Metodická doporučení „posouzení nároků z bankovních úvěrových smluv“ obecná problematika posuzování nároků z úvěrových smluv. Metodická doporučení pro posouzení tržní hodnoty práv k uplatnění dluhu Ocenění pohledávek
![Metodická doporučení „posouzení nároků z bankovních úvěrových smluv“ obecná problematika posuzování nároků z úvěrových smluv. Metodická doporučení pro posouzení tržní hodnoty práv k uplatnění dluhu Ocenění pohledávek](https://i0.wp.com/srosovet.ru/content/editor/pics/New%20folder/41.jpg)
1. ÚVODNÍ USTANOVENÍ
1.1. Během roku 2017 Metodická doporučení (dále jen MR) procházejí praktickým testováním. Připomínky a návrhy k dokumentu přijímáme na adrese imo@srosovet. ru.
Na základě výsledků rozboru výsledků praktického testování, s přihlédnutím k obdrženým připomínkám a podnětům, bude rozhodnuto o schválení MR.
1.2. MR byly vyvinuty za účelem zkvalitnění výsledků poskytování služeb ke stanovení tržní hodnoty nároku na uplatnění pohledávky (dále jen Dluh).
Důraz v MR je kladen na posouzení dluhu právnických osob. Metodickou část MR lze s určitými omezeními uplatnit i při posuzování zadluženosti fyzických osob a individuální podnikatelé.
1.3. Cílovou skupinou MR jsou odhadci. Některá ustanovení MR mohou soudní znalci využít; osoby, mezi jejichž pracovní povinnosti patří vytváření úsudků o tržní hodnotě Dluhu, sledování kvality výsledků poskytování příslušných oceňovacích služeb; zástupci vzdělávacích institucí, které školí specializované specialisty.
1.5. MR mají praktickou orientaci:
- struktura odpovídá „chronologii“ tvorby zprávy o hodnocení;
- Přílohy 1 - 4 uvádějí možné zdroje tržních dat a poskytují specializované analytické a statistické informace;
- v přílohách 5, 6 jsou zobrazeny možné možnosti výpočetní modely ve formátu MS Excel.
2. POPIS PŘEDMĚTU POSOUZENÍ
2.1. Možnost tržního oběhu práv k uplatnění dluhu je stanovena čl. 388. V souladu s ustanovením čl. 5 může být předmětem posouzení „nároková práva z... dohody...“.
2.2. Pro identifikaci dluhu musí hodnotící zpráva obsahovat:
č. p/ P |
Parametr |
Komentář |
Rozsah práv a podmínek |
podle článku 384 občanského zákoníku Ruské federace |
|
Výše dluhu |
Se zvýrazněním:
Účetní hodnota dluhu nemusí odrážet jeho skutečnou výši (například z důvodu nezohlednění výše naběhlých úroků a sankcí). |
|
Identifikace dlužníka |
Celé jméno, OGRN, umístění, kontaktní informace |
|
Titulní/názvové dokumenty |
Základ dluhu (například: dohoda, rozhodnutí soudu). Pro smlouvu je uvedeno:
|
2.3. Typické významné cenové parametry dluhu:
Ne. |
Parametr |
Komentář |
Výše dluhu |
viz odstavec 2.2 |
|
Odhadované datum návratu |
V souladu s podmínkami dokumentů zákazníka nebo předpoklady odhadce |
|
Parametry charakterizující pravděpodobnost návratu |
||
Kvalita titulních / titulních dokumentů |
Nedostatečná dokumentace snižuje efektivitu reklamace |
|
Dostupnost a délka zpoždění |
||
Souhlas dlužníka s existencí dluhu a opatření, která dlužník učinil k jeho splacení |
Vč. informace o postupu a částkách splácení dluhu před datem posouzení, o iniciativách dlužníka restrukturalizovat dluh. Další informace naleznete v článku 3.7. |
|
Důležitá je nejen hodnota poměrových ukazatelů charakterizujících finanční situaci k datu posouzení, ale i jejich dynamika – jak retrospektivní, Kromě toho viz odstavce 3.2 - 3.4. |
||
Dostupnost a charakteristika zajištění Dluh ve formě zajištění |
viz články 2.5, 6.5.5 |
|
Dostupnost a charakteristika zajištění Dluh ve formě záruky |
viz odstavec 2.6 |
|
Nároková práce provedená věřitelem a její výsledky |
Mimosoudní řízení a soudní řízení vč. uzavřené smlouvy o restrukturalizaci dluhu |
|
Podíl vyměřeného dluhu na celkové výšizávazků dlužníka, pořadník splácení pohledávek, do kterého předmět posouzení patří |
Uvedení výše dluhu pro každou z front. Pokud bylo na dlužníka zahájeno konkursní řízení, lze jako zdroj informací využít registr věřitelů. |
|
2.4. Ve vztahu k posouzení konkrétního Dluhu mohou být významné dodatečné cenové parametry neuvedené v bodě 2.3.
2.5. Při zajištění dluhu zástavou je v hodnotící zprávě uveden jeho popis s přihlédnutím k požadavkům příslušného FSO na posouzení odpovídajícího typu předmětů posouzení (např. pokud je předmětem zajištění pozemek - FSO č. 7) a zásadou významnosti (s poklesem podílu hodnoty zajištění na celkové výši dluhu se snižuje dopad dané informace na výsledek posouzení).
2.6. Při zajištění Dluhu zárukou se ve zprávě o posouzení uvedou podstatné náležitosti smlouvy o ručení: identifikace ručitele; postup při vybírání jistoty; charakteristika majetku ručitele, jeho činnosti generující příjmy, existence závazků podle jiných dohod o ručení atd.
2.7. V některých případech vyžaduje analýza právní dokumentace potvrzující nárok věřitele a/nebo dostupnost zajištění důkladnou znalost pravidel různých právních odvětví, která jsou mimo kompetence odhadce. V takových situacích se doporučuje zapojit do zadání hodnocení specializované specialisty nebo omezit rozsah výzkumu.
2.8. Ke sběru informací o hodnotách cenových parametrů oceňovaného objektu a tržních podmínkách se používají následující zdroje informací:
- zákazník hodnocení;
- dlužník a jeho oprávněné osoby;
- orgány veřejné moci související s činností dlužníka;
- profilové analytické materiály;
- platformy, na kterých jsou umístěny nabídky na prodej srovnatelného dluhu;
- organizace zabývající se vymáháním pohledávek;
- odborníci na předmět;
- metodické a vzdělávací materiály.
2.9. Při absenci podstatných informací o předmětu hodnocení se odhadci doporučuje provedení hodnocení odmítnout.
Pokud neexistují žádné významné informace o jedné nebo více pozicích v portfoliu Dluh, doporučuje se upravit Příkaz k ocenění vyloučením těchto pozic.
2.10. Pokud neexistují informace, které by mohly být významné při posuzování podobného dluhu, doporučuje se ve zprávě o posouzení uvést:
- popis akcí provedených Odhadcem k získání těchto informací s uvedením důvodů nemožnosti jejich získání a souvisejících předpokladů;
- analýza možného dopadu chybějících informací na hodnotu oceňovaného předmětu (změny hodnoty v případě obdržení informace).
3. PROVÁDĚNÍ ANALÝZY TRHU
3.1. Seskupování dluhů podle hodnoty cenových parametrů.
3.1.1. V závislosti na pravděpodobnosti návratu:
- Dluh se známkami vysoké pravděpodobnosti jeho inkasa, za předpokladu, že věřitel vykonává řádnou reklamační činnost (odpovídající typickým pravidlům, která se vyvinula na trhu při práci s podobným Dluhem);
- Dluh, jehož pravděpodobnost inkasa je nepatrná (dále jen problematický dluh).
3.1.2. V závislosti na zajištění dluhu:
- nezajištěný dluh;
- Dluh zajištěný zástavou;
- Dluh zajištěný zárukou.
3.2. Hodnoty typických cenových parametrů indikující přítomnost známek problému Dluh:
Parametr |
Význam indikující o přítomnosti známky problémového dluhu |
Slevana par |
Komentář |
Uplynutí promlčecí doby |
Promlčecí lhůta uplynula |
100% |
Po uplynutí promlčecí doby ztrácí zájemce možnost domáhat se u soudu povinné ochrany porušeného práva. |
Výše dluhu |
< 1/4 месячной заработной платы юриста |
® 100 % |
Pokud je výše dluhu nepatrná, práce na jeho vymáhání není ekonomicky proveditelná. Průměrnou pracnost vymáhání pohledávek lze odhadnout na 1/4 měsíce práce advokáta. Tato pracnost zahrnuje seznamování se s dokumenty, přípravu pozice, účast na soudních jednáních, jiných akcích atd. Informace o mzdách v konkrétním regionu lze získat ze specializovaných zdrojů, např. hh. ru. Sleva je uvedena pro situaci, kdy neexistuje soudní rozhodnutí příznivé pro věřitele. |
Složení a kvalita právních/právních podkladů |
Dokumenty chybí nebo jsou nesprávně provedeny |
® 100 % |
Efektivita reklamace klesá, když:
|
Dostupnost soudního rozhodnutí |
Přítomnost negativního soudního rozhodnutí pro věřitele, které nabylo právní moci |
> 90% |
Negativní soudní rozhodnutí pro věřitele umožňují splatit dluh pouze tehdy, pokud jsou přezkoumána vyššími soudy nebo dobrovolným způsobem ze strany dlužníka. Ohledně načasování a pravděpodobnosti přezkoumání rozhodnutí nadřízeným orgánem viz přílohy 3, 4. |
Finanční situace dlužníka |
1. Dlužník je v úpadku. Dluh je zařazen do třetí fronty registru. Pohledávky věřitele nejsou zajištěny zástavou nebo záruka. 2. Neexistují aktuální údaje o finanční situaci dlužníka. |
> 90% |
Nedostatek informací o finanční situaci dlužníka obvykle naznačuje, že není schopen plnit své závazky vyplývající z dluhu nebo se jim hodlá vyhnout a má odpovídající schopnosti. Výše uvedené platí pro situaci, kdy odhadce učinil veškerá nezbytná opatření k získání takových informací (viz bod 2.7). |
3.3. Tržní analýza předmětu ocenění se provádí především pro segment trhu, do kterého posuzovaný Dluh patří (bod 3.1).
U problémového Dluhu prezentovaného na trhu jsou zpravidla k dispozici informace o menším počtu cenových parametrů než u Dluhu se známkami vysoké pravděpodobnosti splacení.
