Banka hodnotící zprávy. Zpráva o ocenění bytu - pravidla pro vypracování znaleckého posudku na hodnotu rezidenční nemovitosti Zpráva o tržní hodnotě nemovitosti
![Banka hodnotící zprávy. Zpráva o ocenění bytu - pravidla pro vypracování znaleckého posudku na hodnotu rezidenční nemovitosti Zpráva o tržní hodnotě nemovitosti](http://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/spisok_1_01064729-400x256.jpg)
Odhad nákladů na byt v Moskvě a Moskevské oblasti je nezbytným a výnosným postupem pro prodávajícího i kupujícího. Při jakékoliv realitní transakci je pro každou stranu důležité znát skutečnou cenu předmětu transakce. Pro kupujícího není výhodné přeplatit, stejně jako pro prodávajícího není výhodné přijít o určitou částku. Aby k takovému vývoji nedošlo, správným rozhodnutím by bylo posoudit tržní hodnotu bytu.
Zjistit skutečnou hodnotu nemovitosti na vlastní pěst dnes není snadné, protože ceny pravidelně kolísají a úroveň poptávky se neustále mění. Nezávislé vyšetření poskytuje objektivní výsledky a snižuje všechna rizika na minimum.
Nezávislé posouzení nákladů na byt
Zkušení odborníci společnosti NEO Vega se již řadu let úspěšně věnují oboru oceňování nemovitostí a provádění zkoušek. Disponujeme kompletní materiálně-technickou základnou, která nám umožňuje efektivně a včas provést zkušební řízení a provést veškerý potřebný výzkum.
Tržní hodnota bytu se posuzuje podle několika kritérií:
- lokalita (městská část, infrastruktura, dopravní spojení, podmínky životního prostředí, rozvoj přilehlého území atd.);
- vnitřní stav bydlení (celková a užitná plocha bytu, dispozice, výška stropu, přítomnost oprav atd.);
- vlastnosti domu (typ, rok výstavby, stav konstrukcí, vchody, umístění podlaží,
materiály stěn a stropů atd.)
Cena služby
Jakákoli organizace poskytující služby oceňování nemovitostí poskytuje před zahájením řízení odhadní cenu za vyšetření. Přesná cena se určuje při práci s konkrétním objektem. Například cena za službu bude vyšší, pokud má byt nestandardní uspořádání, jsou přítomny drahé dokončovací materiály, je vestavěné vybavení, přestavba byla provedena bez příslušných povolení atd.
Dokumenty potřebné pro ocenění bytu
K provedení nezávislého odborného posouzení jakéhokoli typu nemovitosti musí klient předložit určitý balík dokumentů:
- vlastnické listiny (osvědčení o státní registraci práv nebo doklad, na jehož základě lze takovou registraci provést: kupní a prodejní smlouva, darování);
- kopii zákaznického pasu hodnotící zprávy;
- dokumenty vydané Úřadem pro technický inventář - certifikát ZISZ, půdorys, vysvětlení;
- úmrtní list (v případech ocenění bytu k zápisu dědictví).
Naše výhody
Konzultace zdarma
Individuální přístup
Široká nabídka služeb
Vysoce kvalifikovaní odborníci
Hlavní faktory ovlivňující cenu bytu
- Typ domu
- Rok, kdy byl dům postaven
- Umístění bytu patro
- celková plocha
- Kuchyňský kout
- Pohled z oken
- Možnost balkonu/lodžie
- Dopravní dálnice jako zdroj hluku
- Stav a úroveň dokončení bytu
- Pokrytí podlahy
- Dostupnost telefonu
- Vytápění, kanalizace, teplá voda, rozvod elektřiny
- Koupelna
- Skluz na odpadky, výtah
- Vzdálenost od metra
- Přítomnost kovových dveří
- Podmínka vstupu
Postup hodnocení
Postup hodnocení nákladů na byt v naší společnosti „NEO Vega“ má obvykle standardní charakter a probíhá po etapách. Chcete-li si u nás objednat službu, potřebujete:
- kontaktujte naše specialisty;
- projednat cenu práce s odhadcem;
- zvolit si vhodnou dobu prohlídky bytu (pracovní dny 9:00 - 21:00, víkendy dle dohody);
- návštěva odhadce u posuzované nemovitosti za účelem kontroly jejího stavu. Podepíšete dohodu o posouzení a předáte odhadci fotokopie potřebných dokumentů;
- do dvou až tří pracovních dnů naši specialisté vypracují hodnotící zprávu;
- přijdete k nám do kanceláře, zaplatíte za naše služby, podepíšete potvrzení o převzetí práce a obdržíte vyplněný hodnotící protokol.
Jak zpráva vypadá a co obsahuje
Na konci vyšetření je specialista povinen vypracovat úplnou hodnotící zprávu, která obsahuje následující informace:
- obecné informace o zákazníkovi a zhotoviteli, podrobnosti;
- metodika stanovení nákladů;
- popis předmětu zkoumání;
- revize trhu rezidenčních nemovitostí;
- výpočet tržní hodnoty.
Ke zprávě jsou také připojeny fotografie předmětu, kopie dokumentů poskytnutých zákazníkem a kopie materiálů odhadce.
Ve zprávě musí být uvedeno datum posouzení předmětu posouzení, použité standardy hodnocení, cíle a cíle jeho realizace, jakož i další informace nezbytné pro úplnou a jednoznačnou interpretaci výsledků posouzení předmětu posouzení zohledněných ve zprávě. Námi vytvořená zpráva má status oficiálního dokumentu
Zpráva o hodnocení má pevnou vazbu, je svázána, očíslována, podepsána a zapečetěna organizací.
Zpráva je poskytována v jednom exempláři, ale v případě potřeby si můžete objednat libovolný počet kopií.
Proč potřebujete nezávislý odhad bytu?
Nezávislé posouzení nákladů na byt je nutné pro:
- provádění nákupní a prodejní transakce;
- úvěry zajištěné majetkem;
- pojištění;
- uzavření manželské smlouvy;
- další transakce s nemovitostmi.
1. ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ... 3
1.1. Hodnotící úkol... 3
1.2. Prohlášení o shodě... 5
1.3. Informace o hodnotiteli a odhadci... 6
1.4. Klíčová fakta a závěry... 6
1.5. Platné standardy oceňovacích činností... 8
2. POPIS PŘEDMĚTU POSOUZENÍ... 9
2.1. Popis místa... 9
2.2. Kvantitativní a kvalitativní charakteristiky předmětu posuzování... 9
2.3. Seznam dokumentů použitých ke stanovení kvantitativních a kvalitativních charakteristik objektu posuzování... 13
2.4. Analýza moskevského realitního trhu... 13
3. POPIS METODIKY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ... 18
3.1. Základní pojmy oceňování nemovitostí... 18
3.2. Základní přístupy a metody oceňování nemovitostí... 20
4. POPIS PROCESU HODNOCENÍ PŘEDMĚTU HODNOCENÍ... 24
4.1. Analýza nejlepšího a nejefektivnějšího využití... 24
4.2. Odůvodnění odmítnutí použití nákladového přístupu při provádění posouzení... 25
4.3. Odůvodnění odmítnutí použití příjmového přístupu při posuzování... 26
4.4. Hodnocení pomocí komparativního přístupu... 26
5. KOORDINACE VÝSLEDKŮ... 42
SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ... 43
APLIKACE... 44
1. ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ
1.1. HODNOTÍCÍ ÚKOL
Tabulka 1. Úkol hodnocení.
Předmět hodnocení |
Jednopokojový byt o celkové ploše 39 m2, který se nachází na adrese: Moskva, ul. ХХХХХХХХХ, bldg. 0, bldg. 0, byt 0. |
Složení objektu hodnocení |
K bytu patří následující prostory (zdroje dat - katastrální pas a výklad): |
Charakteristika předmětu posuzování |
Plocha bytu 39 m2. , obytná plocha 20,9 m2. , kuchyňská plocha 8,6 m2. |
Určený typ hodnoty |
Obchodní cena. |
Účel hodnocení |
Stanovení tržní hodnoty předmětu posuzování. |
Cíle hodnocení (zamýšlené využití výsledků hodnocení a související omezení) |
Účelem výsledků posouzení je poskytnout zákazníkovi doporučení ohledně hodnoty bytu. Jiné využití výsledků hodnocení se nepředpokládá. |
Majetková práva k předmětu oceňování |
1. Občan Ruské federace ХХХХХХХХХХ, cestovní pas ХХХХХ vydaný oddělením. v okrese XXXXXXX OUFMS Ruska v Moskvě v XXXXX 00.00.0000 Registrační adresa: Moskva, st. ХХХХХХХХХ, bldg. 0, bldg. 0, byt 0. (3/4 podíl vpravo). 2. Občan Ruské federace ХХХХХХХХХХХХ, cestovní pas ХХХХХ vydaný oddělením. v okrese XXXXXXX OUFMS Ruska v Moskvě v XXXXX 00.00.0000 Registrační adresa: Moskva, st. ХХХХХХХХХ, bldg. 0, bldg. 0, byt 0. (1/4 podíl vpravo). Zdroj dat – Osvědčení o státní registraci práv. |
Věcná břemena předmětu ocenění |
K předmětu ocenění nejsou doložena žádná věcná břemena, proto se ocenění předmětu provádí za předpokladu, že taková věcná břemena nejsou. |
Datum posouzení |
|
Datum prohlídky a znaky prohlídky posuzované nemovitosti |
Datum kontroly: 2.12.2016. Byla provedena vizuální kontrola všech prostor bytu. Nebyla provedena žádná odborná zkouška, revize vybavení bytu ani jiné speciální studie. |
Potřeba přilákat odborníky z oboru |
Smluvní strany (zákazník a odhadce) se obecně dohodly, že není třeba zapojovat odborníky z oboru k provedení tohoto posouzení. |
Termín posouzení |
12.02.2016-17.02.2016 |
Předpoklady a omezující podmínky, na kterých je hodnocení založeno:
Veškeré informace obdržené od objednatele a jeho zástupců v písemné nebo ústní formě, které nejsou v rozporu s odbornými zkušenostmi odhadce, byly považovány za spolehlivé.
