Как да оценим апартамент за ипотека. Как да оцените апартамент преди продажба: четири начина Как да оцените продажбата на апартамент
10 съвета как правилно да оцените апартамент, за да получите вълна от обаждания от купувачи. Част 2
7) Какво прави един апартамент по-скъп:
- апартаментът се намира в “нова сграда” (сградата е на не повече от 5 години);
- нови комуникации;
- отоплителна система;
- няколко асансьора в къщата, портиер, видеонаблюдение на къщата и околността и др.;
- озеленен двор, добри пътища за достъп;
- наличие на подземен паркинг и паркинг за гости;
- ниво на обслужване и степен на известност на управляващото дружество;
- общата естетическа привлекателност на продаваната къща и апартамент;
- атрактивно разположение на пода;
- малък брой апартаменти на етаж; в Севастопол апартаментите само с два на етаж се оценяват по-високо;
- красива гледка от прозорците на апартамента;
- прозорците на апартамента излизат от две страни;
- подобрени оформления или преустройства (задължително легализирани);
- просторни изолирани стаи, голяма кухня;
- отделна баня или още по-добре няколко бани в апартамента;
- наличието на балкони и лоджии;
- големи сервизни помещения;
8) Какво прави един апартамент по-евтин:
- стара къща (повече от 15 години);
- дървени подове в покривите на стари къщи;
- разрушени комуникации;
- фасадата и стълбищата са в лошо състояние (замърсени);
- липса на асансьор (или неработещ асансьор);
- лоши пътища за достъп до къщата, „счупени“ пътища;
- изоставен „неподдържан“ двор (особено със спринцовки и торби за боклук, лежащи тук и там) или никакъв двор;
- влага и студ в апартамента;
- непосредствена близост до кошче за боклук, паркинг и други „радости“ под прозорците;
- шум от улицата и постоянно затръшване на входни врати или бръмчене от асансьорната шахта в една от стаите;
- прекомерна тъмнина в стаите поради дървета;
- повишена вероятност неканени гости (крадци) да влязат в апартамента, поради което е необходимо да се монтират блиндирани прозорци или решетки, което не изглежда много естетически и не всеки е готов да живее „зад решетките“;
- лоша гледка от прозореца - върху празна стена, гробище или сметище;
- прозорци към пътното платно;
- неприятен квартал (например алкохолици, живеещи на едно и също стълбище, „насилствени“ съседи или граждани, страдащи от синдрома на „постоянен ремонт“), това може значително да намали цената на апартамента;
- първи или последен етаж (в къщи от икономична класа и социални жилища);
- ъглов или краен апартамент, през зимата стаите са студени, стените замръзват. През лятото е горещо, особено ако стените са обърнати на юг + има много влажност и влага, поради което по стените често се образуват гъбички;
- не напълно успешно оформление (например всички стаи са съседни), незаконно оформление;
- дълги стаи, тесни коридори, тясна кухня и малки сервизни помещения;
- липса на балкон;
- съседна или малка баня;
- Струва си да се спомене отделно това апартамент в нова сграда- това е „нож с две остриета“, тъй като новата къща все още не е претърпяла „свиване“ и не знаем дали ще се появят пукнатини (и това често се случва). Също така, купувач, който се нанася в апартамент в нова сграда, ще слуша дълго време настръхващия рев на всякакъв вид оборудване (чук, бормашина и т.н.), идващо от съседните апартаменти, тъй като повечето нови сгради се продават с голи бетонни стени и без замазки на пода. Плюс облак прах във входа от строителни отпадъци и бетонобъркачки. Всичко в двора ще бъде същото, включително изхвърлянето на строителни отпадъци директно от балконите и прозорците в двора (и „забравата“ на някои граждани относно своевременното извозване на тези отпадъци).
9) Трябва да гледате не само самите апартаменти...
За купувача на първо място винаги ще бъде местоположението, местоположението и още веднъж местоположението на къщата, в който сам си избира апартамент. На първо място, оценете местоположението - близостта до къщата на магазини, клиники и детски заведения, метро, транспортни възли, както и така наречените „зелени“ зони (гора, парк, езеро и др.).
Важна роля играят състоянието на двора, пътищата за достъп и наличието на паркоместа.
Тогава Правим оценка на къщата и състоянието на входа. По външния вид на предния вход и стълбищата можете приблизително да определите социалния статус на жителите на къщата. Ако всичко е ужасно занемарено, стените са покрити с „трибуквени думи“, мазилката е напукана и входната врата и стълбището миришат на нещо непознато, няма домофон или врата със секретна брава, тогава може да се обърне че това е любимата входна врата на наркоманите и пияниците от целия микрорайон. Ясно е, че цената за такъв апартамент ще бъде ниска.
И накрая, подробно и много внимателно оглед на самия апартамент- все едно ще го купуваш. Обърнете внимание на състоянието на стените, прозорците и вратите, комуналните услуги и водопровода.
Задължително запишете и структурирайтеполучени данни. За да ви е по-лесно, направете списък предварително и отбележете в него всички положителни страни, както и недостатъците на проверяваните апартаменти.
След като обиколите шест или седем апартамента, ще знаете точно какви опции има във вашия район, какво качество са апартаментите и на какви цени се продават. И като имате опит от гледане, сега ще погледнете „родния“ си апартамент по нов начин през очите на купувача. Отбелязвайки трезво за себе си предимствата и недостатъците на жилищата, вие ще можете повече преценете точновашия апартамент.
10) Как да зададете правилно началната цена и да получите вълна от обаждания от купувачи. Така вашият апартамент може да струва от ... до .... И тук изкушението е голямо да се постави по-висока цена! Струва ли си да се прави??
В този случай просто искам да кажа: „Не си играйте!“ и размахва пръст заплашително. Цялата работа е, че можете безкрайно да търсите „истински купувач“, който без видима причина ще даде много пари за вашия апартамент, НО: имате нужда от резултат - а именно ПРОДАВАЙ АПАРТАМЕНТ, а не безкрайно търси "простак"“, нали?
Ето защо не бъди алчен. Правилно определената цена е ключът към бързата и успешна продажба. Ценовата несигурност на днешния пазар на недвижими имоти е повече от 20%. Това означава, че апартаментите могат да се купуват с 20% по-скъпо и 20% по-евтино. Всичко зависи от това кой от вас (продавач или купувач) е по-опитен преговарящ и знае как да изгради сценарий за преговори и договаряне.
