Kuidas hinnata korterit hüpoteegi saamiseks. Kuidas hinnata korterit enne müüki: neli võimalust Kuidas hinnata korteri müüki
![Kuidas hinnata korterit hüpoteegi saamiseks. Kuidas hinnata korterit enne müüki: neli võimalust Kuidas hinnata korteri müüki](https://i1.wp.com/iuristonline.ru/wp-content/uploads/2018/08/otsenka-kvartiry-agentom.jpg)
10 nippi, kuidas korterit õigesti hinnata, et ostjatelt palju kõnesid saada. 2. osa
7) Mis teeb korteri kallimaks?
- korter asub “uues majas” (hoone ei ole vanem kui 5 aastat);
- uued kommunikatsioonid;
- küttesüsteem;
- majas mitu lifti, uksehoidja, maja ja ümbruskonna videovalve jne;
- haljastatud hoov, head juurdepääsuteed;
- maa-aluse parkla ja külaliste parkimise olemasolu;
- fondivalitseja teenindustase ja kuulsuse tase;
- maja ja müüdava korteri üldine esteetiline välimus;
- atraktiivne põrandaasend;
- väike arv kortereid korrusel, Sevastopolis hinnatakse kõrgemalt kortereid, kus on ainult kaks korrusel;
- ilus vaade korteri akendest;
- korteri aknad väljapääsud kahele poole;
- täiustatud paigutused või ümberehitused (tingimata legaliseeritud);
- avarad isoleeritud toad, suur köök;
- eraldi vannituba või, mis veelgi parem, mitu vannituba korteris;
- rõdude ja lodžade olemasolu;
- suured majapidamisruumid;
8) Mis teeb korteri odavamaks?
- vana maja (üle 15 aasta);
- puitpõrandad vanade majade katustes;
- lagunenud kommunikatsioonid;
- esiku ja trepikojad on halvas seisukorras (määrdunud);
- lifti (või mittetöötava lifti) puudumine;
- halvad juurdepääsuteed maja juurde, "katkised" teed;
- mahajäetud “korrastamata” hoov (eriti siin-seal lebavate süstalde ja prügikottidega) või õue puudumine;
- niiskus ja külm korteris;
- prügikasti, parkimise ja muude akende all olevate "rõõmude" lähedus;
- müra tänavalt ja pidevalt paugutavad välisuksed või ühes toas liftišahti kohin;
- liigne pimedus ruumides puude tõttu;
- suurenenud tõenäosus kutsumata külaliste (varaste) korterisse sisenemiseks, mistõttu on vaja paigaldada soomustatud aknad või trellid, mis ei tundu eriti esteetiliselt meeldivad ja mitte kõik pole valmis elama "trellide taga";
- halb vaade aknast - tühjale seinale, kalmistule või prügimäele;
- aknad sõidutee poole;
- ebameeldiv naabruskond (näiteks samas trepikojas elavad alkohoolikud, “vägivaldsed” naabrid või “pideva renoveerimise” sündroomi all kannatavad kodanikud), võib see oluliselt vähendada korteri maksumust;
- esimene või viimane korrus (turistiklassi majades ja sotsiaalkorterites);
- nurga või otsa korter, talvel on toad külmad, seinad külmuvad. Suvel on palav, eriti kui seinad on suunatud lõuna poole + on palju niiskust ja niiskust, mistõttu tekib seintele sageli seen;
- mitte täiesti õnnestunud paigutus (näiteks kõik ruumid on kõrvuti), ebaseaduslik paigutus;
- pikad toad, kitsad koridorid, kitsas köök ja tillukesed abiruumid;
- rõdu puudumine;
- külgnev või väike vannituba;
- Eraldi tasub mainida, et korter uues majas- see on "kahe teraga mõõk", kuna uus maja pole veel "kokkutõmbunud" ja me ei tea, kas tekivad praod (ja seda juhtub sageli). Samuti jääb uude majja korterisse elama asuv ostja pikalt kuulama naaberkorteritest kostvat kõikvõimaliku tehnika (haamer, puur jne) karva kiskumist, kuna enamik uusehitisi müüakse koos naaberkorteritega. paljad betoonseinad ja ilma tasanduskihtideta põrandal. Lisaks tolmupilv sissepääsus ehitusprahist ja betoonisegistitest. Hoovis jääb kõik endiseks, ka ehitusjäätmete otse rõdudelt ja akendest õue viskamine (ja osade kodanike “unustused” nende jäätmete õigeaegse äraveo osas).
9) Peate vaatama mitte ainult kortereid endid...
Ostja jaoks on alati esikohal asukoht, asukoht ja veelkord maja asukoht, milles ta valib endale korteri. Kõigepealt hinnake asukohta - kaupluste, kliinikute ja lasteasutuste maja, metroo, transpordisõlmede, aga ka nn rohealade (mets, park, järv jne) lähedust.
Olulist rolli mängivad hoovi seisukord, juurdepääsuteed ja parkimiskohtade olemasolu.
Siis Hindame maja ja sissepääsu seisukorda. Esise sissepääsu ja trepikodade välimuse järgi saate ligikaudselt määrata maja elanike sotsiaalse staatuse. Kui kõik on kohutavalt unarusse jäetud, seinad on "kolmetäheliste sõnadega" kaetud, krohv on killustunud ja välisuks ja trepikoda haisevad millegi tundmatu järgi, pole intercomi ega koodlukuga ust, siis võib ju ka keerata. välja, et see on terve mikrorajooni narkomaanide ja joodikute lemmikuks. Selge on see, et sellise korteri hind tuleb madal.
Ja lõpuks üksikasjalikult ja väga hoolikalt vaata korter ise üle- nagu kavatseksite seda osta. Pöörake tähelepanu seinte, akende ja uste, kommunaalteenuste ja torustiku seisukorrale.
Tingimata kirjuta üles ja struktureeri saadud andmeid. Teie jaoks lihtsamaks tegemiseks tehke eelnevalt nimekiri ja märkige selles ära kõik kontrollitud korterite positiivsed küljed ja ka puudused.
Kui olete kuue või seitsme korteriga tutvunud, saate täpselt teada, millised valikud teie piirkonnas on, mis kvaliteediga need on ja mis hinnaga neid müüakse. Ja omades vaatamiskogemust, vaatate nüüd oma "põliskodu" korterit uuel viisil läbi ostja silmade. Eluaseme plusse ja miinuseid kainelt märgates suudate rohkemgi täpselt hinnata teie korter.
10) Kuidas alghinda õigesti määrata ja ostjatelt kõnetuhina saada. Seega võib teie korter maksta ... kuni .... Ja siin on suur kiusatus määrata kõrgem hind! Kas seda tasub teha??
Sel juhul tahan lihtsalt öelda: "Ära mängi ringi!" ja viipab ähvardavalt sõrmega. Asi on selles, et saate lõputult otsida "päris ostjat", kes ilma nähtava põhjuseta teie korteri eest palju raha välja lööb, AGA: teil on vaja tulemust - nimelt MÜÜ KORTER ja ära otsi lõputult “lihtsat”", eks?
Sellepärast ära ole ahne. Õigesti määratud hind on kiire ja eduka müügi võti. Hinnamääramatus tänasel kinnisvaraturul on üle 20%. See tähendab, et kortereid saab osta 20% kallimalt ja 20% odavamalt. Kõik oleneb sellest, kumb teist (müüja või ostja) on kogenum läbirääkija ning teab, kuidas läbirääkimis- ja läbirääkimisstsenaariumi üles ehitada.