3.5. Informace z jakýchkoli zdrojů podléhají ověření dostatečnosti a spolehlivosti (soulad s tržními údaji). Například uvedené hodnoty mohou být považovány za znalecký posudek nebo orientační hodnoty a podléhají ověření podle tržních údajů.
3.6. Možné zdroje informací pro analýzu trhu s dluhy jsou uvedeny v příloze 2.
3.7. Při zajištění Dluhu zástavou nebo ručením se doporučuje, aby hodnotící zpráva obsahovala analýzu segmentu trhu, do kterého náleží příslušné majetkové a výnosové činnosti ručitele. Rozsah analýzy je stanoven s ohledem na požadavky příslušné FSO, která upravuje posuzování odpovídajícího typu posuzovaných objektů, a na zásadu významnosti (viz bod 2.5).
4. VÝBĚR PŘÍSTUPŮ A METOD PŘI HODNOCENÍ
4.1. Výběr přístupů (metod) k hodnocení je založen na analýze:
4.1.1. Možnosti vymáhání pohledávek, včetně údajů o:
- vyhlídky (pravděpodobnost) předsoudního a soudního zotavení;
- pravděpodobnost úpadku dlužníka při vymáhání vyměřeného Dluhu;
- nejperspektivnější majetek dlužníka pro účely vymáhání pohledávky (pokud případný úpadek souvisí s vymáháním posuzovaného dluhu).
4.1.2. Dostatečnost a spolehlivost informací dostupných pro posouzení.
4.1.3. Možná chyba ve výsledcích výpočtu na základě specifického přístupu (metody) k hodnocení.
4.2. V závislosti na hodnotách cenových parametrů dluhu (bod 2.3) se obvykle používají následující přístupy k ocenění:
4.2.1. K ocenění dluhu zajištěného zástavou nebo ručením se obvykle používá výnosový přístup k ocenění, protože:
- soubor parametrů zajištění a finanční situace ručitelů je jedinečný, což ztěžuje výběr podobných objektů a provedení příslušných úprav;
- proces splácení dluhu zajištěním a/nebo prostředky od ručitelů je zpravidla výrazně časově rozložen.
4.2.2. Nákladový přístup k posouzení dluhu se zpravidla neuplatňuje.
4.3. Závěr o nemožnosti použití komparativního nebo výnosového přístupu k ocenění z důvodu nedostatku potřebných informací je doporučeno doprovodit popisem zdrojů informací analyzovaných odhadcem a vysvětlením, které informace chybí.
4.4. Školní známka Portfoliový dluh (soubor dluhů) lze provést:
- prostřednictvím individuálního posouzení každého Dluhu s následným přizpůsobením rozsahu celého portfolia (v případě potřeby);
- jednotné portfolio, v případě srovnatelnosti hodnot významných cenových parametrů.
5. POUŽITÍ SROVNÁVACÍHO PŘÍSTUPU K HODNOCENÍ
5.1. Pro zvýšení přesnosti výpočtů se doporučuje používat informace o tržních cenách transakcí s podobnými objekty k datu ocenění nebo k datu blízkému. Při absenci informací o transakčních cenách je možné využít informace o nabídkových cenách s příslušnými úpravami (v případě potřeby).
- uskutečňované mezi vzájemně závislými stranami (např. v soudních rozhodnutích rozhodčích soudů mohou existovat transakce pro prodej dluhu za nominální hodnotu; významná část těchto transakcí je způsobena závislostí kupujícího na prodávajícím);
- zavázaný za investiční náklady (například když převod pohledávek vedl ke změně kontroly nad společností v úpadku);
- zavázaný za likvidační hodnotu (s dobou expozice odlišnou od tržní).
5.3. Analogové objekty jsou vybírány na základě analýzy hodnot významných cenových parametrů (viz odstavec 2.3). Hodnoty cenových parametrů používaných při výpočtech analogových objektů musí být co nejblíže (z těch analogů, které jsou prezentovány na trhu) hodnotám cenových parametrů posuzovaného objektu, zejména oni musí:
- patří do stejné skupiny (viz odstavec 3.1);
- mají srovnatelnou nominální hodnotu;
- mají srovnatelné očekávané podmínky a pravděpodobnost splacení.
5.4. Teoreticky by rozdíly mezi předmětem oceňování a analogovým předmětem z hlediska významných cenových parametrů (bod 2.3) měly být eliminovány provedením vhodných úprav. V praxi nám dostupné informace na trhu neumožňují zdůvodnit výši úpravy o rozdíly ve většině cenových parametrů. V takové situaci se ve fázi výběru analogových objektů berou v úvahu rozdíly v cenových parametrech - vytvoří se vzorek analogových objektů, jejichž hodnoty cenových parametrů jsou co nejblíže hodnotám posuzovaný objekt. V dalších výpočtech se používají průměrné hodnoty ukazatelů pro vzorek (například sleva).
Obecně se výpočet tržní hodnoty práv k pohledávce dluhu pomocí komparativního přístupu k ocenění provádí pomocí následujících vzorců:
5.5. Možný typ výpočtového modelu pro srovnávací přístup k hodnocení ve formátu MS Excel je uveden v příloze 5.
6. POUŽITÍ PŘÍJMOVÉHO PŘÍSTUPU K OCEŇOVÁNÍ
6.1. Hlavní typy finančních prostředků přijatých ke splacení Dluhu: vrácení jistiny, platba úroků, pokuty a penále.
6.2. Hlavní zdroje finančních prostředků na splacení dluhu:
6.2.1. Disponibilní finanční prostředky dlužníka;
6.2.2. Hotovost z prodeje zástavy nebo jiného majetku dlužníka (rozhodnutím soudu) - strana 138 a příloha 1;
6.2.3. Hotovost z budoucí činnosti dlužníka. Rozhodnutí použít tento zdroj obvykle činí věřitel společně s dlužníkem, je stanoveno ve smlouvě o restrukturalizaci dluhu a vyskytuje se v případech, kdy je prodej zajištění obtížný, například:
- zajištění představuje vysoce specializovaný majetek, k jehož prodeji obvykle dochází společně s dalšími prvky majetkového komplexu, které nejsou zahrnuty v zajištění;
- dlužníkem je městotvorný podnik nebo jiný podnik, jehož činnost pravděpodobně neustane.
Obvykle se články 6.2.2 a 6.2.3 vzájemně vylučují.
6.2.4. Prostředky od ručitelů (opce - obdoba bodů 6.2.1 - 6.2.3).
6.3. Hlavní druhy výdajů spojených s vymáháním pohledávek: právní poplatky, právní náklady.
6.4. Obecně platí, že podle výnosového přístupu k oceňování se tržní hodnota práv k pohledávce dluhu určuje podle následujícího vzorce:
6.5. Rozdělení peněžních toků v čase:
6.5.1. Pokud nedojde ke sporu a existují přiměřené důkazy o náležité péči dlužníka, může se odhadce spolehnout na dobu splácení dluhu stanovenou smlouvou nebo platnými právními předpisy.
6.5.2. Diskontní období pro peněžní toky z prodeje zajištění je stanoveno:
- s přihlédnutím k době stanovené v příslušné dohodě - v případě mimosoudního řešení;
- s přihlédnutím k typické době expozice pro tržní podmínky – v případě právního vyrovnání.
6.5.3. Rozdělení peněžních toků z výdělečné činnosti dlužníka a/nebo ručitele zohledňuje skutečné možnosti a vyhlídky uvedených výdělečných činností (např. měsíční splátka na splácení Dluhu ve výši průměrné měsíční splátky volný peněžní tok podniku za srovnatelné retrospektivní období).
6.5.4. K vyrovnání dluhu může dojít mimosoudně nebo soudní cestou. Volba postupu je založena na analýze pravděpodobnosti splacení dluhu (bod 2.3 a příloha 2, 4). Typické lhůty pro různé postupy vymáhání pohledávek jsou uvedeny v příloze 3.
6.5.5. Pokud zajištění zajišťuje závazky z více úvěrových smluv, zohledňuje rozdělení pořadí splácení pohledávek. Podle Čl. 342 jsou pohledávky následného zástavního věřitele uspokojeny z hodnoty nemovitosti po uspokojení nároků předchozích zástavních věřitelů.
6.6. Pravděpodobnost splacení dluhu lze vzít v úvahu:
6.6.1. Prostřednictvím samostatného koeficientu charakterizujícího pravděpodobnost návratnosti (prioritní varianta). V tomto případě diskontní sazba nezohledňuje riziko nesplacení dluhu nad rámec bezrizikové složky. Zdroje informací pro určovánípravděpodobnosti nenavrácení jsou uvedeny v příloze 2, hodnoty pravděpodobnosti pro jednotlivé situace jsou uvedeny v příloze 4 a .Výraz (4) má následující podobu:
6.6.2. Prostřednictvím diskontní sazby, jejíž hodnota kromě bezrizikové složky zohledňuje dodatečné riziko nesplacení konkrétního Dluhu. V praxi je implementace této možnosti obtížná, protože stávající metody pro stanovení tohoto dodatečného rizika neposkytují dostatečnou spolehlivost výsledku.
6.7. Možný typ kalkulačních modelů pro výnosový přístup k oceňování ve formátu MS Excel je uveden v příloze 6.
7. ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ
7.1. Celková tržní hodnota práv k uplatnění pohledávky nepodléhá DPH. Při zohlednění peněžních toků z prodeje v kalkulačním modelu majetek dlužníka a/nebo ručitelé by si měli uvědomit, že mohou nebo nemusí zahrnovat DPH. Například ve vztahu k majetku právnických osob podléhajících obecnému daňovému systému:
7.1.1. Pokud se předpokládá model exekučního řízení, pak se náklady na prodávaný majetek berou bez DPH (článek 4 čl. 161). Tito. po prodeji majetku v dražbě platí DPH pořadatel dražby nebo sám dlužník a tuto částku věřitel na splátku dluhu neobdrží.