- След като посетите апартаментите на конкурентите и след всички анализи, които ще извършите - няма нужда да слушате „симпатизанти и участници“(бащи, майки, баби, дядовци, съседи и други „състрадателни” хора, които искат да продадат апартамента си на по-висока цена).
- Вече знаете ясно пазарната ситуация и цената на вашия апартамент. За да проверите отново, запитайте се:„Бих купил този апартамент за тази сума, в състоянието, в което изглежда сега.“ И след честенотговорът на този въпрос - всичко ще си дойде на мястото.
- Ако искате спешно да продадете апартамент, препоръчително е да определите цена малко по-надолусредна пазарна цена (5-20% по-ниска; колкото по-бързо трябва да продадете, толкова по-ниска е цената ви). Освен това ви препоръчвам търси директни купувачи, тези който има парина ръка и готов да ви плати по всяко време. А не тези, които, за да ви се изплатят, първо трябва да си продадат имота (за който може дори още да няма купувач) и то в друг град.
- Ако не бързате много, можете да зададете по-висока цена. В екстремни случаи, ако сте отишли твърде далеч с цената на апартамента, тогава няколко месеца (или дори шест месеца или година) без обаждане или разглеждане на потенциални купувачи ще ви постави на мястото ви. За сравнение, ние продаваме апартамент на клиент в рамките на 1-5 седмици. Текущ рекорд– два едностайни апартамента са продадени съответно за 9 и 22 часа на цена с 5% по-ниска от средната за пазара.
Преди да подпишем ексклузивен договор със собственика, ние договаряме с него началната цена, аргументиране с неопровержими фактии свежи ценови анализи за новопродадени апартаменти в района. Наистина, в условията на продажба на апартамента му ние сме "в една лодка"със собственика. Той иска да продаде апартамента на максималната пазарна цена, а ние искаме продаде апартамента си на максимална пазарна цена, защото колкото по-скъпо продаваме, толкова по-щастлив ще бъде собственикъти колкото повече комисионни печелим.
- Чрез надуване на началната цена вие помагате на вашите конкурентипродават свои подобни апартаменти, които са по-привлекателни за купувача като цена. В крайна сметка всеки купувач на недвижим имот не купува първия апартамент, който попадне в реклама, а внимателно проучва целия пазар. Не действаш ли по същия начин? Не искате завишената цена на вашия имот да помогне на някой друг да продаде имота си?
- Тъй като цените на недвижимите имоти са склонни да бъдат донякъде завишени в наши дни, оценете апартамента си по същия начин (или дори малко по-ниско) като апартамент в малко по-лошо състояние от вашето. Когато клиентите разгледат и двата апартамента, вашият, на една и съща цена, ще бъде в по-благоприятна светлина, което означава, че купувачите ще изберат вашия апартамент за покупка.
- Големият брой гледания не е причина да сте разпродали и трябва да вдигнете цената. Можете да мислите за увеличаване на цената само ако почти всички изгледи са ефективни. Когато почти всеки купувач (или поне 70-80% от посетителите) след оглед изразят желание да закупят вашия апартамент. В този случай започнете да повишавате цената с не повече от 5% на седмица, освен ако, разбира се, нямате много време да го продадете.
- Когато цените растатна пазара на недвижими имоти изберете цената, която е на върха на средните цени (сравнителен анализ на апартаменти)
- Когато търсенето спаднена пазара на недвижими имоти - изберете цената, която е на долната граница на средните цени.
- Не забравяйте, че сега Купувачът управлява шоуто (пазара), направете офертата си привлекателна за него като цена и качество и след като продадете на максималната пазарна цена, ще се почувствате облекчени от добре свършената работа и ще сте твърдо уверени че не сте подценили, продавайки апартамента си.
____________________________________________________
P.S.Да се ИЗТЕГЛЕТЕ ПОДАРЪЦИза брокер - абонирайте се за бюлетинасайт. Новите статии пристигат 2-3 пъти седмично. Без спам! Гарантирам!
Всеки, който планира да продаде или купи апартамент на пазара на недвижими имоти, се замисля за необходимостта от извършване на оценка на недвижими имоти.
Наистина ли е необходима тази процедура? Какво дава? Възможно ли е да се направи без него и да се спестят пари? В какви случаи е задължителна оценката при законна сделка с недвижим имот? При продажба на недвижим имот най-често продавачът назовава цената, а купувачът или се съгласява, или предлага своя собствена версия на цената. В някои случаи страните се обръщат към експертни компании за извършване на независима оценка. Професионалните оценители трябва да имат подходящи лицензи за извършване на такива дейности. Трябва ли да се доверите на такива компании? Винаги ли е вярна оценката им?
Нека се опитаме да разберем тези и други въпроси, свързани по един или друг начин с оценката на недвижими имоти в тази статия.
Методи за оценка на недвижими имоти
С помощта на Експертни агенции или независими оценители
Клиентът може да се свърже с всеки оценител за извършване на независима оценка на неговия имот, но е важно да се провери дали има лиценз за съответната дейност и участието му в SRO. Без лиценз и сертификат оценката може да се счита за невалидна. Цената на услугите за оценка на пазара е от 3000 до 5000 рубли, продължителността е 3 - 7 дни. Естествено може и по-бързо срещу допълнително заплащане. Изготвеният доклад за оценка на апартамента е валиден не повече от месец от датата на издаване на клиента. Такава формална оценка може да е необходима в редица случаи, които ще разгледаме по-долу.
С помощта на агенции за недвижими имоти
Агенциите за недвижими имоти често предлагат извършване на оценки с помощта на калкулатори за оценка, налични на уебсайтове, които събират статистическа информация най-често въз основа на публикувани обяви. Освен това консултациите с практикуващ брокер, а още по-добре двама или трима, могат да ви дадат реална картина на пазара, тъй като брокерите имат информация не от абстрактни реклами, а на базата на реални сделки с недвижими имоти. Важно е да се разбере, че брокерът в случай на сделка ще бъде заинтересована страна, тъй като получава дохода си под формата на процент от продажбата на недвижими имоти. В негов интерес е да надуе стойността на имота.
Само оценка
Може да се извърши по информация, публикувана в интернет, на сайтове за недвижими имоти, на табла за обяви, по информация, получена от приятели, които са участвали в продажбата или покупката на апартаменти в близкото минало. Такава оценка ще бъде приблизителна и най-вероятно силно надценена, тъй като резултатите от реални сделки с недвижими имоти за продажба няма да бъдат взети под внимание. Прочетете, за да научите как да оцените самостоятелно апартамент и какво да имате предвид.