Odhadce vychází ze skutečnosti, že předmět ocenění má všechna práva podléhající posouzení v souladu s platnou právní úpravou. Právo oceňované nemovitosti je považováno za spolehlivé a dostatečné pro tržní obrat oceňované nemovitosti. Posuzovaná nemovitost je považována za prostou jakýchkoli jiných břemen, nároků nebo omezení než těch, které jsou uvedeny ve zprávě.
Odhadce nezměřil jiné fyzické parametry posuzovaného objektu, než jsou uvedeny ve zprávě. Všechny rozměry a objemy obsažené v dokumentech předložených Zákazníkem jsou považovány za pravdivé.
Odhadce neprováděl technické kontroly a vycházel z neexistence skrytých skutečností ovlivňujících hodnotu oceňovaného předmětu, které nebylo možné zjistit při vizuální kontrole. Odhadce není odpovědný za zjištění takových skutečností.
Veškeré ilustrační materiály jsou poskytovány výhradně za účelem usnadnění vizuálního vnímání. Použití těchto materiálů pro jiné účely není povoleno.
Údaje použité při hodnocení byly získány ze spolehlivých zdrojů a jsou považovány za spolehlivé. Odhadce však nemůže zaručit jejich absolutní přesnost a ve všech možných případech uvede zdroj informací.
Zákazník ani odhadce nesmí použít znalecký posudek jinak, než jak je stanoveno ve smlouvě o ocenění.
Zpráva o hodnocení je spolehlivá pouze v celém svém rozsahu a pro účely v ní uvedené. Použití zprávy pro jiné účely může vést k nesprávným závěrům.
Odhadce se nemusí dostavit k soudu nebo jinak svědčit v souvislosti s tímto hodnocením, pokud k tomu nebyl formálně předvolán soudem.
Hodnoty uvedené ve zprávě jsou platné pouze k datu ocenění. Odhadce nenese odpovědnost za následné změny tržních podmínek a tím i hodnoty oceňované nemovitosti.
Posudek obsahuje odborný posudek odhadce ohledně hodnoty nemovitosti a nezaručuje, že předmětná nemovitost bude prodána za uvedenou hodnotu.
1.2. PROHLÁŠENÍ O SHODĚ (CERTIFIKÁT O HODNOCENÍ)
Odhadce tímto potvrzuje, že:
1. Všechny skutečnosti uvedené ve zprávě jsou pravdivé.
2. Provedená analýza, vyjádřené názory a dosažené závěry jsou omezeny pouze předpoklady a omezeními uvedenými ve zprávě.
3. Hodnocení bylo provedeno v souladu s etickým kodexem a standardy chování.
4. Vzdělání odhadce splňuje potřebné požadavky.
5. Odhadce má zkušenosti s oceňováním podobné nemovitosti a zná oblast, kde se nachází.
6. Odhadce nemá žádný zájem na předmětu ocenění a také nemá žádný osobní zájem nebo předsudky vůči zúčastněným stranám.
7. Úkol hodnocení nevycházel z požadavku stanovit minimální, maximální nebo předem dohodnutý výsledek.
8. Odměna odhadce nezávisí na výsledcích ocenění ani na žádném aspektu zprávy.
9. Odhadce provedl prohlídku posuzované nemovitosti.
10. Žádná jiná osoba než osoby uvedené v posudku neposkytla při zpracování posudku významnou odbornou pomoc.
1.3. INFORMACE O OBJEDNÁVATELE POSUDKU A O OCEŇOVATELI
Tabulka 2. Informace o zadavateli posouzení a odhadci.
Zákazník |
Občan Ruské federace ХХХХХХХХХХХ, cestovní pas ХХХХХХХХ vydaný oddělením. v okrese XXXXXXX OUFMS Ruska v Moskvě v XXXXX 00.00.0000. Registrační adresa: Moskva, st. ХХХХХХХХХ, bldg. 0, bldg. 0, byt 0. |
Společnost s ručením omezeným (LLC) „POSOUZENÍ SPOLEČNOSTI“ Místo: Moskva, st. B. Tatarská, 35 let. OGRN 1037709029050, datum zadání 4.1.2003. OTSENKA Corporation LLC má sjednané povinné ručení pro právnickou osobu, která uzavřela se zákazníkem smlouvu o posudku č. 150000-035-0001159, vystavenou JSC pojišťovnou akciovou společností ENERGOGARANT dne 5. listopadu 2015, pojistná částka je 5 000 000 (pět milionů) rublů. Pojistná smlouva je platná od 10.11.2015 do 9.11.2016. Hodnocení se zúčastnili tito hodnotitelé: 1. ХХХХХХХХХ ХХХХХХ ХХХХХХХХХ, člen celoruské veřejné organizace „Ruská společnost odhadců“, zařazený do rejstříku odhadců pod registračním číslem ХХ has ХХХ7 profesního čísla rekvalifikace ХХ č. ХХХХ, vydal Moskevský mezinárodní institut ekonometrie, informatiky, financí a práva ХХ XXXX 2003. Pracovní zkušenosti v odhadcovské činnosti - od roku 2003 má povinné pojištění odpovědnosti odhadce č. ХХ-000ХХХ-ХХ/ХХ ze dne 20. října 2015, vydané OJSC State Insurance Company Yugoria. Pojištění je platné do 31.10.2016 včetně. |
|
Základ pro hodnocení |
Smlouva o poskytování posudkových služeb č. 000/00 ze dne 00 xxxx 2016. |
1.4. KLÍČOVÁ FAKTA A ZÁVĚRY
Podkladem pro tento posudek je smlouva o poskytování posudkových služeb č. XX/XX uzavřená mezi odhadcem a zadavatelem posudku dne 2.12.2016.
Obecné informace identifikující předmět hodnocení:
V této práci jsme hodnotili jednopokojový byt o celkové ploše 39 m2, který se nachází na adrese: Moskva, ul. ХХХХХХХХХ, bldg. 0, bldg. 0, byt 0.
Dotyčný studiový apartmán má:
Celková plocha - 39,0 m2;
Obytná plocha - 20,9 m2;
Kuchyně - 8,6 m2;
Samostatná koupelna;
2 balkony.
Číslo podmíněného objektu: 0-000000
V dokladech zkoumaných znalcem nebyla zjištěna žádná věcná břemena na pravé straně.
Výsledky hodnocení získané pomocí různých přístupů hodnocení:
Při hodnocení byl použit pouze srovnávací přístup. Výsledek posouzení jednopokojového bytu o celkové ploše 39 metrů čtverečních. m., získané použitím srovnávacího přístupu, je 5 080 000 (pět milionů osmdesát tisíc) rublů.
Výpočty provedené v rámci každého z použitých přístupů, stejně jako informace použité k provedení posouzení, jsou uvedeny dále v této zprávě.
Konečná hodnota předmětu ocenění:
Na základě hodnocení došel odhadce k závěru:
Tržní hodnota jednopokojového bytu o celkové ploše 39m2. m, který se nachází na adrese: Moskva, st. XXXXXXXXXXXX, d.0, k.0, kv.0, ke dni ocenění je 5 080 000 (pět milionů osmdesát tisíc) rublů.
Omezení a limity aplikace výsledných celkových nákladů:
1. Výslednou výslednou hodnotu nelze použít jinak, než jak je stanoveno v hodnotícím úkolu (cíle a cíle hodnocení).
2. Použití výsledných konečných nákladů k řešení jiných problémů, než jsou uvedeny v úloze hodnocení, může vést k nesprávným závěrům.