- Pärast konkurentide korterite külastamist ja kogu teie poolt läbiviidavat analüüsi - pole vaja kuulata "kaastunnet ja osalejaid"(isad, emad, vanaemad, vanaisad, naabrid ja muud “kaastundlikud” inimesed, kes soovivad oma korterit kallimalt müüa).
- Nüüd teate selgelt turuolukorda ja oma korteri maksumust. Kontrollimiseks küsige endalt:"Ostaksin selle korteri sellise summa eest, nagu see praegu välja näeb." Ja pärast aus vastus sellele küsimusele - kõik loksub paika.
- Kui soovite kiiresti korterit müüa, on soovitav määrata hind veidi madalam keskmine turuhind (5-20% madalam; mida kiiremini on vaja müüa, seda madalam on hind). Pealegi, ma soovitan teile otsi otseostjaid, need kellel on raha käes ja valmis teile igal ajal maksma. Ja mitte need, kellel on teile tasumiseks vaja kõigepealt müüa oma kinnisvara (millele ei pruugi isegi ostjat veel olla) ja teises linnas.
- Kui väga kiire pole, saab hinna kõrgemaks seada. Äärmisel juhul, kui olete korteri maksumusega liiale läinud, siis paar kuud (või isegi kuus kuud või aasta) ilma helistamata või potentsiaalsetele ostjatele vaatamata asetab teid oma kohale. Võrdluseks müüme kliendi korteri 1-5 nädalaga. Praegune rekord– kaks ühetoalist korterit müüdi vastavalt 9 ja 22 tunniga turu keskmisest 5% madalama hinnaga.
Enne omanikuga eksklusiivse lepingu sõlmimist lepime temaga läbi alghinna, vaielda ümberlükkamatute faktidega ja värske hinnaanalüütika piirkonna äsja müüdud korterite kohta. Tõepoolest, tema korteri müügi tingimustes me oleme "ühes paadis" koos omanikuga. Tema tahab korterit müüa maksimaalse turuhinnaga ja meie tahame müüa oma korter maksimaalse turuhinnaga, sest mida kallimalt müüme, seda õnnelikum on omanik ja mida rohkem komisjonitasusid teenime.
- Alghinda tõstes aitad konkurente müüa oma sarnaseid kortereid, mis on ostjale hinna poolest atraktiivsemad. Iga kinnisvaraostja ei osta ju esimest korterit, mille ta kuulutuses ette satub, vaid uurib hoolega kogu turgu. Kas sa ei käitu samamoodi? Kas te ei soovi, et teie kinnisvara kõrgendatud hind aitaks kellelgi teisel oma kinnisvara müüa?
- Kuna kinnisvarahinnad kipuvad tänapäeval olema mõneti paisutatud, siis hinnake oma korterit sama palju (või isegi veidi vähem) kui teie omast veidi halvemas seisukorras korterit. Kui kliendid vaatavad mõlemat korterit, on teie oma sama hinnaga soodsamas valguses, mis tähendab, et ostjad valivad teie korteri ostmiseks.
- Suur vaatamiste arv ei ole põhjus, et olete välja müünud ja peate hinda tõstma. Hinna tõstmisele saab mõelda vaid siis, kui peaaegu kõik vaated on efektiivsed. Kui peaaegu iga ostja (või vähemalt 70-80% külastajatest) avaldab pärast vaatamist soovi oma korter osta. Sel juhul alustage hinna tõstmist mitte rohkem kui 5% nädalas, välja arvatud juhul, kui teil on muidugi palju aega selle müümiseks.
- Kui hinnad tõusevad kinnisvaraturul valida hind, mis on keskmiste hindade tipus (korterite võrdlusanalüüs)
- Kui nõudlus langeb kinnisvaraturul - vali hind, mis on keskmiste hindade alumisel piiril.
- Pidage meeles, et Ostja juhib nüüd saadet (turgu), tehke oma pakkumine talle hinna ja kvaliteedi poolest atraktiivseks ning pärast maksimaalse turuhinnaga müümist tunnete end hästi tehtud tööst vabastatuna ja olete kindlalt enesekindel. mida te alla ei müünud, müües oma korteri.
____________________________________________________
P.S. To LAADI KINGITUSED ALLA kinnisvaramaakleri jaoks - tellida uudiskiri saidile. Uusi artikleid saabub 2-3 korda nädalas. Ei mingit rämpsposti! Garanteerin!
Igaüks, kes plaanib kinnisvaraturul korterit müüa või osta, mõtleb kinnisvarahindamise läbiviimise vajadusele.
Kas see protseduur on tõesti vajalik? Mida see annab? Kas ilma selleta saab hakkama ja raha säästa? Millistel juhtudel on seadusliku kinnisvaratehingu puhul hindamine kohustuslik? Kinnisvara müümisel nimetab kõige sagedamini müüja hinna ning ostja kas nõustub või pakub hinnast oma versiooni. Mõnel juhul pöörduvad pooled sõltumatu hindamise läbiviimiseks ekspertfirmade poole. Professionaalsetel hindajatel peavad selliste tegevuste läbiviimiseks olema asjakohased litsentsid. Kas peaksite selliseid ettevõtteid usaldama? Kas nende hinnang on alati tõsi?
Proovime mõista neid ja muid küsimusi, mis on ühel või teisel viisil seotud kinnisvara hindamisega selles artiklis.
Kinnisvara hindamise meetodid
Ekspertagentuuride või sõltumatute hindajate abiga
Klient võib oma vara sõltumatuks hindamiseks võtta ühendust iga hindajaga, kuid oluline on kontrollida, kas tal on vastavaks tegevuseks litsents ja tema osalemine SRO-s. Ilma litsentsita ja tunnistuseta võib hindamine lugeda kehtetuks. Hindamisteenuste hind turul on 3000–5000 rubla, kestus 3–7 päeva. Lisatasu eest saab seda loomulikult teha kiiremini. Koostatud korteri hindamisakt kehtib mitte rohkem kui kuu alates kliendile väljastamise kuupäevast. Selline ametlik hindamine võib osutuda vajalikuks mitmel juhul, mida käsitleme allpool.
Kinnisvarabüroode abiga
Kinnisvarabürood pakuvad sageli hindamiste läbiviimiseks veebilehtedel olevaid hindamiskalkulaatoreid, mis koguvad statistilist teavet enamasti postitatud kuulutuste põhjal. Lisaks võivad tegeliku turupildi anda konsultatsioonid praktiseeriva kinnisvaramaakleriga või veel parem kahe-kolmega, sest kinnisvaramaaklerite käsutuses on teave mitte abstraktsetest kuulutustest, vaid tegelike kinnisvaratehingute põhjal. Oluline on mõista, et kinnisvaramaakler on tehingu puhul huvitatud osapool, kuna ta saab oma tulu protsendina kinnisvara müügist. Tema huvides on vara väärtust paisutada.
Enesehinnang
Seda saab läbi viia Internetis, kinnisvara veebisaitidel, teadetetahvlitel postitatud teabe põhjal, vastavalt teabele, mis on saadud lähiminevikus korterite müügi või ostuga seotud sõpradelt. Selline hinnang on ligikaudne ja tõenäoliselt oluliselt ülehinnatud, kuna müüdava kinnisvaraga tehtud kinnisvaratehingute tulemusi ei võeta arvesse. Lugege edasi, et õppida, kuidas korterit iseseisvalt hinnata ja millega arvestada.