Всички методи могат да се използват в комбинация или във всяка последователност.
Цели на оценката на недвижими имоти
Официалната оценка на недвижим имот е важна стъпка в почти всяка сделка с имот. Наличието на експертна оценка ще ви помогне да се ориентирате на пазара и да не допуснете грешка при определяне на цената на апартамент, която според оценката на собственика може да бъде по-висока или дори по-ниска от пазарната. Адекватната цена ще помогне за продажбата на имота за сравнително кратко време.
Получаването на експертно мнение за стойността на недвижими имоти може да е необходимо в следните случаи:
- Определяне на цената на продавания имот. Въз основа на доходите, получени от сделката, размерът на данъчните облекчения ще бъде определен в бъдеще. Експертна оценка може да е необходима и при продажба за изчисляване на държавното мито или за изчисляване на пенсионна вноска при продажба на апартамент или къща.
- Необходима е експертна оценка на цената на жилището, за да се изчисли размерът на застраховката и обезщетението в случай на застрахователни събития.
- Оценката на недвижими имоти е необходима в случаите, когато имотът действа като вноска в уставния капитал на дружеството.
- В ситуация на развод и разделяне на имущество е невъзможно да се направи без експертна оценка за правилното разделяне на дялове, особено ако един от съпрузите иска да получи парично обезщетение за своя дял.
- Експертната оценка често се използва в банките, например в ситуация, когато недвижим имот е обезпечение за сделка.
Процедурата за оценка на недвижими имоти
Дейностите на независимите оценители и агенциите за оценка се регулират от Федерален закон № 135 „За оценъчната дейност в Руската федерация“. Правна сила ще имат само докладите за оценка на недвижими имоти, извършени от специалисти - членове на саморегулиращи се организации на оценители.
Процедурата за получаване на независима оценка е следната:
ВАЖНО: За да извършите оценка, трябва да сключите официален договор с оценителя!
- Избор на оценител и сключване на официален договор за оценка на имот. Тъй като и двете страни по сделката се интересуват от висококачествена оценка, тогава в случай на покупко-продажба на недвижими имоти оценителят се избира по споразумение между продавача и купувача.
- Събиране на необходимите документи за апартамента и предаването им на специалист.
- Извършване на оглед на място от специалист.
- Анализ на информацията от оценител, определяне стойността на недвижими имоти и изготвяне на доклад за работата.
- Предоставяне на доклад за оценка на клиента.
Пакет документи за оценка
- Документи, потвърждаващи самоличността на всички собственици на имоти,
- Документи, установяващи правата върху собствеността (споразумения за покупко-продажба, наследство, дарение на имот, извлечение от Единния държавен регистър),
- Технически паспорт на недвижим имот,
- Етажен план и експликация.
При предаване на документите трябва незабавно да се договорите за датата и часа на огледа на апартамента.
Доклад за оценка
Докладът за работата на оценителя е брошура от няколко страници, която отразява следната информация
- Подробности за споразумението, въз основа на което е извършена оценката на недвижимия имот,
- Информация за оценителя или оценителската фирма, извършила експертната оценка,
- Целта на прегледа,
- Подробно описание на обекта и неговите отличителни характеристики и характеристики,
- Списък на документите, използвани при анализа
- Списък на методите за анализ,
- Резултатът от оценката, който ще се изразява в посочване на пазарната цена на имота,
- Допълнителна информация по преценка на оценителя, повлияла на формирането на крайната цена.
Протоколът се номерира, подшива с телбод и се подпечатва и подписва от лицето, извършило оценката. Справката може да бъде изготвена по електронен път, като в този случай трябва да бъде заверена с електронен подпис.
Кой плаща за оценката: продавачът или купувачът?
Обикновено разходите за оценка на недвижими имоти се поемат от лицето, което в крайна сметка получава дохода от сделката. В повечето случаи оценката се извършва за сметка на продавача.
Видове оценки за различни ситуации
Нека да разгледаме по-подробно процеса на оценка на недвижими имоти в конкретни ситуации
Оценка на недвижими имоти за органи по настойничество и попечителство
При извършване на сделки с недвижими имоти, в които дял принадлежи на непълнолетно дете, процесът се усложнява от необходимостта от събиране на допълнителни документи за органите по настойничество и попечителство. Преди да продадете или извършите други действия с имуществото на непълнолетни деца, е необходимо да получите подкрепата на органите по настойничество.
Предоставянето на доклад за оценка на имуществото на органите по настойничество ще покаже факта, че правата на децата по време на сделката са спазени и не са нарушени по никакъв начин. Отчетът за цената на апартамента в този случай ще покаже реалната пазарна стойност на жилището, докато закупуваният имот трябва да бъде на цена не по-ниска от тази, която се продава. Това важи и за смяна на жилище и кандидатстване за ипотечен кредит.
ВАЖНО Органите по настойничеството няма да одобрят сделка за продажба на недвижим имот, ако няма алтернативна възможност за закупуване на ново жилище.
Оценка на недвижими имоти за продажба
Когато оценяват недвижими имоти за продажба, експертите обръщат внимание на местоположението на имота, неговата площ, близката инфраструктура, техническите характеристики на помещенията и наличието или липсата на преустройство.
За оценка в този случай могат да се използват методи
- капитализация (отчита възможността за увеличаване на стойността на недвижимите имоти в близко бъдеще и възможността за получаване и размера на доходите от имота), най-често се използва за оценка на търговски недвижими имоти,
- декапитализация (оценката се извършва въз основа на анализ на разходите, необходими за изграждането на подобен имот, както и разходите, свързани с неговата експлоатация),
- сравнение (оценка въз основа на налична информация от различни източници за подобни апартаменти.
Оценка на недвижими имоти при покупка
В този случай, в допълнение към горните параметри, общото състояние на задачата ще бъде допълнително оценено (година на строителство, материал, използван за строителството, тип подове, общо състояние на жилищата, състояние на комуникациите, брой и площ на налични помещения)
Оценка на недвижими имоти за регистрация на обезпечения
Най-често обект на обезпечение при ипотечни сделки е недвижим имот, което изисква оценка на обезпечението. Особено важно е да има експертна оценка в случаите, когато в договора има клауза за възможност за промяна на лихвените проценти. Ипотеката на недвижимия имот за банката трябва да отразява пазарната стойност на жилището, което е предмет на залога, въз основа на експертни оценки.
