Metoodilised soovitused võlanõude õiguste turuväärtuse hindamiseks. Metoodilised soovitused “pangalaenulepingu järgse nõudeõiguste hindamine” laenulepingu järgse nõudeõiguse hindamise üldküsimused Soovitused p hindamiseks
![Metoodilised soovitused võlanõude õiguste turuväärtuse hindamiseks. Metoodilised soovitused “pangalaenulepingu järgse nõudeõiguste hindamine” laenulepingu järgse nõudeõiguse hindamise üldküsimused Soovitused p hindamiseks](https://i0.wp.com/cfin.ru/appraisal/business/special/chose_in_action-02.png)
Nõudeõigus tekib kahe vastaspoole - võlausaldaja ja võlgniku - tsiviilõiguslike suhete tulemusena. Nõudeõiguste hindamine on vajalik, kui juhtkond teeb otsuseid ettevõtte finantsvõimenduse haldamise kohta, ettevõtte võlgade ostu-müügitehingu tegemisel, võlgniku vara arestimisel või ettevõtte pankrotijuhtum. Lisaks toimub nõudeõiguste hindamine tehingu ettevalmistamisel võlgade loovutamiseks vabal turul ning tehingu objektiks võib olla nii nõudeõigus kui ka tagatis. Nõudeõiguste realiseerimist saavad pangad teostada õiguste loovutamise ja pankrotimenetluse tulemusena tagatise sissenõudmise kaudu võlausaldaja nõudeõiguste täielikuks või osaliseks rahuldamiseks.
Hindaja määrab nõudeõiguste turuväärtuse, mis väljendub avatud võlaturul nõudeõiguste müügist või võla tagatiseks oleva vara müügist saadud rahasummas. Võlgade ümberkujundamise korral määrab hindaja ka tõenäolised rahalaekumised võlgnevuse tagasimaksmiseks, mis tekib võlgniku ettevõtte tulevase finants- ja majandustegevuse tulemusena.
Siiani puuduvad universaalsed üldtunnustatud hindamismeetodid nõudeõiguste hindamiseks. Hindajad kasutavad igas krediidiasutuses heaks kiidetud või kokkulepitud meetodeid.
Olenevalt nõudeõiguse liigist seisab hindaja silmitsi hindamismeetodite valiku probleemiga. See valik on tingitud eelduste olulisest erinevusest, st võlgniku staatusest, seaduslikest alustest ja eeldatavast tagasimakseperioodist. Tegutseva ettevõtte ja pankrotistunud ettevõtte nõudeõiguste hindamisel on oluliseks erinevuseks eeldused võla täieliku tagasimaksmise riski hindamisel.
Jätkuva tegevuse nõuete hindamise metoodika hõlmab ettevõtte põhjaliku finantsanalüüsi läbiviimist ja tegevuse edasist prognoosimist. Sellest järeldub, et võla tagasimaksmisest saadava rahavoo modelleerimine põhineb hindaja hoolikal võlgade tagasimaksmise allikate, sealhulgas ettevõtte puhaskasumi prognoosimisel, prognoositava bilansi koostamisel ja ettevõtte finantsstabiilsuse määramisel tulevikus. Pankrotimenetluses oleva ettevõtte nõudeõiguste turuväärtuse hindamisel analüüsib hindaja eelkõige seda, milline vara on laenusaajal ja kui perspektiivne on võla tagasimaksmine.
Kes on võlausaldaja?
Võlausaldajaks võib olla isik, kelle kasuks tekib tsiviilõigussuhetest tulenevalt õigus nõuda võlgnikult teatud kohustuste täitmist: asja võõrandamist, teenuse osutamist, töö tegemist.
Sagedasemate laenuandjate edetabelis on esikohal pangad ja finantsasutused, kes rahastavad ettevõtete tegevust ning määravad kindlaks nende edasise töö ja ettevõtluse arendamise strateegia. Üldjuhul on pankroti korral pankrotivõlausaldajate registri (võlausaldajate komitee) moodustamise protsessis üldvõlausaldajad, kes kontrollivad ja sageli reguleerivad pankrotimenetluse läbiviimise protsessi pangandusstruktuurid.
Kohus tunnistab pankrotivõlausaldajateks need, kellel on võlausaldajate koosolekul osalemisel hääleõigus. Seda õigust tuleb kohtus kinnitada kohustuste tekkimist kinnitavate dokumentidega. Finants- ja krediidiasutuste jaoks on peamised dokumendid: laenuleping, hüpoteeklaenuleping, pandileping, käendusleping ja muud nõudeõiguse omandiõigust kinnitavad dokumendid.
Seadusega kehtestatud nõuete rahuldamise kord jagab võlausaldajad eelisjärjekorras ja eelisjärjekorras.
Miks on varade kvaliteet oluline?
Reeglina kuuluvad suurte kohustuslike allüksuste hulka krediididivisjon, mis koostab laenuoperatsioonideks dokumentatsiooni, ja tagatiste teenindamise divisjon, mis jälgib tagatiste tegelikku olemasolu, seisukorda ja väärtust. Organisatsiooni tagatiseks olevate varade koosseis, samuti laenu tagatiseks antud jooksvad garantiid peavad laenulepingu kehtivuse ajal läbima kohustusliku järelevalve võlgniku või käendaja rahalise heaolu tagamiseks ning samuti tagatisvara turuväärtuse kontrollimiseks selle vähendamiseks või suurendamiseks kohaldatakse soovituslikku protseduuri.
Reeglina tekib suurem osa “halbadest” võlgadest pangastruktuuride ebapiisava tagatise järelevalve tõttu. Samas võib hindajal laenulepinguid nõudeõiguste hindamise raames analüüsides tekkida tagatise või garantiide hindamisel palju probleeme. Näitena võiks tuua näite praktikast. Moskvas asuv suurpanga keskkontor andis piirkonnas asuvale laenuvõtjale pikaajalist laenu tööstushoone tagatisel. Laenu väljastamise ajal oli laenuvõtja ettevõte tegutsenud ja majanduslikult jõukas ning varad olid likviidsed ja kujutasid endast tootmistsehhi koos krundiga. Kahe aasta pärast alustas ettevõte pankrotimenetlust. Hindaja käis panditud vara asukohas ja tuvastas, et võlgnik firma ei ole pikka aega midagi tootnud ning pandi esemeks olnud tööstushoone on praktiliselt hävinud.
Teiseks probleemiks nõudeõiguste hindamisel võib olla nõudeõiguste enda tuvastamine. Laenulepingute standardanalüüsi käigus võib hindajal tekkida probleem juriidiliselt kvalifitseerimata dokumentide koostamisel, mille tulemusena võidakse võlausaldaja nõuded hiljem kohtus rahuldamata jätta.
Millele peaks keskenduma?
Peamiseks kriteeriumiks nõuete väärtuse määramisel on tagatis, mis on piisav võlasumma katmiseks. Nõudeõiguse väärtuse arvutamine toimub põhivalemi kaudu: tagatise turuväärtus / ettevõtte võlg = võla kate %.
Tagatiseks võib olla mis tahes ettevõtte vara. Varadeks võivad olla kinnisvara hüpoteegilepingu alusel, seadmed ja inventar pandilepingu alusel, tagatis ja tagatised, mida annavad nii füüsilised kui ka juriidilised isikud käenduslepingute alusel.
Hindaja arvutab nõuete turuväärtuse, määrates kindlaks rahavoo ja riskitaseme, mida tavaliselt väljendatakse diskontomääraga, mis on vajalik rahavoo hetkeväärtuseni viimiseks.
Rahavoo õige määramise peamiseks kriteeriumiks on võla tagatise kogutagatiste õiglane arvutamine, mida väljendatakse tagatise ja käenduse turuväärtuses.
Diskontomäära taset nõudeõiguse hindamisel mõjutab tagatise liik ja likviidsus. Riskide hulka kuuluvad ka võlgade sissenõudmise aeg, pankrotivõlausaldaja nõuded ja lisakulud tagatise müügile. Sellest järeldub, et nõudeõiguse turuväärtuseks kujuneb rahavoo väärtus, mis on kõiki riske arvesse võttes ja kõiki ühekordseid ja püsivaid kulutusi arvestamata vähendatud jooksva väärtuseni. Nõude turuväärtuse arvutamiseks rahavoo määramisel analüüsib hindaja kõiki nõude omandiõigust kinnitavaid dokumente.
Esiteks võivad probleemid tekkida nõudeõiguste tuvastamisel. Laenulepingute standardanalüüsi käigus võib hindajal tekkida probleem, kui vara on tagatiseks mitme laenulepingu alusel korraga. See võib juhtuda krediidiosakonna juhtide hooletuse või tahtlike vigade tõttu. Ja kui see juhtub ühe finants- ja krediidiorganisatsiooni raames, siis hindamisobjekti tuvastava hindaja jaoks on see teatud keerukus, mida ta saab aga tuvastada ja nõudeõiguste väärtuse arvutamisel arvesse võtta. . Sel juhul võivad panga juhtkonnalt saadud põhieeldused nende õiguste rakendamiseks aidata hindajat rahavoogude jaotamisel laenulepingute vahel.
Keerulisem variant on see, kui sama vara on risttagatiseks erinevate laenulepingute ja erinevate võlausaldajate alusel. Kõige sagedamini juhtub see vallasvara pantimisel, kuna laenu väljastades ei saa pangajuhid tagatise õiguslikku puhtust kontrollida. Sellisel juhul võib hindaja täielikku teavet omamata nõudeõiguste väärtust oluliselt üle hinnata, samas kui tagatise väärtus hinnatavat õigust praktiliselt ei kata.
Lisaks kinnisvarale, vallasvarale, materiaalsele varale ja muule nõuete tagatiseks olevale varale analüüsib hindaja käendajate majanduslikku seisu.
Varade analüüsi ja hindamise peab läbi viima hindaja vastavalt hindamisstandardite nõuetele. Hindamismenetluse standardetapid on varade koostise ja struktuuri analüüs, objektide kvantitatiivsete ja kvalitatiivsete tunnuste määramine (vajadusel viiakse läbi varade külastus ja kontroll), vastava tegevusala ja varaturu analüüs. Sõltuvalt vara liigist määrab hindaja konkreetse objekti turuväärtuse hindamise meetodi valiku ja arvutab turuväärtuse vastavalt üldtunnustatud hindamismeetoditele.
Miks on vaja käendajat?
Laenulepingu riski minimeerimiseks väljastab panga laenudivisjon täiendava garantiina juriidiliste ja eraisikute käendusi. Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku (edaspidi "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik") artikli 361 kohaselt kohustub käendaja garantiilepingu alusel vastutama teise isiku võlausaldaja ees selle eest, et viimane täidab oma kohustusi. tervikuna või osaliselt.
