým společnostem věřit? Je jejich hodnocení vždy pravdivé?
Pokusme se v tomto článku porozumět těmto a dalším otázkám souvisejícím, tak či onak, s oceňováním nemovitostí.
Metody oceňování nemovitostí
S pomocí odborných agentur nebo nezávislých odhadců
Zákazník se může obrátit na kteréhokoli odhadce, aby provedl nezávislý posudek jeho nemovitosti, je však důležité si ověřit, zda má oprávnění k příslušné činnosti a jeho účasti v SRO. Bez licence a certifikátu může být hodnocení považováno za neplatné. Náklady na služby hodnocení na trhu jsou od 3 000 do 5 000 rublů, doba trvání je 3–7 dní. Za příplatek to lze samozřejmě provést rychleji. Zpracovaný posudek o posouzení bytu je platný nejdéle měsíc od data vystavení klientovi. Takové formální posouzení může být nezbytné v řadě případů, kterými se budeme zabývat níže.
S pomocí realitních kanceláří
Realitní kanceláře často nabízejí provedení posouzení pomocí hodnotících kalkulátorů dostupných na webových stránkách, které shromažďují statistické informace nejčastěji na základě zveřejněných inzerátů. Kromě toho konzultace s praktickým realitním makléřem, nebo ještě lépe dvě nebo tři, vám mohou poskytnout skutečný obraz trhu, protože realitní makléři nemají informace z abstraktních inzerátů, ale založené na skutečných transakcích s nemovitostmi. Je důležité pochopit, že realitní makléř bude v případě transakce zájemcem, protože dostává svůj příjem ve formě procenta z prodeje nemovitosti. Je v jeho zájmu navýšit hodnotu nemovitosti.
Sebehodnocení
Lze ji provést podle informací zveřejněných na internetu, na realitních stránkách, na nástěnkách, podle informací získaných od přátel, kteří se v nedávné minulosti podíleli na prodeji nebo koupi bytů. Takový odhad bude přibližný a pravděpodobně velmi nadhodnocený, protože výsledky skutečných transakcí s nemovitostmi na prodej nebudou brány v úvahu. Čtěte dále a dozvíte se, jak samostatně hodnotit byt a co je třeba zvážit.
Všechny metody lze použít v kombinaci nebo v libovolném pořadí.
Účely oceňování nemovitostí
Oficiální odhad nemovitosti je důležitým krokem téměř u každé transakce s nemovitostmi. Zpracování znaleckého posudku vám pomůže zorientovat se na trhu a neudělat chybu při stanovení ceny bytu, která může být dle posudku majitele vyšší nebo i nižší než tržní cena. Přiměřená cena pomůže prodat nemovitost v poměrně krátké době.
Pořízení znaleckého posudku na hodnotu nemovitosti může být nutné v těchto případech:
- Stanovení ceny za prodávanou nemovitost. Na základě přijatých příjmů z transakce bude v budoucnu stanovena výše daňových odpočtů. Znalecký posudek může být nutný i při prodeji pro výpočet státní povinnosti nebo pro výpočet příspěvku na penzijní při prodeji bytu či domu.
- Pro výpočet výše pojištění a náhrady v případě pojistných událostí je nutné odborné posouzení nákladů na bydlení.
- Ocenění nemovitosti je nutné v případech, kdy nemovitost působí jako vklad do základního kapitálu společnosti.
- V situaci rozvodu a rozdělení majetku se nelze obejít bez odborného posouzení pro správné rozdělení podílů, zejména pokud chce jeden z manželů za svůj podíl dostat peněžitou náhradu.
- Znalecké posouzení se v bankách často využívá například v situaci, kdy zástavou transakce je nemovitost.
Postup při oceňování nemovitostí
Činnost nezávislých odhadců a hodnotících agentur je upravena federálním zákonem č. 135 „O činnosti oceňování v Ruské federaci“. Právní platnost budou mít pouze zprávy o oceňování nemovitostí provedené specialisty – členy samoregulačních organizací odhadců.
Postup pro získání nezávislého hodnocení je následující:
DŮLEŽITÉ: Abyste mohli provést hodnocení, musíte uzavřít oficiální dohodu s odhadcem!
- Výběr odhadce a uzavření formální smlouvy na ocenění nemovitosti. Vzhledem k tomu, že obě strany transakce mají zájem na kvalitním posouzení, pak v případě koupě a prodeje nemovitosti je odhadce vybírán dohodou prodávajícího a kupujícího.
- Shromáždění potřebných dokumentů k bytu a jejich předání specialistovi.
- Provedení prohlídky prostor specialistou na místě.
- Analýza informací odhadcem, stanovení hodnoty nemovitosti a vypracování posudku o práci.
- Poskytnutí hodnotící zprávy zákazníkovi.
Balíček dokumentů k posouzení
- doklady potvrzující totožnost všech vlastníků nemovitosti,
- Doklady zakládající práva vlastnit majetek (kupní a prodejní smlouvy, dědické smlouvy, darování majetku, výpis z Jednotného státního rejstříku),
- technický pas nemovitosti,
- Půdorys a vysvětlení.
Při předání dokladů si ihned domluvte termín a čas prohlídky bytu.