Оценка на недвижими имоти за регистрация на наследство
При регистриране на имотно наследство процедурата по оценка на недвижими имоти е задължителна. То трябва да се извърши преди влизане във владение на наследеното имущество. Особено важно е да има оценка, ако няма завещание и има няколко наследници, между които ще се разпределят дяловете в апартамента. Професионална оценка на стойността на недвижими имоти може да е необходима и в ситуации на съдебни спорове относно наследяване на имущество.
Кога може без експертна оценка на недвижими имоти?
Оценката на недвижими имоти може да не е необходима при продажба на апартамент, ако и продавачът, и купувачът са доволни от установената цена.
Как да изчислите самостоятелно цената на апартамент?
Ако сделката не изисква официален документ за оценка, тогава е възможно да оцените имота сами. Във всеки случай това трябва да се направи, като се вземе предвид състоянието и местоположението на имота и пазарната ситуация, а не да се определя цената на имота, като се фокусирате върху вашите мисли и чувства.
За целта има онлайн калкулатори за оценка на недвижими имоти, които на базата на няколко параметъра, въведени в системата, дават оценка на недвижими имоти на база реална пазарна статистика.
Тази онлайн оценка може да се използва на уебсайта на CIAN. Трябва само да въведете основните характеристики на продавания имот в специална форма, като местоположение на имота, площ на апартамента и някои технически характеристики. Онлайн програмата ще изчисли разходите за жилище въз основа на информация в собствената си база данни за недвижими имоти.
Важно е да се разбере, че този подход не може да вземе предвид уникалните характеристики на жилищата, например състоянието на входа, качеството на ремонта, вида на прозорците и т.н. Но вие ще получите повече или по-малко точна оценка на жилищата във вашия район и вече можете да я използвате като отправна точка, когато обсъждате цената с купувачите.
Освен това си струва да използвате анализа на статистическа информация, събрана независимо. Анализирайте цената на апартаменти от различни източници (сайтове за недвижими имоти, бази данни на брокери, реклами във вестници и др.), които са на пазара и са подобни на вашите по местоположение, площ, съществуващи ремонти. По този начин можете да изчислите средната цена на квадратен метър във вашия район и следователно да определите приблизителната цена на апартамент.
Характеристики, влияещи върху цената
В допълнение към изчисляването на цената на квадратен метър във вашия район, струва си да анализирате други характеристики, които влияят на крайната цена на апартамента:
- Етажът, на който се намира апартамента. Цената на жилищата на първия и последния етаж обикновено е 7-10% по-ниска.
- Наличието на лоджия или балкон ще добави 3-5% към цената на жилището.
- Качеството на довършителните работи на апартамента и стойността на ремонта могат да бъдат включени допълнително в цената на апартамента.
- Наличието на вградени мебели (гардероби, кухненски модули) и висококачествени водопроводни инсталации може да увеличи цената на апартамента като цяло.
- Годината на построяване на къщата (най-добрия вариант, ако къщата е на 5-7 години), външния й вид, състоянието на входа и двора.
- Развитие на инфраструктурата на района (наличие на магазини, детски градини, училища, организации за отдих, спортни комплекси, медицински заведения, банки и други съоръжения), както и транспортна достъпност и натовареност на пътищата в пиковите часове. Отдалечеността от центъра и натоварените пътища ще се отразят негативно на общата цена на жилищата. В Москва и други големи градове си струва да се вземе предвид близостта до метростанции.
- Местоположението на апартамента спрямо кардиналните посоки, гледката от прозореца, промените в степента на проникване на светлина през деня и други привидно маловажни критерии.
- Правна чистота на сделката. Ако апартаментът е сменил собствениците си повече от веднъж през последните няколко години, тогава продажбата му на пазара ще бъде по-трудна, тъй като рисковете за купувача се увеличават. Това важи и за наскоро наследените апартаменти, тъй като рисковете не всички наследници да бъдат взети предвид при подялбата на наследството са доста големи. Освен това могат да възникнат трудности при продажба на апартамент с регистрирани деца, деца като собственици или апартаменти с ипотека. Наличието на такива фактори може значително да повлияе на крайната цена на апартамента.
Резултати
За по-обективна оценка би било полезно да сте в ролята на купувач. Обадете се на няколко подобни реклами, изяснете въпроси от интерес, възможност за договаряне, посетете няколко обекта. Този метод може да даде по-реалистична картина.
Използването на всички горепосочени методи и вземането под внимание на описаните нюанси на оценка ще даде доста обективна оценка на цената на жилището.
В някои случаи ангажирането на независим оценител се оказва непрактично или икономически неоправдано. В такива случаи можете да опитате сами да оцените апартамента.
За да оцените самостоятелно апартамент, най-добре е да използвате опростена версия на метода за сравнителен анализ на оферти за продажба на подобни апартаменти.
Процедура за оценяване
Процедурата за прилагане на този метод е следната:
1. Проучете базата данни с оферти за продажба на апартаменти, подобни на този, който искате да оцените. Основните източници на такива оферти са големи агенции за недвижими имоти, онлайн агрегатори на обяви за продажба на имоти („ЦИАН” и подобни), както и специализирани печатни издания като „Имоти и цени”, „От ръка до Ръка" и други подобни.
Когато изучавате оферти за продажба на апартаменти, трябва да обърнете внимание на надеждността на всеки източник на информация и уместността на самата оферта към датата на оценка. Ако се съмнявате, по-добре се обадете на посочения в обявата номер за връзка и уточнете всички подробности лично.
Въз основа на резултатите от това проучване е необходимо да се изберат 5-6 апартамента, които са възможно най-сходни с оценявания апартамент според следните параметри (параметрите са изброени в низходящ ред на важност):
- местоположение и околности;
- тип, дизайн на къщата;
- завършващ клас;
- брой стаи;
- състояние (необходимост от ремонт);
- етаж;
- кухненска част;
- наличието на балкони и лоджии.
2. След като бъдат избрани 5-6 аналогови имота, цените на избраните аналози трябва да бъдат коригирани (намалени) с размера на вероятната отстъпка, която продавачът на апартамент обикновено предоставя на купувача в процеса на реални преговори за покупка и разумно договаряне.