3. Výsledná konečná hodnota je platná pouze ke dni ocenění.
4. Výsledná konečná hodnota představuje přiměřený odborný úsudek odhadce ohledně hodnoty posuzované nemovitosti, formulovaný na základě shromážděných informací a provedených výpočtů, s přihlédnutím k učiněným předpokladům, a není zárukou, že nemovitost posuzované budou prodány nebo jinak zlikvidovány za uvedenou hodnotu.
1.4. PLATNÉ STANDARDY OCEŇOVÁNÍ
Toto posouzení bylo provedeno v souladu s požadavky federálního zákona ze dne 29. července 1998 N 135-FZ „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“ ve znění platném ke dni hodnocení.
Při provádění hodnocení a vypracování zprávy o hodnocení byly uplatněny tyto standardy hodnotících činností:
1. Federální standard hodnocení "Obecné koncepty hodnocení, přístupy k hodnocení a požadavky na hodnocení (FSO N1)"
2. Federální oceňovací standard "Účel ocenění a typy hodnoty (FSO N2)"
3. Federální hodnotící standard "Požadavky na hodnotící zprávu (FSO N3)"
4. Federální standard oceňování "Oceňování nemovitostí (FSO N 7)".
Výše uvedené normy se používají, protože jsou povinné pro odhadce při provádění oceňovacích činností na území Ruské federace.
5. Kodex standardů a pravidel Ruské společnosti odhadců (ROO) - tyto standardy se uplatňují v rozsahu, v němž nejsou v rozporu s federálními standardy oceňování, ale doplňují a objasňují je. Tyto normy jsou uplatňovány, protože jsou povinné pro použití odhadci, kteří jsou členy ROO.
2. POPIS PŘEDMĚTU POSOUZENÍ
2.1. POPIS POLOHY
Předmětný jednopokojový byt se nachází na území Jihozápadního autonomního okruhu, v městské části "Severní Butovo" na adrese: Moskva, ul. ХХХХХХХХХ, bldg. 0, bldg. 0, byt 0.
Hranice vnitroměstské městské formace Severní Butovo probíhá: podél městských hranic Moskvy (východní hranice přednosti dálnice Simferopol (včetně území Všesvazového vědeckého výzkumného ústavu léčivých rostlin) o rozloze 17 hektarů), dále podél osy zprava ve směru Kursk Moskevské železnice, jižní hranice zóny lesoparku, dále přes silnici do Južnoje Butovo podél hranice města Moskvy (východní a severní hranice bloku č. 8 lesoparku (včetně 9 hektarů bloku), severní hranice bloku č. 7 lesoparku, východní hranice bloků č. 4 a 2 lesoparku , jižní hranice lesoparku bloku č. 3, osa říčky Bitsa, západní hranice bloku č. 3 lesoparku), osa přednosti MKAD, vnější hranice MKAD vpravo. dálniční křižovatka (včetně uzlu Kulikovskaja), jihozápadní a jižní hranice silničního uzlu Simferopol k hranicím města Moskva.
Přístup do domu, ve kterém se předmětný byt nachází, je po ulici XXXXXXXXXXXXX, dále po vjezdech do dvora. Povrch uličních a dvorních vjezdů je asfaltový, automobilový provoz je možno provozovat celoročně. Nejbližší dálnice je Moskevský okruh. Nejbližší stanice metra je "Dmitry Donskoy Boulevard" - asi 10 minut chůze.
Předmětný dům se nachází v obytné zástavbě. Tato rezidenční čtvrť je smíšenou zástavbou tvořenou převážně panelovými domy různých výšek. Infrastruktura oblasti je dobře rozvinutá. Jsou zde prodejny potravin, obchodní domy, železářství, lékárna atd. Převažující okolní zástavba je obytná. Okolí domu je upravené a jsou zde parkovací stání. Hladina hluku je průměrná.
2.2. KVANTITATIVNÍ A KVALITATIVNÍ CHARAKTERISTIKY PŘEDMĚTU POSOUZENÍ
Dotyčný jednopokojový byt se nachází v Moskvě, na adrese: Moskva, ul. ХХХХХХХХХ, bldg. 0, bldg. 0, byt 0.
Dům: Předmětný byt se nachází ve 3. patře 14patrového bytového domu. Dům je panelový, s železobetonovými podlahami. Fasáda domu je bez viditelného poškození. Komunikace - ústřední topení, vodovod, elektřina, kanalizace. V domě je výtah a shoz na odpadky. Schodiště je ve vyhovujícím stavu. Stav vchodu, ve kterém se oceňovaný byt nachází, je vyhovující, vstupní dveře jsou vybaveny kombinačním zámkem a domácím vrátným.
Byt: předmětný byt má:
Celková plocha – 39 m2
Obytná plocha - 20,9 m2
Kuchyně-8,6 m2
Samostatná koupelna
2 balkony
Výška stropu - 2,68m. Byt má 2 zasklené balkony. Okna bytu výhled do vnitrobloku.
Třída dokončení interiéru bytu je „Jednoduché dokončení“. Podlahová krytina - linoleum (pokoj, chodba, kuchyně) a dlažba (koupelna, toaleta), obklady stěn - papírové tapety. Rámy oken jsou dřevěné, natřené bílou olejovou barvou. Stropy jsou opatřeny bílou vodou ředitelnou barvou. Vnitřní dveřní otvory a dveřní výplně jsou dřevěné, lakované bezbarvým lakem.
V obývacím pokoji a kuchyni jsou plochy, které byly poškozeny vodou z horních pater. Podmínka dokončení - oprava je nutná k odstranění stop netěsností v obývacím pokoji a kuchyni.
Číslo podmíněného objektu: 0-000000.
Zdroje dat: Osvědčení o zápisu práv, vysvětlení, katastrální pas prostor, výsledky vizuální prohlídky bytu provedené odhadcem.
Tabulka 3. Seznam dat použitých při posuzování posuzovaného objektu. Zdroje: Osvědčení o zápisu práv, vysvětlení, katastrální pas areálu, údaje o vizuální kontrole odhadce.
Charakteristický |
Popis |
Moskva, sv. ХХХХХХХХХ, bldg. 0, bldg. 0, byt 0. |
|
Číslo podmíněného objektu: |
|
Objekty průmyslové infrastruktury mikrodistriktu |
|
Stav okolí (subjektivní hodnocení) |
|
Povrch vozovky ve dvoře, její stav |
Asfalt. Stav povlaku je dobrý. |
pouliční osvětlení |
|
Hřiště |
|
Zelená místa |
|
Organizované parkování nebo podzemní garáž |
Spontánní parkování |
Ekologická situace |
Uspokojivý |
Průměrná cena 1 m2. celková plocha podobných bytů v oblasti |
Od 125 000 rublů. až 145 000 rublů. na základě průzkumu trhu provedeného odhadcem |
Obecná charakteristika budovy |
|
Typ budovy |
Obytný dům s více bytovými jednotkami. |
Rok výstavby |
|
Rok poslední velké rekonstrukce budovy |
|
Fyzické poškození budovy podle údajů ZISZ, % |
6 % od roku 2012 |
Fyzické poškození budovy vypočítané odhadcem, % |
6 %. Fyzické opotřebení bylo vypočítáno pomocí metody životnosti. V rámci této metody se fyzické opotřebení vypočítá pomocí vzorce: I (%) = EV/EF*100, kde: EV je efektivní stáří, stanovené na základě chronologického stáří budovy s přihlédnutím k jejímu technickému stavu a ekonomickým faktorům převažujícím k datu posouzení, které ovlivňují hodnotu posuzovaného objektu. V závislosti na provozních charakteristikách budovy se efektivní věk může lišit od chronologického stáří nahoru nebo dolů. EZ je typická ekonomická životnost objektu. Výpočet: (2016-1964)/150*100=35 % |
Funkční zastaralost |
Funkční zastaralost (funkční opotřebení) vzniká v důsledku nesouladu zařízení s moderními požadavky: dispozice, technické vybavení, design atd. Vzhledem k tomu, že předmětný bytový dům má funkční dispozici, funkční technické vybavení a úpravu, nemá funkční zastaralost. |
Vnější zastaralost |
Vnější zastaralost (vnější opotřebení) je snížení hodnoty předmětu v důsledku negativní změny jeho vnějšího prostředí, způsobené buď ekonomickými, politickými nebo jinými vnějšími faktory (celkový ekonomický úpadek oblasti, kroky vlády popř. místní správa v oblasti daní, pojištění a další změny tržního kapitálu, půdy, zaměstnanosti, negativní změny v infrastruktuře území, situace životního prostředí). V tomto případě se nejedná o plošný úpadek území, o žádné kroky vlády či samosprávy, které by měly negativní dopad na objekt v oblasti daní, pojištění, zaměstnanosti, rekreace, vzdělávání. Předmětná budova tedy nemá vnější zastaralost. |
Materiál vnější stěny |
Betonové bloky |
Materiál podlahy |
Železobeton |
Nadace |
Železobeton |
Stav budovy (subjektivní hodnocení) |
|
Vnější pohled na fasádu domu |
Betonové bloky |
Počet podlaží v objektu dle technické dokumentace |
|
Počet pater v objektu, dle vizuální kontroly |
|
Informace o plánech na demolice, rekonstrukce, velké opravy |
Odhadce se v otevřených zdrojích nepodařilo najít informace o plánech na demolici nebo větší opravy s přesídlením. Na základě výsledků kontroly je objekt v dobrém stavu. Objekt, ve kterém se předmět posouzení nachází, tedy dle názoru odhadce nepodléhá demolici ani větší opravě s přesídlením. |
Přítomnost podkroví |
|
Přítomnost suterénu v budově |
|
Dostupnost interkomu, concierge atd. |
Interkom, kombinační zámek |
Dostupnost výtahu |
V každém vchodu jsou dva výtahy |
Dostupnost skluzu na odpadky |
|
Stav vstupu (subjektivní hodnocení) |
|
Charakteristika předmětu posuzování |
|
Informace o aktuálním využití předmětu ocenění |
Byt je využíván k bydlení. |
Umístění bytu patro |
|
Počet apartmánů na místě |
|
Plocha: včetně letních a nevytápěných pokojů/celkem/obyt.m2. |
|
Počet pokojů, plocha, m2. |
|
Výška stropu, m |
|
Kuchyňská plocha, m2. |
|
Typ koupelny, množství |
Kombinovaná, jedna |
Pomocné a technické místnosti, m2. |
Kuchyně-8,6 m2 Samostatná koupelna - 4 m2 2 balkony - 5,5 m2 |
K dispozici balkon, lodžie, množství |
2 balkony |
Pohled z oken |
|
Technická podpora |
Rozvod studené a teplé vody, rozvod elektřiny, topení, kanalizace, větrání. Veškerá komunikace je centrální. |
Zařízení |
Instalatérské vybavení do kombinované koupelny, instalatérské vybavení do kuchyně, elektrický sporák v kuchyni |
K dispozici TV anténa, telefon |
|
Podmínka dokončení |
K odstranění stop netěsností v obývacím pokoji a kuchyni je zapotřebí uspokojivých oprav. |
Viditelné vady v povrchové úpravě interiéru |
V obývacím pokoji a kuchyni jsou plochy, které byly poškozeny vodou z horních pater. |
Fyzické opotřebení a zastaralost |
Odpovídá podobným parametrům budovy (viz výše) |
Soulad bytu s půdorysem ZINZ |
V souladu |
Fotografie předmětného bytu jsou uvedeny v přílohách této zprávy.