Kõiki meetodeid saab kasutada kombinatsioonis või mis tahes järjestuses.
Kinnisvara hindamise eesmärgid
Kinnisvara ametlik hindamine on peaaegu iga kinnisvaratehingu oluline samm. Eksperthinnangu omamine aitab turul orienteeruda ja mitte eksida korteri hinna määramisel, mis võib omaniku hinnangul olla turuhinnast kõrgem või isegi madalam. Adekvaatne hind aitab kinnisvara müüa üsna lühikese ajaga.
Ekspertarvamuse saamine kinnisvara väärtuse kohta võib olla vajalik järgmistel juhtudel:
- Müüdava vara hinna määramine. Tehingust saadud tulu alusel määratakse edaspidi maksusoodustuste suurus. Eksperthinnangut võib vaja minna ka müümisel riigilõivu arvutamiseks või pensionimakse arvutamiseks korteri või maja müümisel.
- Eluaseme maksumuse eksperthinnang on vajalik kindlustussumma ja hüvitise arvutamiseks kindlustusjuhtumite korral.
- Kinnisvara hindamine on vajalik juhtudel, kui vara toimib sissemaksena ettevõtte põhikapitali.
- Abielulahutuse ja vara jagamise olukorras ei saa ilma ekspertiisita osade õigeks jagamiseks hakkama, eriti kui üks abikaasadest soovib saada oma osa eest rahalist hüvitist.
- Eksperthinnangut kasutatakse sageli pankades näiteks olukorras, kus tehingu tagatiseks on kinnisvara.
Kinnisvara hindamise kord
Sõltumatute hindajate ja hindamisasutuste tegevust reguleerib föderaalseadus nr 135 "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis". Juriidilist jõudu saavad ainult kinnisvara hindamisaktid, mille on koostanud spetsialistid - hindajate isereguleeruvate organisatsioonide liikmed.
Sõltumatu hinnangu saamise kord on järgmine:
TÄHTIS: Hindamise läbiviimiseks tuleb sõlmida hindajaga ametlik leping!
- Hindaja valimine ja vormikohase lepingu sõlmimine vara hindamiseks. Kuna mõlemad tehingupooled on huvitatud kvaliteetsest hinnangust, siis kinnisvara ostu-müügi puhul valitakse hindaja müüja ja ostja kokkuleppel.
- Korteri jaoks vajalike dokumentide kogumine ja spetsialistile üleandmine.
- Ruumide kohapealse ülevaatuse läbiviimine spetsialisti poolt.
- Info analüüs hindaja poolt, kinnisvara väärtuse määramine ja töö kohta akti koostamine.
- Hindamisaruande esitamine kliendile.
Dokumentide pakett hindamiseks
- Dokumendid, mis kinnitavad kõigi kinnisvaraomanike isikut,
- Dokumendid, mis kinnitavad vara omamise õigusi (ostu-müügi-, pärimis-, vara kinkimislepingud, väljavõte ühtsest riiklikust registrist),
- Kinnisvara tehniline pass,
- Korruse plaan ja selgitus.
Dokumente üle andes tuleks koheselt kokku leppida korteri ülevaatuse kuupäev ja kellaaeg.
Hindamisaruanne
Hindaja töö aruanne on mitmeleheküljeline brošüür, mis kajastab järgmist teavet
- Kinnisvara hindamise aluseks olnud lepingu andmed,
- teave eksperthinnangu teostanud hindaja või hindamisettevõtte kohta,
- Eksami eesmärk,
- Objekti üksikasjalik kirjeldus ning selle eristavad omadused ja omadused,
- Analüüsis kasutatud dokumentide loetelu
- Analüüsimeetodite loetelu,
- Hindamise tulemus, mis väljendub kinnisvara turuhinna näitamises,
- Täiendav informatsioon hindaja äranägemisel, mis mõjutas lõpphinna kujunemist.
Aruanne on nummerdatud, klammerdatud ja pitseeritud ning allkirjastatud hindamise läbiviija poolt. Aruande saab koostada elektrooniliselt, sel juhul peab see olema kinnitatud elektroonilise allkirjaga.
Kes maksab hindamise eest: müüja või ostja?
Tavaliselt kannab kinnisvara hindamise kulud isik, kes lõpuks tehingust tulu saab. Enamasti toimub hindamine müüja kulul.
Erinevate olukordade hindamise liigid
Vaatame lähemalt kinnisvara hindamise protsessi konkreetsetes olukordades
Kinnisvara hindamine eestkoste- ja eestkosteasutustele
Kinnisvaratehingute tegemisel, milles osa kuulub alaealisele lapsele, muudab protsessi keeruliseks vajadus koguda eestkoste- ja eestkosteasutustele täiendavaid dokumente. Enne alaealiste laste vara müümist või muude toimingute tegemist on vaja hankida eestkosteasutuste toetus.
Vara hindamise aruande esitamine eestkosteasutustele näitab, et laste õigusi tehingu ajal austatakse ja neid ei rikuta mingil viisil. Korteri maksumuse aruanne näitab sel juhul eluaseme tegelikku turuväärtust, samas kui ostetav vara ei tohi olla müüdavast madalam. See kehtib ka eluaseme vahetamise ja hüpoteegi taotlemise kohta.
TÄHTIS Eestkosteasutus ei kinnita kinnisvara müügitehingut, kui puudub alternatiivne võimalus uue kodu ostmiseks.
Müüdava kinnisvara hindamine
Müüdava kinnisvara hindamisel pööravad eksperdid tähelepanu kinnisvara asukohale, selle pindalale, lähedalasuvale infrastruktuurile, ruumide tehnilistele omadustele ning ümberehituse olemasolule või puudumisele.
Sel juhul saab hindamiseks kasutada meetodeid
- kapitaliseerimine (arvestab võimalust lähitulevikus kinnisvara väärtust tõsta ning kinnisvaralt tulu saamise võimalust ja suurust), mida kasutatakse kõige sagedamini ärikinnisvara hindamiseks,
- dekapitaliseerimine (hindamine viiakse läbi sarnase kinnisvara ehitamiseks vajalike kulude, samuti selle ekspluateerimisega seotud kulude analüüsi põhjal),
- võrdlus (hinnang, mis põhineb saadaoleval teabel sarnaste korterite erinevatest allikatest.
Kinnisvara hindamine ostmisel
Sel juhul hinnatakse lisaks ülaltoodud parameetritele täiendavalt ülesande üldist seisukorda (ehitusaasta, ehitamiseks kasutatud materjal, põrandate tüüp, eluruumide üldine seisukord, kommunaalteenuste seisukord, tööde arv ja pindala vabad ruumid)
Kinnisvara hindamine tagatisvara registreerimiseks
Kõige sagedamini on hüpoteegitehingutel tagatiseks kinnisvara, see eeldab tagatise hindamist. Eriti oluline on eksperthinnangu olemasolu juhtudel, kui lepingus on punkt intressimäärade muutmise võimaluse kohta. Panga kinnisvarahüpoteek peab kajastama pandi esemeks oleva eluaseme turuväärtust, mis põhineb eksperthinnangutel.