Zpráva o hodnocení
Zpráva o práci odhadce je brožura o několika stranách, která odráží následující informace
- Náležitosti smlouvy, na základě které bylo provedeno ocenění nemovitosti,
- údaje o odhadci nebo znalecké firmě, která znalecký posudek provedla,
- Účelem vyšetření,
- podrobný popis předmětu a jeho charakteristických vlastností a vlastností,
- Seznam dokumentů použitých v analýze
- Seznam metod analýzy,
- Výsledek posouzení, který bude vyjádřen v uvedení tržní ceny nemovitosti,
- Další informace dle uvážení odhadce, které ovlivnily tvorbu konečné ceny.
Zpráva je očíslována, sešita a zapečetěna a podepsána osobou, která hodnocení provedla. Protokol lze vyhotovit elektronicky, v takovém případě musí být ověřen elektronickým podpisem.
Kdo platí ocenění: prodávající nebo kupující?
Náklady na ocenění nemovitosti obvykle nese osoba, která nakonec obdrží příjem z transakce. Ve většině případů se posouzení provádí na náklady prodávajícího.
Typy hodnocení pro různé situace
Pojďme se blíže podívat na proces oceňování nemovitostí v konkrétních situacích
Oceňování nemovitostí pro opatrovnické a kuratelské úřady
Při provádění transakcí s nemovitostmi, ve kterých podíl patří nezletilému dítěti, je proces komplikován nutností shromažďovat další dokumenty pro opatrovnické a opatrovnické orgány. Před prodejem nebo provedením jakýchkoli jiných úkonů s majetkem nezletilých dětí je nutné získat podporu opatrovnických orgánů.
Poskytnutí zprávy o posouzení majetku opatrovnickým orgánům prokáže skutečnost, že práva dětí jsou při transakci respektována a nejsou nijak porušována. Zpráva o nákladech na byt v tomto případě uvede skutečnou tržní hodnotu bydlení, přičemž kupovaná nemovitost musí být za cenu ne nižší než prodávaná. To platí i při výměně bydlení a žádosti o hypotéku.
DŮLEŽITÉ Opatrovnické orgány neschválí transakci prodeje nemovitosti, pokud neexistuje jiná možnost pro koupi nového domu.
Oceňování nemovitostí na prodej
Při posuzování nemovitostí k prodeji odborníci věnují pozornost umístění nemovitosti, její oblasti, blízké infrastruktuře, technickým vlastnostem prostor a přítomnosti nebo nepřítomnosti přestavby.
Pro posouzení v tomto případě lze použít metody
- kapitalizace (zohledňuje možnost zhodnocení nemovitosti v blízké budoucnosti a možnost přijímání a výše výnosů z nemovitosti), nejčastěji se používá k oceňování komerčních nemovitostí,
- dekapitalizace (hodnocení se provádí na základě rozboru nákladů potřebných na výstavbu obdobné nemovitosti a nákladů spojených s jejím provozem),
- srovnání (posouzení na základě dostupných informací z různých zdrojů podobných bytů.
Oceňování nemovitosti při koupi
V tomto případě bude kromě výše uvedených parametrů dodatečně posuzován obecný stav úkolu (rok výstavby, materiál použitý na stavbu, typ podlah, celkový stav bydlení, stav inženýrských sítí, počet a plocha volné prostory)
Oceňování nemovitostí pro zápis zástavy
Nejčastěji je při hypotečních obchodech předmětem zajištění nemovitost, což vyžaduje posouzení zajištění. Odborné posouzení je důležité zejména v případech, kdy je ve smlouvě klauzule o možnosti změny úrokových sazeb. Hypotéka na nemovitost pro banku musí odrážet tržní hodnotu bydlení, které je předmětem zástavy, na základě znaleckých posudků.
Oceňování nemovitostí pro zápis dědictví
Při zápisu dědictví majetku je postup oceňování nemovitosti povinný. Musí být provedeno před převzetím zděděného majetku. Důležité je mít zejména posudek, zda neexistuje závěť a je více dědiců, mezi které se budou podíly na bytě rozdělovat. Odborné posouzení hodnoty nemovitosti může být nezbytné i v situacích soudních sporů ohledně dědictví majetku.
Kdy se obejdete bez znaleckého posouzení nemovitosti?
Odhad nemovitosti nemusí být v situaci prodeje bytu nutný, pokud jsou prodávající i kupující se zjištěnou cenou spokojeni.
Jak samostatně vypočítat náklady na byt?
Pokud transakce nevyžaduje oficiální znalecký posudek, pak je možné nemovitost ocenit svépomocí. V každém případě by to mělo být provedeno s přihlédnutím ke stavu a poloze nemovitosti a situaci na trhu, a ne stanovovat cenu nemovitosti se zaměřením na své myšlenky a pocity.
K tomuto účelu slouží online kalkulačky ocenění nemovitostí, které na základě několika parametrů zadaných do systému poskytují ocenění nemovitosti na základě statistik reálného trhu.
Toto online hodnocení lze použít na webových stránkách CIAN. Stačí do speciálního formuláře zadat základní charakteristiky prodávané nemovitosti, jako je lokalita nemovitosti, plocha bytu a některé technické vlastnosti. Online program spočítá náklady na bydlení na základě informací ve vlastní databázi nemovitostí.
Je důležité pochopit, že tento přístup nemůže vzít v úvahu jedinečné vlastnosti bydlení, například stav vchodu, kvalitu oprav, typ oken atd. Získáte však více či méně přesné posouzení bydlení ve vašem okolí a můžete jej již použít jako výchozí bod při projednávání nákladů s kupujícími.