Právo na posouzení: v této práci posuzuje se právo společného sdíleného vlastnictví.
Právo společného spoluvlastnictví bytu ke dni ocenění náleží:
1. Gr-ke ХХХХХХХХХХХХ, cestovní pas ХХХХХХХХХХ vydalo oddělení. v okrese XXXXXXXXX OUFMS Ruska v Moskvě v XXX 00.00.0000. Registrační adresa: Moskva, st. ХХХХХХХХХ, bldg. 0, bldg. 0, byt 0. Osvědčení o státní registraci práv 00-ХХ 0000000, vydané Úřadem federální služby pro státní registraci, katastr a kartografii v Moskvě. Registrační záznam č. 00-00-00/000/0000-000 byl proveden v Jednotném státním rejstříku práv k nemovitostem a transakcím s ním 00 xxxx 0000. (3/4 podíl na právu).
2. Gr-ke ХХХХХХХХХХХХ, cestovní pas ХХХХХХХХХХ vydalo oddělení. v okrese XXXXXXXXX OUFMS Ruska v Moskvě v XXX 00.00.0000. Registrační adresa: Moskva, st. ХХХХХХХХХ, bldg. 0, bldg. 0, byt 0. Osvědčení o státní registraci práv 00-ХХ 0000000, vydané Úřadem federální služby pro státní registraci, katastr a kartografii v Moskvě. Registrační záznam č. 00-00-00/000/0000-000 byl proveden v Jednotném státním rejstříku práv k nemovitostem a transakcím s ním 00 xxxx 0000. (1/4 podíl na právu).
2.3. SEZNAM DOKUMENTŮ POUŽÍVANÝCH KE STANOVENÍ KVANTITATIVNÍCH A KVALITATIVNÍCH CHARAKTERISTICKÝCH VLASTNOSTÍ PŘEDMĚTU POSOUZENÍ
Při posudku ke zjištění kvantitativních a kvalitativních charakteristik posuzované nemovitosti odhadce vycházel z informací z následujících podkladů k oceňovanému bytu:
1. Osvědčení o státní registraci práv.
2. Vysvětlení vydané Jihozápadní TBTI Moskvy
3. Katastrální pas bytu
Kopie dokumentů obdržel odhadce od posudkového zákazníka.
2.4. ANALÝZA MOSKVA TRHU S NEMOVITOSTMI
Analýza trhu byla provedena s použitím materiálů z analytického centra „Indikátory trhu nemovitostí IRN.RU“ (http://www.irn.ru)
Vliv obecné politické a socioekonomické situace v zemi a regionu na realitní trh:
V průběhu roku 2015 byl realitní trh v Moskvě a Rusku pod tlakem geopolitických a makroekonomických faktorů. Zhoršení vztahů se západními zeměmi, zavedení sankcí, odliv kapitálu, pokles cen ropy a devalvace rublu – všechny tyto okolnosti ovlivnily trh s nemovitostmi.
Situace na moskevském realitním trhu se zhoršila nejen ve srovnání s předkrizovými roky 2006-2007, ale dokonce i ve srovnání s poměrně těžkými roky 2010-2011. Hospodářský růst v Rusku téměř úplně vymizel, a proto příjmy podniků a domácností stagnují a dokonce klesají. Kvůli geopolitickým problémům odchází kapitál ze země vysokou rychlostí (v roce 2014 činil odliv 115 miliard dolarů a v roce 2015 podle předběžných odhadů 53 miliard dolarů).
Kromě toho exekutiva, která potřebuje další zdroje rozpočtového financování, uvažuje o zvýšení daňové zátěže. A pokud zvýšení daní z nemovitostí (tedy z nemovitostí) dokonce prospěje trhu, zvýšení daní z podnikání podkope finanční stabilitu firem a zvýší pravděpodobnost jejich bankrotu. A to zase nevyhnutelně ovlivní výši příjmů obyvatel a zasáhne efektivní poptávku po bydlení, která je již tak malá.
Ekonomické sankce proti Rusku u nás uzavřely přístup k levným půjčkám a snížily investice, zvýšil se také odliv kapitálu a znehodnocení rublu. Začátek roku 2016 přinesl nejen nové antirekordy pro rubl, ale ukázal i ropu levnější než 30 dolarů za barel, což je pod minimy předchozí krize z let 2008-2009. Tato okolnost opět vyvolala starou otázku, do jaké míry závisí ceny nemovitostí v Moskvě na cenách ropy a co očekávat od metru čtverečního, pokud náklady na barel ropy zůstanou na této úrovni po dlouhou dobu.
Snížily se příjmy podniků i domácností a realitní trh zůstal bez předchozího objemu likvidity, který v minulých letech tvořil předkrizové náklady na metr čtvereční. Nyní zemi opustily rychlé peníze a předchozí úroveň cen nemovitostí v Moskvě a Moskevské oblasti již neodpovídá nové geopolitické a makroekonomické realitě.
Obecně platí, že situace na moskevském realitním trhu zůstává obtížná. Důvody jsou zcela jasné – situace v ekonomice a geopolitice se nezlepšuje, ceny ropy nastavují nové antirekordy, investice v zemi klesají, solventnost obyvatelstva klesá, ceny základního zboží stále rostou a ceny za nezbytně nutné zboží stále rostou. odebírají lidem stále větší část příjmů a snižují jejich schopnost splácet hypotéku nebo nájem
Analýza segmentu trhu, do kterého posuzovaná nemovitost patří (sekundární trh s byty):
Od začátku roku 2016 nedošlo na moskevském realitním trhu k žádnému výraznému oživení. To je poměrně důležitá okolnost, která nám umožňuje říci hodně o budoucích vyhlídkách a předpovědět ceny nemovitostí v Moskvě a Moskevské oblasti.
Navzdory poklesu cen v dolarovém i rublovém vyjádření nabídka bydlení na moskevském trhu stále převyšuje poptávku. Odborníci na trh zaznamenávají pokles počtu transakcí a zvýšení průměrné doby tržní expozice objektů. Prodejci bytů jsou v současné situaci na trhu nakloněni poskytovat velké slevy během procesu smlouvání, jen aby kupujícího co nejvíce přesvědčili k dokončení transakce.