Големината на тази корекция зависи от състоянието на пазара на недвижими имоти (и икономиката като цяло), което се променя във времето и се характеризира с подчертана цикличност, когато периодите на растеж са последвани от периоди на стагнация и спад. По този начин, по време на общо покачване и покачване на цените на жилищния пазар, продавачите не бързат да правят отстъпки по време на договарянето, защото знаят, че след известно време цената на имотите им ще се увеличи. Купувачът в тази ситуация ще се интересува от бързо закупуване на жилище, преди цените да се покачат още повече. Обратно, по време на икономическа криза отстъпката по време на процеса на договаряне може да бъде доста значителна, тъй като продавачът ще бъде заинтересован да продаде апартамента си бързо, преди цените да паднат още по-ниско.
Точното определяне на корекцията за договаряне е доста трудна задача, следователно, когато независимо оценявате апартамент на пазара на недвижими имоти в Москва и Московска област, препоръчваме да използвате следните средни стойности на това изменение:
3. На този етап от оценката, когато са избрани аналогични обекти и цените им са коригирани с корекции при договаряне, е необходимо да се калкулира себестойността на 1 кв.м. метра площ на всеки от аналоговите апартаменти. За да направите това, коригираната офертна цена на аналога трябва да бъде разделена на общата му площ. След като извършим тази операция за всеки аналог, ще получим редица референтни стойности за пазарната стойност на 1 кв. М. метра от общата площ на оценявания апартамент.
Ако най-голямата или най-малката стойност в тази серия се различава от най-близката (съседна) стойност в тази серия с повече от 20%, тогава аналогът с тази стойност трябва да бъде изключен от по-нататъшно разглеждане като непредставителен. Например, ако въз основа на избраните аналози получихме следната серия от стойности на разходите за 1 кв.м.: 159 тр., 160 тр., 165 тр., 168 тр., 170 тр., 220 тр. , тогава последният аналог с цената на един квадрат е 220 хиляди рубли. трябва да се изхвърли, тъй като стойността му се различава от съседната стойност (170 хиляди рубли) с повече от 20%.
За да преминете от тази поредица от стойности към пазарната стойност на оценявания апартамент, остава да изчислите средноаритметичната стойност на получените стойности от 1 кв.м. за подобни апартаменти и умножете получената стойност по площта на апартамента, който се оценява.
Таблица за изчисление
За да визуализираме описаната по-горе процедура, предоставяме примерна таблица за изчисление за самооценка:
Таблица 2. Таблица за изчисление за оценка на апартамент.
Ana-log 1 | Ana-log 2 | Ana-log 3 | Ana-log 4 | Ana-log 5 | Ana-log 6 | |
Офертна цена, търкайте. |
||||||
Състоянието на пазара на недвижими имоти към датата на оценката |
Умерен растеж |
|||||
Изскачаща корекция към датата на одобрение, избрана като се вземе предвид ситуацията на пазара на недвижими имоти към датата на оценката, % |
||||||
Цената на офертата, като се вземе предвид изскачащата цена за одобрение, търкайте. |
||||||
Обща площ, кв.м. |
||||||
Цена на 1 кв.м., руб. |
Аналогът е изключен от по-нататъшно разглеждане, тъй като цена 1 кв.м. се различава от най-близката стойност с повече от 20%. |
|||||
Средната стойност на себестойността на 1. кв.м. за всички аналози, разтрийте. |
(159000+160000+165000+168000+170000)/5 = 164400 |
|||||
Обща площ на оценявания апартамент, кв.м. |
||||||
Пазарна стойност на оценявания апартамент, rub. |
164400*50=8220000 |
Разбира се, описаният метод за оценка на апартамент е доста опростен, но с внимателен подбор на аналози дори този метод може да даде резултати, които са доста точни.
Изчисляване на цената на дял в апартамент
Описаният метод може да се използва и за независима оценка на дела в апартамент. За това получената цена от 1 кв. m трябва да се намали с размера на отстъпката (отстъпката), като се вземе предвид фактът, че този квадратен метър се продава като част от дял, а не в „цял“ апартамент.
След това намалената цена на 1 кв.м трябва да се умножи по броя квадратни метри на дял, който се оценява. Резултатът ще бъде пазарната стойност на дела от въпросния апартамент.
Оценка на апартамент онлайн
Ако оценявате апартамент в Москва, можете да проверите резултатите от вашата самооценка, като използвате нашите специализирани онлайн калкулатори:
Моля, имайте предвид, че тези калкулатори предоставят само приблизителна оценка на разходите, така че не трябва да очаквате абсолютно съвпадение. За точна оценка, моля консултирайте се с професионален оценител.
© . Копирането е забранено.
Оценка на пазарната стойност на имотизвършвани при различни сделки, например при продажба, покупка или теглене на ипотечен кредит. Днес ще ви разкажем как се извършва, какви видове разходи могат да бъдат изчислени и защо е необходима процедурата във всеки конкретен случай.
Оценка на недвижими имоти - какво е това?
Оценката на недвижими имоти е процес на определяне на стойността на конкретен имот: например производствен цех, апартамент, вила, гараж, частна къща или друго.Оценка на недвижими имотистрого регламентирани. Оценката на недвижими имоти се извършва от оценители, чиято дейност се регулира от закона „За оценителската дейност в Руската федерация“. Това може да бъде фирма или индивидуален предприемач.
Можете сами да изчислите приблизителната пазарна стойност, но резултатите от такава оценка няма да бъдат взети под внимание от държавните агенции. Съдът, Rosreestr, банките вземат предвид само официален документ - доклад за оценка, издаден от акредитиран специалист.
Видове разходи
Според FSO № 2, при извършване на оценителска дейност се използват четири вида стойност на обекта на оценка: пазарна, ликвидационна, инвестиционна и кадастрална.
Пазарна стойност на имота- Това цената, на която може да се продава на свободен пазар. Използва се например от купувачи и продавачи при обсъждане на стойността на недвижими имоти или от юридически лица като доказателство за наличието на определени активи. Пазарната стойност се определя в зависимост от пазарните условия: намират се подобни обекти и се изчислява средната пазарна цена. Появява се и в резултатите от оценката.
Пазарната стойност е цената, на която даден имот може да бъде продаден.
Ликвидационна стойност на имуществото- това е цената, на която може да се продаде бързо. По този начин, когато изчисляват цената, оценителите използват период на експозиция от 3-4 месеца. При изчисляване на ликвидационната стойност се взема период на експозиция от 1-2 месеца. Ликвидационната стойност на даден имот винаги е по-малка от пазарната. Обикновено това е 75–80% от пазарната цена.
Ликвидационната стойност е това, за което имотът може да бъде продаден бързо. Съгласно FSO № 2 при определяне на ликвидационната стойност се взема предвид влиянието на извънредни обстоятелства, които са принудили продавача да продаде имота при условия, които не съответстват на пазарните условия.