Kromě toho stojí za to použít analýzu statistických informací shromážděných nezávisle. Analyzujte náklady na byty z různých zdrojů (webové stránky nemovitostí, databáze realitních kanceláří, inzeráty v novinách atd.), které jsou na trhu a podobné těm vašim v lokalitě, oblasti, stávajících rekonstrukcích. Můžete si tak spočítat průměrné náklady na metr čtvereční ve vaší oblasti a určit tak přibližnou cenu bytu.
Vlastnosti ovlivňující náklady
Kromě výpočtu nákladů na metr čtvereční ve vaší oblasti stojí za to analyzovat další charakteristiky, které ovlivňují konečnou cenu bytu:
- Patro, na kterém se byt nachází. Náklady na bydlení v prvním a posledním patře bývají o 7-10 % nižší.
- Přítomnost lodžie nebo balkonu přidá 3-5% k nákladům na bydlení.
- Kvalitní provedení bytu a náklady na opravy mohou být zahrnuty v ceně bytu dodatečně.
- Přítomnost vestavěného nábytku (skříně, kuchyňské linky) a kvalitní instalatérské práce může zvýšit náklady na byt jako celek.
- Rok výstavby domu (nejlepší volba, pokud je dům starý 5-7 let), jeho vzhled, stav vchodu a dvora.
- Rozvoj infrastruktury území (dostupnost obchodů, školek, škol, volnočasových organizací, sportovních areálů, zdravotnických ústavů, bank a dalších zařízení), dále dopravní dostupnost a přetížení komunikací ve špičce. Vzdálenost od centra a přetížené komunikace negativně ovlivní celkové náklady na bydlení. V Moskvě a dalších velkých městech stojí za to vzít v úvahu blízkost stanic metra.
- Poloha bytu vůči světovým stranám, výhled z okna, změny v míře pronikání světla během dne a další zdánlivě nedůležitá kritéria.
- Právní čistota transakce. Pokud byt za posledních několik let změnil majitele více než jednou, pak bude jeho prodej na trhu obtížnější, protože se zvyšují rizika pro kupujícího. To platí i pro nedávno zděděné byty, protože rizika, že při dělení dědictví nebyli zohledněni všichni dědici, jsou poměrně vysoká. Kromě toho mohou nastat potíže při prodeji bytu s registrovanými dětmi, dětmi jako vlastníky nebo bytů s hypotékou. Přítomnost takových faktorů může výrazně ovlivnit konečnou cenu bytu.
Výsledek
Pro objektivnější posouzení by bylo užitečné být v roli kupujícího. Zavolejte na několik podobných inzerátů, ujasněte si otázky zájmu, možnost smlouvání, navštivte pár objektů. Tato metoda může poskytnout realističtější obraz.
Použití všech výše uvedených metod a zohlednění popsaných nuancí ocenění poskytne poměrně objektivní posouzení nákladů na bydlení.
V některých případech se zapojení nezávislého odhadce ukazuje jako nepraktické nebo ekonomicky neodůvodněné. V takových případech se můžete pokusit zhodnotit byt sami.
Pro nezávislé hodnocení bytu je nejlepší použít zjednodušenou verzi metody srovnávací analýzy nabídek na prodej podobných bytů.
Postup hodnocení
Postup pro aplikaci této metody je následující:
1. Prostudujte si databázi nabídek na prodej bytů podobných té, kterou chcete hodnotit. Hlavním zdrojem takových nabídek jsou velké realitní kanceláře, online agregátory inzerátů na prodej nemovitostí („CIAN“ a podobné), ale i specializované tištěné publikace jako „Nemovitosti a ceny“, „Z ruky do Ruka“ a podobně.
Při studiu nabídek na prodej bytů je třeba dbát na spolehlivost každého zdroje informací a relevanci samotné nabídky k datu ocenění. V případě pochybností je lepší zavolat na kontaktní číslo uvedené v inzerátu a všechny podrobnosti si ujasnit osobně.
Na základě výsledků této studie je nutné vybrat 5-6 bytů, které jsou co nejvíce podobné hodnocenému bytu podle následujících parametrů (parametry jsou uvedeny v sestupném pořadí podle důležitosti):
- umístění a okolí;
- typ, provedení domu;
- dokončovací třída;
- počet pokojů;
- stav (potřeba opravy);
- podlaha;
- kuchyňský kout;
- přítomnost balkonů a lodžií.
2. Po výběru 5-6 analogových nemovitostí musí být ceny vybraných analogů upraveny (sníženy) o výši pravděpodobné slevy, kterou prodávající bytu obvykle poskytuje kupujícímu v procesu reálného jednání o koupi a rozumném vyjednávání.
Velikost této úpravy závisí na stavu realitního trhu (a ekonomiky jako celku), který se v čase mění a vyznačuje se výraznou cykličností, kdy po obdobích růstu následují období stagnace a poklesu. Prodejci tak při všeobecném zdražování a zdražování na trhu s bydlením nespěchají se slevami při vyjednávání, protože vědí, že po nějaké době se cena jejich nemovitostí ještě zvýší. Kupující v této situaci bude mít zájem koupit dům rychle, než ceny ještě stoupnou. Naopak v době ekonomické krize může být sleva při vyjednávání poměrně výrazná, protože prodávající bude mít zájem svůj byt prodat rychle, než ceny klesnou ještě níže.