Kinnisvara hindamine pärandi registreerimiseks
Varapärandi registreerimisel on kinnisvara hindamise protseduur kohustuslik. See tuleb läbi viia enne päritud vara valdusesse võtmist. Eriti oluline on hinnang, kui testamenti pole ja pärijaid on mitu, kelle vahel korteriosad jagatakse. Kinnisvara väärtuse professionaalne hindamine võib osutuda vajalikuks ka vara pärimisega seotud kohtuvaidlustes.
Millal saab ilma kinnisvara eksperthinnanguta hakkama?
Kinnisvara hindamine ei pruugi olla vajalik korteri müügi olukorras, kui nii müüja kui ka ostja on kehtestatud hinnaga rahul.
Kuidas iseseisvalt korteri maksumust arvutada?
Kui tehingu tegemiseks ei ole vaja ametlikku hindamisdokumenti, siis on võimalik vara hinnata ka ise. Igal juhul tuleks seda teha kinnisvara seisukorda ja asukohta ning turuolukorda arvestades, mitte määrata kinnisvara hinda, keskendudes oma mõtetele ja tunnetele.
Selleks on veebipõhised kinnisvara hindamiskalkulaatorid, mis mitme süsteemi sisestatud parameetri põhjal annavad reaalturu statistika põhjal kinnisvara hindamise.
Seda veebipõhist hindamist saab kasutada CIANi veebisaidil. Peate lihtsalt sisestama müüdava vara põhiomadused spetsiaalsel kujul, nagu kinnisvara asukoht, korteri pindala ja mõned tehnilised omadused. Internetis arvutab programm eluaseme maksumuse oma kinnisvara andmebaasis oleva teabe põhjal.
Oluline on mõista, et see lähenemine ei saa arvesse võtta eluaseme ainulaadseid omadusi, näiteks sissepääsu seisukorda, remondi kvaliteeti, akende tüüpi jne. Kuid saate oma piirkonna eluaseme kohta enam-vähem täpse hinnangu ja saate seda juba ostjatega maksumuse arutamisel lähtepunktina kasutada.
Lisaks tasub kasutada iseseisvalt kogutud statistilise teabe analüüsi. Analüüsige erinevatest allikatest (kinnisvaraveebisaidid, maaklerite andmebaasid, kuulutused ajalehtedes jne) turul olevate ja teie omaga sarnaseid korterite maksumust asukoha, pindala, olemasolevate renoveerimistööde järgi. Nii saate arvutada oma piirkonna keskmise ruutmeetri maksumuse ja seega määrata korteri ligikaudse hinna.
Kulusid mõjutavad omadused
Lisaks oma piirkonna ruutmeetri maksumuse arvutamisele tasub analüüsida ka muid korteri lõpphinda mõjutavaid omadusi:
- Korrus, millel korter asub. Eluaseme maksumus esimesel ja viimasel korrusel on tavaliselt 7-10% madalam.
- Lodža või rõdu olemasolu lisab eluaseme maksumusele 3–5%.
- Korteri viimistluse kvaliteet ja remondi maksumus on võimalik korteri hinnas lisaks.
- Sisseehitatud mööbli (garderoobikapid, köögisisu) ja kvaliteetse torustiku olemasolu võib tõsta korteri kui terviku maksumust.
- Maja ehitusaasta (parim variant, kui maja on 5-7 aastat vana), välimus, sissepääsu ja hoovi seisukord.
- Piirkonna infrastruktuuri arendamine (kaupluste, lasteaedade, koolide, vaba aja organisatsioonide, spordikomplekside, raviasutuste, pankade ja muude rajatiste kättesaadavus), samuti transpordi ligipääsetavus ja teede ummikud tipptundidel. Kaugus keskusest ja ülekoormatud teed mõjutavad negatiivselt eluaseme üldkulusid. Moskvas ja teistes suurtes linnades tasub arvestada metroojaamade lähedusega.
- Korteri asukoht kardinaalsete suundade suhtes, vaade aknast, valguse läbitungimise astme muutused päevasel ajal ja muud näiliselt ebaolulised kriteeriumid.
- Tehingu õiguslik puhtus. Kui korter on viimaste aastate jooksul omanikku vahetanud rohkem kui korra, siis on selle turul müümine keerulisem, kuna ostja jaoks suurenevad riskid. See kehtib ka hiljuti päritud korterite kohta, kuna riskid, et pärandi jagamisel ei arvestatud kõigi pärijatega, on üsna suured. Lisaks võivad tekkida raskused registreeritud lastega korterite, laste omanikeks või hüpoteegiga korterite müümisel. Selliste tegurite olemasolu võib oluliselt mõjutada korteri lõpphinda.
Tulemused
Objektiivsema hinnangu saamiseks oleks kasulik olla ostja rollis. Helistage mitmele sarnasele kuulutusele, täpsustage huvipakkuvad küsimused, läbirääkimisvõimalus, külastage paari objekti. See meetod võib anda realistlikuma pildi.
Kasutades kõiki ülaltoodud meetodeid ja võttes arvesse kirjeldatud hindamisnüansse, saate eluaseme maksumusele üsna objektiivse hinnangu.
Mõnel juhul osutub sõltumatu hindaja kaasamine ebaotstarbekaks või majanduslikult põhjendamatuks. Sellistel juhtudel võite proovida korterit ise hinnata.
Korteri iseseisvaks hindamiseks on kõige parem kasutada sarnaste korterite müügipakkumiste võrdleva analüüsi meetodi lihtsustatud versiooni.
Hindamisprotseduur
Selle meetodi rakendamise protseduur on järgmine:
1. Tutvuge hinnatavaga sarnaste korterite müügipakkumiste andmebaasiga. Selliste pakkumiste peamisteks allikateks on suured kinnisvarabürood, kinnisvara müügikuulutuste ("CIAN" ja sarnased) veebipõhised koondajad, samuti spetsialiseeritud trükiväljaanded nagu "Kinnisvara ja hinnad", "Käest kuni Käsi" jms.
Korterite müügipakkumisi uurides tuleb tähelepanu pöörata iga infoallika usaldusväärsusele ja pakkumise enda asjakohasusele hindamiskuupäeva seisuga. Kahtluse korral on parem helistada kuulutuses märgitud kontaktnumbril ja kõik üksikasjad isiklikult täpsustada.
Antud uuringu tulemuste põhjal on vaja valida 5-6 korterit, mis on hinnatava korteriga võimalikult sarnased järgmiste parameetrite järgi (parameetrid on toodud tähtsuse kahanevas järjekorras):
- asukoht ja ümbrus;
- maja tüüp, kujundus;
- viimistlusklass;
- tubade arv;
- seisukord (remondivajadus);
- põrand;
- kööginurk;
- rõdude ja lodžade olemasolu.
2. Peale 5-6 analoogkinnisvara valimist tuleb valitud analoogide hindu korrigeerida (alandada) tõenäolise allahindluse summa võrra, mida korterimüüja reaalsete ostuläbirääkimiste ja mõistlike läbirääkimiste käigus tavaliselt ostjale teeb.
Kohanemise ulatus sõltub kinnisvaraturu (ja majanduse kui terviku) olukorrast, mis ajas muutub ja mida iseloomustab väljendunud tsüklilisus, mil kasvuperioodidele järgneb stagnatsiooni- ja langusperioodid. Seega ei kiirusta müüjad üldise eluasemeturu hinnatõusu ja hinnatõusu ajal läbirääkimiste käigus allahindlusi tegema, sest teavad, et mõne aja pärast nende kinnisvara hind siiski tõuseb. Sellises olukorras ostjal on huvi osta kodu kiiresti, enne kui hinnad veelgi tõusevad. Seevastu majanduskriisi ajal võib allahindlus läbirääkimisprotsessis olla üsna märkimisväärne, kuna müüja on huvitatud oma korteri kiirest müümisest, enne kui hinnad veelgi madalamale langevad.