Инвестиционна стойност на обекта на оценка- Това цена за конкретно лице или група хора за конкретни инвестиционни цели. Най-често се използва за оценка на ефективността на отделни проекти, например, за да се определи дали имотът ще генерира приходи, когато се отдава под наем. Инвестиционната стойност винаги е по-голяма от пазарната, тъй като отчита евентуалната печалба от имота в бъдеще. Ако е по-малко, значи е избран лош план и е по-лесно просто да продадете имота на пазарната цена.
Инвестиционната стойност е тази, за която можете да закупите обект с печалба.
Кадастрална стойност на имота- Това сумата, установена в резултат на държавната кадастрална оценка. Определя се по методи за масова оценка, а при невъзможност - индивидуално за всеки имот. Оценителят определя кадастралната стойност, включително за данъчни цели.
Други видове стойност се използват по-рядко при извършване на оценки, например стойност на замяна.Възстановителната цена на един имот есумата, която трябва да бъде изразходвана за изграждането на същото съоръжение при настоящите условия. При изчисляването му се вземат предвид заплатите на работниците, разходите за строителни материали, заплащането на дизайнерски материали и други преки и непреки разходи.
Най-често при оценката се изчислява пазарната стойност на обектите.
Методи за оценка: как може да се изчисли стойността
Според FSO 1 оценителите могат да използват три метода на изчисление - сравнителен, приходен и разходен.
Сравнителен метод
Основната теза на метода е, че купувачът няма да плати цена за недвижим имот повече от цената, на която може да бъде закупен точно същият обект. Когато прилага този метод, оценителят трябва:
🔺 Изберете единици за сравнение и сравнете обекта за оценка с подобни.
🔺 Коригирайте стойността на единиците за оценка в зависимост от характеристиките на обекта за сравнение и аналозите.
🔺 Съгласете резултатите от корекцията.
В зависимост от целите на анализа може да се използва различен период от време, през който са били продадени обектите. Във всеки случай оценителят избира практически подобен недвижим имот. Например, ако трябва да оцени тристаен апартамент в центъра без балкон - три рубли в центъра. След това извършва сравнителен анализ на избрания недвижим имот и оценявания имот, коригира цените и намира средната стойност.
Този метод изисква изучаване на голямо количество информация и изчисления, но ви позволява да определите цената възможно най-точно. Например, когато изчислява пазарната стойност на имот в центъра на града, оценителят разглежда множество аналози в центъра.
Метод на доходите
Същността на метода на доходите е следната. Стойността на недвижимите имоти към момента на оценката се определя като източник на бъдещи приходи. Тоест, оценителят определя потенциалната печалба на обекта от момента на оценката до завършването на експлоатацията.
При прилагането на метода се вземат предвид рисковете, специфични за собствеността на региона. Например, това може да са щети в резултат на земетресения в Далечния изток.
Приходният метод се използва при оценка на пазарната стойност, както и при инвестиционни дейности. Това съответства на ключовата идея за инвестиране: няма смисъл да плащате повече за недвижим имот, отколкото може да донесе печалба.
Разходен метод
Основната идея е проста: един имот не може да струва повече от сумата, която би трябвало да бъде изразходвана за изграждането му сега.
Този метод се използва, когато е необходимо да се оценят обекти на недвижими имоти без отделяне от парцелите, на които се намират. При метода на разходите оценителят взема предвид, наред с други параметри, цената на парцела.
При прилагането на метода на разходите експертът действа, както следва:
🔸 Оценява пазарната стойност на парцела.
🔸 Определя възстановителната цена на сградата, включително размера на бизнес печалбата.
🔸 Оценява идентифицираните типове износване.
🔸 Изчислява крайната цена на обекта. За да направи това, той коригира цената на замяна за износване и добавя цената на парцела.
Най-точната цифра се получава, когато оценителят използва три метода наведнъж и взема предвид резултатите от всички получени изчисления. Ако специалист има необичайна цел, той може да използва други методи за оценка, например анализ на ипотечните инвестиции.
Какво влияе върху стойността на недвижимите имоти
Най-очевидният и основен фактор, който влияе върху цената, е цената на недвижимите имоти. Цената на недвижимите имоти обикновено се отнася до цената на строителните материали и строителните разходи - заплати на работниците, разходи за проектна документация, транспорт на материали и др. Например, частна тухлена къща, висока 3 етажа, ще струва повече от вила с по-малка площ, висока 2 етажа, изработена от блокове от пяна.
Също така цената се влияе от много други параметри, които не зависят от разходите за строителство:
💎 ситуация на пазара, например, ако през последните 2-3 месеца апартаментите във вашия град са поевтинели с 20-30%, най-вероятно няма да можете да продадете своя на предишната пълна цена: ще трябва също да направете отстъпка;
💎 сезонност - някои обекти зависят от сезона на продажба: например летните вили имат максимална цена през лятото, а през зимата тя намалява с 15–25% в зависимост от региона;
💎 местоположение - жилищата в центъра винаги се оценяват повече от подобните в покрайнините, тъй като центърът на града има по-развита инфраструктура;
💎 инфраструктура на квартал или населено място - жилище в малки села с 1-2 магазина струва много по-малко от къщи в града, в близост до които са разположени детски градини, училища, магазини, клиники и други важни съоръжения;
💎 степен на износване - колкото по-стара е къщата, толкова повече пари ще трябва да се инвестират в ремонт, така че старите предмети се оценяват по-малко;
💎 материал на стените - дали ще бъде топло в стаята зависи от това, така че жилище от тухла или дърво се оценява по-високо от къща от шлаков блок, блок от пяна - последният пропуска повече студ;
💎 екологична ситуация - недвижими имоти в близост до езера, гори, паркове се оценяват повече от жилища в близост до големи фабрики и преработвателни предприятия;
💎 наличие на балкон - създава допълнително свободно пространство, следователно увеличава стойността на недвижимия имот;
💎 характеристики на двора, например, ако говорим за жилищни сгради, тогава апартаментите със затворен двор с видеонаблюдение ще струват повече от подобни жилища с открит двор;
💎 много други параметри.
Оценителят взема под внимание всички тези параметри и задължително ги отразява в окончателния документ - доклада за оценка.
Как се оценява недвижимият имот
Оценките на недвижими имоти се извършват за различни периоди от време: от 1–2 дни до 2–3 седмици. Всичко зависи от количеството входни данни, региона и броя на поръчките от оценителя. Като цяло процедурата включва 6 етапа.