Přesné stanovení úpravy pro vyjednávání je poměrně obtížný úkol, proto při nezávislém hodnocení bytu na trhu s nemovitostmi v Moskvě a Moskevské oblasti doporučujeme použít následující průměrné hodnoty tohoto dodatku:
3. V této fázi posuzování, kdy byly vybrány obdobné objekty a jejich ceny byly upraveny tak, aby zohledňovaly úpravy pro vyjednávání, je nutné kalkulovat s cenou 1 m2. metrů plochy každého z analogových bytů. K tomu je třeba upravenou nabídkovou cenu analogu vydělit jeho celkovou plochou. Po provedení této operace pro každý analog získáme řadu referenčních hodnot pro tržní hodnotu 1 m2. metrů z celkové plochy oceňovaného bytu.
Pokud se největší nebo nejmenší hodnota v této řadě liší od nejbližší (sousední) hodnoty v této řadě o více než 20 %, pak by analog s touto hodnotou měl být vyloučen z dalšího posuzování jako nereprezentativní. Pokud jsme například na základě vybraných analogů obdrželi následující řadu hodnot nákladů na 1 m2: 159 tr., 160 tr., 165 tr., 168 tr., 170 tr., 220 tr. r. , pak poslední analog s náklady na jeden čtverec je 220 tisíc rublů. by měla být vyřazena, protože její hodnota se liší od sousední hodnoty (170 tisíc rublů) o více než 20%.
Pro přechod z této řady hodnot k tržní hodnotě oceňovaného bytu zbývá vypočítat aritmetický průměr výsledných hodnot 1 m2. u obdobných bytů a výslednou hodnotu vynásobte plochou posuzovaného bytu.
Tabulka výpočtu
Pro vizualizaci výše popsaného postupu uvádíme příklad výpočtové tabulky pro sebehodnocení:
Tabulka 2. Kalkulační tabulka pro ocenění bytu.
Analog 1 | Analog 2 | Analog 3 | Analog 4 | Analog 5 | Analog 6 | |
Nabídková cena, rub. |
||||||
Stav realitního trhu ke dni ocenění |
Mírný růst |
|||||
Pop-up úprava k datu schválení, zvolená s přihlédnutím k situaci na realitním trhu ke dni ocenění, % |
||||||
Cena nabídky s přihlédnutím k vyskakovací ceně za schválení, rub. |
||||||
Celková plocha, m2 |
||||||
Náklady na 1 m2, rub. |
Analog je vyloučen z dalšího posuzování, protože stojí 1 m2. se liší od nejbližší hodnoty o více než 20 %. |
|||||
Průměrná hodnota nákladů 1. m2. pro všechny analogy, rub. |
(159000+160000+165000+168000+170000)/5 = 164400 |
|||||
Celková plocha oceňovaného bytu, m2. |
||||||
Tržní hodnota oceňovaného bytu, rub. |
164400*50=8220000 |
Samozřejmě, že popsaná metoda hodnocení bytu je poměrně zjednodušená, ale při pečlivém výběru analogů může i tato metoda poskytnout výsledky, které jsou docela přesné.
Kalkulace nákladů na podíl na bytě
Popsanou metodou lze také samostatně posoudit podíl na bytě. K tomu výsledné náklady 1 m2. m musí být snížen o výši slevy (slevy) s přihlédnutím ke skutečnosti, že tento metr čtvereční se prodává jako součást podílu, nikoli v „celém“ bytě.
Poté je třeba diskontovanou cenu 1 m2 vynásobit počtem metrů čtverečních na posuzovanou akcii. Výsledkem bude tržní hodnota podílu na předmětném bytě.
Ocenění bytu online
Pokud oceňujete byt v Moskvě, můžete si výsledky svého sebehodnocení zkontrolovat pomocí našich specializovaných online kalkulátorů:
Vezměte prosím na vědomí, že tyto kalkulačky poskytují pouze přibližný odhad nákladů, takže byste neměli očekávat absolutní shodu. Pro přesný odhad se prosím obraťte na profesionálního odhadce.
© . Kopírování je zakázáno.
Posouzení tržní hodnoty nemovitostipři různých transakcích, například při prodeji, koupi nebo čerpání hypotečního úvěru. Dnes vám řekneme, jak se to provádí, jaké typy nákladů lze vypočítat a proč je v každém konkrétním případě potřebný postup.
Oceňování nemovitostí - co to je?
Oceňování nemovitosti je proces stanovení hodnoty konkrétní nemovitosti: například výrobní dílny, bytu, chaty, garáže, soukromého domu či jiného.Oceňování nemovitostípřísně regulované. Oceňování nemovitostí provádějí odhadci, jejichž činnost je upravena zákonem „O oceňování v Ruské federaci“. Může to být společnost nebo jednotlivec.
Přibližnou tržní hodnotu si můžete spočítat sami, ale výsledky takového posouzení nebudou vládní úřady brát v úvahu. Soud, Rosreestr, banky berou v úvahu pouze oficiální dokument - hodnotící zprávu vydanou akreditovaným specialistou.
Druhy nákladů
Podle FSO č. 2, při provádění oceňovacích činností se používají čtyři druhy ocenění předmětu ocenění: tržní, likvidační, investiční a katastrální.
Tržní hodnota nemovitosti- Tento cena, za kterou může být prodán na volném trhu. Využívají jej například kupující a prodávající při projednávání hodnoty nemovitosti nebo právnické osoby jako důkaz existence určitého majetku. Tržní hodnota se určuje v závislosti na podmínkách na trhu: jsou nalezeny podobné předměty a vypočítává se průměrná tržní cena. Objevuje se i ve výsledcích hodnocení.
Tržní hodnota je cena, za kterou lze nemovitost prodat.