7.1.2. Pokud se předpokládá bankrotní model, pak prodej majetku nepodléhá DPH (článek 15, odstavec 2, článek 146).
7.3. Tržní hodnota dluhu nemůže být nulová. Z definice tržní hodnoty vyplývá, že se jedná o hodnotu směnnou, tedy při prodeji. Převod věci zdarma nebo s doplatkem se vykládá čl. 572 jako „bezúplatný převod“ nebo „darování“. Pro „prodej“ (tj. sepsání právně závazné smlouvy) je zapotřebí konkrétní částka (článek 454). Pokud výsledky výpočtu naznačují, že tržní hodnota Dluhu má tendenci k nule, měla by být konečná hodnota tržní hodnoty Dluhu ve zprávě o ocenění uvedena na úrovni minimální kladné hodnoty. Například ve výši jedné měnové jednotky Ruské federace (jeden rubl).
7.4. Při vypracování zprávy o posouzení tržní hodnoty Dluhu je Odhadce povinen dodržovat požadavky FSO č. 1 - 3.
7.5. Informace o autorech. MR byly vyvinuty pomocí crowdsourcingového schématu – na jejich přípravě se podílelo více než 30 lidí. Největší příspěvek přinesli: Iljin Maxim Olegovič (koordinátor expertní skupiny), Kotov Denis Ivanovič (iniciátor vývoje), Lebedinský Vladimir Igorevič, Kalinkina Kira Evgenievna, Nekrasova Elena Nikolaevna, Serebryakova Anna Andreevna, Zumberg Alexey Valerievich.
Při přípravě MR byly použity materiály Asociace bank Severozápadu.
Nárok na pohledávku vzniká v důsledku občanskoprávních vztahů mezi dvěma protistranami - věřitelem a dlužníkem. Posouzení nároků na pohledávky je nezbytné, když vedení rozhoduje o správě finanční páky podniku, při provádění transakce na prodej a nákup dluhů podniku, při exekuci na majetek dlužníka nebo v v případě úpadku podniku. Kromě toho se při přípravě transakce na postoupení pohledávek na volném trhu provádí posouzení nároků na pohledávky, přičemž předmětem transakce mohou být jak nároky, tak zajištění. Realizaci nároků z pohledávek mohou banky provádět postoupením práv a v důsledku konkurzního řízení inkasem zajištění k úplnému nebo částečnému uspokojení práv pohledávky věřitele.
Odhadce stanoví tržní hodnotu pohledávek, která je vyjádřena peněžní částkou získanou z prodeje pohledávek na volném trhu pohledávek nebo z prodeje majetku, který slouží jako zajištění pohledávky. V případě restrukturalizace dluhu odhadce rovněž stanoví pravděpodobné peněžní příjmy ke splacení dluhu, který vznikne v důsledku budoucích finančních a ekonomických aktivit dlužného podniku.
K dnešnímu dni neexistují žádné univerzální, obecně uznávané metody posuzování pro posouzení nároků na pohledávky. Odhadci používají metody schválené nebo dohodnuté v rámci každé úvěrové instituce.
V závislosti na druhu pohledávek se odhadce potýká s problémem výběru metod ocenění. Tato volba je důsledkem výrazného rozdílu v předpokladech, tedy postavení dlužníka, právních důvodech a očekávané době splácení. Při posuzování nároků provozního podniku a podniku v úpadku jsou podstatným rozdílem předpoklady pro posouzení rizika splacení dluhu v plné výši.
Metodika posuzování nároků na nepřetržitý provoz zahrnuje provedení důkladné finanční analýzy společnosti a další prognózování jejích aktivit. Z toho vyplývá, že modelování peněžních toků ze splácení dluhu je založeno na pečlivém odhadu odhadců zdrojů splácení dluhu, včetně čistého zisku společnosti, sestavení prognózy rozvahy a stanovení finanční stability podniku v budoucnu. Při posuzování tržní hodnoty pohledávek u podniku v konkurzu odhadce nejprve analyzuje, jaký majetek dlužník má a jak slibné je splacení dluhu.
kdo je věřitel?
Věřitelem může být ten, v jehož prospěch v důsledku občanskoprávních vztahů vznikne právo požadovat po dlužníkovi splnění určitých povinností: převést věc, poskytnout službu, provést dílo.
První místo v žebříčku nejčastějších poskytovatelů úvěrů zaujímají banky a finanční instituce, které financují činnost podniků a určují jejich další práci a strategii rozvoje podnikání. Obecnými věřiteli, kteří kontrolují a často i regulují proces provádění konkursního řízení, jsou v procesu tvorby registru konkursních věřitelů (výboru věřitelů) v případě úpadku zpravidla bankovní struktury.
Za konkursní věřitele soud uznává ty, kteří mají právo hlasovat při účasti na schůzi věřitelů. Toto právo musí být u soudu potvrzeno listinami potvrzujícími vznik závazků. Pro finanční a úvěrové organizace jsou hlavními dokumenty: smlouva o půjčce, zástavní smlouva, zástavní smlouva, ručitelská smlouva a další dokumenty potvrzující vlastnictví práva pohledávky.
Zákonem stanovený postup při uspokojování pohledávek rozděluje věřitele na přednostní a přednostní.
Proč na kvalitě aktiv záleží?
Mezi povinné divize velkých finančních úvěrových organizací patří zpravidla úvěrová divize, která připravuje dokumentaci pro úvěrové operace, a divize zajišťovacích služeb, která monitoruje zajištění na skutečnou přítomnost, stav a hodnotu aktiva. Skladba majetku organizace, který je předmětem zajištění, jakož i běžné záruky poskytnuté k zajištění úvěru, musí po dobu trvání úvěrové smlouvy projít povinným sledováním finančního blahobytu dlužníka nebo ručitele a také podléhat indikativnímu postupu pro kontrolu tržní hodnoty aktiva zajištění pro jeho snížení nebo zvýšení.
Převážná část „špatných“ pohledávek zpravidla vzniká z důvodu nedostatečného sledování zajištění ze strany bankovních struktur. Zároveň odhadce, který analyzuje úvěrové smlouvy v rámci posuzování nároků na pohledávky, může narazit na řadu problémů při posuzování zajištění či záruk. Příkladem může být případ z praxe. Centrální pobočka velké banky se sídlem v Moskvě poskytla dlužníkovi sídlícímu v regionu dlouhodobý úvěr zajištěný průmyslovou budovou. V době poskytnutí půjčky podnik dlužníka fungoval a finančně prosperoval, majetek byl likvidní a představoval výrobní dílnu s pozemkem. Po dvou letech společnost zahájila konkurzní řízení. Odhadce se vydal na místo zástavy a zjistil, že dlužnická společnost dlouhodobě nic nevyráběla a průmyslová budova, která byla předmětem zástavy, byla prakticky zničena.
Dalším problémem při posuzování nároků na reklamaci může být samotná identifikace nároků na reklamaci. Při standardní analýze úvěrových smluv může odhadce narazit na problém právně nekvalifikovaného sepisování dokumentů, v důsledku čehož mohou být pohledávky věřitele následně zamítnuty u soudu.
Na co by se mělo zaměřit?
Hlavním kritériem pro stanovení hodnoty pohledávek je zajištění dostatečné ke krytí výše dluhu. Výpočet hodnoty práva pohledávky se provádí pomocí základního vzorce: tržní hodnota zajištění / dluh podniku = % krytí dluhu.
Jakákoli aktiva podniku mohou sloužit jako zajištění. Aktivem mohou být nemovitosti na základě zástavních smluv, zařízení a inventář na základě zástavních smluv, zajištění a záruky poskytované fyzickými i právnickými osobami na základě ručitelských smluv.
Odhadce vypočítá tržní hodnotu pohledávek stanovením peněžního toku a úrovně rizika, obvykle vyjádřené diskontní sazbou nutnou k uvedení peněžních toků na současnou hodnotu.
Hlavním kritériem pro správné určení cash flow je spravedlivý výpočet celkových záruk k zajištění dluhu, vyjádřených tržní hodnotou zajištění a ručení.
Výše diskontní sazby při posuzování nároku je ovlivněna typem a likviditou zajištění. Mezi rizika patří také načasování vymáhání pohledávek, požadavky konkursního věřitele a dodatečné náklady na prodej zajištění. Z toho vyplývá, že hodnota peněžního toku snížená na současnou hodnotu se zohledněním všech rizik a vyloučením všech jednorázových a stálých výdajů bude hodnotou tržní hodnoty práva pohledávky. Při určování cash flow pro výpočet tržní hodnoty pohledávky odhadce analyzuje všechny dokumenty potvrzující vlastnictví pohledávky.
Za prvé, problémy mohou nastat při identifikaci nároků na reklamaci. Při standardní analýze úvěrových smluv může odhadce narazit na problém, kdy je nemovitost zajištěna více úvěrovými smlouvami najednou. K tomu může dojít v důsledku nedbalosti manažerů úvěrového oddělení nebo úmyslných chyb. A pokud se tak děje v rámci jedné finanční a úvěrové organizace, tak pro odhadce identifikujícího předmět ocenění je to určitá složitost, kterou však může identifikovat a zohlednit při výpočtu hodnoty práv pohledávky. . V tomto případě mohou odhadci pomoci při rozdělování cash flow mezi úvěrové smlouvy základní předpoklady pro realizaci těchto práv, získané od vedení banky.
Složitější varianta je, když je stejná nemovitost křížově zajištěna různými úvěrovými smlouvami a různými věřiteli. Nejčastěji k tomu dochází při zástavě movitého majetku, neboť při poskytování úvěrů si manažeři bank nejsou schopni ověřit právní čistotu zajištění. V takovém případě může odhadce bez úplných informací výrazně nadhodnotit hodnotu pohledávek, přičemž hodnota zástavy prakticky nepokryje oceňované právo.