Läbirääkimiste korrigeerimise täpne määramine on üsna keeruline ülesanne, seetõttu soovitame Moskva ja Moskva piirkonna kinnisvaraturul asuva korteri iseseisval hindamisel kasutada selle muudatuse järgmisi keskmisi väärtusi:
3. Selles hindamise etapis, kui analoogsed objektid on välja valitud ja nende hindu on kohandatud, et võtta arvesse läbirääkimiste korrigeerimisi, on vaja arvutada 1 ruutmeetri maksumus. meetrit iga analoogkorteri pindala. Selleks tuleb analoogi korrigeeritud pakkumishind jagada selle üldpinnaga. Pärast seda toimingut iga analoogi jaoks saame 1 ruutmeetri turuväärtuse jaoks mitmeid võrdlusväärtusi. meetrit hinnatava korteri üldpinnast.
Kui selle seeria suurim või väikseim väärtus erineb selle seeria lähimast (naaber)väärtusest rohkem kui 20%, siis tuleks selle väärtusega analoog edasisest vaatlusest välja jätta, kuna see ei ole tüüpiline. Näiteks kui saime valitud analoogide põhjal 1 ruutmeetri kohta järgmised kuluväärtuste seeriad: 159 tr., 160 tr., 165 tr., 168 tr., 170 tr., 220 tr.r. , siis on viimane analoog ühe ruudu maksumusega 220 tuhat rubla. tuleks ära visata, kuna selle väärtus erineb naaberväärtusest (170 tuhat rubla) rohkem kui 20%.
Sellelt väärtuste seerialt hinnatud korteri turuväärtusele liikumiseks jääb üle arvutada saadud väärtuste 1 ruutmeetri aritmeetiline keskmine. sarnaste korterite puhul ja korrutage saadud väärtus hinnatava korteri pindalaga.
Arvutustabel
Ülalkirjeldatud protseduuri visualiseerimiseks esitame enesehindamise arvutustabeli näite:
Tabel 2. Arvutustabel korteri hindamiseks.
Analoog 1 | Analog 2 | Analog 3 | Analoog 4 | Analog 5 | Analog 6 | |
Paku hind, hõõru. |
||||||
Kinnisvaraturu seis hindamiskuupäeva seisuga |
Mõõdukas kasv |
|||||
Hüpikakna korrigeerimine kinnitamise kuupäeva järgi, valitud arvestades kinnisvaraturu olukorda hindamispäeval, % |
||||||
Pakkumise hind, võttes arvesse heakskiidu hüpikakna hinda, hõõruda. |
||||||
Üldpind, ruutmeetrit. |
||||||
Maksumus 1 ruutmeetrit, hõõruda. |
Analoog on edasisest kaalumisest välja jäetud, kuna maksab 1 ruutmeetrit. erineb lähimast väärtusest rohkem kui 20%. |
|||||
Keskmine maksumus maksumus 1. ruutmeetrit. kõigi analoogide puhul hõõruda. |
(159000+160000+165000+168000+170000)/5 = 164400 |
|||||
Hinnatava korteri üldpind, ruutmeetrit. |
||||||
Hinnatava korteri turuväärtus, hõõruda. |
164400*50=8220000 |
Loomulikult on kirjeldatud korteri hindamise meetod üsna lihtsustatud, kuid analoogide hoolika valiku korral võib isegi see meetod anda üsna täpseid tulemusi.
Korteriosaku maksumuse arvestus
Kirjeldatud meetodit saab kasutada ka korteriosaluse iseseisvaks hindamiseks. Selle tulemuseks on 1 ruutmeetri maksumus. m tuleb vähendada allahindluse (allahindluse) summa võrra, võttes arvesse asjaolu, et see ruutmeeter müüakse osana, mitte "terves" korteris.
Seejärel tuleb 1 ruutmeetri diskonteeritud maksumus korrutada ruutmeetrite arvuga ühe aktsia kohta. Tulemuseks on kõnealuse korteri aktsia turuväärtus.
Korteri hindamine internetis
Kui hindate korterit Moskvas, saate oma enesehindamise tulemusi kontrollida meie spetsiaalsete veebikalkulaatorite abil:
Pange tähele, et need kalkulaatorid annavad ainult ligikaudse hinnangulise maksumuse, nii et te ei tohiks oodata absoluutset vastet. Täpse hinnangu saamiseks pöörduge professionaalse hindaja poole.
© . Kopeerimine on keelatud.
Kinnisvara turuväärtuse hindaminesooritatakse erinevates tehingutes, näiteks müümisel, ostmisel või hüpoteeklaenu võtmisel. Täna räägime teile, kuidas seda tehakse, milliseid kulusid saab arvutada ja miks seda protseduuri igal konkreetsel juhul vaja on.
Kinnisvara hindamine – mis see on?
Kinnisvara hindamine on konkreetse kinnisvara väärtuse määramise protsess: näiteks tootmistsehh, korter, suvila, garaaž, eramu või muu.Kinnisvara hindaminerangelt reguleeritud. Kinnisvara hindamist viivad läbi hindajad, kelle tegevust reguleerib seadus "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis". See võib olla ettevõte või üksikettevõtja.
Ligikaudse turuväärtuse saate ise välja arvutada, kuid riigiasutused ei võta sellise hindamise tulemusi arvesse. Kohus, Rosreestr, pangad võtavad arvesse ainult ametlikku dokumenti - akrediteeritud spetsialisti väljastatud hindamisaruannet.
Kulude liigid
Vastavalt FSO nr 2, hindamistoimingute läbiviimisel kasutatakse hindamisobjekti nelja tüüpi väärtust: turu-, likvideerimis-, investeerimis- ja katastriväärtus.
Vara turuväärtus- See hind, millega seda saab vabal turul müüa. Seda kasutavad näiteks ostjad ja müüjad kinnisvara väärtuse üle arutledes või juriidilised isikud tõendina teatud varade olemasolu kohta. Turuväärtus määratakse sõltuvalt turutingimustest: leitakse sarnased objektid ja arvutatakse keskmine turuhind. See kajastub ka hindamistulemustes.
Turuväärtus on hind, millega saab kinnisvara müüa.
Vara likvideerimisväärtus- see on hind, millega saab selle kiiresti maha müüa. Seega kasutavad hindajad kulude arvutamisel 3–4-kuulist kokkupuuteperioodi. Likvideerimisväärtuse arvutamisel võetakse riskiperioodiks 1–2 kuud. Vara likvideerimisväärtus on alati turuväärtusest väiksem. Tavaliselt on see 75–80% turuhinnast.
Likvideerimisväärtus on see, mille eest saab vara kiiresti maha müüa. Likvideerimisväärtuse määramisel võetakse FSO nr 2 kohaselt arvesse erakorraliste asjaolude mõju, mis sundisid müüjat müüma vara turutingimustele mittevastavatel tingimustel.