Likvidační hodnota nemovitosti- to je cena, za kterou se dá rychle prodat. Při kalkulaci nákladů tedy odhadci používají dobu expozice 3–4 měsíce. Při výpočtu likvidační hodnoty se bere expoziční doba 1–2 měsíce. Likvidační hodnota nemovitosti je vždy nižší než tržní hodnota. Obvykle je to 75–80 % tržní ceny.
Likvidační hodnota je to, za co lze nemovitost rychle prodat. Podle FSO č. 2 se při stanovení likvidační hodnoty zohledňuje vliv mimořádných okolností, které donutily prodávajícího prodat nemovitost za podmínek, které neodpovídají tržním podmínkám.
Investiční hodnota předmětu ocenění- Tento cena pro konkrétní osobu nebo skupinu osob pro konkrétní investiční účely. Nejčastěji se používá k posouzení efektivnosti jednotlivých projektů, například ke zjištění, zda nemovitost při pronájmu bude generovat příjem. Hodnota investice je vždy větší než tržní hodnota, protože zohledňuje možný zisk z nemovitosti v budoucnu. Pokud je to méně, pak byl zvolen špatný plán a je jednodušší nemovitost jednoduše prodat za tržní cenu.
Investiční hodnota je ta, za kterou si můžete koupit předmět za účelem zisku.
Katastrální hodnota nemovitosti- Tento částka zjištěná v důsledku státního katastrálního ocenění. Stanovuje se metodami hromadného oceňování, a pokud to není možné, tak individuálně pro každou nemovitost. Odhadce stanoví katastrální hodnotu, a to i pro daňové účely.
Jiné typy hodnot se při provádění hodnocení méně běžně používají, například náhradní hodnota.Reprodukční cena nemovitosti ječástku, kterou je třeba vynaložit na výstavbu stejného zařízení za současných podmínek. Při jejím výpočtu berou v úvahu mzdy pracovníků, náklady na stavební materiál, platbu za konstrukční materiály a další přímé i nepřímé náklady.
Nejčastěji se při posuzování vypočítává tržní hodnota objektů.
Metody oceňování: jak lze vypočítat hodnotu
Podle FSO 1 mohou odhadci použít tři kalkulační metody – srovnávací, výnosovou a nákladovou.
Srovnávací metoda
Hlavní tezí metody je, že kupující nezaplatí cenu za nemovitost vyšší, než je cena, za kterou lze koupit úplně stejný předmět. Při použití této metody musí odhadce:
🔺 Vyberte srovnávací jednotky a porovnejte objekt hodnocení s podobnými.
🔺 Upravte hodnotu vyhodnocovacích jednotek v závislosti na vlastnostech porovnávaného objektu a analogů.
🔺 Dohodněte se na výsledcích úpravy.
V závislosti na účelu analýzy lze použít různé časové období, během kterého byly předměty prodány. V každém případě odhadce vybírá prakticky podobné nemovitosti. Například, pokud má hodnotit třípokojový byt v centru bez balkonu - tři rubly v centru. Poté provede srovnávací analýzu vybrané nemovitosti a oceňované nemovitosti, upraví ceny a zjistí průměr.
Tato metoda vyžaduje studium velkého množství informací a výpočtů, ale umožňuje co nejpřesněji určit náklady. Například při výpočtu tržní hodnoty nemovitosti v centru města odhadce zkoumá četné analogy v centru.
Příjmová metoda
Podstata výnosové metody je následující. Hodnota nemovitosti v době ocenění je stanovena jako zdroj budoucích příjmů. To znamená, že odhadce určuje potenciální zisk objektu od okamžiku posouzení až po dokončení provozu.
Při aplikaci metody se berou v úvahu rizika specifická pro majetek regionu. Mohlo by se například jednat o škody v důsledku zemětřesení na Dálném východě.
Výnosová metoda se používá při hodnocení tržní hodnoty i při investiční činnosti. Odpovídá to klíčové myšlence investování: nemá smysl platit za nemovitost více, než může přinést zisk.
Metoda nákladů
Hlavní myšlenka je jednoduchá: nemovitost nemůže stát víc, než kolik by se nyní muselo vynaložit na její stavbu.
Tato metoda se používá, když je nutné ocenit nemovitosti bez odtržení od pozemků, na kterých se nacházejí. U nákladové metody odhadce zohledňuje kromě jiných parametrů i cenu pozemku.
Při použití nákladové metody postupuje odborník takto:
🔸 Odhaduje tržní hodnotu pozemku.
🔸 Určuje reprodukční cenu budovy včetně výše obchodního zisku.
🔸 Vyhodnocuje zjištěné typy opotřebení.
🔸 Vypočítá konečnou cenu objektu. K tomu upravuje náklady na výměnu za opotřebení a připočítává cenu pozemku.
Nejpřesnější údaj se získá, když odhadce použije tři metody najednou a vezme v úvahu výsledky všech získaných výpočtů. Pokud má specialista neobvyklý cíl, může použít jiné metody hodnocení, například analýzu investic do hypoték.
Co ovlivňuje hodnotu nemovitosti
Nejviditelnějším a hlavním faktorem, který ovlivňuje cenu, je cena nemovitosti. Cenou nemovitosti se obvykle rozumí cena stavebního materiálu a stavební náklady - mzdy dělníků, náklady na projektovou dokumentaci, dopravu materiálu a další. Například soukromý dům z cihel, vysoký 3 podlaží, bude stát více než chata o menší ploše, vysoká 2 podlaží, vyrobená z pěnových bloků.