Kromě nemovitostí, movitých věcí, hmotného majetku a dalšího majetku, který slouží k zajištění pohledávek, odhadce analyzuje finanční situaci ručitelů.
Rozbor a ocenění majetku musí být provedeno odhadcem v souladu s požadavky oceňovacích standardů. Standardními fázemi hodnotícího procesu jsou analýza složení a struktury aktiv, stanovení kvantitativních a kvalitativních charakteristik objektů (v případě potřeby je provedena návštěva a kontrola aktiv), analýza relevantního odvětví a trhu aktiv. V závislosti na typu aktiva odhadce určí volbu metody pro posouzení tržní hodnoty konkrétního objektu a vypočítá tržní hodnotu v souladu s obecně uznávanými metodami oceňování.
Proč potřebujete ručitele?
Za účelem minimalizace rizika vyplývajícího z úvěrové smlouvy poskytuje úvěrová divize banky záruky právnických a fyzických osob jako dodatečné záruky. V souladu s Čl. 361 Občanského zákoníku Ruské federace (dále jen Občanský zákoník Ruské federace) na základě záruční smlouvy se ručitel zavazuje odpovídat věřiteli jiné osoby za to, že tato osoba splní své závazky v celé nebo částečně.
Teoreticky by mělo úvěrové oddělení sledovat a aktualizovat informace o ručiteli – právnické nebo fyzické osobě. Při sledování finanční situace právnických osob, které jsou ručiteli, musí úvěrové oddělení pravidelně dostávat oficiální výpisy ověřené finančními úřady, přepisy hlavních položek rozvahy týkající se nejdražších aktiv, informace o negativních trendech v podnikání ručitele, stejně jako hlavní věřitelé ručitele.
Při analýze ručitelů - jednotlivců by útvary řízení úvěrů a rizik měly provádět minimálně pravidelnou kontrolu dostupnosti osobního majetku. V praxi úvěrová oddělení posuzují solventnost ručitele pouze jednou – při vydání úvěru. Objektivním faktorem pro banky je potřeba zpracovávat obrovské množství informací o stranách spojených s hlavním dlužníkem. Z tohoto důvodu je v případě úpadku dlužníka vymáhání finančních prostředků od ručitelů komplikováno i tím, že v průběhu úvěrové doby se může výrazně zhoršit finanční situace ručitele a v době, kdy bude zahájeno konkurzní řízení vůči hlavnímu dlužníkovi se může stát neúvěruhodný i ručitel .
Při posuzování tržní hodnoty pohledávek je hodnota podle ručitelských smluv s jednotlivci často rovna nule, protože vymáhání dluhu z osobního majetku ručitele je prakticky nemožné kvůli právním jemnostem ve vztahu k vymáhání dluhu z majetku občanů. Při posuzování peněžních toků z inkasa od ručitelů – právnických osob se odhadce potýká s problémem získání aktuálních informací o ručiteli, a to účetní závěrky, členění majetku a závazků, aktuálním registru věřitelů, obchodních informacích. a další zasvěcené informace.
V souladu s předpisy a dokumenty upravujícími oceňovací činnost je odhadce povinen shromažďovat informace, které splňují požadavky na dostatečnost a spolehlivost.
Hlavní informací, kterou odhadce použije k analýze ručitele - právnické osoby - bude finanční hospodaření společnosti. Množství dat, které je třeba při analýze shromáždit, je významné, protože pro stanovení solventnosti ručitele je nutné nejen analyzovat účetní data, ale také posoudit tržní hodnotu všech aktiv a pasiv. Finanční a analytická data lze získat z různých zdrojů, například ze statistických databází, které obsahují informace o finančních výkazech, čtvrtletní zprávy emitentů, databáze registrů atd. Konečným cílem této analýzy je zjistit míru solventnosti ručitele a možnost plnění závazků ze smlouvy o záruce .
V současné praxi se tržní hodnota záruky posuzuje s výraznou slevou, která se může pohybovat od 50 do 100 % z nominální hodnoty záruky. Tuto slevu potvrzuje řada největších bank. Je to dáno tím, že praxe vymáhání závazků od ručitelů je spíše negativní.
S ohledem na současnou složitou situaci s vymáháním zajištění za kauce připravil Nejvyšší rozhodčí soud Ruské federace v roce 2012 řadu dokumentů a rozhodnutí, která řeší otázky řešení sporů souvisejících s kaucemi. Tyto dokumenty navrhují výrazně zvýšit míru odpovědnosti garantů.
Kdy je snazší prodat dluh na trhu?
Ztráty zjištěné při přecenění pohledávek a zajištění jsou v době sestavování bankovních výpisů důvodem pro přeskupení aktiv podle kvalitativních kategorií do nižší kategorie a ve svém důsledku vedou k nárůstu bankovních rezerv. Čím vyšší je úroveň rezerv, tím nižší jsou konečné náklady na vlastní kapitál banky a tím nižší je úroveň ukazatelů likvidity.
Aby se snížil dopad „špatných“ dluhů na úroveň rezerv, banky prodávají část problémových aktiv, protože i ztráty získané prodejem mohou být výrazně nižší než důsledky tvorby dodatečných rezerv. Podle Čl. 382 občanského zákoníku Ruské federace může právo (pohledávka) náležející věřiteli na základě závazku převést na jinou osobu v rámci transakce zvané postoupení pohledávky. Postoupení pohledávky se podle současné ruské legislativy provádí na základě smlouvy o postoupení.
Navzdory skutečnosti, že většina velkých bank vytvořila oddělení pro prodej zajištění a pohledávek, prodej pohledávek prostřednictvím specializovaných obchodních platforem je stále populárnější. Příkladem mohou být elektronické platformy: automatizovaná obchodní platforma „Sberbank-AST“, B2B, ruský portál zajištění, stejně jako mnoho elektronických platforem inkasních agentur specializovaných na prodej problémových aktiv a dluhů. Studiem informací o prodeji dluhů na takových stránkách můžete zpravidla získat úplné údaje o výši dluhu, povaze dluhu a specifikách činnosti dlužnické společnosti; určit oborovou příslušnost a sídlo dlužníka; potvrdit existenci soudního rozhodnutí o vymáhání pohledávky, stejně jako posoudit okruh možných kupců pohledávky a hlavně prodejní cenu pohledávky.
V tomto případě mohou tržní statistiky prodeje určitých typů pohledávek poskytnout odhadci cenné informace o skutečné tržní hodnotě diskontu k výši dluhu. V praxi bylo po prostudování a analýze dat z inkasních agentur a obchodních platforem zjištěno, že v průměru na trhu prodeje pohledávek může diskont u likvidního dluhu právnických osob činit 10–30 % nominální hodnoty pohledávky. Zatímco u nelikvidních dluhů může diskont dosáhnout 70–95 %. Při prodeji práv na pohledávky fyzických osob je úroveň diskontu vyšší: pro likvidní dluh (ve fázi soudního řízení) - 50–70 %; nízkolikvidní dluhy se prodávají s diskontem 90–98,5 %.
Jaký výsledek očekáváme?
Co lze považovat za pozitivní výsledek při posuzování práva na reklamaci? Pozitivní výsledek při posouzení nároku vyplývá z dobře zajištěného úvěru a je dosažen, je-li dluh plně kryt částkou zajištění. V tomto případě bude míra rizika pro takové dluhy 0 %. V opačném případě, pokud je úvěr klasifikován jako špatně zajištěný nebo nezajištěný, bude hodnota nároků na pohledávku vždy oceněna pod nominální hodnotu a ve výši rizika stanovené odhadcem.
Ve světové praxi se při volbě metody pro posuzování práv pohledávek zaměřuje zvláštní pozornost na dlouhodobé finanční ozdravení podniku, zachování jeho činnosti, možnost restrukturalizace dluhu s cílem jeho dalšího splacení v plné výši. jako alternativu k konkurznímu řízení podniku. Pro tyto účely vyvinula Mezinárodní asociace specialistů na insolvenční a konkurzní restrukturalizaci (INSOL) základní principy globálního přístupu k práci s věřiteli, jejichž cílem je urychlit finanční restrukturalizaci a zvýšit pravděpodobnost zotavení podniku dlužníka.
V ruské praxi bude hlavním předpokladem při posuzování práv pohledávek buď postoupení práv pohledávek, nebo úpadek dlužníka. V souladu s tím bude otázka zvláštností posuzování toho či onoho druhu vlastnických práv, a tedy i volba metodiky pro práva pohledávek spojena ve většině případů buď s konkurzním řízením za účelem uspokojení pohledávek všech věřitelů, popř. se stanovením tržní úrovně slevy z nabídkové ceny při prodeji práv na volném trhu.
ASOCIACE RUSKÝCH BANEK
Oceňovací komise
Směrnice
„Posuzování pohledávek podle smluv o bankovním úvěru“
OBECNÉ OTÁZKY POSOUZENÍ PRÁV NA POHLEDÁVKU NA ZÁKLADĚ ÚVĚROVÝCH SMLOUV
Doporučení se týkají obecných otázek posuzování nároků. Dokument byl zpracován v souladu s požadavky současné legislativy v oblasti oceňování a obsahuje doporučení určená specifiky oceňování pohledávek z úvěrových smluv.
1.1. Banka -úvěrová organizace.
1.3. Majetek majetku- v rámci těchto Doporučení hmotný majetek ve formě nemovitostí, strojů a zařízení nebo zboží.
1.4. Investiční náklady- náklady pro konkrétní osobu nebo skupinu osob pro investiční účely zřízené touto osobou (osobami) za užívání předmětu ocenění
1.5. Likvidační hodnota- odhadovaná hodnota odrážející nejpravděpodobnější cenu, za kterou může být daný předmět ocenění zcizen během doby expozice předmětu ocenění, která je kratší než typická doba expozice pro tržní podmínky, za podmínek, kdy je prodávající nucen provést transakce za zcizení majetku.
2.1. Podle nařízení Ruské banky ze dne 26. března 2004 N 254-P „O postupu úvěrových institucí při vytváření rezerv na případné ztráty z úvěrů, půjček a ekvivalentních dluhů“ (dále jen Nařízení) jsou povinni tvořit rezervy na případné ztráty z úvěrů (dále jen rezerva) v souladu s postupem stanoveným Nařízením.