Teoreetiliselt peaks laenuosakond jälgima ja uuendama teavet käendaja – juriidilise või füüsilise isiku kohta. Käendajateks olevate juriidiliste isikute finantsseisundi jälgimise käigus peab krediidiosakond regulaarselt saama maksuhalduri poolt kinnitatud ametlikke väljavõtteid, bilansi põhikirjete väljavõtteid kõige kallimate varade kohta, teavet käendaja äritegevuse negatiivsete suundumuste kohta, samuti käendaja peamised võlausaldajad.
Käendajate analüüsimisel peaksid eraisikud, krediidi- ja riskijuhtimise osakonnad minimaalselt regulaarselt kontrollima isikliku vara saadavust. Praktikas hindavad krediidiosakonnad käendaja maksevõimet ainult üks kord – laenu väljastamisel. Pankade jaoks on objektiivseks teguriks vajadus töödelda tohutul hulgal teavet peamise laenuvõtjaga seotud isikute kohta. Seetõttu raskendab võlgniku pankroti korral raha sissenõudmist käendajatelt ka asjaolu, et laenuperioodi jooksul võib käendaja majanduslik olukord oluliselt halveneda ning pankrotimenetluse läbiviimise ajaks. põhivõlgniku vastu võib ka käendaja muutuda krediidivõimetuks .
Sageli on nõuete turuväärtuse hindamisel üksikisikutega sõlmitud käenduslepingute väärtus võrdne nulliga, kuna võlgade sissenõudmine käendaja isiklikust varast on kodanike varast võlgade sissenõudmisega seotud juriidiliste peensuste tõttu praktiliselt võimatu. Käendajatelt - juriidilistelt isikutelt laekuvate rahavoogude hindamisel seisab hindaja silmitsi probleemiga saada ajakohast teavet käendaja kohta, nimelt finantsaruandeid, varade ja kohustuste jaotusi, kehtivat võlausaldajate registrit, äriteavet. ja muud siseteavet.
Hindaja on vastavalt hindamistegevust reguleerivatele määrustele ja dokumentidele kohustatud koguma piisavuse ja usaldusväärsuse nõuetele vastavat informatsiooni.
Peamine teave, mida hindaja kasutab käendaja – juriidilise isiku – analüüsimisel, on ettevõtte finantstulemused. Analüüsi käigus kogutavate andmete hulk on märkimisväärne, kuna käendaja maksevõime kindlakstegemiseks on vaja lisaks raamatupidamisandmetele analüüsida ka kõigi varade ja kohustuste turuväärtust. Finants- ja analüütilisi andmeid on võimalik hankida erinevatest allikatest, näiteks statistilised andmebaasid, mis sisaldavad teavet finantsaruannete kohta, emitentide kvartaliaruanded, registripidajate andmebaasid jne. Selle analüüsi lõppeesmärk on määrata kindlaks käendaja maksevõime tase ja garantiilepingust tulenevate kohustuste täitmise võimalus .
Praeguses praktikas hinnatakse tagatise turuväärtust olulise allahindlusega, mis võib ulatuda 50-100% kuni garantii nimiväärtuseni. Seda allahindlust kinnitavad mitmed suurimad pangad. Selle põhjuseks on asjaolu, et käendajatelt kohustuste sissenõudmise praktika on pigem negatiivne.
Võttes arvesse praegust keerulist olukorda käendustagatiste sissenõudmisel, koostas Vene Föderatsiooni kõrgeim vahekohus 2012. aastal mitmeid dokumente ja otsuseid, mis käsitlevad käendustega seotud vaidluste lahendamise küsimusi. Nendes dokumentides tehakse ettepanek käendajate vastutuse taset oluliselt tõsta.
Millal on võlgu turul lihtsam müüa?
Pangaväljavõtete koostamise ajal on nõuete ja tagatiste ümberhindamisel tuvastatud kahjud põhjuseks varade kvaliteedikategooriate kaupa ümbergrupeerimisele madalama kategooria suunas ja sellest tulenevalt pangareservide suurenemiseni. Mida kõrgem on reservide tase, seda madalam on panga omakapitali lõppmaksumus ja madalam on likviidsusnäitajate tase.
"Halbade" võlgade mõju vähendamiseks reservide tasemele müüvad pangad osa probleemsetest varadest, kuna isegi müügist saadav kahju võib olla oluliselt väiksem kui täiendavate reservide moodustamise tagajärjed. Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 382 kohaselt saab võlausaldajale kohustuse alusel kuuluva õiguse (nõude) tehinguga, mida nimetatakse nõude loovutamiseks, üle anda teisele isikule. Nõude loovutamine toimub Venemaa kehtivate õigusaktide kohaselt loovutamislepingu alusel.
Vaatamata sellele, et enamikus suurtes pankades on loodud tagatiste ja nõuete müügiosakonnad, muutub nõuete müük spetsiaalsete kauplemisplatvormide kaudu üha populaarsemaks. Näitena võiks tuua elektroonilised platvormid: automatiseeritud kauplemisplatvorm "Sberbank-AST", B2B, Venemaa tagatiste portaal, samuti paljud probleemsete varade ja võlgade müügile spetsialiseerunud inkassobüroode elektroonilised platvormid. Reeglina saate sellistel saitidel võlgade müügi kohta teavet uurides saada täielikud andmed võla suuruse, võla olemuse ja võlgniku ettevõtte tegevuse eripära kohta; määrata kindlaks võlgniku kuuluvus majandusharule ja asukoht; kinnitama võlgade sissenõudmise kohta tehtud kohtuotsuse olemasolu, samuti hindama võla võimalike ostjate ringi ja mis kõige olulisem – võla müügihinda.
Sel juhul võib teatud tüüpi nõuete müügi turustatistika anda hindajale väärtuslikku teavet võlasumma allahindluse tegeliku turuväärtuse kohta. Praktikas leiti pärast inkassobüroode ja kauplemisplatvormide andmeid uurides ja analüüsides, et võlamüügiturul võib juriidiliste isikute likviidsete võlgade allahindlus olla keskmiselt 10–30% võla nimiväärtusest. Kui mittelikviidsete võlgade puhul võib allahindlus ulatuda 70–95%ni. Eraisikute nõudeõiguste müümisel on allahindluse tase kõrgem: likviidsete võlgade puhul (kohtumenetluse staadiumis) - 50–70%; madala likviidsusega võlakohustusi müüakse allahindlusega 90–98,5%.
Millist tulemust me ootame?
Mida saab nõudeõiguse hindamisel lugeda positiivseks tulemuseks? Positiivne tulemus nõudeõiguse hindamisel tuleneb hästi tagatud laenust ja saavutatakse, kui võlg on tagatissummaga täielikult kaetud. Sel juhul on selliste võlgade riskitase 0%. Vastasel juhul, kui laen on klassifitseeritud halva tagatisega või tagatiseta, hinnatakse nõudeõiguste väärtust alati alla nominaali ja hindaja määratud riski suuruses.
Maailmapraktikas pööratakse nõudeõiguste hindamise meetodi valikul erilist tähelepanu ettevõtte pikaajalisele rahalisele taastumisele, tegevuse säilimisele, võlgade restruktureerimise võimalusele eesmärgiga see täies mahus tagasi maksta. alternatiivina ettevõtte pankrotimenetlusele. Nendel eesmärkidel on Rahvusvaheline Maksejõuetuse ja Pankroti Restruktureerimise Spetsialistide Assotsiatsioon (INSOL) välja töötanud võlausaldajatega töötamise globaalse lähenemisviisi aluspõhimõtted, mille eesmärk on kiirendada finantsrestruktureerimist ja suurendada laenuvõtja ettevõtte taastumise tõenäosust.
Venemaa praktikas on nõudeõiguste hindamisel põhieelduseks kas nõudeõiguste loovutamine või võlgniku pankrot. Sellest tulenevalt seostub küsimus ühe või teise omandiõiguse liigi hindamise iseärasustest ja seega ka nõudeõiguste metoodika valikust enamikul juhtudel kas pankrotimenetlusega, et rahuldada kõigi võlausaldajate nõuded või pakkumishinnast allahindluse turutaseme määramisega õiguste müümisel vabaturul.
VENEMAA PANKADE LIIT
Hindamiskomisjon
Juhised
“Pangalaenulepingute nõuete hindamine”
KREDIIDILEPINGU ALUSTE NÕETE ÕIGUSTE HINDAMISE ÜLDKÜSIMUSED
Soovitused hõlmavad nõuete hindamise üldisi küsimusi. Dokument on välja töötatud vastavalt hindamisvaldkonna kehtivate õigusaktide nõuetele ja sisaldab soovitusi, mis on määratud laenulepingujärgsete nõuete hindamise spetsiifikaga.
1.1. pank - krediidiorganisatsioon.
1.3. Kinnisvara- käesolevate soovituste kontekstis materiaalne vara kinnisvara, masinate ja seadmete või kaupade kujul.
1.4. Investeeringu maksumus- selle isiku (isikute) poolt hindamisobjekti kasutamise eest kehtestatud kulu konkreetsele isikule või isikute rühmale investeerimise eesmärgil.
1.5. Likvideerimisväärtus- hinnanguline väärtus, mis kajastab kõige tõenäolisemat hinda, millega antud hindamisobjekti saab hindamisobjekti eksponeerimise perioodil võõrandada ja mis on turutingimustele vastavast tüüpilisest kokkupuuteperioodist lühem, tingimustes, kus müüja on sunnitud tehing vara võõrandamiseks.
2.1. Vastavalt Venemaa Panga 26. märtsi 2004. aasta määrusele N 254-P “Krediidiasutuste poolt laenu-, laenu- ja samaväärsete võlgade võimalike kahjude katteks reservide moodustamise korra kohta” (edaspidi määrus) järgivad krediidiasutused. on kohustatud moodustama reservi võimalike laenukahjumite katteks (edaspidi reserv) eeskirjadega kehtestatud korras.
2.2. Vastavalt reeglite punktile 1.7 „Hinnatava reservi suuruse määramiseks seoses krediidiriski tegurite mõjuga liigitatakse laenud professionaalsel hinnangul (v.a homogeensete laenude portfelli koondatud laenud) ühte viis kvaliteedikategooriat:
- I (kõrgeim) kvaliteedikategooria (standardlaenud));
- II kvaliteedikategooria (mittestandardsed laenud);
- III kvaliteedikategooria (kahtlased laenud) - oluline krediidirisk (rahalise kahju tekkimise tõenäosus laenukohustuste täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmise tõttu laenusaaja poolt põhjustab selle amortisatsiooni 21-50 protsenti);
- IV kvaliteedikategooria (probleemsed laenud) - kõrge krediidirisk (laenukohustuste mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise tõttu laenusaaja poolt rahalise kahju tekkimise tõenäosus põhjustab selle amortisatsiooni summas 51 protsenti kuni 100 protsenti);
- V (madalaim) kvaliteedikategooria (halvad laenud) - laenuvõtja suutmatuse või laenukohustuste täitmisest keeldumise tõttu ei ole laenu tagasimaksmise tõenäosust, mis toob kaasa laenu täieliku (100 protsenti) amortisatsiooni.