Етап 1. Поставяне на задачата за оценка
Задачата за оценка включва следните параметри:
🔍 цел на оценката;
🔍 вид разход, който трябва да се определи;
🔍 учредяване на вещни права, които се оценяват;
🔍 дата на оценка.
На този етап се свързвате с разработчика и обяснявате защо имате нужда от оценка. По правило преди кандидатстване за ипотека се поръчва оценка. В този случай първо се свържете с разработчика за списък с документи. Дайте ги на оценител, който ще изчисли пазарната и ликвидационната стойност.
Ако е необходима оценка за застрахователна компания, пазарната и ликвидационната стойност също се вземат предвид.
Още на този етап специалистът първо се запознава с обекта: пита за неговото местоположение, площ, наличие на необходимите документи. Той също така определя и съгласува с вас дата за оглед на имота и извършване на други работи.
На първия етап клиентът трябва да предостави на оценителя всички налични документи за имота:
🖋 етажен план, технически план;
🖋 техническа документация;
🖋 кадастрален паспорт;
🖋 извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, посочващо собственика, наличието на тежести, забрани, запори;
🖋 технически паспорт при наличен.
При нужда от оценка на обект в строеж ще са необходими и други документи. Консултирайте се с оценителя за пълен списък на необходимите документи: списъкът може да се промени в зависимост от ситуацията.
Етап 2. Подписване на договора
След задаване на задачата, идентифициране на необходимите разходи и получаване на документи, оценителят ще ви помоли да подпишете споразумение. В него ще бъдат посочени сроковете за завършване на работата, вашите права и задължения и процедурата за плащане на услугите. Най-често специалистите вземат пълно предплащане. Цената на услугите зависи от региона, средно е 2000–5000 рубли.
Етап 3. Събиране на информация
Специалистът събира информация, с която допълнително ще обоснове изводите си за стойността на имота. Той пристига на обекта, инспектира го и го снима, проверява съответствието на действителното състояние с плана на ОТИ и записва дефекти. Освен това ви задава допълнителни въпроси, като например дали използвате обекта по предназначение.
Етап 4. Изчисляване на разходите
На този етап решавакак да оцените стойността на недвижими имоти: избира метода на изчисление. Най-често използва сравнителния метод, като освен него оценява цената по 1-2 други, за да получи точни резултати. Всички формули, използвани за изчислението и неговите резултати, задължително се показват в окончателния отчет.
Етап 5. Отчитане на условията
Оценката на недвижими имоти обикновено се извършва чрез три основни подхода: разходен, сравнителен и приходен. Например, ако оценител работи с двустаен апартамент в центъра, а на пазара са представени само двустайни апартаменти в покрайнините, той използва нарастващ коефициент, тъй като имотите в центъра се оценяват по-високо. И ако апартаментите на пазара са били продадени с добър ремонт, но жилищата трябва да бъдат оценени само с предварителна обработка, тогава коефициентът ще намалява.
Всички формули, използвани за изчисляване на себестойността, също се въвеждат в отчета.
Етап 6. Генериране на отчет
На последния етап специалистът генерира доклад за оценка, който предава на клиента. Съгласно закона протоколът трябва да бъде подвързан и номериран. Документът трябва да съдържа следната информация:
▪ основни факти и изводи;
▪ задание за оценяване, което отговаря на законите и федералните стандарти;
▪ информация за клиента и оценителя;
▪ предположения и ограничителни условия, използвани от оценителя;
▪ стандарти за оценителска дейност;
▪ анализ на пазара и други външни фактори, които влияят върху себестойността;
▪ описание на процеса на оценяване;
▪ съгласие за резултатите;
▪ приложение към доклада с копия на документите, използвани от оценителя.
Документът трябва да бъде номериран страница по страница, подвързан, подписан от оценителя и подпечатан с личния му печат. Ако оценката е извършена от няколко специалисти, всички те и ръководителят на оценителската компания трябва да подпишат и подпечатат.
Необходима оценка на недвижими имоти за ипотекана първо място, на банката - за да разбере колко пари да издаде на кредитополучателя. Също така, оценката на разходите ви позволява да разберете колко пари ще получи банката, ако кредитополучателят спре да изпълнява задълженията си, тоест да плаща ипотеката. Освен това банката взема предвид две стойности: пазар и ликвидация и взема предвид по-малката: обикновено това е ликвидация. Ипотечният кредит обикновено е равен или по-малък от ликвидационната стойност на жилището, тъй като кредитополучателят сам осигурява част от средствата.🔔 При реорганизация на предприятие.Оценката на недвижими имоти в този случай се използва, за да се разбере колко активи има една компания. Можете да оцените всички съществуващи обекти, притежавани от компанията, и да видите общата сума на активите.
🔔 При продажба на недвижими имоти.И продавачът, и купувачът се нуждаят от оценка на разходите. За продавача - да разбере на каква цена може да се продаде жилищен имот. За купувача - за да е сигурен, че не е измамен и цената не е изкуствено завишена.
🔔 За замяна на жилище.Когато две страни в транзакция правят размяна, и двете искат „да не направят грешка“. Оценката на жилищните имоти ще помогне за това: участниците в сделката ще могат адекватно да оценят стойността на двата обекта и нито един от тях няма да остане на червено.
🔔 За гаранция.Като обезпечение могат да се използват жилищни имоти. В този случай банката изисква и оценка на стойността. Това е необходимо, за да може банката да знае сумата, която може да получи, ако кредитополучателят не плати заема. Както при ипотеката, се взема предвид по-малката стойност, тоест ликвидационната стойност.
Например, искате да знаете пазарната стойност на голямо студио с площ от 63 m². За да направите това, трябва да погледнете колко струват подобни имоти. Тъй като нямате достъп до Единния държавен регистър на недвижимите имоти, който съхранява информация за извършени сделки, трябва да проучите наличните оферти на пазара. Посетете всеки уебсайт с реклами за недвижими имоти. За да улесните работата си, потърсете подобни имоти във вашия район.
Намерете 5-6 апартамента, които са възможно най-сходни с вашите по следните характеристики:
🔹 местоположение, инфраструктура на района;
🔹 тип, дизайн на къща;
🔹 завършващ клас;
🔹 брой стаи;
🔹 състояние - за основен, козметичен ремонт, със свежи довършителни работи;
🔹 етаж, наличие на тераси, лоджии;
🔹 кухненска част.