2.2. Podle čl. 1.7 Předpisů „Za účelem stanovení výše odhadované rezervy v souvislosti s působením faktorů úvěrového rizika jsou úvěry klasifikovány na základě odborného úsudku (s výjimkou úvěrů seskupených do portfolia homogenních úvěrů) do jednoho z pět kategorií kvality:
- I (nejvyšší) kategorie kvality (standardní úvěry));
- II. kategorie kvality (nestandardní úvěry);
- III. kvalitativní kategorie (pochybné úvěry) - významné úvěrové riziko (pravděpodobnost finančních ztrát v důsledku neplnění nebo nesprávného plnění závazků z úvěru dlužníkem způsobuje jeho znehodnocení ve výši 21 až 50 procent);
- IV kvalitativní kategorie (problémové úvěry) - vysoké úvěrové riziko (pravděpodobnost finančních ztrát v důsledku neplnění nebo nesprávného plnění závazků z úvěru dlužníkem způsobuje jeho znehodnocení ve výši 51 až 100 procent);
- V (nejnižší) kategorie kvality (špatné úvěry) - neexistuje pravděpodobnost splacení úvěru z důvodu neschopnosti nebo odmítnutí dlužníka splnit úvěrové závazky, což vede k úplnému (100%) znehodnocení úvěru.
2.3. Mezitím článek 1.3 Nařízení upravuje, že „Rezervu tvoří úvěrová instituce v případě znehodnocení úvěru (půjček), to znamená, když úvěr ztratí hodnotu v důsledku nesplnění nebo nesprávného plnění úvěru dlužníkem. závazků vůči úvěrové instituci nebo existence reálné hrozby takového nesplnění (nesprávného plnění) (dále jen úvěrové riziko úvěru). Tito. Pokud dlužník řádně dodrží podmínky úvěrové smlouvy, žádná rezerva se netvoří.
2.4. Dále podle Nařízení „úvěrová instituce vytváří rezervy na portfolia homogenních úvěrů v souladu s metodikou hodnocení rizik, kterou používá pro odpovídající portfolia homogenních úvěrů. Úvěrová organizace rozděluje vytvořená portfolia homogenních úvěrů do následujících kategorií kvality:
- I. kvalitativní kategorie - portfolia homogenních úvěrů s výší vytvořené rezervy 0 % (na portfoliu homogenních úvěrů nedochází ke ztrátám);
- Kategorie kvality II - portfolia homogenních úvěrů, jejichž výše vytvořené rezervy nepřesahuje 3 % z celkové účetní hodnoty úvěrů sdružených do portfolia;
- III. kvalitativní kategorie - portfolia homogenních úvěrů s výší vytvořené rezervy nad 3 až 20 procent z celkové účetní hodnoty úvěrů sdružených do portfolia;
- IV. kvalitativní kategorie - portfolia homogenních úvěrů s výší vytvořené rezervy nad 20 až 50 procent z celkové účetní hodnoty úvěrů sdružených do portfolia;
- Kategorie kvality V - portfolia homogenních úvěrů s výší vytvořené rezervy přesahující 50 procent celkové účetní hodnoty úvěrů sdružených do portfolia.
2.5. Podle článku 3.1. Ustanovení „Posouzení úvěrového rizika pro každý poskytnutý úvěr (odborný úsudek) musí úvěrová instituce provádět průběžně.“ Dále v odstavci 3.1.1 „Odborný úsudek se provádí na základě výsledků komplexní a objektivní analýzy činností dlužníka s přihlédnutím k jeho finanční situaci, kvalitě dluhové služby dlužníka na úvěru, jakož i všech dostupných informací úvěrové instituci o všech rizicích dlužníka, včetně informací o externích závazcích dlužníka, o fungování trhu (trhů), na kterém dlužník působí.“
Potřeba odborného posouzení (posouzení pohledávek) u úvěrových smluv tedy vyvstává, pokud Banka zařadí úvěr do kategorie kvality 3-5 (pochybné, problematické, špatné úvěry).
3.1. Hlavním úkolem při posuzování práva pohledávky je zjistit dostupnost a možnost reklamace v souladu se zákonem stanoveným postupem movitých a nemovitých věcí, cenných papírů, hotovosti a jiného majetku, který je zajištěn podle smlouvy o úvěru.
3.2. Podle ustálené bankovní praxe v oblasti poskytování úvěrů právnickým osobám mohou být nejčastějšími typy zajištění plnění závazků ze smluv o úvěru:
- zástava inventáře, pozemků, nemovitostí, vozidel, cenných papírů a jiných aktiv;
- ručení právnické osoby;
- záruka jednotlivce.
3.3. Na Obr. 1 ukazuje stručný diagram znázorňující složení možného zajištění používaného ruskými bankami v praxi obchodních transakcí na základě úvěrových smluv mezi bankou a právnickými osobami.
Jak je patrné z obr. 1, smlouva o úvěru nemusí mít „tvrdé“ zajištění, tzn. úvěr lze poskytnout formou kontokorentu, což je úvěrový rámec ve formě dluhového limitu. Při poskytování úvěrů formou kontokorentu na platebních kartách ve smlouvách se spotřebiteli banky obvykle stanovují limit kontokorentu, lhůty pro měsíční splátky a výši minimální splátky.
Rýže. 1. Možná skladba zajištění dle úvěrových smluv
3.4. Pro zjištění existence vlastnických práv – práv (náležitostí) je nutné vyplnit níže uvedenou tabulku. Tabulka se vyplňuje za asistence specialisty - právníka z banky, který má dostatečné kompetence a znalosti k odbornému posouzení zajištění.
Tabulka 1. Matice analýzy kolaterálu pro stanovení přítomnosti věcných práv - práva (požadavky)
Nemovitost | Faktor | Registrace Jednotného státního rejstříku | Rozhodnutí orgánu společnosti | Správný popis zajištění ve Smlouvě | Totální riziko | |
% rizika | ||||||
Movitý majetek | Faktor | Skutečná dostupnost | Přítomnost sporů ohledně zástavního majetku | Možnost autonomního použití | Dostupnost identifikace (inventární, technická čísla) a jejich soulad se zajišťovacími a účetními smlouvami. účetnictví | Totální riziko |
% rizika |
3.5. Při vyplňování matice byste se měli řídit následujícími doporučeními:
Nemovitost:
- Absence registračního záznamu v Jednotném státním rejstříku podnikatelů je velkým rizikem nemožnosti uložení pokuty z nemovitosti. Doporučená hodnota 30-50%
- Absence rozhodnutí právnické osoby dlužníka s sebou nese vysoké riziko pozitivního výsledku procesu vymáhání nemovitosti, doporučená hodnota je 50 %
- Správnost popisu zajištění je kritická v případě závažných chyb v popisu a skutečné položce. V závislosti na míře správnosti lze riziko posoudit až na 100 %
movitý majetek:
- Fyzická absence zajištění, potvrzená doklady o krádeži, je 100% rizikem, které neumožňuje další posouzení zajištění.
- Přítomnost sporů ohledně zajištění je posuzována v závislosti na průběhu procesů k napadení zajištění, odborné posouzení pravděpodobnosti příznivého výsledku soudního sporu zajišťuje advokát. Riziko lze odhadnout až na 100 %
- Riziko je považováno za nulové, pokud je možné úplné autonomní použití zajištění, pokud autonomní použití zajištění zahrnuje kromě jeho aktuálního stavu značné kapitálové investice, je riziko posuzováno úměrně výši nákladů.
- Po dohodě s právníkem Zákazníka lze riziko dopadu nesouladu majetkových údajů v zástavních smlouvách a účetních dokladech posoudit až na 100 % (např. v případě napadení obdobných zástav)
3.6. Získané výsledky jsou hodnoceny podle následující gradace celkových rizik
- 0-15% - nízké riziko, vysoká možnost získání zástavy
- 15-25% - průměrná míra rizika, možnost získání kolaterálu existuje
- 25-50% - vysoký stupeň rizika, možnost získání zajištění existuje, ale je spojena s dodatečnými náklady
- Nad 50 % je vysoká míra rizika, která neumožňuje hovořit o možnosti exekuce na zástavu.
3.7. Po identifikaci celého seznamu zajištění podle úvěrových smluv a výpočtu celkového rizika možnosti inkasa zajištění je posouzeno pomocí výnosových, nákladových a komparativních přístupů pro objekty, u kterých celkové riziko nepřesahuje 50 %.
Požadavky na posouzení nároků na pohledávky jsou dány Federální bezpečnostní službou a normami samoregulačních organizací odhadců. Uvažovaný předmět posouzení však předpokládá přítomnost určitých specifik.
Při posuzování nároků na pohledávky musí odhadce splňovat následující obecné požadavky.
1) Hlavním úkolem odhadce je ukázat kvantitativní a kvalitativní vyhlídky proveditelnosti posuzovaného objektu.
2) Výsledek posouzení je v první řadě nezbytný pro banku, proto se při provádění hodnocení doporučuje odhadci po dohodě s bankou spolupracovat s jejími oprávněnými specialisty. Tato interakce nevyvolává tlak na Odhadce ze strany banky a neporušuje princip nezávislosti jeho činnosti.
3) Popis předmětů posuzování musí obsahovat zřetelné znaky, které umožňují předmět jednoznačně identifikovat. Není povoleno se omezovat na uvádění jmen a přírůstkových čísel. Je-li součástí reklamačního práva zástava nemovitosti, je povinné provést prohlídku věcí a ke zprávě o posouzení přiložit protokol o kontrole zástav podepsaný zástupci Banky.
4) Při určování tržní hodnoty musí být všechny výpočty a předpoklady založeny na spolehlivých tržních datech a trendech. Předpoklady založené výhradně na znaleckém posudku odhadce by měly být minimalizovány.
5) Všechny zdroje informací použité ve zprávě musí být uvedeny ve formě, která umožňuje ověřit jejich přiměřenost.
6) Zpráva o hodnocení by měla obsahovat v minimálním objemu všechny informace nezbytné k pochopení platnosti získaných výsledků.