2.3. Samas reguleerib reeglite punkt 1.3, et „Reservi moodustab krediidiasutus laenu (laenud) amortisatsiooni korral, st siis, kui laen kaotab väärtuse laenusaaja poolt laenu mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise tõttu. kohustused krediidiasutuse ees või sellise täitmata jätmise (ebaõige täitmise) reaalse ohu olemasolu (edaspidi laenu krediidirisk). Need. Kui laenuvõtja täidab nõuetekohaselt laenulepingu tingimusi, siis reservi ei moodustata.
2.4. Lisaks moodustab Määruse kohaselt „krediidiasutus homogeensete laenuportfellide jaoks reserve vastavalt riskihindamise metoodikale, mida ta kasutab vastavate homogeensete laenuportfellide jaoks. Krediidiorganisatsioon jaotab moodustatud homogeensete laenude portfellid järgmistesse kvaliteedikategooriatesse:
- I kvaliteedikategooria - homogeensete laenude portfellid, mille moodustatud reservi suurus on 0 protsenti (homogeensete laenude portfellil kahjusid ei ole);
- II kvaliteedikategooria - homogeensete laenude portfellid, mille moodustatud reservi suurus ei ületa 3 protsenti portfelli koondatud laenude bilansilise koguväärtusest;
- III kvaliteedikategooria - homogeensete laenude portfellid, mille moodustatud reservi suurus ületab 3 ja kuni 20 protsenti portfelli koondatud laenude bilansilise koguväärtusest;
- IV kvaliteedikategooria - homogeensete laenude portfellid, mille moodustatud reservi suurus ületab 20 ja kuni 50 protsenti portfelli koondatud laenude bilansilise koguväärtusest;
- V kvaliteedikategooria - homogeensete laenude portfellid, mille moodustatud reservi suurus ületab 50 protsenti portfelli koondatud laenude bilansilise koguväärtusest.
2.5. Vastavalt punktile 3.1. Sätted "Krediidiasutus peab jooksvalt teostama krediidiriski hindamist iga väljastatud laenu kohta (professionaalne hinnang). Edasi punktis 3.1.1 „Professionaalne hinnang tehakse laenuvõtja tegevuse igakülgse ja objektiivse analüüsi tulemuste põhjal, võttes arvesse tema finantsolukorda, laenuvõtja laenuteeninduse kvaliteeti, samuti kogu olemasolevat teavet. krediidiasutusele laenusaaja riskide kohta, sealhulgas teave laenuvõtja väliskohustuste kohta, selle turu (turgude) toimimise kohta, kus laenusaaja tegutseb.
Seega tekib vajadus professionaalse hinnangu (nõuete hindamise) järele laenulepingute alusel, kui Pank liigitab laenu kvaliteedikategooriasse 3-5 (kahtlased, probleemsed, halvad laenud).
3.1. Põhiülesanne nõudeõiguse hindamisel on välja selgitada seaduses kehtestatud korras vallas- ja kinnisvara, väärtpaberite, sularaha ja muu laenulepingu tagatiseks oleva vara olemasolu ja nõude esitamise võimalus.
3.2. Juriidilistele isikutele laenamise valdkonnas väljakujunenud panganduspraktika kohaselt on kõige levinumad laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagatised:
- inventari, maatükkide, kinnisvara, sõidukite, väärtpaberite ja muu vara pantimine;
- juriidilise isiku garantii;
- üksikisiku garantii.
3.3. Joonisel fig. 1 on lühike diagramm, mis näitab võimalike tagatiste koostist, mida Venemaa pangad kasutavad panga ja juriidiliste isikute vaheliste laenulepingute alusel äritehingute tegemisel.
Nagu on näha jooniselt 1, ei pruugi laenulepingul olla “kõva” tagatis, s.o. laenu saab anda arvelduskrediidi vormis, mis on krediidiliin võlalimiidi näol. Tarbijatega sõlmitud lepingutes maksekaartidel arvelduskrediidi vormis laenu andmisel määravad pangad tavaliselt arvelduskrediidi limiidi, kuumaksete tegemise tähtajad ja miinimummakse suuruse.
Riis. 1. Laenulepingute alusel tagatise võimalik koosseis
3.4. Omandiõiguste – õiguste (nõuete) olemasolu kindlakstegemiseks on vaja täita allolev tabel. Tabeli täitmisel on abiks spetsialist – panga jurist, kellel on piisav pädevus ja teadmised tagatise kohta professionaalse hinnangu andmiseks.
Tabel 1. Tagatisanalüüsi maatriks materiaalsete õiguste olemasolu määramiseks - õigused (nõuded)
Kinnisvara | Faktor | Ühtse riikliku registri registreerimine | Korporatiivorgani otsus | Tagatise korrektne kirjeldus Lepingus | Kogu risk | |
% risk | ||||||
Vallasvara | Faktor | Tegelik saadavus | Vaidluste esinemine tagatisvara üle | Autonoomse kasutamise võimalus | Identifitseerimistunnuste (laoseisu, tehnilised numbrid) olemasolu ja nende vastavus tagatis- ja raamatupidamislepingutele. raamatupidamine | Kogu risk |
% risk |
3.5. Maatriksi täitmisel peaksite juhinduma järgmistest soovitustest:
Kinnisvara:
- Registreerimiskande puudumine ühtses riiklikus ettevõtjate registris on suur oht, et vara suhtes ei ole võimalik trahvi määrata. Soovitatav väärtus 30-50%
- Laenusaaja juriidilise isiku otsuse puudumisel on vara tagasinõudmise protsessi positiivse tulemuse suur risk, soovitatav väärtus on 50%.
- Tagatise kirjelduse õigsus on kriitilise tähtsusega, kui kirjelduses ja tegelikus esemes on olulisi vigu. Olenevalt korrektsuse astmest saab riski hinnata kuni 100%
Vallasvara:
- Varguse dokumentidega kinnitatud tagatise füüsiline puudumine on 100% risk, mis ei võimalda tagatist edasi hinnata.
- Vaidluste olemasolu tagatise üle hinnatakse sõltuvalt tagatise vaidlustamise protsesside edenemisest, eksperthinnangu kohtuvaidluse soodsa tulemuse tõenäosuse kohta annab jurist. Riski saab hinnata kuni 100%
- Risk loetakse nulliks, kui on võimalik tagatise täielik autonoomne kasutamine, kui tagatise autonoomne kasutamine hõlmab lisaks hetkeseisule olulisi kapitaliinvesteeringuid, hinnatakse riski proportsionaalselt kulude tasemega.
- Kokkuleppel Kliendi advokaadiga saab pandilepingute ja raamatupidamisdokumentide varaandmete ebakõla mõju riski hinnata kuni 100% (näiteks sarnaste pantide vaidlustamise juhtumite puhul)
3.6. Saadud tulemusi hinnatakse järgmise koguriskide astme järgi
- 0-15% - madal risk, suur tagatise saamise võimalus
- 15-25% - keskmine riskiaste, tagatise saamise võimalus on olemas
- 25-50% - kõrge riskitase, tagatise saamise võimalus on olemas, kuid see on seotud lisakuludega
- Üle 50% on kõrge riskiaste, mis ei võimalda rääkida tagatise sulgemise võimalusest.
3.7. Pärast kogu krediidilepingujärgsete tagatiste loetelu väljaselgitamist ja tagatise kogumise võimaluse koguriski arvutamist hinnatakse seda tulude, kulude ja võrdlusmeetodite abil objektide puhul, mille kogurisk ei ületa 50%.
Nõuded nõudeõiguste hindamiseks on sätestatud föderaalses julgeolekuteenistuses ja hindajate isereguleeruvate organisatsioonide standardites. Vaadeldav hindamisobjekt eeldab aga teatud spetsiifika olemasolu.
Nõudeõiguste hindamisel peavad Hindaja alluma järgmistele üldnõuetele.
1) Hindaja põhiülesanne on näidata hinnatava objekti teostatavuse kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid väljavaateid.
2) Hindamise tulemus on eelkõige vajalik pangale, mistõttu on Hindajal soovitatav hindamise läbiviimisel kokkuleppel pangaga suhelda tema volitatud spetsialistidega. Selline suhtlemine ei avalda Hindajale pangapoolset survet ega riku tema tegevuse sõltumatuse põhimõtet.
3) Hindamisobjektide kirjeldus peab sisaldama selgeid märke, mis võimaldavad objekti üheselt identifitseerida. Ei ole lubatud piirduda nimede ja liitumisnumbrite märkimisega. Kui nõudeõigus hõlmab kinnisasja pantimist, on kohustuslik objektid üle vaadata ja hindamisaktile lisada Panga esindajate poolt allkirjastatud pandi ülevaatuse akt.
4) Turuväärtuse määramisel peavad kõik arvutused ja eeldused põhinema usaldusväärsetel turuandmetel ja -trendidel. Ainuüksi Hindaja ekspertarvamusel põhinevad oletused tuleks minimeerida.
5) Kõik aruandes kasutatud teabeallikad peavad olema märgitud kujul, mis võimaldab kontrollida nende adekvaatsust.
6) Hindamisaruanne peaks sisaldama minimaalses mahus kogu teavet, mis on vajalik saadud tulemuste paikapidavuse mõistmiseks.
7) Töö efektiivsuse tõstmiseks saab panka esitada vahehindamise tulemused pangaga kokkulepitud vormis.
8) Kui eri lähenemisviise kasutades saadud tulemustes esineb oluline lahknevus, tuleb läbi viia lahknevuse põhjuste analüüs ja valida lõpptulemuseks Hindaja mõistliku hinnangu kohaselt usaldusväärseim tulemus.
9) Objekti hindamine Hindaja poolt ilma objekti üle vaatamata ei ole lubatud. Hinnatavate objektide fotod (kui objekte on palju, võib-olla valikuliselt kõige olulisemad) tuleb lisada aruande lisadesse. Fotod peavad objektiivselt kajastama hinnatava vara seisukorda;
10) Kokkuleppel panga ja kliendiga saab Hindaja määrata hindamisobjekti omadused, mis ei ole ette nähtud föderaalsete hindamisstandardite nõuetega, kuid on pangale otsuse tegemiseks vajalikud.