Hindamisobjekti investeeringu väärtus- See hind konkreetsele inimesele või inimeste grupile konkreetsete investeerimiseesmärkide jaoks. Enamasti kasutatakse seda üksikute projektide tulemuslikkuse hindamiseks, näiteks selleks, et teha kindlaks, kas kinnisvara väljaüürimisel tulu teenib. Investeeringu väärtus on alati suurem kui turuväärtus, sest see arvestab kinnisvaralt saadavat võimalikku kasumit tulevikus. Kui seda on vähem, siis on valitud halb plaan ja lihtsam on kinnisvara lihtsalt turuhinnaga maha müüa.
Investeeringu väärtus on see, mille eest saab kasumi saamiseks objekti osta.
Kinnistu katastriväärtus- See riigi katastrihindamise tulemusena kehtestatud summa. See määratakse masshindamise meetoditega ja kui see pole võimalik, siis iga kinnisvara kohta eraldi. Katastriväärtuse määrab hindaja, sh maksustamise eesmärgil.
Muud tüüpi väärtusi kasutatakse hindamiste läbiviimisel harvemini, näiteks asendusväärtust.Kinnisvara asendusmaksumus onsumma, mis praegustes tingimustes tuleb kulutada sama rajatise ehitamiseks. Selle arvutamisel võtavad nad arvesse tööliste töötasu, ehitusmaterjalide maksumust, projekteerimismaterjalide eest tasumist ja muid otseseid ja kaudseid kulusid.
Kõige sagedamini arvutatakse hindamisel objektide turuväärtus.
Hindamismeetodid: kuidas väärtust arvutada
Vastavalt FSO 1-le saavad hindajad kasutada kolme arvutusmeetodit – võrdlevat, tulu ja kulu.
Võrdlev meetod
Meetodi põhitees on see, et ostja ei maksa kinnisvara eest kõrgemat hinda kui hind, millega saab osta täpselt sama objekti. Selle meetodi rakendamisel peab hindaja:
🔺 Valige võrdlusühikud ja võrrelge hindamisobjekti sarnastega.
🔺 Reguleerige hindamisühikute väärtust olenevalt võrdlusobjekti ja analoogide omadustest.
🔺 Leppige kohandamise tulemused kokku.
Olenevalt analüüsi eesmärkidest võib kasutada erinevat ajavahemikku, mille jooksul objektid müüdi. Igal juhul valib hindaja välja praktiliselt sarnase kinnisvara. Näiteks kui ta peab hindama kolmetoalist korterit kesklinnas ilma rõduta - kolm rubla kesklinnas. Seejärel viib ta läbi valitud kinnisvara ja hinnatava kinnisvara võrdleva analüüsi, korrigeerib hinnad ja leiab keskmise.
See meetod nõuab suure hulga teabe ja arvutuste uurimist, kuid võimaldab teil võimalikult täpselt määrata kulud. Näiteks kesklinnas asuva kinnistu turuväärtuse arvutamisel uurib hindaja arvukalt analooge kesklinnas.
Sissetuleku meetod
Sissetulekumeetodi olemus on järgmine. Tuleviku tuluallikana määratakse kinnisvara väärtus hindamise hetkel. See tähendab, et hindaja määrab objekti potentsiaalse kasumi hindamise hetkest kuni töö lõpetamiseni.
Meetodi rakendamisel võetakse arvesse piirkonna kinnisvarale omaseid riske. Näiteks võib see olla Kaug-Ida maavärinate tagajärjel tekkinud kahju.
Tulumeetodit kasutatakse turuväärtuse hindamisel, samuti investeerimistegevuses. See vastab investeerimise põhiideele: pole mõtet maksta kinnisvara eest rohkem, kui see kasumit tuua võib.
Kulu meetod
Põhiidee on lihtne: kinnistu ei saa maksta rohkem kui summa, mis praegu selle ehitamiseks kuluks.
Seda meetodit kasutatakse juhul, kui on vaja hinnata kinnisvaraobjekte ilma nende asukoha maatükkidest eraldamata. Kulumeetodi puhul arvestab hindaja muude parameetrite kõrval ka krundi maksumust.
Kulumeetodi rakendamisel toimib ekspert järgmiselt:
🔸 Hindab maatüki turuväärtust.
🔸Määrab hoone asendusmaksumuse, sh ärikasumi suuruse.
🔸 Hindab tuvastatud kulumistüüpe.
🔸 Arvutab objekti lõpliku maksumuse. Selleks korrigeerib asenduskulu kulumiseks ja lisab maatüki maksumuse.
Kõige täpsem näitaja saadakse siis, kui hindaja kasutab korraga kolme meetodit ja võtab arvesse kõigi saadud arvutuste tulemusi. Kui spetsialistil on ebatavaline eesmärk, võib ta kasutada muid hindamismeetodeid, näiteks hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi.
Mis mõjutab kinnisvara väärtust
Kõige ilmsem ja peamine hinda mõjutav tegur on kinnisvara maksumus. Kinnisvara maksumuse all peetakse tavaliselt silmas ehitusmaterjalide hinda ja ehituskulusid - töötajate töötasu, projekteerimisdokumentatsiooni, materjalide transpordi jm. Näiteks tellistest eramu, 3 korrust kõrge, maksab rohkem kui väiksema pindalaga, 2 korruse kõrgune vahtplokkidest suvila.
Samuti mõjutavad maksumust paljud muud parameetrid, mis ei sõltu ehituskuludest:
💎 Turusituatsioon, näiteks kui viimase 2-3 kuu jooksul on sinu linnas korterid 20-30% odavnenud, siis suure tõenäosusega ei õnnestu sul endise täishinnaga müüa: pead ka teha allahindlust;
💎 Hooajalisus - osad objektid sõltuvad müügihooajast: näiteks suvilatel on suvel piirhind ning talvel langeb see olenevalt piirkonnast 15-25%;
💎 asukoht - kesklinnas elamist hinnatakse alati rohkem kui sarnaseid äärealadel, sest kesklinnas on arenenum infrastruktuur;
💎 Linnaosa või paikkonna infrastruktuur - eluase 1-2 kauplusega väikekülades maksab palju vähem kui majad linnas, mille läheduses asuvad lasteaiad, koolid, kauplused, kliinikud ja muud olulised objektid;
💎 Kulumisaste - mida vanem on maja, seda rohkem tuleb investeerida raha remondiks, seega hinnatakse vanu esemeid vähem;
💎 Seinamaterjal - sellest sõltub, kas toas on soe, seega hinnatakse tellistest või puidust korpust kõrgemalt kui tuhaplokist, penoplokist maja - viimased lasevad rohkem külma;
💎 keskkonnaolukord - järvede, metsade, parkide lähedal asuvat kinnisvara hinnatakse rohkem kui eluasemeid suurte tehaste ja töötlemisettevõtete läheduses;
💎 rõdu olemasolu - see loob täiendavalt vaba ruumi, seega tõstab kinnisvara väärtust;
💎 hoovi omadused, näiteks kui räägime kortermajadest, siis kinnise ja videovalvega sisehooviga korterid maksavad rohkem kui sarnased avatud sisehooviga elamud;
💎 palju muid parameetreid.
Hindaja võtab kõiki neid parameetreid arvesse ja kajastab need tingimata lõppdokumendis – hindamisaruandes.
Kuidas kinnisvara hinnatakse
Kinnisvara hindamised toimuvad erinevatel ajavahemikel: 1–2 päevast 2–3 nädalani. Kõik sõltub sisendandmete hulgast, piirkonnast ja hindaja tellimuste arvust. Üldiselt sisaldab protseduur 6 etappi.