Po celý rok 2015 se realitní trh v Moskvě a Moskevské oblasti snažil najít rovnováhu po silných výkyvech směnného kurzu na konci roku 2014 a shonu kolem nákupu nemovitostí za účelem úspory, ke kterému došlo ve stejném období. Prosincová vlna vzrušení se ale ukázala jako krátkodobá a začala klesat v lednu 2015. A téměř celý rok 2015 se ceny na moskevském realitním trhu pomalu stahovaly dolů.
V lednu 2016 došlo k další fázi propadu rublu, což samozřejmě ovlivnilo dynamiku cen nemovitostí v Moskvě. Metr čtvereční nadále demonstruje svou neschopnost získat zpět oslabení národní měny, takže v dolarovém vyjádření ceny vykázaly v lednu 2016 výrazné mínus. V rublech se pokles cen prozatím zastavil.
Podle analytického centra www.irn.ru dolarový index nákladů na bydlení v hlavním městě v lednu ztratil více než 7 % a klesl na 2 421 dolarů za metr čtvereční. Toto je průměrná měsíční hodnota indexu. Dynamičtější týdenní index ukazoval na začátku února úroveň 2 295 USD. Průměrná úroveň nákladů na bydlení v Moskvě se tak posouvá ke „kulaté“ hodnotě 2000 dolarů za metr.
V rublech se průměrná cenová hladina moskevských bytů stále pohybuje v rozmezí 125–180 tisíc rublů za metr čtvereční. Pozastavení poklesu cenové hladiny rublu v kontextu prudkého růstu dolaru je zcela očekávaným jevem: na jedné straně se někteří prodejci snaží indexovat ceny k dolaru a na druhé straně oslabení národní měna přispívá k aktivaci kupujících.
Je pozoruhodné, že dynamika cen podle typu bydlení a geografie v lednu 2016 se ukázala být poměrně jednotná. To znamená, že metr čtvereční nemůže kompenzovat propad rublu nejen v ekonomické třídě, ale ani v drahém segmentu. Snížení dolarových cen u moderních monolitických cihlových domů je přibližně stejné jako u standardního panelu a velké byty nejsou cenově o mnoho stabilnější než malé.
Jedinou výjimkou byl v lednu 2016 Centrální obvod - tam byla cenová korekce výrazně nižší než v ostatních obvodech vzhledem k jedinečnosti centra města. Další prestižní okresy a oblasti hlavního města – západ a jihozápad – však vykázaly téměř stejný pokles jako všechny ostatní levné okresy a oblasti.
Je ale možné, že centrum bude postupně dohánět ostatní lokality co do tempa poklesu, protože v centru přibývá luxusního bydlení a bytů business třídy, jejichž prodejci se často snaží navázat ceny na dolar a jsou ochotni i déle čekat, ale ve výsledku jsou stále nuceni vyrovnat se dynamice zbytku trh. Dodatečné zlevnění bytů v centru navíc může spočívat ve větším smlouvání a slevách pro konkrétního kupujícího při zjevné stabilitě uváděných cen.
Průměrné náklady na byty v závislosti na typu budovy, Moskva |
16. ledna |
15. prosince |
Starý panel (5patrové budovy a další byty s malou kuchyní) |
||
Typický panel (9-14 pater, typické plochy) |
||
Moderní panel (od 16 pater a dalších čtverců zvýšené podlahové plochy) |
||
Staré cihly (5patrové budovy a další byty s malou kuchyní) |
||
"Stalin" a standardní cihla (6-11 pater a další malé čtverce. pl-den) |
||
Moderní monolit-cihla (monolity, cihla zvětšená, pl-den) |
||
Všechny panelové a panelové domy |
||
Všechny monolitické a zděné domy |
Průměrné náklady na byty v závislosti na velikosti pokoje |
16. ledna |
15. prosince |
Jednopokojové apartmány |
||
Dvoupokojové apartmány |
||
Třípokojové byty |
||
Vícepokojové byty |
Poznámka: Cenové indexy bytů v Moskvě se počítají bez zohlednění luxusního bydlení a atypických bytů, což může zkreslit celkový obraz, obvykle ve směru rostoucích ukazatelů.
Analýza nabídkových cen v uvažovaném segmentu a hlavní faktory ovlivňující ceny:
Předmětný byt patří do sektoru standardního hromadného bydlení, který se nachází v rezidenční zástavbě města v panelové a blokové bytové zástavbě z přelomu 70. a 80. let 20. století. Ceny bydlení v tomto sektoru trhu přibližně odpovídají průměrným cenám ve městě, vzhledem k tomu, že bydlení tohoto typu je ve městě Moskva rozšířeno.
Analýza aktuálních údajů o cenách nabídek na prodej obdobných bytů provedená odhadcem ukázala, že cenové rozpětí v tomto tržním sektoru na začátku února 2016. pro podobné byty nacházející se v oblasti posuzovaného majetku (okres Severnoye Butovo) bylo 120 000-145 000 rublů. za 1 m2 Pro srovnání, průměrná cena za město Moskva je 1 m2. bydlení v té době bylo asi 160 000-180 000 rublů.
Níže jsou uvedeny příklady reálných nabídkových cen platných v posuzovaném období pro byty z uvažovaného segmentu, nacházející se v oblasti posuzovaného objektu:
1. 6 500 000 rub. na 1pokojový byt 39 m2.
2. 6 000 000 rub. na 1pokojový byt 39,1 m2.
3. 5 900 000 rub. na 1pokojový byt 39,2 m2.
4. 5 800 000 rub. za 1pokojový byt 39,5 m2.
Lze tedy konstatovat, že náklady na bydlení v oblasti, kde je nemovitost posuzována, jsou o něco nižší než průměrné náklady na bydlení ve městě Moskva, což je vysvětleno polohou oblasti nemovitosti. hodnoceno, že je vzdálenější od centra města (mimo moskevský okruh).
Mezi hlavní faktory ovlivňující náklady na byt na moskevském trhu s bydlením patří:
1. Poloha: správní obvod města, blízkost center obchodního a společenského dění a rekreačních oblastí.
2. Dopravní dostupnost nemovitosti: blízkost stanic metra, rozvoj MHD v místě bytu.
3. Stav okolní zástavby (průmyslová, obytná, smíšená): umístění bytu s průmyslovou vybaveností může snížit jeho hodnotu z důvodu možného vyššího znečištění životního prostředí a zvýšené hladiny hluku.
4. Typ domu (panelový, cihlový, monolitický): za stejných podmínek jsou nejdražší byty umístěny v monolitických a monolitických cihlových domech moderní výstavby, nejlevnější jsou v panelových domech ze sovětského období výstavby.
5. Počet podlaží budovy: byty ve výškových budovách jsou zpravidla na trhu dražší (vše ostatní je stejné).
6. Technický stav bytového domu (nový, bez nutnosti oprav, běžné opravy, výběrové větší opravy, komplexní větší opravy, chátrající): ve starých budovách, které vyžadují opravy, jsou náklady na byty nižší než v novostavbách s dobrou technickou stav.
7. Patro umístění bytu: byty v prvním a posledním patře bytových domů jsou levnější než byty umístěné mezi prvním a posledním patrem.
8. Obytná plocha bytu: za jinak stejných podmínek jsou byty s větší obytnou plochou o něco dražší.
9. Kuchyň v bytě: za stejných podmínek jsou byty s větší kuchyní o něco dražší.
10. Celková plocha bytu: ostatní věci stejné, cena za 1 m2. m. ve větších bytech je méně.
11. Třída dokončení (chybějící, jednoduchá, vylepšená, vysoce kvalitní renovace evropské kvality): čím vyšší je třída dokončení bytu, tím vyšší jsou náklady na 1 m2. v tomto bytě.
12. Stav povrchové úpravy (chybí nebo vyžaduje úplnou výměnu, průměrný stav, který nevyžaduje opravu, vyžaduje kosmetické opravy): byty bez povrchové úpravy nebo s povrchovou úpravou, která vyžaduje opravu, jsou o něco levnější než byty s normálním (nevyžadujícím opravu) konečným stavem.
13. Přítomnost balkonu, lodžie: přítomnost letních prostor v bytě zvyšuje jeho atraktivitu v očích potenciálního kupce, proto jsou náklady na byt s balkonem nebo lodžií o něco vyšší než náklady na podobný byt bez letních prostor.
14. Umístění oken bytu: umístění oken bytu (ulice nebo vnitroblok) ovlivňuje spotřebitelskou atraktivitu bytu jako obytného prostoru. Byty s okny do vnitrobloku mají nižší hladinu hluku a znečištění ovzduší ve srovnání s byty, jejichž okna směřují do ulice. Byty s okny do vnitrobloku jsou zpravidla o něco dražší (vše ostatní je stejné).
15. Dostupnost movitého majetku nesouvisejícího s nemovitostí: pokud je byt prodáván s nábytkem a jiným vybavením nesouvisejícím s nemovitostí, pak jeho hodnota může být vyšší než náklady na podobný byt bez takového majetku.