Cena je také ovlivněna mnoha dalšími parametry, které nezávisí na stavebních nákladech:
💎 situace na trhu, například pokud za poslední 2–3 měsíce byty ve vašem městě zlevnily o 20–30 %, s největší pravděpodobností nebudete moci prodat svůj za předchozí plnou cenu: budete také muset udělat slevu;
💎 sezónnost - některé objekty závisí na sezóně prodeje: například letní chaty mají maximální cenu v létě a v zimě se snižuje o 15–25 % v závislosti na regionu;
💎 lokalita - bydlení v centru je vždy ceněno více než obdobné na periferii, protože centrum města má rozvinutější infrastrukturu;
💎 infrastruktura čtvrti nebo lokality - bydlení v malých vesnicích s 1-2 obchody stojí mnohem méně než domy ve městě, v jehož blízkosti se nacházejí školky, školy, obchody, polikliniky a další důležitá zařízení;
💎 míra opotřebení – čím je dům starší, tím více peněz bude třeba investovat do oprav, takže staré předměty se méně cení;
💎 materiál stěn - záleží na tom, zda bude v místnosti teplo, takže bydlení z cihel nebo dřeva je ceněno výše než dům ze škvárového bloku, pěnového bloku - ten propustí více chladu;
💎 environmentální situace - nemovitosti v blízkosti jezer, lesů, parků jsou ceněny více než bydlení v blízkosti velkých továren a zpracovatelských podniků;
💎 přítomnost balkonu - vytváří další volný prostor, a proto zvyšuje hodnotu nemovitosti;
💎 charakteristika dvora, například pokud mluvíme o bytových domech, pak byty s uzavřeným dvorem s kamerovým dohledem budou stát více než podobné bydlení s otevřeným dvorem;
💎 mnoho dalších parametrů.
Všechny tyto parametry odhadce zohledňuje a nutně je promítne do výsledného dokumentu - hodnotící zprávy.
Jak se hodnotí nemovitosti
Oceňování nemovitostí probíhá v různých časových obdobích: od 1–2 dnů do 2–3 týdnů. Vše závisí na množství vstupních dat, regionu a počtu zakázek od odhadce. Obecně postup zahrnuje 6 fází.
Fáze 1. Stanovení úkolu k hodnocení
Úkol hodnocení obsahuje následující parametry:
🔍 účel hodnocení;
🔍 typ nákladů, které mají být určeny;
🔍 zřízení majetkových práv, která se oceňují;
🔍 datum hodnocení.
V této fázi kontaktujete vývojáře a vysvětlíte, proč potřebujete posouzení. Zpravidla se před podáním žádosti o hypotéku objednává znalecký posudek. V takovém případě nejprve kontaktujte vývojáře, který vám poskytne seznam dokumentů. Předejte je odhadci, který spočítá tržní a likvidační hodnotu.
Pokud je pro pojišťovnu potřeba znalecký posudek, berou se v úvahu i tržní a likvidační hodnoty.
Již v této fázi se specialista nejprve seznámí s objektem: ptá se na jeho umístění, oblast, dostupnost potřebných dokumentů. Stanoví a dohodne s Vámi také termín prohlídky nemovitosti a provedení dalších prací.
V první fázi musí zákazník poskytnout odhadci všechny dostupné dokumenty k nemovitosti:
🖋 půdorys, technický plán;
🖋 technická dokumentace;
🖋 katastrální pas;
🖋 výpis z Jednotného státního registru nemovitostí s uvedením vlastníka, přítomnosti věcných břemen, zákazů, zatčení;
🖋 technický pas, pokud je k dispozici.
Pokud potřebujete posouzení objektu ve výstavbě, budou potřeba další dokumenty. Ověřte si u odhadce úplný seznam požadovaných dokumentů: seznam se může měnit v závislosti na situaci.
Fáze 2. Podpis smlouvy
Po zadání úkolu, identifikaci požadovaných nákladů a obdržení dokumentů vás odhadce vyzve k podpisu smlouvy. Budou v něm uvedeny termíny dokončení díla, vaše práva a povinnosti a postup placení za služby. Specialisté nejčastěji berou plnou platbu předem. Náklady na služby závisí na regionu, v průměru je to 2000–5000 rublů.
Fáze 3. Sběr informací
Specialista shromažďuje informace, kterými své závěry o hodnotě nemovitosti dále podloží. Přijede na místo, prohlédne a vyfotografuje, zkontroluje soulad skutečného stavu s plánem ZISZ a zaznamená závady. Také se vás zeptá na další otázky, například zda předmět používáte k zamýšlenému účelu.
Fáze 4. Kalkulace nákladů
V této fázi se rozhodujejak odhadnout hodnotu nemovitosti: vybírá metodu výpočtu. Nejčastěji používá srovnávací metodu, kromě ní odhaduje náklady podle 1-2 dalších, aby získal přesné výsledky. Všechny vzorce použité pro výpočet a jeho výsledky jsou nutně zobrazeny v závěrečné zprávě.
Fáze 5. Zohlednění podmínek
Oceňování nemovitostí se obvykle provádí třemi hlavními přístupy: nákladovým, srovnávacím a výnosovým. Pokud například odhadce pracuje s dvoupokojovým bytem v centru a na trhu byly prezentovány pouze dvoupokojové byty na periferii, použije zvyšující se faktor, protože nemovitosti v centru jsou oceněny výše. A pokud byly byty na trhu prodány v dobrém stavu, ale bydlení je třeba posoudit pouze s předdokončením, pak se koeficient sníží.