7) Pro zvýšení efektivity práce lze výsledky průběžného hodnocení předkládat bance formou dohodnutou s bankou.
8) Pokud existuje významný rozpor ve výsledcích získaných pomocí různých přístupů, musí být provedena analýza důvodů tohoto rozporu a jako konečný výsledek musí být vybrán nejspolehlivější výsledek podle rozumného názoru odhadce.
9) Není dovoleno hodnotit předmět odhadcem bez jeho prohlídky. Fotografie posuzovaných objektů (v případě velkého počtu objektů, možná výběrově těch nejvýznamnějších) musí být uvedeny v přílohách zprávy. Fotografie musí objektivně odrážet stav posuzované nemovitosti;
10) Po dohodě s bankou a zákazníkem může odhadce určit vlastnosti předmětu ocenění, které nejsou stanoveny požadavky federálních standardů pro hodnocení, ale jsou nezbytné pro rozhodnutí banky.
11) Posouzení musí být dokončeno v časovém rámci nepřekračujícím limity stanovené kreditním procesem. Aby se minimalizovaly termíny bez ztráty kvality, musí odhadce ve fázi sestavování úkolu hodnocení jasně porozumět svému úkolu, určit množství informací a skladbu dokumentů potřebných pro práci a stanovit termíny pro předložení dokumentů a priority. .
12) V části analýzy tržního segmentu, do kterého oceňovaný předmět patří v rámci práva na reklamaci, musí být uvedeny následující informace:
- analýza současných aktivit a hlavních trendů v relevantním segmentu trhu;
- retrospektivní, aktuální a očekávaná budoucí poptávka po tomto typu nemovitosti v regionu;
- stávající a pravděpodobné potřeby alternativního využití posuzovaného majetku;
- míra dopadu určitých prognózovaných faktorů na hodnotu zajištění (v době hodnocení);
13) Při použití výnosového přístupu při konstrukci peněžních toků je nutné vycházet z tržních ukazatelů, a to i v situaci, kdy vlastník objektu požívá výhod, které jej staví do výhodnější pozice vůči ostatním účastníkům trhu (výhody apod.). .). Stávající věcná břemena k objektu (např. nájem, věcné břemeno), která zůstanou zachována při zcizení věci, jsou při posuzování povinně zohledněna.
4.1. Vlastnická práva jako předměty občanského oběhu
Článek 128 občanského zákoníku Ruské federace, který uvádí seznam druhů předmětů občanského oběhu, klasifikuje majetková práva jako předměty občanských práv spolu s věcmi, včetně peněz a cenných papírů, jiného majetku, prací a služeb; chráněné výsledky duševní činnosti a jim rovnocenné prostředky individualizace (duševní vlastnictví); nehmotné výhody.
Jedním z hlavních znaků předmětů právního vztahu je, že tyto předměty musí představovat určitou hodnotu, která se projevuje v jejich schopnosti uspokojovat určité právně významné zájmy subjektů práva. Nároková práva mají samozřejmě takovou materiální hodnotu, která naznačuje, že právo (nárok) může být předmětem občanského oběhu.
Toto ustanovení je potvrzeno tím, že v kapitole 24 občanského zákoníku jsou uvedeny články obsahující pravidla pro postoupení pohledávek.
4.2. Důvody pro vznik práv (požadavky)
Podle Čl. 8 Občanského zákoníku Ruské federace je základem pro vznik občanských práv a povinností dohoda a další transakce atd.
Článek 307 Občanského zákoníku Ruské federace definuje důvody pro vznik závazků - jedná se o smlouvu, újmu, bezdůvodné obohacení atd. (Část 2 článku 307 Občanského zákoníku Ruské federace).
Smlouva je tedy základem pro vznik občanských práv a povinností a povinností.
Občanská práva, povinnosti a závazky vznikají ve vztahu ke konkrétnímu předmětu.
Z titulu závazku je jedna osoba (dlužník) povinna vykonat určité jednání ve prospěch jiné osoby (věřitele), např.: převést majetek, provést práci, zaplatit peníze apod., nebo se určitého jednání zdržet, a věřitel má právo požadovat po dlužníkovi splnění jeho závazku (část 1 článku 307 občanského zákoníku Ruské federace).
Vlastnická práva jsou tedy spolu s jiným majetkem tím, z čeho vznikají povinnosti.
4.3. Závazek jako základ pro vznik nároků, struktura závazkových právních vztahů
Civilní zákonodárství používá pojem „závazek“ v různých významech, a to: závazek v širokém slova smyslu a v užším smyslu, tzn. konkrétní pohledávky věřitele vůči dlužníkovi.
Smlouva může obsahovat (a nejčastěji obsahuje) soubor práv a odpovídajících povinností. V kupní smlouvě tak lze rozlišit právo kupujícího požadovat převod zboží a odpovídající povinnost prodávajícího zboží převést (první závazkový vztah). V rámci této smlouvy vzniká právo prodávajícího požadovat platbu za zboží a povinnost kupujícího jej uhradit (druhá povinnost).
Věřitele a dlužníka lze identifikovat pouze v jednoduchém závazkovém právním vztahu, nikoli v rámci smlouvy jako celku.
Ve složitém závazkovém vztahu, kterým je zpravidla smlouva, jsou strany, tzn. subjekty nadané jak právy, tak povinnostmi, tzn. věřitelů a dlužníků zároveň.
Kapitola 24 občanského zákoníku Ruské federace „Změna osob v závazku“ stanoví postup nahrazení strany v jednom závazkovém právním vztahu (dlužníka nebo věřitele), a nikoli strany dohody (nebo jiného závazku v široký smysl), z nichž každý může být z různých důvodů dlužníkem i věřitelem. závazky, na které se vztahuje návrh jedné smlouvy.
V Čl. Umění. 382 - 390 občanského zákoníku Ruské federace se termín „věřitel“ používá k označení osoby, která „vlastnila“ postoupené právo. Věřitel je aktivní subjekt vybavený právem požadovat po dlužníkovi provedení úkonů (zdržení se jednání).
U smlouvy, jejímž obsahem je pouze jedna právní vazba, jeden prostý závazek, je i změna aktivního účastníka závazku (věřitele) nahrazením účastníka smlouvy. Příkladem takového závazku je půjčka: převod práva pohledávky na jinou osobu znamená nahrazení účastníka smlouvy – věřitele.
Často je závazkový právní vztah složitý, tzn. každá z jejích stran má řadu práv a nese řadu povinností. Celý soubor řady protipráv a povinností stran by měl být považován za jeden právní vztah. V právní literatuře jsou jednotlivá práva stran závazku označena pojmem „moci“. Zároveň je naznačeno, že jsou součástí subjektivního práva, které má složitou strukturu. Při změně osob v závazku se mění jeho předmětové složení, ale systémové vazby mezi pravomocemi a odpovědnostmi jsou zachovány.
Na základě smlouvy o postoupení pohledávky nezíská nově zastupující osoba individuální pravomoc odstupující strany (právo pohledávky), ale celý soubor jejích pravomocí, které má v okamžiku převodu k dispozici.
4.4. Koncepce práva (požadavky)
Občanský zákoník definici nároku (přesněji práva (nároku)) neobsahuje.
Zároveň zákonodárce používá pojem práva (požadavek) v normách kapitoly 24 občanského zákoníku Ruské federace. Takže na základě čl. 382 občanského zákoníku Ruské federace může právo (pohledávka) náležející věřiteli na základě závazku převést na jinou osobu v rámci transakce (postoupení pohledávky) nebo převést na jinou osobu na základě práva.
Při rozboru pravidel o postoupení práva (pohledávky) můžeme dojít k závěru, že pohledávka není právem subjektu požadovat, ale něčím, co oprávněná osoba nárokuje (požaduje) obdržet, tzn. jehož provedení se může (při splnění určitých podmínek) domáhat na osobě povinné svým právem, spoléhajíc na donucovací moc státu.
V tomto případě je pouze nutné mít na paměti, že při postoupení práv způsobem uvedeným v kap. 24 Občanského zákoníku Ruské federace, jak praxe, tak teorie vycházejí ze skutečnosti, že postoupení je povoleno pouze ve vztahu k právu vyplývajícímu ze závazku.
Podle odst. 4 čl. 454 občanského zákoníku Ruské federace se na prodej vlastnických práv vztahují obecná ustanovení o koupi a prodeji, pokud z obsahu a povahy těchto práv nevyplývá jinak.
Ohledně uznání práv (nároků) jako majetkoprávního stavu přitom existuje více úhlů pohledu, od úplného popření jejich majetkoprávní povahy až po uznání vlastnictví pohledávky („právo vpravo“) a rozdíl mezi právem jako obsahem a právem jako předmětem.
V každém případě, mají-li věcnou hodnotu, práva (nároky), která jsou v podstatě právy závazku, jsou současně předmětem transakcí spolu s jinými majetkovými právy (například věcná práva)
Závěr: práva (nároky) jsou samostatným předmětem občanskoprávních vztahů spolu s věcmi a jinými subjekty, a tedy i předměty posuzování, s výhradou právní povahy jejich vzniku a regulace.
Posuzování reklamací probíhá v několika fázích. Hlavní fáze posuzování nároků jsou uvedeny v tabulce 2.
Tabulka 2
Probíhající akce | ||
1. | Schválení hodnotícího úkolu | Stanoví se předmět posouzení, práva a věcná břemena, proberou se použité přístupy, předpoklady a omezení (určí se potřebné množství informací a načasování posouzení). Zpravidla se provádí za účasti zákazníka a je-li to možné, spojeno s prohlídkou zařízení. |
2. | Uzavření dohody | Dohoda má dvoustrannou formu. |
3. | Průběžné konzultace | Odhadce informuje zaměstnance banky o vznikajících problémech (například s poskytováním informací), kontroverzní otázky jsou společně projednávány |
4. | Odeslání souhrnných výsledků hodnocení bance | Odhadce poskytuje bance získané výsledky ve stručné formě. Když se banka shodne na výsledcích, odhadce vypracuje hodnotící zprávu |
5. | Prezentace zákazníkovi | Připravená zpráva je předložena zákazníkovi |
Při tvorbě hodnotícího úkolu je nutné identifikovat všechny komponenty zahrnuté v objektu hodnocení. Jak bylo ukázáno v části 2 těchto pokynů, předmět posouzení „právo na uplatnění“ může zahrnovat různé typy zajištění. Identifikace zajištění zahrnutého do předmětu ocenění se provádí na základě úvěrových smluv a zajišťovací dokumentace, která je nedílnou součástí úvěrových smluv.