11) Hindamine tuleb lõpule viia aja jooksul, mis ei ületa krediidiprotsessiga määratud piirmäärasid. Tähtaegade minimeerimiseks ilma kvaliteeti kaotamata peab Hindaja hindamisülesande püstitamise etapis oma ülesandest selgelt aru saama, määrama tööks vajaliku teabe hulga ja dokumentide koosseisu ning sätestama dokumentide esitamise tähtajad ja prioriteedid. .
12) Turusegmendi, kuhu hinnatud objekt nõudeõiguse osana kuulub, analüüsijaotises peavad olema järgmised andmed:
- vastava turusegmendi hetketegevuste ja peamiste suundumuste analüüs;
- retrospektiivne, praegune ja eeldatav nõudlus seda tüüpi kinnisvara järele piirkonnas;
- olemasolevad ja tõenäolised vajadused hinnatava kinnisvara alternatiivse kasutuse järele;
- teatud prognoositegurite mõju tagatise väärtusele (hinnangu tegemise ajal);
13) Tulumeetodi kasutamisel rahavoogude konstrueerimisel tuleb lähtuda turunäitajatest, sh olukorras, kus objekti omanikul on eelised, mis seavad ta teiste turuosaliste suhtes soodsamasse olukorda (soodustused jms). .). Objekti olemasolevad koormatised (näiteks üürileping, servituut), mis eseme võõrandamisel säilivad, kuuluvad hindamisel kohustuslikule arvestamisele.
4.1. Omandiõigused kui tsiviilkäibe objektid
Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 128, milles on loetletud tsiviilkäibe objektide liigid, liigitab omandiõigused tsiviilõiguste objektideks koos asjadega, sealhulgas raha ja väärtpaberid, muu vara, tööd ja teenused; kaitstud intellektuaalse tegevuse tulemused ja nendega samaväärsed individualiseerimisvahendid (intellektuaalomand); immateriaalne kasu.
Õigussuhte objektide üks põhitunnuseid on see, et need objektid peavad esindama teatud väärtust, mis väljendub nende võimes rahuldada õigussubjektide teatud õiguslikult olulisi huve. Loomulikult on nõudeõigustel selline materiaalne väärtus, mis viitab sellele, et õigus (nõue) võib olla tsiviilkäibe objektiks.
Seda sätet kinnitab tsiviilseadustiku 24. peatükis artiklid, mis sisaldavad nõuete loovutamise eeskirju.
4.2. Õiguste tekkimise põhjused (nõuded)
Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 8 kohaselt on tsiviilõiguste ja -kohustuste tekkimise aluseks leping ja muud tehingud jne.
Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 307 määratleb kohustuste tekkimise põhjused - see on leping, kahju, alusetu rikastumine jne (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 307 2. osa).
Seega on leping aluseks tsiviilõiguste ja -kohustuste ja -kohustuste tekkimisele.
Konkreetse objektiga seoses tekivad tsiviilõigused, -kohustused ja -kohustused.
Kohustusest tulenevalt on üks isik (võlgnik) kohustatud sooritama teise isiku (võlausaldaja) kasuks teatud toimingu, näiteks: võõrandama vara, tegema tööd, tasuma raha vms või hoiduma teatud toimingust ning võlausaldajal on õigus nõuda võlgnikult oma kohustuse täitmist (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 307 1. osa).
Seega on omandiõigused koos muu varaga need, millest tulenevad kohustused.
4.3. Kohustus kui nõudeõiguste tekkimise alus, kohustuslike õigussuhete struktuur
Tsiviilseadusandlus kasutab mõistet “kohustus” erinevates tähendustes, nimelt: kohustus laiemas tähenduses ja kitsas tähenduses, s.o. võlausaldaja konkreetsed nõudeõigused võlgniku vastu.
Leping võib sisaldada (ja enamasti sisaldabki) õiguste ja vastavate kohustuste kogumit. Seega saab ostu-müügilepingus eristada ostja õigust nõuda kauba üleandmist ja müüja vastavat kohustust kaup üle anda (esimene kohustussuhe). Selle lepingu raames on müüjal õigus nõuda kauba eest tasumist ja ostja kohustus selle eest tasuda (teine kohustus).
Võlausaldajat ja võlgnikku saab tuvastada vaid lihtkohustuslikus õigussuhtes, mitte aga lepingu kui terviku raames.
Keerulises võlaõigussuhtes, milleks on enamasti leping, on osapooled, s.o. subjektid, kellele on antud nii õigused kui ka kohustused, s.t. võlausaldajad ja võlgnikud samal ajal.
Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 24. peatükis "Isikute vahetumine kohustuses" on sätestatud kord, kuidas asendada ühes kohustuslikus õigussuhtes pool (võlgnik või võlausaldaja), mitte aga lepingupool (või muu kohustus võlausaldamisel). laias tähenduses), millest igaüks võib erinevatel põhjustel olla nii võlgnik kui ka võlausaldaja.ühe lepingu kujundusega hõlmatud kohustused.
Art. Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklites 382–390 kasutatakse mõistet "võlausaldaja" isiku tähistamiseks, kellele loovutatud õigus "kuulus". Võlausaldaja on aktiivne subjekt, kellel on õigus nõuda võlgnikult toimingute sooritamist (toimingutest hoidumist).
Lepingus, mille sisuks on vaid üks õiguslik seos, üks lihtkohustus, on ka kohustuse aktiivse poole (võlausaldaja) muutumine lepingupoole asendamine. Sellise kohustuse näiteks on laen: nõudeõiguse üleminek teisele isikule tähendab lepingupoole - laenuandja - asendamist.
Tihti on kohustuslik õigussuhe keeruline, s.t. igal selle osapoolel on mitmeid õigusi ja kohustusi. Ühe õigussuhtena tuleks käsitleda poolte vastaste õiguste ja kohustuste kogumit. Õiguskirjanduses tähistatakse võlasuhte poolte individuaalseid õigusi mõistega “volitused”. Samas viidatakse, et need on osa subjektiivsest õigusest, millel on keeruline struktuur. Kohustuse isikute vahetumisel muutub selle subjektikoosseis, kuid volituste ja vastutuse süsteemsed seosed säilivad.
Nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel ei saa äsja eestkostja mitte lahkuva poole individuaalset volitust (nõudeõigust), vaid kogu tema üleandmise ajal olemasolevaid volitusi.
4.4. Õiguse mõiste (nõuded)
Tsiviilseadustik ei sisalda nõudeõiguse (täpsemalt õiguse (nõude) mõistet).
Samal ajal kasutab seadusandja õiguse (nõude) mõistet Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 24. peatüki normides. Niisiis, tulenevalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 382 kohaselt võib võlausaldajale kohustuse alusel kuuluva õiguse (nõude) tehinguga (nõude loovutamine) teisele isikule üle anda või selle alusel teisele isikule üle anda. seadusest.
Õiguse (nõude) loovutamise reegleid analüüsides võime järeldada, et nõue ei ole subjekti õigus nõuda, vaid miski, mida õigustatud isik väidab (nõuab) saada, s.t. mille täitmist ta (teatud tingimuste ilmnemisel) võib riigi sunnijõule toetudes oma õigusega kohustatud isikult nõuda.
Sel juhul tuleb vaid meeles pidada, et õiguste loovutamisel peatükis sätestatud viisil. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 24 kohaselt lähtuvad nii praktika kui ka teooria asjaolust, et loovutamine on lubatud ainult seoses kohustusest tuleneva õigusega.
Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 454 lõikele 4 kehtivad omandiõiguste müügile üldsätted ostu-müügi kohta, kui nende õiguste sisust ja olemusest ei tulene teisiti.
Samas on õiguste (nõuete) kui varaõigusliku seisundi tunnustamise osas mitmeid seisukohti alates nende asjaõigusliku olemuse täielikust eitamisest kuni nõudeõiguse omandiõiguse tunnustamiseni (“õigus paremale“ ning õiguse kui sisu ja õiguse kui objekti eristamist.
Igal juhul on materiaalset väärtust omavad õigused (nõuded), olles sisuliselt võlaõigus, samaaegselt tehingute objektiks koos muude varaliste õigustega (näiteks asjaõigused)
Järeldus: õigused (nõuded) on tsiviilõigussuhete iseseisev objekt koos asjade ja muude subjektidega ning sellest tulenevalt ka hindamisobjektid, reservatsiooniga nende tekkimise ja reguleerimise õigusliku olemuse suhtes.
Nõuete hindamine toimub mitmes etapis. Nõuete hindamise peamised etapid on toodud tabelis 2.
Tabel 2.
Käimasolevad sündmused | ||
1. | Hindamisülesande kinnitamine | Määratakse kindlaks hindamise objekt, õigused ja koormised, arutatakse kasutatavaid lähenemisviise, eeldusi ja piiranguid (määratakse vajalik teabe hulk ja hindamise aeg). Reeglina viiakse see läbi kliendi osalusel ja võimalusel kombineerituna rajatise ülevaatusega. |
2. | Lepingu sõlmimine | Lepingul on kahepoolne vorm. |
3. | Pidevad konsultatsioonid | Hindaja teavitab pangatöötajat esilekerkivatest probleemidest (näiteks teabe andmisega), vaidlusi tekitavad küsimused arutatakse koos |
4. | Kokkuvõtvate hindamistulemuste esitamine pangale | Saadud tulemused esitab hindaja pangale lühivormis. Kui pank on tulemustes kokku leppinud, koostab Hindaja hindamisakti |
5. | Esitlus kliendile | Koostatud aruanne esitatakse kliendile |
Hindamisülesande vormistamisel on vaja välja selgitada kõik hindamisobjektis sisalduvad komponendid. Nagu on näidatud käesolevate juhendite punktis 2, võib hindamisobjekt "nõudeõigus" hõlmata erinevat tüüpi tagatisi. Hindamisobjektis sisalduva tagatise tuvastamine toimub laenulepingute ja tagatisdokumentatsiooni alusel, mis on laenulepingute lahutamatu osa.
Tellija ja Hindaja sätestavad enne hindamise alustamist võimalikud hindamisobjekti eripäraga seotud eeldused ja piirangud ning võimalikud raskused hindamisobjekti kohta teabe hankimisel.
Nõuete hindamise eripära seisneb hindamisobjekti kohta teabe hankimise raskuses, kuna suurem osa teabest on laenusaaja valduses. Pärast teabe saamist on vajalik krediidifailis olevad ja Laenusaajalt saadud andmed vastavusse viia. Mõnel juhul on soovitatav ühildada Laenusaajalt saadud raamatupidamise väljavõtted maksuametile esitatavate andmetega, et vältida ebausaldusväärsetel väljavõtetel põhinevaid hinnanguid.