1. etapp. Ülesande püstitamine hindamiseks
Hindamisülesanne sisaldab järgmisi parameetreid:
🔍 hindamise eesmärk;
🔍 kulu liik määratakse kindlaks;
🔍 väärtustavate omandiõiguste seadmine;
🔍 hindamise kuupäev.
Selles etapis võtate arendajaga ühendust ja selgitate, miks teil on hindamist vaja. Hindamine tellitakse reeglina enne hüpoteegi taotlemist. Sellisel juhul võtke dokumentide loendi saamiseks kõigepealt ühendust arendajaga. Andke need hindajale, kes arvutab turu- ja likvideerimisväärtuse.
Kui kindlustusseltsile on vaja hinnangut, arvestatakse ka turu- ja likvideerimisväärtusi.
Juba selles etapis tutvub spetsialist esmalt objektiga: küsib selle asukoha, pindala, vajalike dokumentide olemasolu kohta. Samuti määrab ja lepib ta teiega kokku varaga tutvumise ja muude tööde tegemise kuupäeva.
Esimeses etapis peab klient esitama hindajale kõik olemasolevad kinnisvara dokumendid:
🖋 korruse plaan, tehniline plaan;
🖋 tehniline dokumentatsioon;
🖋 katastripass;
🖋 Ühtse riikliku kinnisvararegistri väljavõte, millel on märgitud omanik, koormiste olemasolu, keelud, arestid;
🖋 olemasolul tehniline pass.
Kui vajate ehitatava rajatise hindamist, on vaja muid dokumente. Küsige hindajalt nõutavate paberite täielikku loendit: nimekiri võib olenevalt olukorrast muutuda.
2. etapp. Lepingu allkirjastamine
Pärast ülesande püstitamist, vajaliku maksumuse väljaselgitamist ja dokumentide saamist palub hindaja allkirjastada leping. Seal on märgitud tööde teostamise tähtajad, Teie õigused ja kohustused ning teenuste eest tasumise kord. Enamasti võtavad spetsialistid täis ettemaksu. Teenuste maksumus sõltub piirkonnast, keskmiselt on see 2000–5000 rubla.
3. etapp. Teabe kogumine
Spetsialist kogub teavet, millega ta oma järeldusi vara väärtuse kohta täiendavalt põhjendab. Ta saabub objektile, vaatab selle üle ja pildistab, kontrollib asjade tegeliku seisu vastavust STI plaanile ja fikseerib vead. Samuti esitab see lisaküsimusi, näiteks kas kasutate objekti sihtotstarbeliselt.
4. etapp. Kulude arvestus
Selles etapis see otsustabkuidas hinnata kinnisvara väärtust: valib arvutusmeetodi. Kõige sagedamini kasutab ta võrdlevat meetodit, lisaks sellele hindab ta kulu 1-2 teise järgi, et saada täpseid tulemusi. Kõik arvutamisel kasutatud valemid ja selle tulemused kuvatakse tingimata lõpparuandes.
Etapp 5. Tingimuste arvestamine
Kinnisvara hindamisel kasutatakse tavaliselt kolme peamist lähenemisviisi: maksumus, võrdlus ja tulu. Näiteks kui hindaja töötab kahetoalise kesklinnas asuva korteriga ja turule toodi vaid äärelinna kahetoalisi kortereid, kasutab ta tõusutegurit, sest kesklinna kinnisvara hinnatakse kõrgemalt. Ja kui turul olevad korterid müüdi hea remondiga, aga eluaset on vaja hinnata ainult eelviimistlusega, siis on koefitsient kahanev.
Aruande kantakse ka kõik kulu arvutamiseks kasutatud valemid.
6. etapp. Aruande koostamine
Viimases etapis koostab spetsialist hindamisaruande, mille ta edastab kliendile. Seaduse järgi peab aruanne olema köidetud ja nummerdatud. Dokument peab sisaldama järgmist teavet:
▪ peamised faktid ja järeldused;
▪ seadustele ja föderaalstandarditele vastav hindamisülesanne;
▪ andmed kliendi ja hindaja kohta;
▪ hindaja kasutatud eeldused ja piiravad tingimused;
▪ hindamistegevuse standardid;
▪ turu ja muude kulu mõjutavate välistegurite analüüs;
▪ hindamisprotsessi kirjeldus;
▪ tulemuste kokkulepe;
▪ akti manus koos hindaja kasutatud dokumentide koopiatega.
Dokument peab olema nummerdatud lehekülgede kaupa, köidetud, allkirjastatud hindaja poolt ja pitseeritud oma isikliku pitseriga. Kui hindamist viis läbi mitu spetsialisti, peavad nad kõik ja hindamisettevõtte juht allkirjastama ja pitseerima.
Hüpoteegi laenamiseks vajalik kinnisvara hindamineesiteks pangale - et ta saaks aru, kui palju raha laenuvõtjale väljastada. Samuti võimaldab kuluprognoos mõista, kui palju raha pank saab, kui laenuvõtja lõpetab oma kohustuste täitmise ehk hüpoteegi maksmise. Veelgi enam, pank võtab arvesse kahte väärtust: turu ja likvideerimise ning võtab arvesse väiksemat: tavaliselt on see likvideerimine. Hüpoteegisumma on tavaliselt võrdne kodu likvideerimisväärtusega või sellest väiksem, sest laenuvõtja annab osa rahast ise.🔔 Ettevõtte ümberkorraldamisel.Kinnisvara hindamist kasutatakse sel juhul selleks, et mõista, kui palju vara ettevõttel on. Saate hinnata kõiki olemasolevaid ettevõttele kuuluvaid objekte ja näha varade kogusummat.
🔔 Kinnisvara müümisel.Nii müüja kui ka ostja vajavad kuluprognoosi. Müüjale - mõistmaks, mis hinnaga saab elamut müüa. Ostjale – veendumaks, et teda ei petta ja hinda kunstlikult üles ei tõstetaks.
🔔 Eluasemevahetuseks.Kui tehingu kaks osapoolt vahetavad, tahavad nad mõlemad "mitte eksida". Sellele aitab kaasa elamukinnisvara hindamine: tehingus osalejad saavad adekvaatselt hinnata mõlema objekti väärtust ning ükski neist ei jää miinusesse.
🔔 Kautsjoni eest.Tagatiseks saab kasutada elamukinnisvara. Sel juhul nõuab pank ka väärtuse hindamist. See on vajalik selleks, et pank teaks summat, mille ta võib saada, kui laenuvõtja laenu ei maksa. Nagu hüpoteegi puhul, võetakse arvesse väiksemat väärtust ehk likvideerimisväärtust.
Näiteks soovite teada suure stuudio, mille pindala on 63 m², turuväärtust. Selleks tuleb vaadata, kui palju sarnased omadused maksavad. Kuna teil pole juurdepääsu ühtsele riiklikule kinnisvararegistrile, mis salvestab teavet sooritatud tehingute kohta, peate tutvuma turul saadaolevate pakkumistega. Külastage mis tahes veebisaiti, kus on kinnisvarakuulutused. Oma töö hõlbustamiseks otsige oma piirkonnas sarnaseid kinnisvaraobjekte.
Leidke 5-6 korterit, mis on teie omaga võimalikult sarnased järgmiste omaduste poolest:
🔹 asukoht, piirkonna infrastruktuur;
🔹 tüüp, maja kujundus;
🔹 viimistlusklass;
🔹 tubade arv;
🔹 seisukord - kapitaal-, kosmeetiliseks remondiks, värske viimistlusega;
🔹 korrus, rõdude, lodžade olemasolu;
🔹 kööginurk.