Všechny vzorce použité pro výpočet nákladů jsou rovněž zaneseny do zprávy.
Fáze 6. Generování zprávy
V poslední fázi specialista vygeneruje hodnotící zprávu, kterou předá klientovi. Zpráva musí být podle zákona svázána a očíslována. Dokument musí obsahovat následující informace:
▪ hlavní fakta a závěry;
▪ zadání hodnocení, které je v souladu se zákony a federálními standardy;
▪ informace o zákazníkovi a odhadci;
▪ předpoklady a omezující podmínky používané odhadcem;
▪ standardy pro oceňování;
▪ analýza trhu a dalších vnějších faktorů, které ovlivňují náklady;
▪ popis procesu hodnocení;
▪ dohoda o výsledcích;
▪ příloha zprávy s kopiemi dokladů používaných odhadcem.
Dokument musí být očíslován stránku po stránce, svázán, podepsán odhadcem a zapečetěn jeho osobní pečetí. Pokud posouzení provádělo více specialistů, musí podepsat a zapečetit všichni a vedoucí oceňovací společnosti.
Pro hypotéku je nutný odhad nemovitostinejprve do banky - aby pochopila, kolik peněz má vydat dlužníkovi. Odhad nákladů vám také umožňuje pochopit, kolik peněz banka obdrží, pokud dlužník přestane plnit své závazky, to znamená platit hypotéku. Navíc banka bere v úvahu dvě hodnoty: tržní a likvidační a bere v úvahu tu menší: obvykle se jedná o likvidaci. Výše hypotéky je obvykle rovna nebo nižší než likvidační hodnota domu, protože část prostředků si dlužník zajišťuje sám.🔔 Při reorganizaci podniku.Oceňování nemovitostí v tomto případě slouží k pochopení toho, kolik aktiv má společnost. Můžete ohodnotit všechny existující objekty ve vlastnictví společnosti a zobrazit celkovou výši aktiv.
🔔 Při prodeji nemovitosti.Prodejce i kupující potřebují odhad nákladů. Pro prodávajícího - aby pochopil, za jakou cenu lze rezidenční nemovitost prodat. Pro kupujícího - aby se ujistil, že není klamán a cena není uměle nadsazena.
🔔 Na výměnu bydlení.Když dvě strany transakce provádějí výměnu, obě chtějí „neudělat chybu“. K tomu pomůže ocenění rezidenčních nemovitostí: účastníci transakce budou moci adekvátně posoudit hodnotu obou objektů a žádný z nich nezůstane v červených číslech.
🔔 Na kauci.Jako zástavu lze použít rezidenční nemovitosti. Banka v tomto případě požaduje i posouzení hodnoty. To je nezbytné, aby banka věděla, jakou částku může získat, pokud dlužník úvěr nezaplatí. Stejně jako u hypotéky se počítá s nižší hodnotou, tedy s likvidační hodnotou.
Chcete například znát tržní hodnotu velkého studia o rozloze 63 m². K tomu je třeba se podívat, kolik podobné nemovitosti stojí. Vzhledem k tomu, že nemáte přístup do Jednotného státního registru nemovitostí, kde jsou uloženy informace o uskutečněných transakcích, musíte si prostudovat dostupné nabídky na trhu. Navštivte jakýkoli web s inzercí nemovitostí. Abyste si usnadnili práci, hledejte podobné nemovitosti ve vašem okolí.
Najděte 5-6 bytů, které jsou co nejvíce podobné vašemu v následujících charakteristikách:
🔹 umístění, infrastruktura oblasti;
🔹 typ, návrh domu;
🔹 dokončovací třída;
🔹 počet pokojů;
🔹 stav - pro velké, kosmetické opravy, s čerstvou úpravou;
🔹podlaha, dostupnost balkonů, lodžií;
🔹 kuchyňský kout.
Vyberte analogy a upravte cenu každého o 3–5% - možná výše slevy během aukce. Vypočítejte náklady na 1 m² v každém podobném bytě. Pro výpočet tržní hodnoty určete aritmetický průměr ceny 1 m² pro podobné byty a vynásobte jej plochou vašeho bytu.
Sečtěte cenu všech nalezených předmětů a vydělte počtem předmětů – tak zjistíte průměrnou tržní cenu. Například v našem případě to bude 3 160 000 ₽.
Pokud nabízíte svůj dům k prodeji za průměrnou tržní cenu a nedostáváte žádnou odpověď, zkuste cenu trochu snížit – může být vysoká.
Ocenění nemovitosti můžete provést sami, ale výsledky mohou být vzdálené realitě a váš názor nebude akceptován bankou nebo státní agenturou. Ocenění nemovitosti specialistou je potřeba u mnoha typů obchodů, pro získání hypotéky, úvěru se zástavou. Stojí to peníze, ale je přesnější.
– pokračování:V první řadě samozřejmě potřebujeme zeptat se na cenu. To znamená, že se střízlivě podívejte na produkt, který prodáváme. Klíčovým slovem je zde „střízlivý“. Potřebujeme Objektivní hodnocení náš byt, bez emocí a osobních vazeb ( „Strávil jsem zde dětství“ není objektivní kritérium).
Jak to udělat sám zhodnotit byt na prodej?
Není to složitý proces, pokud rozumíte tomu, jaké faktory ovlivňují cenu bytu.
