Строителната и техническата експертиза са неразделни подобрения. Изследване на неотделими подобрения. Как се оценяват неотделимите подобрения?
Неотделими подобрения на недвижими имоти могат да бъдат или сгради или конструкции, разположени на парцел и които в същото време не могат да бъдат отделени от него без вреда за себе си, както и някои видове материални разходи, които се правят за промяна на вътрешния облик на помещенията . Такива разходи се реализират по правило като част от ремонта или реконструкцията на имот и сред обикновените хора могат да се наричат просто „ремонти“.
Естествено е, че при оценката на неделимите подобрения има определени нюанси по отношение на същността на обекта на оценка, което налага особености на процеса на определяне на стойността. недвижим имот.
Първо, дефиниране пазарна стойност подобрения, важно е да се осъзнае, че такъв обект на оценка не може да бъде отчужден на пазара сам. Това означава, че стойността на подобренията не може да се разглежда без препратка към стойността на имота, за който се отнасят.
На второ място, при определяне на пазарната стойност на капиталовите разходи за ремонт е важно да се вземе предвид, че за разлика от традиционното разбиране пазарна стойност , за този имот има ограничен кръг потенциални купувачи и продавачи. По-точно това е само конкретен купувач и продавач. А сделката за покупко-продажба по същество ще се състои в това, че лизингодателят ще компенсира размера на разходите, направени за реконструкция и ремонт.
По този начин тези обстоятелства формират особеностите на прилагането на подходи и методи за оценка. А именно приходният подход в чист вид, както и сравнителният подход не могат да бъдат приложени към такъв обект.
Това означава, че единственият подход, при който може да се определи пазарната стойност на подобренията, е подходът на разходите.
В този случай същността на изчисленията, използващи подхода на разходите, ще бъде, че капиталовите разходи трябва да се разглеждат като инвестиционен проект (като се вземат предвид неговия период на изплащане, текущата стойност на минали инвестиции и натрупаното износване на структурни материали).
В резултат на изчисленията оценителят определя колко ефективни в материален смисъл са направените разходи. Освен това размерът на обезщетението, дължимо на наемателя като обезщетение, се изчислява, като се вземе предвид стойността на парите във времето. Това е така, защото наемодателят „купува“ подобренията едва след изтичане на срока на наема. Но до този момент тяхната стойност вече е намаляла поради времевата стойност на парите, както и физическото износване на структурните елементи. В тази връзка не може да се приеме, че наемателят може да разчита на възстановяване на цялата сума на изразходваните средства.
По този начин, когато се изготвя отчет, крайната цифра може да характеризира инвестицията като подходяща, ако сумата се увеличи стойност на имота е положителен и ако е отрицателен или равен на нула, тогава инвестициите в подобрения могат безопасно да се считат за ненужни или неефективни и следователно наемателят няма да може да разчита на плащане на обезщетение.
Оценка на неотделими подобрения.Гражданският кодекс на Руската федерация свързва това понятие с наетия имот, но в нито един законодателен акт няма недвусмислена формулировка. Според установената практика неотделимите подобрения включват промени в обекта, които подобряват неговите технически и функционални възможности и които са неотделими от самия обект. Като правило те включват резултат от преустройство, основен ремонт, реставрация, реконструкция, реставрация, промени в повърхността на стените, подовете и таваните на помещението и т.н. Като пример изброяваме някои видове договорни работи, които обикновено водят до неотделими подобрения: ремонт на отоплителни и канализационни системи; монтаж на бетонова замазка на пода, монтаж на подови настилки; монтаж на прозоречни блокове; монтаж на врати; боядисване на стени и прозорци; работа, свързана с ремонт на фасадата на сградата; работа по инсталирането на постоянни прегради и увеличаване на тяхната височина; работа, свързана с електроснабдяване и електрическо осветление на помещения; дейности по озеленяване на околното пространство и др.
Неделимите подобрения на обекта на лизинг, които не могат да бъдат отделени от самия обект на лизинг, във всеки случай се признават за собственост на лизингодателя и се прехвърлят към него в края на срока на лизинга.
Ако тези подобрения са направени от наемателя със съгласието на наемодателя, тогава наемателят има право на обезщетение за разходите за направените от него подобрения.
Въпреки факта, че направените подобрения могат да бъдат оценени в парична форма, те не са предмет на правилата за неоснователно парично обогатяване (клауза 2 от член 1107 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и начисляването на лихви за използване на други народни средства (член 395 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Факт е, че тези правила се прилагат само в случай на обогатяване в парична форма (определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 3 април 2009 г. № VAS-402/09 по дело № A41-K1-13707/07 и клауза 6 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2000 г. № 49). Подобренията на имота нямат парично естество. Понякога дори за съда е трудно да определи кои конкретни резултати от работата трябва да бъдат класифицирани като неотделими подобрения. В такива случаи обикновено се кани експерт, който да даде становище.