Hlavní závěry:
1. Objem nabídky bytů na moskevském trhu s bydlením se zvýšil.
2. Prodejní ceny bytů v sekundárním a primárním sektoru trhu se ve srovnání s předkrizovou úrovní výrazně snížily. Vzhledem k tomu, že se snížily i ceny bytů v rublech, můžeme konstatovat, že negativní trendy v makroekonomice nadále ovlivňují moskevský trh s bydlením.
3. Snížila se likvidita bytů jako produktu (znatelné prodloužení doby tržní expozice).
4. Na moskevském trhu s bydlením dochází k nárůstu počtu nabídek k prodeji, poklesu poptávky ze strany kupujících, poklesu počtu transakcí a nárůstu množství slev od prodávajících při prodeji bytů. Obecně lze moskevský trh rezidenčních nemovitostí charakterizovat jako neaktivní.
5. Je pravděpodobné, že v příštích 3-4 měsících budou ceny rezidenčních nemovitostí pokračovat v postupném poklesu.
© . Kopírování je zakázáno.
Posouzení bytu, které provádí kvalifikovaný pracovník nebo advokátní kancelář, pomáhá určit skutečné náklady na bydlení na trhu s přihlédnutím k pozitivním i negativním faktorům, aktuální situaci na trhu a charakteristice oblasti. K posouzení obytné plochy se nejčastěji uchýlí v těchto případech:
Bez zprávy o hodnotě nemovitosti v Rusku nemůžete získat hypoteční úvěr, dokument je rovněž zařazen do seznamu požadovaných dokladů pro příjem peněžních prostředků zajištěných nemovitostí.
Občané využívají služeb odhadce při sporech s daňovou inspekcí (podle ustanovení ruské legislativy je zkoumání tržní hodnoty argumentem pro revizi zjištěné katastrální hodnoty bydlení), před prodejem nebo koupí nemovitosti.
Postup analýzy bydlení se provádí pomocí různých metod, o kterých bude řeč níže, ale plní jednu funkci - shromažďuje všechny charakteristiky nemovitosti do jednoho záznamu, analyzuje údaje, které zvyšují i snižují náklady na byt. Hodnotící zákazník poskytuje přístup do obytného prostoru a majitel je dotazován (někdy ústně, někdy pomocí dotazníku). Odhadce samostatně analyzuje umístění bydlení, infrastrukturní vybavenost nebo její nedostatek. Posudek vystavený majiteli má status úředního dokumentu.
kdo připravuje?
Oceňování nemovitostí v Rusku je formalizováno na legislativní úrovni a Činnost odhadců je upravena federálním zákonem č. 135 „O činnosti odhadců v Ruské federaci“. Odhadci jsou jednotlivci pracující na základě pracovních smluv v advokátních kancelářích a jednotliví podnikatelé zabývající se soukromou praxí.
Realitní makléř, který vybírá nemovitost ke koupi nebo prodeji, provádí na žádost klienta i odhad metrů čtverečních. Finanční organizace mají zpravidla seznam akreditovaných odhadců, se kterými průběžně spolupracují.
Odkaz! Společnost zpracovávající zprávu o ocenění musí být registrována u organizace odhadců a musí mít uzavřenou pojistnou smlouvu. Používá se, pokud zákazníkovi vznikla škoda v důsledku chybného jednání odhadce.
Pojďme si to shrnout v Rusku provádějí oficiální hodnocení nemovitostí pouze akreditované fyzické a právnické osoby– odhadci a realitní kanceláře. Zkouška provedená nezávisle vlastníkem nebude mít právní platnost.
Jaká data jsou k tomu potřeba?
Odhadce má zájem získat o oceňované nemovitosti maximálně spolehlivé informace, takže výčet faktorů ovlivňujících ocenění se ukazuje jako působivý. Odhadce také obdrží dokumenty/kopie:
Pro ověření právní čistoty bydlení jsou poskytovány doklady a potvrzení o vlastnictví vlastníka. K provedení posudku budou vyžadovány i ekonomické, materiálové, technické a jiné vlastnosti bytu.
- Typ domu, rok výstavby, materiál stěn, podlah a stropů, stav objektu. Dům v havarijním stavu prudce snižuje atraktivitu bydlení.
- Poloha domu (jak vzdálené jsou dopravní sítě, kde se nachází zařízení sociální infrastruktury, je oblast vybavena kvalitními komunikacemi).
- Infrastruktura (výtah, ostraha, parkoviště, parkoviště, garáž - je tam?).
- Stav vchodu a okolí.
- Patro (byty v prvním a posledním patře se obvykle prodávají za sníženou cenu, kompenzující případné nepohodlí s okny a střechami).
- Výhled z okna, hlučnost v okolí.
- Plocha bytu, dispozice.
- Přítomnost balkonu, lodžie.
- Výška stropu.
Zohledňují se také individuální vlastnosti bydlení - přítomnost oprav, stav vodovodního potrubí, typ oken, balkon (pokud existuje).
Většinu informací shromažďuje odhadce samostatně při vizuální kontrole, procházce po okolí a vyhledávání na internetu.
Metody
Ruské ministerstvo hospodářského rozvoje stanovilo tři metody pro stanovení tržní hodnoty bytu, jsou zohledněny v resortním příkazu č. 297 ze dne 20.5.2015. „Po schválení Federálního standardu hodnocení „Obecné koncepce hodnocení, přístupy a požadavky na hodnocení (FSO N 1)“. Každá metoda analýzy má své vlastní charakteristiky a používá se pouze pro určitý typ nemovitostí.
Drahý
Majitelé bytů ve vícepodlažních domech se s nákladným způsobem ocenění prakticky nesetkají. Předpokládá se, že metoda zkresluje náklady na takové bydlení a je vhodná pouze pro samostatně stojící soukromé budovy. Podstatou nákladové metody je stanovení množství peněz, které bylo vynaloženo na stavbu.
Odhadce se snaží zjistit, kolik by stála výměna nemovitosti od nuly. Zohledňují se materiály, technologie, platy pro stavební dělníky a od výsledné částky se odečítá opotřebení stavby.
Proč se pro ocenění bytů nepoužívá nákladová metoda? Lví podíl na nákladech na nemovitosti v drahé metodě je určen stavebními materiály, základy, zdi a tak dále. V bytovém domě je většina staveb společných, což znamená, že jejich cena se dělí dvěma, třemi nebo deseti.
Výsledkem je, že náklady na výstavbu bytu jsou mnohem nižší než na stavbu rodinného domu s použitím přesně stejných materiálů a technického plánu.
Ziskové
Výnosová metoda je vhodná pro nebytové i komerční nemovitosti. Vychází z tvrzení, že hodnota předmětu přímo souvisí s výší budoucích výhod potenciálního vlastníka. Vezměme si například hodnocení kancelářských prostor v Moskvě.
Profesionální odhadce při zkoušce zohlední polohu prostor, okruh potenciálního publika a prozkoumá, jak snadné je dostat se do budoucí kanceláře z kterékoli městské části hlavního města, její komfort a uspořádání. Metoda se nepoužívá při transakcích s rezidenčními byty, protože jejich vlastníci a potenciální kupci neplánují zisk.
Srovnávací
Nejjednodušší a nejběžnější je srovnávací metoda. Odhadci zohledňují hodnotu podobných předmětů na trhu. Přesnosti je dosaženo výběrem ne jednoho, ale několika bytů, které jsou si co nejvíce podobné. Jsou analyzovány ukazatele každého bydlení, jejich vlastnosti, počet pater, výtah, vchod, dosah metra.
Ceny v hlavních městech Ruska
Cenu odhadu domu ovlivňuje nejen město, ve kterém se provádí, ale také charakteristika samotného vyšetření. Všechny podniky nabízejí klientům dvě možnosti - prohlídku nemovitosti na místě a vyhotovení zprávy dle majitele. Druhý způsob není příliš oblíbený kvůli tomu, že nejsou potvrzeny specifické vlastnosti bytu. Bankovní organizace, kupující domů a zástupci pojišťovacích služeb vyžadují zprávu na základě výsledků vizuální kontroly.
Takové vyšetření zahrnuje platbu za cestu odhadce a hodinovou dobu pobytu v bytě. Druhým kritériem je plocha, firmy stanovují rozdílné ceny pro malé a velké objekty.
Obecně ceny v Ruské federaci jsou na úrovni dvou až tří tisíc rublů. V Jekatěrinburgu jsou odhadci připraveni provést prohlídku malého bytu za 2 000 rublů, v Moskvě ceny začínají na 3 500 rublech a za ocenění velkého domu musíte zaplatit až 10 000 rublů.
Hodnocení je také drahé pro obyvatele Petrohradu - minimální tarif bez odjezdu je 3 000 rublů a s odjezdem - 4 000 rublů. Za vzdálenost od centra ve velkých městech si musíte připlatit.
V regionu Tyumen jsou ceny dostupnější - malý dům v centru bude stát 2 500 rublů. Návštěva odhadce v Kazani stojí od 2 100 rublů, v Saratově, Volgogradu a Uljanovsku - od 3 000 rublů, v Ťumenu - od 2 500 rublů.