1. Kui laenuleping on sõlmitud äriühinguga (osaühing, aktsiaselts), siis tuleb kontrollida, kas selline tehing oli ettevõtte jaoks oluline ja kas selle sõlmimises oli lepingus kokku lepitud. seaduses ja ettevõtte põhikirjas ettenähtud viisil. Samuti on oluline kontrollida äriettevõtte ametniku volitusi sellise tehingu tegemiseks, kuna harta võib kehtestada piiranguid ettevõtte ainsa täitevorgani volitustele.
Tagatislepingute analüüsimisel peab Hindaja pöörama tähelepanu sellele, et vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 339 kohaselt peab pandilepingus olema näidatud: pandi ese ja selle hindamine, pandiga tagatud kohustuse olemus, suurus ja täitmise tähtaeg. Samuti peab see sisaldama viidet selle kohta, millisele poolele on panditud vara (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 338).
Kuna tsiviilseadustiku kohaselt saab pantijaks olla ainult asja omanik või isik, kellel on selle majandusliku juhtimise õigus (§ 335 2. osa), on oluline omandiõigusdokumentide kontrollimine. pandi teema.
Kuna kehtivate õigusaktide kohaselt peab hoone (ehitise) hüpoteegiga tingimata kaasnema selle maatüki hüpoteek, millel hoone asub (või õigus seda maatükki rentida), tuleks tähelepanu pöörata selle olemasolule. maa osana hüpoteegi esemest. Maatüki pandi puudumine muudab pandi tervikuna kehtetuks.
Hüpoteeklaenulepingu analüüsimisel tuleb tähelepanu pöörata asjaolule, et vastavalt 16. juuli 1998. aasta föderaalseadusele nr 102-FZ „Hüpoteegi (kinnisvara pantimise) kohta“ määratakse hüpoteegi subjekti leping, märkides selle nime, asukoha ja piisava selle teema kirjelduse tuvastamiseks. Samuti peab hüpoteegilepingus olema märgitud õigus, mille alusel hüpoteegi esemeks olev vara hüpoteegipidajale kuulub, ning asutuse nimi, kes teostab õiguste riiklikku registreerimist kinnisvarale ja sellega tehinguid (edaspidi nimetatud). õiguste riiklikku registreerimist teostavale organile), kes registreeris selle pantija õiguse.
Samuti on vaja kontrollida, kas hüpoteeklaenuleping, aga ka selle lisalepingud (kui neid on) registreeriti seaduses ettenähtud viisil (hüpoteegileping loetakse sõlmituks ja jõustub selle riikliku registreerimise hetkest).
Kui Hindaja pädevusest ei piisa professionaalse hinnangu andmiseks konkreetse laenulepingu võimaliku riskitaseme kohta, peab Klienti esindav advokaat või spetsialiseerunud konsultatsioonifirma esindaja esitama oma seisukoha selles küsimuses kirjalikult.
Käenduslepingute analüüsimisel peab Hindaja kontrollima allkirjade ja pitserite olemasolu lepingu eksemplaridel, lepingu “päises” nimetatud isikute vastavust tegelike allakirjutanute täisnimedele.
Samuti kontrollitakse käendaja – juriidilise isiku – organite asjakohaste otsuste (Protokollide) kättesaadavust.
Arvestades käendajalt võla sissenõudmiseks kehtestatud lühendatud aegumistähtaega, peab toimiku vastuvõtja selle menetlustähtaja viivitamatult arvestama. Selleks tuleks laenulepingu tingimuste alusel (kõiki lisalepinguid arvesse võttes) välja selgitada laenu tagasimaksmise tähtaeg ning seejärel lisada sellele üks kalendriaasta (tsiviilseadustiku artikli 364 punkt 4). Sellest saab käendaja vastu nõude esitamise aegumistähtaeg. Tuleb mõista, et selle tähtaja jooksul tuleb esitada nõue mitte ainult käendaja vastu, vaid ka pärast Garantiilepingus määratud tähtaja möödumist tema kohustuste vabatahtlikuks täitmiseks käendaja poolt, vaid ka hagiavaldus. saata käendajale. Võttes arvesse asjaolu, et laen tunnistatakse tavaliselt probleemseks tagasimakse hilinemise korral, võib eeldada, et laenu tagasimakse tähtaeg on saabunud juba mõnda aega tagasi, mis tähendab, et käendaja suhtes on aastane aegumistähtaeg. on jooksma hakanud.
Kui Hindaja pädevusest ei piisa professionaalse hinnangu andmiseks konkreetse laenulepingu võimaliku riskitaseme kohta, peab Klienti esindav advokaat või spetsialiseerunud konsultatsioonifirma esindaja esitama oma seisukoha selles küsimuses kirjalikult.
Nõudeõiguste tagamise eseme (edaspidi hindamisobjekt) väärtuse määramise standardi valik tehakse lähtuvalt hindamise eesmärgist, arvestades kehtivaid õigusnorme.
Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni hindamistegevuse seaduse (29.07.98, nr 135-FZ) artikli 3 kohaselt loetakse hindamisobjekti turuväärtuseks kõige tõenäolisemat hinda, mille eest saab seda hindamisobjekti avalikult võõrandada. turul konkurentsikeskkonnas, kui tehingu pooled tegutsevad mõistlikult, omades kogu vajalikku teavet ning tehinguhinna väärtus ei kajastu ühelgi erakorralisel asjaolul, st kui:
- üks tehingupooltest ei ole kohustatud hindamisobjekti võõrandama ja teine pool ei ole kohustatud täitmist vastu võtma;
- tehingu osapooled on tehingu esemest hästi teadlikud ja tegutsevad oma huvides;
- hindamisobjekti esitletakse avatud turul avaliku pakkumise kaudu, mis on omane sarnastele hindamisobjektidele;
- tehingu hind kujutab endast hindamisobjekti jaoks mõistlikku tasu ning tehingu poolte suhtes ei olnud sundi tehingu sooritamiseks ühelgi poolel;
- tasu hindamisobjekti eest väljendatakse rahas.
Mis tahes omandiõiguse objekti hindamine on korrapärane, sihipärane protsess selle rahalise väärtuse kindlaksmääramiseks, võttes arvesse potentsiaalset ja tegelikku tulu, mida see teatud ajahetkel konkreetsel turul toob.
Vastavalt hindamisstandarditele hõlmab turuväärtuse määramise protsess kolme hindamismeetodi kasutamist:
Kulusäästlik lähenemine- kulude hindamise meetodite kogum, mis põhineb hinnatud objekti taastamiseks või asendamiseks vajalike kulude kindlaksmääramisel, võttes arvesse selle kulumist. Kulupõhine lähenemine põhineb asenduspõhimõttel, mis ütleb, et ostja ei maksa vara eest rohkem, kui on vaja selle asendamiseks mõne muu sarnaste kasulike omadustega kinnisvaraga.
Võrdlev lähenemine- väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb hindamisobjekti võrdlemisel sarnaste objektidega, mille kohta on olemas teave nendega tehtavate tehingute hindade kohta. Müügivõrdluse lähenemisviis põhineb tõhusalt toimiva turu põhimõttel, kus investorid ostavad ja müüvad sarnaseid varasid, tehes samal ajal iseseisvaid individuaalseid otsuseid.
Sissetulekute lähenemine- väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb hindamisobjektilt oodatava tulu määramisel. Tulupõhine lähenemine põhineb investori ootuste hindamisel hinnatava kinnisvara omamisest saadava tulevase majandusliku kasu osas.
Vastavalt föderaalsetele hindamisstandarditele, mis on heaks kiidetud Vene Föderatsiooni Majandusarengu Ministeeriumi 20. juuli 2007. aasta korraldustega nr 254, 255 ja 256, on Hindajal õigus iseseisvalt määrata konkreetsed hindamismeetodid iga hindamisviisi raames.
Hoonete ja rajatiste, masinate, seadmete, sõidukite ning ettevõtte aktsiate pantimise hindamisel kasutatakse tulupõhist hindamist.
Hoonete ja kinnistukomplekside hindamisel on vajalik:
- Viige läbi tulu tootva kinnisvarana hinnatud kinnisvara turuanalüüs.
- Eraldi märkige pindala: hoone või kinnistukompleksi üldpind, üüritav pind.
- Hindamisobjekti rendimäära arvutamisel võrdlevat lähenemist kasutades tuleks analoogide rendimäärad vabastada käibemaksust, kommunaal- ja tegevuskuludest ning arvesse võtta koridorikoefitsienti. Märkige analoogobjekti kontakttelefon.
- Sarnaste objektide rendimäärade võrdlemise ühikuhind (RUB/1 ruutmeetri kohta) peab vastama homogeensuse põhimõttele ega tohi ületada 30%.
Seadmete hindamisel kasutatakse tootmisliinide hindamisel tulupõhist lähenemist.
Sõidukid. Sissetulekumeetodit kasutatakse erivedudel (raudtee-, vee-, kaubaveod linnadevahelised ja rahvusvahelised veod jne).
Olemasoleva ettevõtte hindamisel peate:
- Tulude prognoos peaks põhinema prognoosidel toodete/teenuste müügimahtude ja hindade kohta iga toodetud toote/teenuse liigi kohta. See viiakse läbi, lähtudes hinnatava ettevõtte võimsusest (saadaval üüripinnal) ja toote/teenuse ühiku müügi turuhindadest.
- Välistage ühekordne ja planeerimata sissetulek.
- Uurige ettevõtte ja tööstuse ajaloolisi andmeid.
- Kulude prognoosimisel välista põhjendamatud kulud.
- Kuna pankade pakutavate laenude intressimäärad eeldavad omakapitali hindamiseks kasumlikkuse tõusu, mida ettevõtted nii praegu kui ka prognoosiperioodil tagada ei saa, tuleks omakapitali puhul kasutada diskonteeritud rahavoogude meetodit ilma pikaajalisi laene ja krediite maha arvamata. See tähendab, et tegutseva ettevõtte turuväärtus määratakse tema omavahenditest.
- Tehakse lõplikud korrigeerimised: oma käibekapitali ülejääk/puudujääk; pikaajaliste finantsinvesteeringute turuväärtus; põhivaraga mitteseotud varade turuväärtus.
- Kui ettevõte tegutseb, kuid selle järelejäänud eluiga turul on piiratud, võib tegevustulu pigem väheneda kui kasvada.
Allahindlus
Aktsiakapitali turuväärtuse hindamisel arvutatakse diskontomäär kumulatiivse ehitusmeetodi abil juhuks, kui kapitalivarade hinnamudeli (CAPM) rakendamisel ei ole võimalik arvutust teha.
Ettevõtte suuruse lisatasu põhineb võrreldavate ettevõtete netovarade analüüsil.