Изберете аналози и коригирайте цената на всеки с 3–5% - възможната сума на отстъпката по време на търга. Изчислете цената на 1 m² във всеки подобен апартамент. За да изчислите пазарната стойност, определете средноаритметичната стойност на цената на 1 m² за подобни апартаменти и умножете по площта на вашия апартамент.
Съберете цената на всички намерени обекти и разделете на броя на обектите - така ще намерите средната пазарна цена. Например, в нашия случай това ще бъде 3 160 000 ₽.
Ако обявите дома си за продажба на средната пазарна цена и не получите отговор, опитайте се да намалите малко цената - може да е висока.
Можете сами да извършите оценка на недвижими имоти, но резултатите може да са далеч от реалността и вашето мнение няма да бъде прието от банка или държавна агенция. Оценка на имот от специалист е необходима за много видове сделки, за получаване на ипотека, кредит с обезпечение. Струва пари, но е по-точен.
– продължение:На първо място, разбира се, имаме нужда попитайте за цената. Тоест погледнете трезво продукта, който продаваме. „Трезвен“ е ключовата дума тук. Имаме нужда от Обективна оценканашия апартамент, без емоции и лични привързаности ( „Тук прекарах детството си“ не е обективен критерий).
Как да го направите сами оценка на апартамент за продажба?
Това не е труден процес, ако разберете какви фактори влияят на цената на апартамента.
Цена на апартаментопределен от набор от неговия маркетинг ( пазар) характеристики. Вижте какви характеристики са посочени в повечето обяви за апартаменти. Това са факторите, които определят цената на един апартамент. Нищо сложно. Основното е да оценявате без емоции, като апартамент на някой друг .
Основни фактори за пазарна оценка на апартамент
Оценка на апартаменти на пазара на недвижими имотисамо се случва метод за сравнение , за разлика от търговските имоти, където също се използват методи на разходите и приходите. Сравнителен метод – най-разбираемият и най-простият от всички методи за оценка. Същността му следва от името: те сравняват съществуващите цени на апартаменти с подобни параметри и, като вземат предвид някои разлики, въвеждат корекционни коефициенти „+“ или „-“ към цената.
Първият и най-важен фактор в оценкатавсяко недвижимо имущество е нейно МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ. В нашия случай това е градски квартал, блок, улица.
Исторически във всеки град са се развили определени жилищни зони, различни по престиж, социална среда, стандарт на живот, екология и инфраструктура. Нека го наречем - клъстер. Трябва да сравним нашия апартамент с подобни за продажба в нашия клъстер.
други фактори, влияещи върху цената на апартамента, са изброени по-долу ( в низходящ ред по важност):
- тип къща (панел/тухла/монолит, “иконом”/“бизнес”/“елит”, сериен или индивидуален проект, модерен или остарял и др.);
- брой стаи и площ на апартамента (общи/жилищни);
- кухненска част (някои прекарват по-голямата част от живота си тук);
- изглед от прозорците (за гледка към морето от прозорците например добавят 10-20% към цената, като високата цена е т.нар. "мезонети" до голяма степен се определят от уникалните панорамни гледки от прозорците);
- местоположението на къщата в клъстера (дори в престижен район има не много престижни ъгли) – тиха или шумна среда, в близост до парк, търговски център или психиатрична клиника и др.;
- разстояние от метрото (ако има такова нещо в града);
- етаж апартамент (Първият етаж, а понякога и последният, може да има отрицателно въздействие върху цената, средните етажи са приблизително еднакви по цена), и колкото по-висок е класът на къщата, толкова по-малка е зависимостта на цената от етажа;
- елементи на оформлението на апартамента (местоположение и площ на отделните стаи, височина на тавана, вид баня, наличие на балкон или лоджия, зала, складово помещение и др.);
- елементи на жилищната инфраструктура (оградено пространство, охрана или портиер, подземен паркинг и др.);
- добър ремонтв апартамента ( добре, но не печелившо).
Въпреки достоверността на източниците, ние вярваме, че използването на тези калкулатори за оценка пазарна стойност вашият апартамент няма смисъл поради високата грешка на такива автооценители. В допълнение, просто сравнение на изчислената цена на същия апартамент ( например типична „копейка“ в Москва) и на двата калкулатора дава несъответствие в цената - повече от 1,5 милиона рубли!!! Нека направим изводи.
И тук статистически данни анализът на цените на недвижимите имоти няма да ни навреди - такава онлайн услуга е достъпна например на уебсайта на Domofond - ( Бутон "Провери цените".). Услугата ви позволява да посочите град ( или дори градски район - за Москва), след което създава графика и средни цени на оферти за текущия месец за едностайни, двустайни и тристайни апартаменти.
Услугата е удобна, но трябва да запомните, че изчислението става автоматично, без да се вземат предвид нюансите на извадката и специфичните характеристики на апартаментите - т.е. въпроси "средна температура в болницата" . Такива данни могат да ни бъдат полезни, за да разберем общото ниво на цените на определени апартаменти, както и да разберем дали те сега са по-скъпи или по-евтини ( услугата има сравнителни съотношения спрямо предходни периоди).
5. Корекция на цената „на пазара“
След като оценихме и публикувахме нашата обява за продажба на апартамент, никой не ни пречи спокойно, без да бързаме, да продължим да анализираме цените на пазара. И въз основа на резултатите от нашите наблюдения и обаждания от Купувачи, можем леко коригирайте цената си в една или друга посока.
♦ Говорейки за корекции на цените ♦
Ще бъде засегната не толкова цената, колкото ликвидността видове документи И сложност на сделката .
В първия случай говорим за документите, въз основа на които притежаваме апартамента ( по време на приватизация или), или трябва да изградим " верига“, което усложнява сделката, увеличава нейните условия и е малко вероятно да угоди на Купувача.
ВИДЕО: Оценка на апартамент за продажба. Експертни препоръки
— Как продавачът може сам да оцени апартамента си? Брокерът обяснява тънкостите на обективната оценка.
Когато оценявате апартамент, трябва да вземете предвид и обща пазарна тенденция: спад или възход . Когато цените падат, ние, разбира се, ще се пазарим по-охотно; когато цените се покачат, ние можем гордо да поддържаме цената си.
И така, ние сме съставили селекция от апартаменти. Спомняйки си математиката от 5 клас, направихме няколко прости изчисления, издадохме си сертификат за почетен оценител и се изправихме пред въпроса - как бързо и компетентно да предадем намерението си на пазара?
Повече за това в следващата стъпка.