Jak dlouho to trvá?
Doba platnosti posudku o ocenění nemovitosti je omezena na 6 měsíců. Je to dáno dynamickými a neustálými změnami na realitním trhu. Tržní hodnota se mění v závislosti na ekonomických, finančních a výrobních nuancích, dokonce i pokles kupní síly má negativní dopad na cenu bydlení.
Kdy je zkompilován?
Protokol je vypracován po vizuální kontrole a kalkulaci konečné ceny. Přestože je samotný postup posouzení jednoduchý, trvá přibližně pět pracovních dnů. Řada společností nabízí službu urgentního vyšetření - v tomto případě zákazník obdrží zprávu do jednoho pracovního dne, služba je navíc hrazena ve výši 30 až 50 % z částky vyměření.
- Úvodní část.
- Klíčová fakta a závěry.
- Počáteční data použitá pro hodnocení.
- Zadání pro posouzení.
- Informace o smluvních stranách.
- Standard hodnoty použitý při ocenění.
- Terminologie.
- Seznam materiálů použitých při hodnocení.
- Fáze posouzení (v samostatných odstavcích odhadce zapíše všechny vlastnosti objektu, včetně oblasti umístění, okolí, infrastruktury).
- Popis samotného objektu hodnocení.
- Přehled trhu rezidenčních nemovitostí.
- Výpočet tržní hodnoty pomocí zvoleného přístupu (obvykle srovnávací).
V důsledku hodnocení obdrží zákazník masivní zprávu, která zobrazuje úplné informace o bytě, metodách hodnocení a závěry specialisty.
Aplikace
![](https://i1.wp.com/mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/dokumenty_1_01065528-400x271.png)
Požadavky na registraci
Zákazník obdrží dokument ve formě vázané složky s měkkou vazbou, je ověřen podpisem oprávněné osoby a opatřen razítkem oceňovací organizace. Velikost typické zprávy dosahuje čtyřiceti listů, je použit formát A4, všechny stránky jsou číslovány. Dokument má právní sílu a lze jej předložit soudu.
Zpráva o nákladech na byt je oficiální dokument, proto je zkouška upravena zákonem Ruské federace o oceňovacích činnostech ve všech jejích fázích. Zadáním posudku u znalce na místě bude moci majitel bytu zjistit objektivní hodnotu svého domova. Papíry jsou předány zpravidla do pěti dnů. Zpráva se podává ve formě složky s razítky a podpisy.
Užitečné video
Více o tom, jak se posuzuje byt, se dozvíte ve videu:
Pokud najdete chybu, zvýrazněte část textu a klikněte Ctrl+Enter.
- Zpráva o posouzení tržní a likvidační hodnoty nemovitosti na adrese: Petrohrad, Kalininskij okres, Grazhdanskiy pr-t, 41, písmeno A
Práce provedené společností Colliers International. Petrohrad, 2004.
Všechny výpočty byly provedeny v souladu s ustanoveními federálního zákona „O činnostech oceňování v Ruské federaci“, standardy oceňování, které jsou povinné pro subjekty oceňování, schváleného nařízením vlády Ruské federace ze dne 6. července 2001 č. 519, dále standardy odborné činnosti v oblasti oceňování nemovitostí Ruské společnosti odhadců a Mezinárodní standardy oceňování vypracované Mezinárodním výborem pro standardy oceňování majetku (ICSOI).
2016-01-24 | popularita: 19373 - Zpráva o stanovení výše škody poškozením vozu Toyota Cresta (výpočet použitelných zůstatků)
Účelem tohoto posudku je stanovení tržní hodnoty výše škody na posuzovaném majetku ke dni posouzení. Posouzení bylo provedeno v souladu s nařízením vlády Ruské federace ze dne 6. července 2001 č. 519 „O schvalování norem posuzování“, „Metodické pokyny pro stanovení nákladů na vozidla s přihlédnutím k přirozenému opotřebení a opotřebení vozidel. technický stav v době prezentace“, vypracované Státním vědeckým centrem NAMI spolu s pracovníky Federálního centra pro forenzní expertizy, schválené Ministerstvem hospodářství Ruské federace.
Exekutor: Denis Pashnin, LLC "Agentura pro profesionální oceňování nemovitostí"
2015-04-17 | popularita: 21090 - Zpráva o stanovení tržní hodnoty jednopokojového bytu na adrese: Novosibirsk, Sovetsky okres, ul. Lenin
Předmětem tohoto posouzení je jednopokojový byt nacházející se v Novosibirsku. Účelem posudku je zjistit tržní hodnotu posuzované nemovitosti.
Podle „Standardů oceňování, které jsou povinné pro použití subjekty oceňování“ ze dne 07.06.01 č. 519, pojem „tržní hodnota“ v této zprávě znamená následující: nejpravděpodobnější cenu, za kterou lze předmět ocenění zcizit na volném trhu v konkurenčním prostředí, kdy strany obchodu jednají rozumně, mají všechny potřebné informace a hodnotu obchodu neovlivňují žádné mimořádné okolnosti.
Stanovení tržní hodnoty vychází z předpokladu, že nemovitost je prodávána na trhu za určitých podmínek uvedených výše. V důsledku transakce nákupu a prodeje dochází k převodu souboru vlastnických práv z kupujícího na prodávajícího. Právě tato práva jsou předmětem posuzování. V této práci je oceňovaným právem k předmětu hodnocení právo vlastnické.
Po provedení analýzy odhadce dospěl k závěru, že nejlepším a nejefektivnějším využitím posuzované nemovitosti je její využití k účelu, ke kterému je určen - byt. Na základě tohoto závěru byly provedeny další výpočty ke stanovení tržní hodnoty předmětu ocenění.
Postup posuzování zahrnoval: 1) shromáždění potřebné dokumentace a informací o předmětu posuzování; 2) použití komparativního přístupu k hodnocení tržní hodnoty; 3) psaní této zprávy.
2015-03-24 | popularita: 16826 - Zpráva o stanovení tržní hodnoty jedné kmenové akcie OJSC Kostromskaya GRES
V rámci tohoto zadání byla posouzena tržní hodnota jedné akcie OJSC Kostroma State District Power Plant. Výsledky hodnocení byly použity pro účely přispění akcií OJSC Kostromskaya GRES jako platby za další akcie OJSC OGK-3. Hodnocení bylo provedeno k 1.4.2005.
Při procesu posuzování se používají různé metody a přístupy, nejvhodnější pro daný případ. Toto posouzení bylo provedeno v souladu se zákonem Ruské federace „O oceňování v Ruské federaci“, „Standardy oceňování závazné pro subjekty oceňovacích činností“, Metodika a směrnice pro oceňování podniků a (nebo) majetku RAO UES Ruska a jeho SDC, vyvinutý společností Deloitte & Touche.
Na základě výsledků analýzy silných a slabých stránek výsledků získaných v rámci různých přístupů se po konzultacích se zástupci investičních společností a zástupci Deloitte & Touche rozhodl odhadce zvážit spolu s první možností přidání váhy, možnost přikládat větší váhu výsledkům příjmového přístupu. Tato volba je odůvodněna skutečností, že při nákupu a prodeji aktiva se racionální investor primárně nezaměřuje na retrospektivu aktivit společnosti, ale na perspektivní toky příjmů, které může získat z nabytého aktiva.
Vykonavatel: Konsorcium „Expert - Russian Assessment“, od 1. dubna 2005
2015-03-07 | popularita: 15845 - Zpráva o stanovení tržní hodnoty objektu "Administrativní prostory"
Zpráva o ocenění tržní hodnoty nemovitosti - administrativních prostor, o výměře 336,1m2. m., ve vlastnictví obce "Město Kirov".
Cílem tohoto posouzení je identifikovat zvláštnosti oceňování předmětu ocenění ve vztahu k charakteristikám odpovídajícího segmentu trhu, právnímu titulu, kvantitativním a kvalitativním charakteristikám předmětu ocenění, jakož i specifikům praxe činných v trestním řízení pro dané odvětví. navrhovaná transakce. To umožní jednoznačně identifikovat předmět ocenění v systému věcných a povinných práv a náležitě zdůvodnit typ stanovované hodnoty. Analýza dokumentace nám umožní identifikovat hlavní složky rizik spojených s posouzením a vypočítat výši jejich krytí.
Hodnotící zpráva byla zpracována v souladu s federálním zákonem „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“ ze dne 29. července 1998 č. 135-FZ; federální oceňovací standardy, soubor oceňovacích standardů Ruské společnosti odhadců (SSO ROO 2010).
Analýza získaných výsledků pro soulad s tržními údaji ukázala, že tržní hodnota posuzované nemovitosti má hodnotu srovnatelnou s tržními ukazateli. Náklady na objekty se pohybují v rozmezí průměrných hodnot pro objekty umístěné v podobné části města Kirov, které mají podobný účel a technický stav.