Před zahájením posuzování si objednatel a odhadce stanoví možné předpoklady a omezení související se specifiky předmětu posouzení a možnými obtížemi při získávání informací o předmětu posouzení.
Specifikum posuzování pohledávek spočívá v obtížnosti získání informací o předmětu posouzení, neboť většinu informací má Dlužník. Po obdržení informací je nutné odsouhlasit údaje v úvěrovém souboru a přijaté od Dlužníka. V některých případech se doporučuje uvést do souladu účetní výkazy obdržené od Dlužníka s údaji předloženými finančnímu úřadu, aby se předešlo případům vyměřování na základě nespolehlivých výkazů.
1. Byla-li s obchodní společností (společnost s ručením omezeným, akciová společnost) uzavřena smlouva o půjčce, pak je nutné ověřit, zda taková transakce byla pro společnost významná a zda její uzavření bylo dohodnuto v způsobem stanoveným zákonem a stanovami společnosti. Důležité je také prověřit pravomoci funkcionáře obchodní společnosti k provedení takové transakce, neboť zakládací listina může stanovit omezení pravomocí jediného výkonného orgánu společnosti.
Při analýze zajišťovacích smluv musí odhadce věnovat pozornost skutečnosti, že v souladu s čl. 339 Občanského zákoníku Ruské federace musí zástavní smlouva obsahovat: předmět zástavy a jeho ocenění, podstatu, velikost a lhůtu pro splnění závazku zajištěného zástavou. Musí také obsahovat údaj o tom, která strana má zastavený majetek (článek 338 občanského zákoníku Ruské federace).
Vzhledem k tomu, že v souladu s občanským zákoníkem může být zástavcem pouze vlastník věci nebo osoba, která má s ní právo hospodářského hospodaření (článek 335 část 2), je důležité zkontrolovat vlastnické listiny, zda se jedná o věc, která je v souladu s ustanovením občanského zákoníku. předmět zástavy.
Vzhledem k tomu, že v souladu s platnou legislativou musí být hypotéka budovy (stavby) nutně doprovázena hypotékou na pozemek, na kterém se budova nachází (nebo právem na pronájem tohoto pozemku), je třeba věnovat pozornost přítomnosti pozemku jako součásti předmětu zástavy. Absence zástavy pozemku činí zástavu jako celek neplatnou.
Při analýze zástavní smlouvy je třeba věnovat pozornost skutečnosti, že v souladu s federálním zákonem ze dne 16. července 1998 č. 102-FZ „O zástavě nemovitosti (zástava nemovitosti) je předmět hypotéky určen v dohodu uvedením jejího názvu, umístění a dostatečného k identifikaci tohoto popisu předmětu. V zástavní smlouvě musí být rovněž uvedeno právo, na základě kterého nemovitost, která je předmětem zástavy, náleží zástavnímu věřiteli, a název orgánu, který provádí státní registraci práv k nemovitostem a obchody s ní (dále jen na jako orgán, který provádí státní registraci práv), který jí zapsal zástavní právo.
Dále je nutné zkontrolovat, že zástavní smlouva, jakož i případné dodatečné smlouvy k ní byly zaregistrovány zákonem předepsaným způsobem (Zástavní smlouva se považuje za uzavřenou a nabývá účinnosti okamžikem její státní registrace).
Pokud kompetence odhadce nepostačuje k odbornému posouzení možné míry rizika u konkrétní smlouvy o úvěru, pak musí právník zastupující Zákazníka nebo zástupce specializované poradenské společnosti poskytnout své stanovisko k této otázce písemně.
Při analýze ručitelských smluv musí odhadce zkontrolovat přítomnost podpisů a pečetí na kopiích smlouvy, korespondenci osob uvedených v „záhlaví“ smlouvy s plnými jmény skutečných signatářů.
Kontroluje se také dostupnost příslušných rozhodnutí (Protokolů) orgánů garanta - právnické osoby.
S přihlédnutím ke zkrácené promlčecí době stanovené pro vymáhání dluhu od ručitele musí osoba, která obdrží dokumentaci, tuto procesní lhůtu neprodleně vypočítat. K tomu byste si měli zjistit v podmínkách úvěrové smlouvy (s přihlédnutím ke všem dodatečným smlouvám) lhůtu pro splacení úvěru a poté přidat jeden kalendářní rok (článek 4 § 364 občanského zákoníku). Půjde o promlčecí lhůtu pro uplatnění pohledávky vůči ručiteli. Je třeba chápat, že v této lhůtě musí být reklamace uplatněna nejen vůči ručiteli, ale i po uplynutí lhůty uvedené v Záruční smlouvě pro dobrovolné plnění jeho povinností ručitelem, ale také musí být reklamace uplatněna. být zaslán ručiteli. S přihlédnutím k tomu, že půjčka je obvykle uznána za problematickou, pokud dojde k prodlení se splácením, lze předpokládat, že lhůta pro splácení půjčky již nastala před časem, což znamená, že roční promlčecí lhůta vůči ručiteli začala běžet.
Pokud kompetence odhadce nepostačuje k odbornému posouzení možné míry rizika u konkrétní smlouvy o úvěru, pak musí právník zastupující Zákazníka nebo zástupce specializované poradenské společnosti poskytnout své stanovisko k této otázce písemně.
Volba normy pro stanovení hodnoty předmětu zajištění práv pohledávky (dále jen předmět posouzení) se provádí na základě účelu posouzení s přihlédnutím k aktuálním legislativním normám.
V souladu s Čl. 3 zákona Ruské federace „O oceňovacích činnostech“ (29.07.98, č. 135-FZ) se tržní hodnotou předmětu ocenění rozumí nejpravděpodobnější cena, za kterou lze tento předmět ocenění na otevřeném trhu zcizit. trhu v konkurenčním prostředí, kdy strany transakce jednají přiměřeně, mají všechny potřebné informace a hodnota ceny transakce se neodráží za žádných mimořádných okolností, tedy když:
- jedna ze stran transakce není povinna zcizit předmět ocenění a druhá strana není povinna přijmout exekuci;
- účastníci transakce jsou si dobře vědomi předmětu transakce a jednají ve svém vlastním zájmu;
- předmět ocenění je prezentován na volném trhu prostřednictvím veřejné nabídky, typické pro podobné předměty ocenění;
- cena obchodu představuje přiměřenou odměnu za předmět hodnocení a nedošlo k žádnému nátlaku k dokončení obchodu ve vztahu k stranám obchodu na žádné straně;
- platba za předmět ocenění je vyjádřena v peněžní formě.
Posouzení jakéhokoli předmětu vlastnického práva je uspořádaný, cílený proces stanovení jeho hodnoty v peněžním vyjádření s přihlédnutím k potenciálnímu a skutečnému příjmu, který přináší v určitém okamžiku na konkrétním trhu.
V souladu se standardy oceňování proces určování tržní hodnoty zahrnuje použití tří přístupů k oceňování:
Nákladově efektivní přístup- soubor metod hodnocení nákladů založených na stanovení nákladů nutných na obnovu nebo výměnu oceňovaného předmětu s přihlédnutím k jeho opotřebení. Nákladový přístup je založen na principu substituce, který říká, že kupující nezaplatí za nemovitost více, než kolik je zapotřebí k její výměně za jinou nemovitost, která má podobné užitné vlastnosti.
Komparativní přístup- soubor metod pro stanovení hodnoty na základě porovnání předmětu ocenění s podobnými předměty, pro které jsou k dispozici informace o cenách transakcí s nimi. Přístup srovnávání tržeb je založen na principu efektivně fungujícího trhu, na kterém investoři nakupují a prodávají podobná aktiva a přitom činí nezávislá individuální rozhodnutí.
Příjmový přístup- soubor metod hodnocení hodnoty na základě stanovení očekávaného příjmu z předmětu hodnocení. Výnosový přístup je založen na posouzení očekávání investora ohledně budoucích ekonomických přínosů z vlastnictví oceňované nemovitosti.
Podle Federálních oceňovacích standardů, schválených nařízeními Ministerstva hospodářského rozvoje Ruské federace ze dne 20. července 2007 č. 254, 255 a 256, má odhadce právo nezávisle určit konkrétní metody ocenění v rámci každého přístupu k oceňování.
Ocenění výnosovým přístupem se používá při posuzování zástavy budov a staveb, strojů, zařízení, vozidel a zástav akcií společnosti.
Při posuzování budov a komplexů nemovitostí je nutné:
- Proveďte tržní analýzu nemovitosti, která je hodnocena jako nemovitost produkující příjem.
- Samostatně uveďte oblast: celkovou plochu budovy nebo komplexu nemovitostí, oblast k pronájmu.
- Při výpočtu sazby nájemného za předmět hodnocení pomocí srovnávacího přístupu by měly být sazby nájemného u analogů očištěny o DPH, náklady na služby a provozní náklady a měl by být zohledněn koridorový koeficient. Uveďte kontaktní telefonní číslo analogového objektu.
- Jednotková cena pro srovnání nájemného (RUB/1 m2) obdobných objektů musí splňovat zásadu homogenity a nesmí přesáhnout 30 %.
Při oceňování zařízení se k hodnocení výrobních linek používá výnosový přístup.
Vozidla. Příjmový přístup se používá pro specializovanou dopravu (železniční, vodní, nákladní meziměstská a mezinárodní doprava atd.).
Při posuzování stávajícího podniku musíte:
- Prognóza příjmů by měla být založena na předpovědích objemů prodeje produktů/služeb a cen pro každý typ vyráběného produktu/služby. Provádí se na základě kapacity (dostupné plochy k pronájmu) posuzovaného podniku a tržních cen za prodej jednotky výrobků/služeb.