Valige analoogid ja korrigeerige igaühe hinda 3–5% - oksjoni ajal võimalik allahindlussumma. Arvutage 1 m² maksumus igas sarnases korteris. Turuväärtuse arvutamiseks määrake sarnaste korterite 1 m² hinna aritmeetiline keskmine ja korrutage see oma korteri pindalaga.
Liida kokku kõigi leitud objektide maksumus ja jaga objektide arvuga – nii saadki keskmise turuhinna. Näiteks meie puhul on see 3 160 000 ₽.
Kui panite oma kodu keskmise turuhinnaga müüki ja vastuseid ei saa, proovige hinda veidi alandada – see võib olla kõrge.
Kinnisvara hindamise saate ise läbi viia, kuid tulemused võivad olla tegelikkusest kaugel ning teie arvamust ei aktsepteerita pank ega riigiasutus. Spetsialisti kinnisvara hindamine on vajalik paljude tehinguliikide jaoks, hüpoteegi, tagatisega laenu saamiseks. See maksab raha, kuid on täpsem.
– jätk:Kõigepealt muidugi vajame küsi hinda. See tähendab, et vaadake meie müüdavat toodet kaine pilguga. "Kaine" on siin võtmesõna. Me vajame Objektiivne hindamine meie korter, ilma emotsioonide ja isiklike kiindumusteta ( "Ma veetsin siin oma lapsepõlve" ei ole objektiivne kriteerium).
Kuidas seda ise teha hinnata müüdavat korterit?
See ei ole keeruline protsess, kui mõistate, millised tegurid mõjutavad korteri hinda.
Korteri hind määrab tema turundus ( turul) omadused. Vaata, millised omadused on enamikus korterikuulutustes kirjas. Need on tegurid, mis määravad korteri hinna. Ei midagi keerulist. Peaasi on hinnata ilma emotsioonideta, nagu kellegi teise korter .
Korteri turuväärtuse hindamise peamised tegurid
Korterite hindamine kinnisvaraturul ainult juhtub võrdlusmeetod , erinevalt äripindadest, kus kasutatakse ka kulu- ja tulumeetodeid. Võrdlev meetod – kõige arusaadavam ja lihtsam kõigist hindamismeetoditest. Selle olemus tuleneb nimest: nad võrdlevad sarnaste parameetritega korterite olemasolevaid hindu ja, võttes arvesse mõningaid erinevusi, lisavad hinnale parandustegurid “+” või “-”.
Esimene ja kõige olulisem tegur hindamisel igasugune kinnisvara on tema oma ASUKOHT. Meie puhul on see linnaosa, kvartal, tänav.
Ajalooliselt on igas linnas välja kujunenud teatud elutsoonid, mis erinevad prestiiži, sotsiaalse keskkonna, elatustaseme, ökoloogia ja infrastruktuuri poolest. nimetame seda - klaster. Peame oma korterit võrdlema meie klastri müügis olevate sarnaste korteritega.
muud korteri hinda mõjutavad tegurid, on loetletud allpool ( tähtsuse kahanevas järjekorras):
- maja tüüp (paneel/tellis/monoliit, “majandus”/”äri”/”eliit”, seeria- või üksikprojekt, kaasaegne või vananenud jne.);
- tubade arv ja korteri pindala (üldine/elamu);
- köögiosa (mõned veedavad siin suurema osa oma elust);
- vaade akendest (akendest merevaatele lisavad nad näiteks 10-20% hinnale ja kõrge hind on nö. "katusekorterid" on suuresti määratud akendest avanevate ainulaadsete panoraamvaadetega);
- maja asukoht klastri sees (isegi prestiižses piirkonnas pole väga prestiižseid nurgakesi) – vaikne või mürarikas ümbrus, pargi, kaubanduskeskuse või psühhiaatriakliiniku vms läheduses;
- kaugus metroost (kui linnas selline asi on);
- korteri korrus (Esimene ja mõnikord ka viimane korrus võib hinda negatiivselt mõjutada, keskmised korrused on ligikaudu sama hinnaga), ja mida kõrgem on maja klass, seda väiksem on hinna sõltuvus põrandast;
- korteri planeeringu elemendid (üksikute ruumide asukoht ja pindala, lae kõrgus, vannitoa tüüp, rõdu või lodža olemasolu, esik, panipaik jne.);
- maja infrastruktuuri elemendid (aiaga piiratud ala, valve või uksehoidja, maa-alune parkla jne.);
- hea remont korteris ( hea, kuid mitte kasumlik).
Vaatamata allikate usaldusväärsusele usume, et nende kalkulaatorite abil hinnata turuväärtus teie korteril pole mõtet selliste autohindajate suure vea tõttu. Lisaks lihtne võrdlus sama korteri arvestuslikust hinnast ( näiteks tüüpiline “kopikatükk” Moskvas) annab mõlemal kalkulaatoril hinnavahe - rohkem kui 1,5 miljonit rubla!!! Teeme järeldused.
Ja siin statistilised andmed kinnisvarahindade analüüs ei kahjusta meid - selline võrguteenus on saadaval näiteks Domofondi veebisaidil - ( Nupp "Kontrolli hindu".). Teenus võimaldab teil määrata linna ( või isegi linnaosa - Moskva jaoks), mille järel toodab graafiku ja pakkumiste keskmised hinnad jooksval kuul ühe-, kahe- ja kolmetoalistele korteritele.
Teenus on mugav, kuid pidage meeles, et arvutus toimub automaatselt, võtmata arvesse valimi nüansse ja korterite eripärasid - st. probleeme "keskmine temperatuur haiglas" . Sellised andmed võivad olla meile kasulikud, et mõista teatud korterite üldist hinnataset, samuti mõista, kas need on nüüd kallimad või odavamad ( teenusel on võrdlussuhted eelmiste perioodidega).
5. Hinna korrigeerimine "turul"
Peale meie korteri müügikuulutuse hindamist ja avaldamist ei tüüta meid keegi rahulikult, kiirustamata jätkuvalt turul hindu analüüsima. Ja meie tähelepanekute ja ostjate kõnede tulemuste põhjal saame veidi kohandage oma hinda ühes või teises suunas.
♦ Rääkides hindade korrigeerimisest ♦
Samuti ei mõjuta see niivõrd hinda, kuivõrd likviidsust dokumentide tüübid Ja tehingu keerukus .
Esimesel juhul räägime dokumentidest, mille alusel korterit omame ( erastamise ajal või), või peame ehitama kett", mis muudab tehingu keerulisemaks, suurendab selle tingimusi ja tõenäoliselt ei meeldi ostjale.
VIDEO: Müüdava korteri hindamine. Ekspertide soovitused
— Kuidas saab müüja oma korterit ise hinnata? Kinnisvaramaakler selgitab objektiivse hinnangu keerukust.
Korterit hinnates tuleks arvestada ka üldine turutrend: langus või tõus . Kui hinnad langevad, kaubime loomulikult meelsamini, hindade tõustes saame oma hinda uhkelt hoida.
Niisiis, oleme koostanud korterite valiku. Minu 5. klassi matemaatikat meenutades tegime lihtsad arvutused, väljastasime endale austatud hindaja tunnistuse ja seisime küsimuse ees - kuidas oma kavatsust kiiresti ja asjatundlikult turule viia?
Lisateavet selle kohta järgmises etapis.