Kapitali kasutamise määr
Reversiooni arvutamiseks diskontomääralt kapitalisatsioonimäärale üleminekul peaks tulu (tulu) kasvumäär prognoosijärgsel perioodil jääma 3-5% vahemikku.
Kinnisvara hindamise võrdlev lähenemine põhineb teabel hiljutiste tehingute kohta turul sarnaste kinnisvaraobjektidega ning hinnatava vara võrdlusel analoogidega.
Meetodi rakendamise esmaseks eelduseks on arenenud turu olemasolu.
Kinnisvara hindamise võrdleva lähenemisviisi raames saab eristada kahte meetodit:
- Võrdleva müügianalüüsi meetod.
- Brutoüüri meetod.
Analoogobjektide valimise peamised kriteeriumid:
- Kinnistu kasutuse liik ja liik;
- Kvaliteet;
- ülekantavad õigused;
- Asukoht;
- Füüsilised omadused;
- Tingimused ja rahastamine;
- Müügitingimused ja aeg.
Pärast analoogsete objektide valimist ja võrdlemist hindamisobjektiga tuleb vajadusel teha vastavad muudatused.
Kohandused võivad olla protsent või kulu.
Paranduste arvutamise põhimeetodid:
- Paarismüügi analüüsil põhinevad meetodid;
- Ekspertarvutusmeetodid ja muudatused;
- Statistilised meetodid.
Brutoüüri meetod lähtub eeldusest, et kinnisvara müügihinna ja renditulu vahel on otsene seos. See meetod hõlmab brutoüüri kordaja (GRM) kasutamist. MVR on kinnisvara müügihinna ja teatud perioodi (kuu, kvartal, aasta) väljaüürimisest saadava brutotulu suhe. Hinnatava vara väärtus määratakse, korrutades MVR vastava perioodi brutotuluga hinnatava vara (võimalik, et eeldatavast) üürist.
Vallasvara hindamine
Vallasvara hulka kuuluvad materiaalsed ja immateriaalsed esemed, mis ei ole kinnisvara. See vara ei ole püsivalt kinnisasjaga seotud ja kategooriana iseloomustab sellist vara teisaldatavus.
Võrdleva lähenemise meetodid - meetodid, mis põhinevad analoogsete objektide müügitehingute analüüsil ja võrdlusel hindamisobjektiga, et teha asjakohaseid kohandusi:
- Turuinfo meetod: vallasvara väärtuse määramine tootjate, edasimüüjate hinnakirjades või muudest müügihindade teabeallikatest avaldatud müügihindade teabe alusel.
- Võrdlev müügimeetod: väärtuse määramine, võrreldes võrreldava isikliku vara hiljutisi müüke objektiga pärast nendevaheliste erinevuste arvessevõtmiseks vajalikke kohandusi.
- Statistilise modelleerimise meetod (massväärtuse meetod): meetod, mille abil käsitletakse hinnatud vallasvara objekti teatud homogeensete objektide kogumi esindajana, mille hinnad on teada.
- Korrelatsioonimudelite meetod: vallasvaraobjekti hindamise meetod, mis põhineb kaalutud keskmise parameetri määramisel kokkuleppelistes ühikutes, iseloomustab hinnatava objekti tehnilisi ja majanduslikke omadusi ning on proportsionaalselt seotud selle väärtusega.
Äri/tegutseva ettevõtte hindamine
Hindamismeetodid:
- Analoogettevõtte meetod. See meetod põhineb avatud aktsiaturu loodud hindade kasutamisel. Võrdluse aluseks on avatud aktsiaseltside ühe aktsia hind.
- Tehingumeetod. Meetod on keskendunud ettevõtte kui terviku või selle kontrollpaki soetushindadele.
- Tööstuskoefitsientide meetod. Meetod põhineb soovitatavate seoste kasutamisel hinna ja teatud finantsparameetrite vahel.
Kulupõhine lähenemine on tehnikate ja meetodite kogum hinnatava objekti turuväärtuse määramiseks, mis põhineb selle taasloomiseks vajalike kulude summal hindamispäeval valitsenud tingimustes, võttes arvesse objekti amortisatsioonitaseme korrigeerimisi. objektiks.
Kulude summa arvutamiseks kasutatakse olenevalt konkreetsetest tingimustest kas asendusmaksumust (hinnanguline kulude summa jooksevhindades hindamise kuupäeval, mis on vajalik hinnatava objekti täpse koopia taasloomiseks, kasutades samu materjale, standardeid , projekteerimine, tööde kvaliteet), või asenduskulu ( hindamiskuupäeva seisuga tehtud kulude summa kasulikkuse poolest hinnatud objekti taasloomiseks; seetõttu kasutatakse kaasaegseid materjale, tehnilisi ja tehnoloogilisi lahendusi, vastavust kehtivad tehnilised ja sanitaarnõuded on lubatud).
Kulumeetodiga on vaja määrata amortisatsiooni või allahindluse suurus kogu asenduskulust (asenduskulu). Hindaja arvutab kulumist mitte regulatiivsete dokumentide järgi, vaid lähtub selle tegelikust füüsilisest seisundist ja täidetavate funktsioonide vastavusest tänapäeva turu vajadustele. Objekti üldine riknemine hõlmab: füüsilist, funktsionaalset ja majanduslikku vananemist.
Hindamismeetodite valik kulupõhises lähenemisviisis sõltub hindamise eesmärgist, hinnatava objekti tüübist ja selle kasutamise väljavaadetest. Üldine võte kulupõhise lähenemisviisi kasutamisel on jagada objekt selle komponentideks ja rakendada igaühele neist vastavust. hindamistehnikad, võttes arvesse individuaalset kulumist.
Ettevõtte väärtuse hindamisel kasutatakse kulupõhiselt järgmisi meetodeid: netovara ja likvideerimisväärtus. Netovara meetodit kasutatakse kasumlike, arenguperspektiiviga ettevõtete hindamiseks.
Likvideerimisväärtus on vara müügist saadud diskonteeritud tulu summa, millest on maha arvatud kohustuste summa ja likvideerimiskulud.
Kinnisvara väärtuse hindamise kulupõhises käsitluses määratakse hinnataval alal asuva maa ja objektide turuväärtus.
Maatüki hindamiseks kasutatakse järgmisi meetodeid: võrreldav müük; korrelatsioon (ülekanne); maa rendi kapitaliseerimine: maa jääkvõtted; maatüki arendamine (arendamine).
Kulupõhises lähenemisviisis hoonete ja rajatiste maksumuse hindamisel kasutatakse järgmisi meetodeid: võrdlusühik; elementide kaupa kulude hindamine; hinnang, samuti indeksi hindamismeetod.
Masinate ja seadmete maksumuse hindamisel kulupõhise lähenemisviisiga kasutatakse otsese arvutamise ja tervikliku kulude hindamise meetodeid.
Immateriaalse põhivara väärtuse hindamisel on soovitatav kasutada kulupõhist lähenemist, kui need on unikaalsed või kui hinnatava objektiga kaasnevat kasumiosa ei ole võimalik arvutada. Hindaja saab kasutada loomiskulu meetodit ja kulukasumi meetodit. Immateriaalse vara loomise maksumuse meetod hõlmab vara täieliku asendusmaksumuse kindlaksmääramist, mis hõlmab eseme loomise, soetamise ja sihtotstarbelist kasutamist võimaldavasse seisukorda viimise kulusid. Asendusmaksumust korrigeeritakse vastavalt immateriaalse põhivara vananemismäärale. Tasuvusmeetod võimaldab leida immateriaalse vara turuväärtuse selle kasutamisega saavutatud kulude kokkuhoiu alusel.
Objekti turuväärtuse lõplik väärtus määratakse erinevate lähenemisviiside jaoks saadud hindamistulemuste kooskõlastamisel matemaatilise kaalumisega, mis põhineb konkreetse lähenemisviisi olulisuse eksperthinnangul.
Pärast lähenemiste osakaalude kokkuleppimist on vaja arvesse võtta 30. detsembril 2008 muudetud maksejõuetuse (pankroti) seaduse sätteid. 138 millest 70% ja laenulepingu alusel võlausaldajatele 80% antud võlausaldajale panditud vara turuväärtusest eraldatakse tagatud võlausaldaja nõuete rahuldamiseks, kuid mitte rohkem kui kohustuse võla põhisumma. tagatud pandi ja intressiga.
Pärast seda, kui Hindaja on välja arvutanud summa, mille Pantija pankrotimenetluse lõppemisel vara müümisel tulevikus saab, on vaja hinnata nõudeõiguse väärtust, diskonteerides sellest tuleneva tagatise väärtuse jooksvasse hetke. . Allahindlusperiood määratakse pankrotimenetluse eeldatava kestusega. Klient annab oma arvamuse pankrotimenetluse iga etapi aja kohta.
1. Rahvusvahelised hindamisstandardid. Seitsmes väljaanne. 2005 /Tõlk. inglise keelest I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N. V. Pavlova. - M.: Venemaa Hindajate Selts LLC, 2006.
2. Euroopa hindamisstandardid. 2000/per. inglise keelest G.I. Mikerin, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova, - M.: Venemaa Hindajate Selts, LLC, 2003.
3. Rahvusvahelised hindamisstandardid, kaheksas väljaanne, Rahvusvaheline hindamisstandardite komitee, 2007.
1. SISSEJUHATAVAD SÄTTED
1.1. 2017. aasta jooksul Metoodilised soovitused (edaspidi MR) läbivad praktilised testid. Märkused ja ettepanekud dokumendi kohta võetakse vastu aadressil imo@srosovet. ru.
Praktilise katsetamise tulemuste analüüsi tulemuste põhjal, arvestades laekunud märkusi ja ettepanekuid, tehakse otsus MR kinnitamiseks.
1.2. MR töötati välja selleks, et parandada võlanõudeõiguse (edaspidi võlgnevus) turuväärtuse määramise teenuste osutamise tulemuste kvaliteeti.
MR-is on rõhk juriidiliste isikute Võla hindamisel. MR metoodilist osa saab teatud piirangutega rakendada ka eraisikute Võla hindamisel ja üksikettevõtjad.
1.3. MR-i sihtrühmaks on hindajad. Kohtuekspertiisi eksperdid võivad kasutada MR teatud sätteid; isikud, kelle tööülesannete hulka kuulub hinnangute kujundamine Võla turuväärtuse kohta, asjakohaste hindamisteenuste osutamise tulemuste kvaliteedi jälgimine; erialaspetsialiste koolitavate õppeasutuste esindajad.