Odhadce neprovedl audit ani jiné finanční ověření informací, které jste uvedli v této zprávě, a proto nepřijímá odpovědnost za spolehlivost těchto informací.
V souladu s účelem ocenění byla tržní hodnota Předmětu ocenění stanovena na základě federálního zákona č. 135-FZ „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“ ze dne 29. července 1998 a Kodexu standardů oceňování z r. Ruská společnost odhadců SSO ROO 2010, harmonizovaná s Mezinárodními standardy oceňování (2007) a povinná pro použití členy samoregulační organizace odhadců.
Použití SSO ROO 2010, povinné pro použití subjekty oceňovacích činností, je způsobeno skutečností, že Předmět ocenění se nachází na území Ruské federace, jakož i skutečností, že Odhadce vykonává svou činnost na území Ruské federace. Tyto standardy byly použity při stanovení přístupů k hodnocení, postupu při provádění prací a při zpracování zprávy o hodnocení.
Aplikace Kodexu standardů Ruské společnosti odhadců (ROA) je způsobena skutečností, že standardy oceňování ROO nejúplněji popisují pojmy, definice, koncepty a metody oceňování používané při provádění prací na oceňování různých typů vlastnictví.
2015-03-07 | popularita: 18277 - Zpráva o stanovení tržní hodnoty objektu "Prodejna"
Zpráva o ocenění tržní hodnoty nemovitosti - obchodního areálu o výměře 30,2 m2. m., na adrese: Kirov, st. Lenina, 86, patřící do městské formace "Město Kirov".
Účelem posudku je zjistit tržní hodnotu nemovitosti. Výsledkem posouzení je konečná hodnota oceňovaného předmětu. Výsledek posouzení lze použít ke zcizení obecního majetku.
Výsledky posouzení popisovaného objektu se plánují využít ke zcizení obecního majetku.
Při tomto hodnocení byly použity následující hodnotící standardy: Soubor hodnotících standardů Ruské společnosti odhadců SSO ROO 2010, harmonizovaný s Mezinárodními standardy pro posuzování (2007) a povinný pro použití členy samoregulační organizace odhadců.
Kodex oceňovacích standardů (CSO 2010) Ruské společnosti odhadců (ROO) je určen pro posuzování hodnoty majetku v Ruské federaci a dalších zemích SNS - plně v souladu s přijatými dokumenty.
Provádí ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2015-03-07 | popularita: 14186 - Zpráva o posouzení tržní hodnoty kmenových akcií na jméno OJSC
Účel a účel posouzení: stanovení tržní hodnoty kmenových akcií na jméno (100 % základního kapitálu) OJSC (Druh činnosti - výroba tiskových výrobků) za účelem příspěvku do základního kapitálu.
Majetkový komplex podniku neodráží skutečnou schopnost podniku generovat důchod, ale odráží současný stav podniku, vyjádřený stavem jeho aktiv a pasiv. V tomto případě není nutné stanovit likvidační hodnotu v době ocenění z důvodu absence faktorů pro naléhavou likvidaci nebo prodej podniku. Pro účely tohoto hodnocení je podle našeho odhadce nejoptimálnější metoda upravené účetní hodnoty čistého majetku podniku.
V důsledku studie informací poskytnutých o podnicích v tomto odvětví z různých zdrojů, včetně Národního systému cenových nabídek (www.nqs.ru) k 1. říjnu 2004, informace použitelné pro účely tohoto hodnocení o ceně akcií z těchto podniků neexistuje žádný mimoburzovní trh. Proto nelze použít metody analogových podniků - metodu kapitálového trhu, transakční metodu.
Aby bylo možné posoudit tržní hodnotu kmenových akcií OJSC KKK, tato zpráva použila následující:
1. metoda diskontování peněžních toků;
2. metoda upravených rozvahových čistých aktiv.
Účinkující: Art Expert LLC. Kazaň, 2004
2015-02-23 | popularita: 11436 - Zpráva o stanovení tržní hodnoty objektu "Prostory pošty"
Cílem tohoto posouzení je identifikovat zvláštnosti oceňování předmětu ocenění ve vztahu k charakteristikám odpovídajícího segmentu trhu, právnímu titulu, kvantitativním a kvalitativním charakteristikám předmětu ocenění, jakož i specifikům praxe činných v trestním řízení pro dané odvětví. navrhovaná transakce. To umožní jednoznačně identifikovat předmět ocenění v systému věcných a povinných práv a náležitě zdůvodnit typ stanovované hodnoty. Analýza dokumentace nám umožní identifikovat hlavní složky rizik spojených s posouzením a vypočítat výši jejich krytí. V důsledku toho musí být provedeno řádné ekonomické a právní zdůvodnění konečného posouzení objektu pro stanovený účel.
Výsledek posudku má sloužit za účelem zcizení majetku na základě kupní smlouvy, omezení určuje odhadce samostatně.
Komunikační kancelářská místnost. Plocha 108,1 m2. První patro. Adresa: Kirov region, Oktyabrsky prospect. Vlastníkem posuzované nemovitosti je obec "město Kirov".
Účel posouzení: Stanovení tržní hodnoty posuzovaných práv k předmětu posouzení
Účelem kombinace výsledků všech použitých přístupů je určit výhody a nevýhody každého z nich, a tím vytvořit jednotný odhad nákladů. Výhody každého přístupu při posuzování dané nemovitosti jsou určeny následujícími kritérii:
Typ, kvalita a šířka informací, na kterých je analýza založena.
Schopnost zohlednit specifické vlastnosti předmětu, které ovlivňují jeho hodnotu, jako je použití, potenciální ziskovost.
Zdroj: FSUE "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", pobočka Kirov, 2010.
2015-02-23 | popularita: 8409 - Zpráva o stanovení tržní hodnoty nemovitosti "Prostor kavárny"
Zpráva o stanovení tržní hodnoty areálu o výměře 33,2 m2. m. na adrese Kirov region, Kirov, st. Moskovskaja, 181
Účelem posudku je zjistit tržní hodnotu nemovitosti. Výsledkem posouzení je konečná hodnota oceňovaného předmětu. Výsledek posouzení lze použít ke zcizení obecního majetku. Výsledky posouzení popisovaného objektu se plánují využít ke zcizení obecního majetku.
Cílem této práce je identifikovat zvláštnosti oceňování oceňovacího předmětu ve vztahu k charakteristikám odpovídajícího segmentu trhu, právnímu titulu, kvantitativním a kvalitativním charakteristikám oceňovaného předmětu, jakož i specifika praxe vymáhání práva pro navrhovaný transakce. To umožní jednoznačně identifikovat předmět ocenění v systému věcných a povinných práv a náležitě zdůvodnit typ stanovované hodnoty. Analýza dokumentace nám umožní identifikovat hlavní složky rizik spojených s posouzením a vypočítat výši jejich krytí. V důsledku toho musí být provedeno řádné ekonomické a právní zdůvodnění konečného posouzení objektu pro stanovený účel.
Provádí ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2014-11-08 | popularita: 11347 - Zpráva o stanovení tržní hodnoty nemovitosti "Prodejna"
Zpráva o stanovení tržní hodnoty areálu o výměře 14,2 m2. m. čtverečních m. na adrese Kirov region, Kirov, st. Nekrasová, 1
Účelem posudku je zjistit tržní hodnotu nemovitosti. Výsledkem posouzení je konečná hodnota oceňovaného předmětu. Výsledek posouzení lze použít ke zcizení obecního majetku.
Tato zpráva byla vypracována v souladu s federálním zákonem „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“ ze dne 29. července 1998 č. 135-FZ; federální oceňovací standardy, soubor oceňovacích standardů Ruské společnosti odhadců (SSO ROO 2010).
Cílem této práce je identifikovat zvláštnosti oceňování předmětu ocenění ve vztahu k charakteristikám odpovídajícího segmentu trhu, právnímu titulu, kvantitativním a kvalitativním charakteristikám předmětu ocenění, jakož i specifikům praxe vymáhání práva pro navrhovaný transakce. To umožní jednoznačně identifikovat předmět ocenění v systému věcných a povinných práv a řádně zdůvodnit typ stanovované hodnoty. Analýza dokumentace nám umožní identifikovat hlavní složky rizik spojených s posouzením a vypočítat výši jejich krytí.
Obecně je doporučenou hodnotou pro dokončení transakce tržní hodnota. Tento termín implikuje legální použití, které zase ukládá typickému prodejci odpovědnost za zaručení funkčnosti předmětu. V tomto případě prodávající nemá zájem o záruční servis a servis je prováděn v souladu s požadavky občanského zákoníku Ruské federace. V souladu s tím je při výpočtu nákladových parametrů nutné vzít v úvahu absenci záručních povinností na plnění a provádět prodej na základě „tak jak jsou“.
Chcete zveřejnit zprávu? na našem webu? Napište nám o tom.