Cena bytu určuje soubor jeho marketingu ( trh) vlastnosti. Podívejte se, jaké vlastnosti jsou uvedeny ve většině inzerátů na byty. To jsou faktory, které určují cenu bytu. Nic složitého. Hlavní je hodnotit bez emocí, jako cizí byt .
Hlavní faktory tržního ocenění bytu
Oceňování bytů na realitním trhu pouze se stane srovnávací metoda , na rozdíl od komerčních nemovitostí, kde se také používají nákladové a výnosové metody. Srovnávací metoda – nejsrozumitelnější a nejjednodušší ze všech metod hodnocení. Jeho podstata vyplývá z názvu: porovnávají stávající ceny bytů s podobnými parametry a s přihlédnutím k některým rozdílům zavádějí do ceny korekční faktory „+“ nebo „-“.
První a nejdůležitější faktor při hodnocení jakákoli nemovitost je její UMÍSTĚNÍ. V našem případě se jedná o městskou část, blok, ulici.
Historicky se v každém městě vyvinuly určité životní zóny, které se liší prestiží, sociálním prostředím, životní úrovní, ekologií a infrastrukturou. Nazvěme to - shluk. Potřebujeme porovnat náš byt s podobnými na prodej v našem clusteru.
jiný faktory ovlivňující cenu bytu, jsou uvedeny níže ( v sestupném pořadí důležitosti):
- typ domu (panel/cihla/monolit, „ekonomika“/„podnikání“/„elita“, sériový nebo individuální projekt, moderní nebo zastaralý atd.);
- počet pokojů a plocha bytu (obecný/obytný);
- kuchyňský kout (někteří zde tráví většinu svého života);
- pohled z oken (za výhled na moře z oken např. připočítají k ceně 10-20% a vysoká cena je tzv. "penthouse" jsou do značné míry určovány jedinečnými panoramatickými výhledy z oken);
- umístění domu v rámci klastru (i v prestižní oblasti nejsou příliš prestižní zákoutí) – klidné nebo hlučné prostředí, v blízkosti parku, nákupního centra nebo psychiatrické kliniky apod.;
- vzdálenost od metra (jestli něco takového ve městě je);
- patro bytu (První patro a někdy i poslední může mít negativní dopad na cenu, střední patra jsou cenově přibližně stejná), a čím vyšší třída domu, tím menší závislost ceny na podlaží;
- prvky dispozice bytu (umístění a rozloha jednotlivých místností, výška stropu, typ koupelny, přítomnost balkonu nebo lodžie, předsíň, komora atd.);
- prvky domovní infrastruktury (oplocený areál, ostraha nebo concierge, podzemní parkoviště atd.);
- dobrá oprava v bytě ( dobré, ale ne ziskové).
I přes věrohodnost zdrojů se domníváme, že pomocí těchto kalkulátorů odhadneme Tržní hodnota váš byt nedává smysl kvůli vysoké chybovosti takovýchto odhadců aut. Navíc jednoduché srovnání kalkulované ceny stejného bytu ( například typický „kopeck kus“ v Moskvě) na obou kalkulačkách uvádí nesrovnalost v ceně - více než 1,5 milionu rublů!!! Udělejme závěry.
A tady statistická data rozbor cen nemovitostí nám neuškodí - taková online služba je dostupná např. na webu Domofondu - ( tlačítko "Zkontrolovat ceny".). Služba umožňuje zadat město ( nebo dokonce městská čtvrť - pro Moskvu), načež vytvoří graf a průměrné ceny nabídek za aktuální měsíc pro jedno-, dvou- a třípokojové byty.
Služba je pohodlná, ale nezapomeňte, že výpočet probíhá automaticky, aniž by byly zohledněny nuance vzorku a specifické vlastnosti bytů - tzn. problémy "průměrná teplota v nemocnici" . Tyto údaje nám mohou být užitečné k pochopení obecné úrovně cen určitých bytů a také k pochopení toho, zda jsou nyní dražší nebo levnější ( služba má srovnatelné poměry s předchozími obdobími).
5. Úprava ceny „na trhu“
Po vyhodnocení a zveřejnění našeho inzerátu na prodej bytu nás nikdo neobtěžuje v klidu, beze spěchu pokračovat v analýze cen na trhu. A na základě výsledků našich pozorování a hovorů od kupujících můžeme mírně upravit svou cenu v jednom nebo druhém směru.
♦ Když už mluvíme o úpravách cen ♦
Nebude ovlivněna ani tak cena, jako spíše likvidita typy dokumentů A složitost transakce .
V prvním případě se bavíme o dokladech, na základě kterých byt vlastníme ( při privatizaci, popř), nebo musíme postavit " řetěz“, což komplikuje transakci, zvyšuje její podmínky a pravděpodobně nepotěší Kupujícího.
VIDEO: Ocenění bytu na prodej. Doporučení odborníků
— Jak může prodávající ohodnotit svůj byt sám? Realitní makléř vysvětluje složitosti objektivního posouzení.
Při hodnocení bytu byste měli vzít v úvahu také obecný trend trhu: pokles nebo vzestup . Když ceny klesají, budeme samozřejmě smlouvat ochotněji, když ceny rostou, můžeme si svou cenu hrdě udržet.
Sestavili jsme tedy výběr bytů. Vzpomněli jsme si na mou matematiku z 5. třídy, provedli jsme pár jednoduchých výpočtů, vydali jsme si certifikát jako čestný odhadce a stáli jsme před otázkou – jak rychle a kompetentně předat náš záměr na trh?
Více o tom v dalším kroku.