1.5. MR on praktilise suunitlusega:
- struktuur vastab hindamisaruande koostamise “kronoloogiale”;
- Lisades 1–4 on ära toodud võimalikud turuandmete allikad ning spetsiaalne analüütiline ja statistiline teave;
- lisades 5, 6 kuvatakse võimalikud valikud arvutusmudelid vormingus MS Excel.
2. HINDAMISE OBJEKTI KIRJELDUS
2.1. Võlanõude õiguste tururingluse võimalus on sätestatud Art. 388. Vastavalt art. 5 alusel saab hindamisobjekti moodustada “nõudeõigusena... lepingu alusel...”.
2.2. Võla tuvastamiseks märgitakse hindamisaruandes:
nr lk/ P |
Parameeter |
Kommentaar |
Õiguste ulatus ja tingimused |
vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 384 |
|
Võlasumma |
Esiletõstmisega:
Võla bilansiline väärtus ei pruugi kajastada selle tegelikku suurust (näiteks kogunenud intresside ja trahvide summa arvestamata jätmise tõttu). |
|
Võlgniku tuvastamine |
Täisnimi, OGRN, asukoht, kontaktandmed |
|
Pealkiri/tiitli dokumendid |
Võlgnevuse alus (näiteks: kokkulepe, kohtulahend). Lepingu jaoks on ette nähtud järgmine:
|
2.3. Tüüpilised olulised võla hinnakujundusparameetrid:
Ei. |
Parameeter |
Kommentaar |
Võlasumma |
vaata punkti 2.2 |
|
Eeldatav tagastamiskuupäev |
Vastavalt Kliendi dokumentide tingimustele või Hindaja eeldustele |
|
Tagastamise tõenäosust iseloomustavad parameetrid |
||
Pealkirja / omandiõiguse dokumentide kvaliteet |
Ebapiisav dokumentatsioon vähendab nõuetega tegelemise tõhusust |
|
Kättesaadavus ja viivituse kestus |
||
Võlgniku nõusolek võla olemasolu faktiga ja võlgniku võetud meetmed selle tagastamiseks |
Sealhulgas teave võlgade tagasimaksmise korra ja summade kohta enne hindamiskuupäeva, võlgniku algatuste kohta võla ümberstruktureerimiseks. Lisateabe saamiseks vt p 3.7. |
|
Oluline on mitte ainult hindamiskuupäeva finantsseisundit iseloomustavate suhtarvude väärtus, vaid ka nende dünaamika – nii tagasiulatuvalt, Lisaks vt lõike 3.2–3.4. |
||
Tagatisraha kättesaadavus ja omadused Võlg tagatisena |
vt punktid 2.5, 6.5.5 |
|
Tagatisraha olemasolu ja omadused Võlgnevus tagatisena |
vaata punkti 2.6 |
|
Võlausaldaja tehtud nõudetöö ja selle tulemused |
Kohtuväline menetlus ja kohtumenetlus, sh. sõlmitud võlgade ümberkujundamise lepingud |
|
Hinnatud võla osakaal kogusummasvõlgniku võlgnevused, nõuete tagasimaksmise järjekord, millesse hindamisobjekt kuulub |
Märkides iga järjekorra võlasummad. Kui võlgniku suhtes on algatatud pankrotimenetlus, saab teabeallikana kasutada võlausaldajate registrit. |
|
2.4. Seoses konkreetse Võla hindamisega võivad punktis 2.3 nimetamata täiendavad hinnaparameetrid olla olulised.
2.5. Võla tagatisega tagamisel esitatakse hindamisaktis selle kirjeldus, võttes arvesse vastava FSO nõudeid vastavat liiki hindamisobjektide hindamisel (näiteks kui tagatise esemeks on maatükk - FSO nr. 7) ja olulisuse põhimõte (tagatise väärtuse osakaalu vähenemisega võla kogusummas väheneb antud teabe mõju hindamistulemusele).
2.6. Võla tagamisel tagatisega tuleb hindamisaktis ära näidata garantiilepingu olulised tingimused: käendaja identifitseerimine; tagatise sissenõudmise kord; käendaja vara omadused, tulu teenivad tegevused, muude garantiilepingute järgsete kohustuste olemasolu jne.
2.7. Mõnel juhul eeldab võlausaldaja nõudeõigust ja/või tagatise olemasolu kinnitava juriidilise dokumentatsiooni analüüs erinevate õigusharude reeglite süvendatud tundmist, mis ei kuulu Hindaja pädevusse. Sellistes olukordades on soovitatav kaasata hindamisülesandesse spetsialiseerunud spetsialiste või piirata uurimistöö mahtu.
2.8. Hindamisobjekti hinnaparameetrite väärtuste ja turutingimuste kohta teabe kogumiseks kasutatakse järgmisi teabeallikaid:
- hindamise tellija;
- võlgnik ja tema kasusaajad;
- võlgniku tegevusega seotud riigiasutused;
- profiili analüütilised materjalid;
- platvormid, millele tehakse võrreldavate võlakirjade müügipakkumisi;
- võlgade sissenõudmisega seotud organisatsioonid;
- aineeksperdid;
- metoodilised ja õppematerjalid.
2.9. Olulise teabe puudumisel hindamisobjekti kohta on Hindajal soovitatav atesteerimisest keelduda.
Kui portfelli Võla ühe või mitme positsiooni kohta puudub oluline teave, on soovitatav hindamiskorraldust korrigeerida, jättes need positsioonid välja.
2.10. Kui puudub teave, mis võib sarnase võla hindamisel olla oluline, on soovitatav hindamisaruandes esitada:
- kirjeldus Hindaja poolt selle teabe saamiseks tehtud toimingute kohta, näidates ära selle saamise võimatuse põhjused ja sellega seotud eeldused;
- puuduva info võimaliku mõju analüüs hindamisobjekti väärtusele (väärtuse muutused info laekumisel).
3. TURUANALÜÜSI TEOSTAMINE
3.1. Võlgade rühmitamine hinnakujunduse parameetrite väärtuse järgi.
3.1.1. Sõltuvalt tagastamise tõenäosusest:
- Võlg, mille sissenõudmise tõenäosus on suur, eeldusel, et võlausaldaja teeb nõuetekohast nõudetööd (vastab tüüpilistele reeglitele, mis on turul välja kujunenud sarnaste võlgadega töötamisel);
- Võlg, mille sissenõudmise tõenäosus on ebaoluline (edaspidi probleemne võlg).
3.1.2. Sõltuvalt võlatagatisest:
- Tagatiseta võlg;
- Pandiga tagatud võlg;
- Võlg tagatud garantiiga.
3.2. Tüüpiliste hinnaparameetrite väärtused, mis näitavad probleemse võla tunnuste olemasolu:
Parameeter |
Tähendus, mis näitab probleemse võla märgi olemasolu kohta |
Allahindluspar |
Kommentaar |
Aegumistähtaja möödumine |
Aegumistähtaeg on möödunud |
100% |
Pärast aegumistähtaja möödumist kaotab huvitatud isik võimaluse nõuda kohtus rikutud õiguse sundkaitset. |
Võlasumma |
< 1/4 месячной заработной платы юриста |
® 100% |
Kui võlasumma on ebaoluline, ei ole selle sissenõudmine majanduslikult otstarbekas. Võlgade sissenõudmise keskmiseks töömahukuseks võib juristi puhul hinnata 1/4 kuust tööd. See töömahukus hõlmab dokumentidega tutvumist, seisukoha ettevalmistamist, kohtuistungil osalemist, muudel üritustel jne. Teavet konkreetse piirkonna palkade kohta saab spetsiaalsetest allikatest, näiteks hh. ru. Soodustus on näidatud olukorraks, kus puudub võlausaldajale soodne kohtulahend. |
Juriidiliste/õiguslike tõendavate dokumentide koosseis ja kvaliteet |
Dokumendid puuduvad või on valesti vormistatud |
® 100% |
Nõudetöö tõhusus väheneb, kui:
|
Kohtuotsuse kättesaadavus |
Võlausaldaja jaoks jõustunud negatiivse kohtuotsuse olemasolu |
> 90% |
Võlausaldaja jaoks eitavad kohtuotsused võimaldavad võlga tagasi maksta ainult siis, kui need on läbivaadatud kõrgemate kohtute poolt või võlgniku poolt vabatahtlikult. Kõrgemas asutuses tehtud otsuste läbivaatamise ajastuse ja tõenäosuse kohta vt lisasid 3, 4. |
Võlgniku majanduslik olukord |
1. Võlgnik on pankrotis. Võlg määratakse kolmandasse registrijärjekorda. Võlausaldaja nõuded ei ole tagatisega tagatud või garantii. 2. Puuduvad jooksvad andmed võlgniku varalise seisundi kohta. |
> 90% |
Tavaliselt viitab teabe puudumine võlgniku majandusliku olukorra kohta sellele, et ta ei suuda täita oma võlast tulenevaid kohustusi või kavatseb neid vältida ja tal on vastavad võimalused. Eeltoodu kehtib olukorra kohta, kui Hindaja on sellise teabe saamiseks teinud kõik vajalikud toimingud (vt p 2.7). |
3.3. Hindamisobjekti turuanalüüs viiakse läbi eelkõige selle turusegmendi kohta, kuhu hinnatud Võlg kuulub (punkt 3.1).
Turul esitletud probleemsete võlgade puhul on reeglina saadaval info väiksema arvu hinnaparameetrite kohta kui suure tagasimaksmise tõenäosusega võla puhul.
3.5. Mis tahes allikast pärineva teabe piisavus ja usaldusväärsus (vastavus turuandmetele) tuleb kontrollida. Näiteks võib antud väärtusi pidada ekspertarvamusteks või suunisväärtusteks ja neid tuleb turuandmetega võrrelda.
3.6. Võimalikud teabeallikad Võlaturu analüüsimiseks on toodud lisas 2.
3.7. Võla tagamisel tagatise või käendusega on soovitav hindamisaktis analüüsida, millisesse turusegmendisse käendaja asjakohane vara ja tulu teeniv tegevus kuulub. Analüüsi ulatus on kehtestatud arvestades vastava FSO nõudeid, mis reguleerib vastavat tüüpi hinnatavate objektide hindamist, ja olulisuse põhimõtet (vt p 2.5).
4. HINDAMISE LÄHENEMISVIISIDE JA -MEETODITE VALIK
4.1. Hindamisviiside (meetodite) valik põhineb järgmiste analüüside analüüsil:
4.1.1. Võlgade sissenõudmise võimalused, sealhulgas andmed:
- kohtueelse ja kohtuliku sissenõudmise väljavaated (tõenäosus);
- võlgniku pankroti tõenäosus hinnatud Võla sissenõudmisel;
- võlgniku kõige perspektiivikam vara võlgade sissenõudmiseks (kui võimalik pankrot on seotud hinnatava Võla sissenõudmisega).