- Vylučte jednorázové a neplánované příjmy.
- Prozkoumejte historická data o podniku a odvětví.
- Při prognózování nákladů vylučte neodůvodněné náklady.
- Vzhledem k tomu, že úrokové sazby z úvěrů nabízených bankami vyžadují pro hodnocení vlastního kapitálu zvýšení ziskovosti, kterou podniky nemohou zaručit ani nyní, ani v prognózovaném období, měla by být použita metoda diskontovaných peněžních toků pro vlastní kapitál bez odečtení dlouhodobých půjček a úvěrů. To znamená, že tržní hodnota provozního podniku se určuje pomocí jeho vlastních prostředků.
- Provádějí se konečné úpravy: přebytek/schodek vlastního pracovního kapitálu; tržní hodnota dlouhodobých finančních investic; tržní hodnota vedlejších aktiv.
- Pokud podnik funguje, ale má omezenou zbývající životnost na trhu, může se příjem z provozu spíše snižovat než zvyšovat.
Diskontní sazba
Při posuzování tržní hodnoty vlastního kapitálu se diskontní sazba počítá metodou kumulativní konstrukce v případě, že není možné provést výpočet při aplikaci modelu oceňování kapitálových aktiv (CAPM).
Bonus za velikost společnosti je založen na analýze čistých aktiv srovnatelných společností.
Míra kapitalizace
Při přechodu z diskontní sazby na sazbu kapitalizace pro výpočet reverze by se míra růstu příjmů (výnosů) v období po prognóze měla pohybovat v rozmezí 3–5 %.
Komparativní přístup k oceňování nemovitostí je založen na informacích o nedávných transakcích s podobnými nemovitostmi na trhu a srovnání oceňované nemovitosti s analogy.
Výchozím předpokladem pro aplikaci metody je přítomnost rozvinutého trhu.
V rámci komparativního přístupu k oceňování nemovitostí lze rozlišit dvě metody:
- Metoda srovnávací analýzy prodeje.
- Metoda hrubého nájemného.
Hlavní kritéria pro výběr analogových objektů:
- Druh a způsob využití nemovitosti;
- Kvalitní;
- Převoditelná práva;
- Umístění;
- Fyzikální vlastnosti;
- Podmínky a financování;
- Podmínky a doba prodeje.
Po výběru a porovnání analogických objektů s předmětem hodnocení je třeba v případě potřeby provést příslušné úpravy.
Úpravy mohou být procentuální nebo nákladové.
Základní metody pro výpočet korekcí:
- Metody založené na analýze párových prodejů;
- Expertní metody výpočtu a úpravy;
- Statistické metody.
Metoda hrubého nájemného vychází z předpokladu, že existuje přímá úměra mezi prodejní cenou nemovitosti a příjmem z pronájmu. Tato metoda zahrnuje použití multiplikátoru hrubého nájemného (GRM). MVR je poměr prodejní ceny nemovitosti k hrubému příjmu z jejího pronájmu za určité období (měsíc, čtvrtletí, rok). Hodnota posuzovaného majetku se určí vynásobením MVR hrubým příjmem za odpovídající období z (případně předpokládaného) pronájmu posuzovaného majetku.
Oceňování movitých věcí
Movitý majetek zahrnuje hmotné a nehmotné věci, které nejsou nemovitostí. Tato nemovitost není trvale vázána na nemovitost a jako kategorie se taková nemovitost vyznačuje schopností stěhování.
Metody komparativního přístupu - metody založené na analýze prodejních transakcí analogických objektů a porovnání s objektem hodnocení za účelem vhodných úprav:
- Metoda tržní informace: stanovení hodnoty movitého majetku pomocí informací o prodejních cenách zveřejněných v cenících výrobců, prodejců nebo jiných zdrojů informací o prodejních cenách.
- Metoda srovnávacího prodeje: Stanovení hodnoty porovnáním nedávných prodejů srovnatelného osobního majetku s předmětným majetkem po provedení příslušných úprav, aby se zohlednily rozdíly mezi nimi.
- Metoda statistického modelování (metoda hromadného oceňování): metoda uvažování oceňovaného předmětu movitého majetku jako reprezentanta určitého souboru homogenních předmětů, u nichž jsou známy ceny.
- Metoda korelačních modelů: metoda hodnocení movité věci, založená na stanovení parametru váženého průměru v konvenčních jednotkách, charakterizující technické a ekonomické vlastnosti posuzované věci a vztahující se úměrně k její hodnotě.
Ocenění obchodního/provozního podniku
Metody hodnocení:
- Analogová firemní metoda. Tato metoda je založena na použití cen generovaných otevřeným akciovým trhem. Základem pro srovnání je cena jedné akcie otevřených akciových společností.
- Transakční metoda. Metoda je zaměřena na pořizovací ceny podniku jako celku nebo jeho kontrolního podílu.
- Metoda průmyslových koeficientů. Metoda je založena na použití doporučených vztahů mezi cenou a určitými finančními parametry.
Nákladový přístup je soubor technik a metod pro stanovení tržní hodnoty oceňovaného předmětu na základě výše nákladů nezbytných k jeho opětovnému vytvoření v podmínkách platných v den ocenění, s přihlédnutím k úpravám o úroveň odpisů předmětu ocenění. objekt.
Pro výpočet výše nákladů se v závislosti na konkrétních podmínkách použije buď reprodukční pořizovací cena (předpokládaná výše nákladů v běžných cenách k datu posouzení, nutná pro vytvoření přesné kopie posuzovaného objektu, za použití stejných materiálů, norem , design, kvalita práce) nebo reprodukční náklady ( výše nákladů vynaložených k datu posouzení na znovuvytvoření předmětu obdobného tomu, co bylo hodnoceno z hlediska užitnosti, proto použití moderních materiálů, technických a technologických řešení, dodržování současné technické a hygienické požadavky jsou povoleny).
U nákladového přístupu je nutné určit výši odpisu nebo slevy z plné reprodukční ceny (replacement cost). Odhadce počítá opotřebení nikoli podle regulačních dokumentů, ale na základě skutečného fyzického stavu a souladu vykonávaných funkcí s moderními potřebami trhu. Obecné znehodnocení objektu zahrnuje: fyzické, funkční a ekonomické zastarání.
Volba metod ocenění v nákladovém přístupu závisí na účelu ocenění, typu oceňovaného objektu a vyhlídkách jeho použití. Obecnou technikou při použití nákladového přístupu je rozdělení objektu na jeho dílčí prvky a aplikování korespondence na každý z nich. techniky hodnocení zohledňující individuální opotřebení.
Při nákladovém přístupu k posouzení hodnoty podniku se používají následující metody: čistá aktiva a likvidační hodnota. Metoda čistých aktiv se používá k hodnocení ziskových podniků s perspektivou rozvoje.
Likvidační hodnota je součtem diskontovaných výnosů z prodeje majetku, snížených o výši závazků a nákladů na likvidaci.
V nákladovém přístupu k hodnocení hodnoty nemovitosti se zjišťuje tržní hodnota pozemků a objektů nacházejících se na posuzovaném území.
Pro ocenění pozemku se používají následující metody: srovnatelné prodeje; korelace (přenos); kapitalizace pozemkové renty: zbytkové techniky pro půdu; zástavba (rozvoj) pozemku.
V nákladovém přístupu k hodnocení nákladů budov a staveb se používají tyto metody: srovnávací jednotka; odhad nákladů po jednotlivých prvcích; odhad, stejně jako indexová metoda hodnocení.
Při nákladovém přístupu k odhadu nákladů na stroje a zařízení se používají metody přímé kalkulace a holistického hodnocení nákladů.
Nákladový přístup k posouzení hodnoty nehmotného majetku je vhodný v případě, že se jedná o jedinečný majetek nebo pokud nelze vypočítat podíl na zisku, který oceňovaný předmět přináší. Odhadce může použít metodu nákladů na vytvoření a metodu nákladů na zisk. Metoda nákladů na vytvoření nehmotného majetku spočívá ve stanovení plné reprodukční ceny majetku, která zahrnuje náklady na vytvoření, pořízení a uvedení předmětu do stavu umožňujícího jeho použití k zamýšleným účelům. Reprodukční pořizovací cena je upravena v souladu s mírou zastarávání nehmotného aktiva. Metoda nákladů a přínosů umožňuje zjistit tržní hodnotu nehmotného aktiva na základě úspor nákladů dosažených jeho používáním.
Konečná hodnota tržní hodnoty předmětu je stanovena na základě koordinace získaných výsledků hodnocení pro různé přístupy matematickým vážením na základě expertního určení významnosti konkrétního přístupu.
Po odsouhlasení vah přístupů je třeba vzít v úvahu ustanovení zákona „o insolvenci (konkursu)“ ve znění ze dne 30. prosince 2008. Podle čl. 138 z toho 70 % a pro věřitele ze smluv o půjčce 80 % tržní hodnoty nemovitosti zastavené danému věřiteli je určeno k uspokojení pohledávek zajištěného věřitele, maximálně však do výše jistiny dluhu ze závazku. zajištěno zástavou a splatným úrokem.
Poté, co odhadce vyčíslí částku, kterou zástavce v budoucnu obdrží při prodeji nemovitosti po ukončení konkurzního řízení, je nutné posoudit hodnotu práva pohledávky diskontováním výsledné hodnoty zajištění k aktuálnímu okamžiku. . Diskontní období je určeno předpokládanou dobou trvání konkurzního řízení. Zákazník poskytuje stanovisko k načasování každé fáze konkurzního řízení.
1. Mezinárodní standardy hodnocení. Sedmé vydání. 2005 /přel. z angličtiny I.L. Artemenková, G.I. Mikerin, N. V. Pavlova. - M.: Russian Society of Appraisers LLC, 2006.
2. Evropské standardy hodnocení. 2000/os. z angličtiny G.I. Mikerin, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova, - M.: Russian Society of Appraisers LLC, 2003.
3. Mezinárodní standardy oceňování, 8. vydání, Výbor pro mezinárodní standardy oceňování, 2007.