4.1.2. Hindamiseks kättesaadava teabe piisavus ja usaldusväärsus.
4.1.3. Võimalik viga arvutustulemustes, mis põhinevad konkreetsel lähenemisel (meetodil) hindamisele.
4.2. Sõltuvalt võla hinnakujundusparameetrite väärtustest (punkt 2.3) kasutatakse hindamisel tavaliselt järgmisi lähenemisviise:
4.2.1. Pandi või käendusega tagatud võla hindamiseks kasutatakse tavaliselt tulude hindamist, kuna:
- tagatise parameetrite kogum ja käendajate finantsseisund on unikaalsed, mis raskendab sarnaste objektide valimist, samuti asjakohaste korrigeerimiste tegemist;
- võlgade tagasimaksmise protsess, kasutades tagatist ja/või käendajatelt saadud raha, on reeglina aja jooksul oluliselt jaotunud.
4.2.2. Võlgade hindamisel kulupõhist lähenemisviisi reeglina ei kohaldata.
4.3. Järeldusele, mis puudutab hindamisel võrdleva või tulupõhise lähenemisviisi kohaldamise võimatust vajaliku teabe puudumise tõttu, on soovitatav lisada Hindaja poolt analüüsitud teabeallikate kirjeldus, samuti selgitus, milline teave puudub.
4.4. Hinne Portfellivõlga (võlgade kogum) saab teostada:
- iga Võla individuaalse hindamise kaudu koos järgneva kohandamisega kogu portfelli ulatuse järgi (vajadusel);
- ühte portfelli oluliste hinnaparameetrite väärtuste võrreldavuse korral.
5. HINDAMISE VÕRDLEVA LÄHENEMISVIISI RAKENDAMINE
5.1. Arvutuste täpsuse suurendamiseks on soovitatav kasutada teavet sarnaste objektidega tehtud tehingute turuhindade kohta hindamispäeva või sellele lähedase kuupäeva seisuga. Tehinguhindade info puudumisel on võimalik kasutada vastavate korrigeerimistega (vajadusel) pakkumishindade infot.
- mis on tehtud vastastikku sõltuvate isikute vahel (näiteks vahekohtute kohtulahendites võib esineda tehinguid Võla nominaalväärtusega müügiks; oluline osa sellistest tehingutest tuleneb ostja sõltuvusest müüjast);
- tehtud investeerimiskuludega (näiteks kui nõuete üleandmine tõi kaasa kontrolli muutumise pankrotistunud ettevõtte üle);
- kohustus likvideerimisväärtuses (turu omast erineva riskiperioodiga).
5.3. Analoogobjektid valitakse oluliste hinnaparameetrite väärtuste analüüsi põhjal (vt punkt 2.3). Analoogobjektide arvutustes kasutatavate hinnaparameetrite väärtused peavad olema võimalikult lähedased (turul pakutavatest analoogidest) hinnatava objekti hinnaparameetrite väärtustele, eelkõige nad peavad:
- kuuluda samasse rühma (vt p 3.1);
- neil on võrreldav nimiväärtus;
- on võrreldavad eeldatavad tagasimaksetingimused ja -tõenäosus.
5.4. Teoreetiliselt tuleks hindamisobjekti ja analoogobjekti vahelised erinevused oluliste hinnaparameetrite osas (punkt 2.3) kõrvaldada vastavate korrigeerimiste tegemisega. Praktikas ei võimalda turul saadaolev teave meil õigustada korrigeerimise suurust enamiku hinnaparameetrite erinevuste tõttu. Sellises olukorras võetakse analoogobjektide valimise etapis arvesse hinnaparameetrite erinevusi - moodustatakse analoogobjektide valim, mille hinnaparameetrite väärtused on võimalikult lähedased hinnakujunduse parameetrite väärtustele. hinnatav objekt. Edasistes arvutustes kasutatakse valimi näitajate keskmisi väärtusi (näiteks allahindlust).
Üldiselt arvutatakse võlanõude õiguste turuväärtus hindamise võrdleva lähenemisviisi abil järgmiste valemite abil:
5.5. Võimalik arvutusmudel vormingus hindamise võrdleva lähenemisviisi jaoks MS Excel on toodud 5. lisas.
6. TULU LÄHENEMISE RAKENDAMINE HINDAMISEKS
6.1. Peamised võla tagasimaksmiseks saadud rahaliigid: põhisumma tagastamine, intresside, trahvide ja trahvide tasumine.
6.2. Peamised rahaallikad võlgade tasumiseks:
6.2.1. võlgniku vabad rahalised vahendid;
6.2.2. Sularaha tagatise või muu võlgniku vara müügist (kohtu otsusega) - lk 138 ja lisa 1;
6.2.3. Raha võlgniku edasisest tegevusest. Otsuse selle allika kasutamise kohta teeb tavaliselt võlausaldaja koos võlgnikuga, see fikseeritakse võlgade ümberkujundamise lepingus ja toimub juhtudel, kui tagatise müük on keeruline, näiteks:
- tagatiseks on kõrgelt spetsialiseerunud vara, mille müük toimub tavaliselt koos muude tagatise hulka mittekuuluvate varakompleksi elementidega;
- võlgnik on linna moodustav ettevõte või muu ettevõte, mille tegevus tõenäoliselt ei lõpeta.
Tavaliselt on punktid 6.2.2 ja 6.2.3 üksteist välistavad.
6.2.4. Rahalised vahendid käendajatelt (optsioonid - sarnased punktidega 6.2.1 - 6.2.3).
6.3. Võlgade sissenõudmisega kaasnevad peamised kululiigid: õigusabi, kohtukulud.
6.4. Üldiselt määratakse tulude hindamisel võlanõude õiguste turuväärtus kindlaks järgmise valemiga:
6.5. Rahavoogude jaotus ajas:
6.5.1. Vaidluse puudumisel ja põhjendatud tõendite olemasolul võlgniku hoolsuskohustuse kohta võib Hindaja tugineda lepingus või kehtivates õigusaktides sätestatud Võla tagasimakse tähtajale.
6.5.2. Tagatisvara müügist tulenevate rahavoogude diskonteerimisperiood määratakse:
- arvestades vastavas lepingus kehtestatud perioodi - kohtuvälise lahendamise korral;
- võttes arvesse turutingimuste tüüpilist riskiperioodi – seadusliku arvelduse korral.
6.5.3. Võlgniku ja/või käendaja tulu teeniva tegevuse rahavoogude jaotamisel võetakse arvesse nimetatud tulu teenivate tegevuste tegelikke võimalusi ja väljavaateid (näiteks igakuine makse Võla tagasimaksmiseks igakuise keskmise summa ulatuses ettevõtte vaba rahavoog võrreldava tagasiulatuva perioodi kohta).
6.5.4. Võlgade lahendamine võib toimuda kohtuväliselt või kohtus. Korra valikul lähtutakse võla tagasimaksmise tõenäosuse analüüsist (p 2.3 ja lisa 2, 4). Erinevate võlgade sissenõudmise protseduuride tüüpilised tähtajad on toodud lisas 3.
6.5.5. Kui tagatisel on mitme laenulepingu järgsed kohustused tagatud, arvestatakse jaotamisel nõuete tagasimaksmise järjekorda. Vastavalt Art. 342 järgi rahuldatakse järgneva hüpoteegipidaja nõuded vara väärtusest pärast eelmiste hüpoteegipidajate nõuete rahuldamist.
6.6. Võla tagasimaksmise tõenäosust saab arvesse võtta:
6.6.1. Eraldi tootluse tõenäosust iseloomustava koefitsiendi kaudu (prioriteedivariant). Sel juhul ei arvesta diskontomäär riskivaba komponendi ületava võla tagasimaksmata jätmise riski. Teabeallikad määramiseksmittetagastamise tõenäosused on toodud lisas 2, üksikute olukordade tõenäosusväärtused on toodud lisas 4 ja .Väljend (4) on järgmisel kujul:
6.6.2. Diskontomäära kaudu, mille väärtus arvestab lisaks riskivabale komponendile konkreetse Võla tagastamata jätmise lisariski. Praktikas on selle võimaluse rakendamine keeruline, kuna olemasolevad meetodid selle lisariski määramiseks ei taga tulemuse piisavat usaldusväärsust.
6.7. Võimalikud arvutusmudelid tulude hindamisel formaadis MS Excel on toodud 6. lisas.
7. LÕPPSÄTTED
7.1. Võla sissenõudmise õiguste kogu turuväärtus ei kuulu käibemaksuga maksustamisele. Kui arvestada arvutusmudelis müügist saadavaid rahavooge võlgniku vara ja/või käendajad peaksid arvestama, et need võivad sisaldada käibemaksu, kuid ei pruugi seda sisaldada. Näiteks üldise maksusüsteemi alla kuuluvate juriidiliste isikute vara puhul:
7.1.1. Kui ennustatakse täitemenetluse mudelit, siis võetakse müüdava vara maksumus ilma käibemaksuta (artikli 161 punkt 4). Need. pärast vara müüki enampakkumisel tasub käibemaksu enampakkumise korraldaja või võlgnik ise ning võlausaldaja seda summat võla tagasimaksena ei saa.
7.1.2. Kui ennustatakse pankrotimudelit, siis vara müük käibemaksuga ei maksustata (p 15, p 2, p 146).
7.3. Võla turuväärtus ei saa olla null. Turuväärtuse definitsioonist järeldub, et see on vahetusväärtus, st müümisel. Objekti tasuta või lisatasuga üleandmist tõlgendab Art. 572 kui "tasuta ülekanne" või "annetus". Müügiks (st õiguslikult siduva lepingu koostamiseks) on vaja konkreetset summat (artikkel 454). Kui arvutustulemused näitavad, et Võla turuväärtus kipub nulli, tuleks hindamisakti näidata Võla turuväärtuse lõplik väärtus minimaalse positiivse väärtuse tasemel. Näiteks ühe Vene Föderatsiooni rahaühiku (üks rubla) summas.
7.4. Võla turuväärtuse hindamise akti koostamisel on Hindaja kohustatud järgima FSO nr 1 - 3 nõudeid.
7.5. Teave autorite kohta. MR-id töötati välja ühishanke skeemi abil – nende ettevalmistamises osales üle 30 inimese. Suurima panuse andsid: Iljin Maksim Olegovitš (ekspertrühma koordinaator), Kotov Denis Ivanovitš (arenduse algataja), Lebedinski Vladimir Igorevitš, Kalinkina Kira Evgenievna, Nekrasova Jelena Nikolaevna, Serebryakova Anna Andreevna, Zumberg Aleksei Valerijevitš.
MR koostamisel kasutati Loode Pankade Liidu materjale.