Стойността на извършените подобрения може да се определи или чрез първичните документи, предоставени от наемателя, потвърждаващи разходите за реконструкция на наетия имот, или по друг метод, договорен от страните. Действащият закон не изисква от страните по лизинга да използват независима оценка като средство за определяне на разходите за постоянни подобрения, които лизингодателят трябва да възстанови на лизингополучателя. В същото време действащото законодателство не забранява на лизингодателя за своя сметка да извърши независима оценка на подобренията, направени от лизингополучателя на наетия имот, за да се определи тяхната действителна стойност. В този случай трябва да се ръководи от член 5 от Федералния закон от 29 юли 1998 г.
Подобряване на споделената собственост
Подобрения на имота могат да се обсъждат не само при наемни отношения, но и при ползване на споделена собственост. Неотделими подобрения на недвижими имоти могат да бъдат или сгради или конструкции, разположени на парцел и които в същото време не могат да бъдат отделени от него без вреда за себе си, както и някои видове материални разходи, които се правят за промяна на вътрешния облик на помещенията . Такива разходи се реализират по правило като част от ремонта или реконструкцията на имот и сред обикновените хора могат да се наричат просто „ремонти“.
Глава 16 от първата част на Гражданския кодекс - Споделена собственост е собственост, която едновременно принадлежи на две или повече лица по право на собственост. В същото време се определя делът на всяко лице в общата собственост. Процедурата за използване на обща собственост може да бъде предвидена със закон и по споразумение между собствениците на имоти.
Участник в споделената собственост има право да поиска пропорционално увеличение на своя дял в общата собственост в съответствие с направените в нея неразделни подобрения (клауза 3 от член 245 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Такова изискване е законно, ако са изпълнени три задължителни условия:
1) подобренията са неразделни;
2) направени са подобрения за тяхна сметка;
3) е спазена процедурата за използване на обща собственост, установена със закон или споразумение.
Характеристики на оценката на неразделни подобрения на недвижими имоти
Естествено е, че при оценката на неразделни подобрения има определени нюанси по отношение на същността на оценявания обект, което налага особености на процеса на определяне на стойността.
Първо, когато се определя пазарната стойност на подобренията, е важно да се разбере, че такъв обект на оценка не може да бъде отчужден на пазара сам. Това означава, че стойността на подобренията не може да се разглежда без препратка към стойността на имота, за който се отнасят.
На второ място, при определяне на пазарната стойност на капиталовите разходи за ремонт е важно да се вземе предвид фактът, че за разлика от традиционното разбиране за пазарна стойност, за даден обект има ограничен кръг от потенциални купувачи и продавачи. По-точно това е само конкретен купувач и продавач. А сделката за покупко-продажба по същество ще се състои в това, че лизингодателят ще компенсира размера на разходите, направени за реконструкция и ремонт.
По този начин тези обстоятелства формират особеностите на прилагането на подходи и методи за оценка. А именно приходният подход в чист вид, както и сравнителният подход не могат да бъдат приложени към такъв обект. Това означава, че единственият подход, при който може да се определи пазарната стойност на подобренията, е подходът на разходите. В този случай същността на изчисленията, използващи подхода на разходите, ще бъде, че капиталовите разходи трябва да се разглеждат като инвестиционен проект (като се вземат предвид неговия период на изплащане, текущата стойност на минали инвестиции и натрупаното износване на структурни материали).
В резултат на изчисленията оценителят определя колко ефективни в материален смисъл са направените разходи. Освен това размерът на обезщетението, дължимо на наемателя като обезщетение, се изчислява, като се вземе предвид стойността на парите във времето. Това е така, защото наемодателят „купува“ подобренията едва след изтичане на срока на наема. Но до този момент тяхната стойност вече е намаляла поради времевата стойност на парите, както и физическото износване на структурните елементи. В тази връзка не може да се приеме, че наемателят може да разчита на възстановяване на цялата сума на изразходваните средства.
За да оцените цената на неотделимите подобрения, можете да се свържете с нас чрез. Обадете ни се, ще помогнем! Работата с нас е изгодна и удобна! Надяваме се да Ви видим сред нашите клиенти!
Оценка на разходите за ремонт като неразделни подобрения на имотаНа първо място, това предполага определяне на цената на капиталовите разходи върху имота (апартамент, нежилищни помещения, сграда), т.е. са неотделими от самия обект, без да му причиняват щети. Тези разходи могат да представляват сгради или конструкции, разположени на поземлен имот, които не могат да бъдат отделени от него, без да им нанесат физически щети и да променят външния вид на помещенията.
Член 245, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация:
Участник в споделената собственост, който е извършил неразделни подобрения на този имот за своя сметка в съответствие с установения ред за използване на общата собственост, има право на съответно увеличение на дела си в правото на обща собственост.
Отделните подобрения на общата собственост, освен ако не е предвидено друго със споразумение на участниците в споделената собственост, стават собственост на участника, който ги е направил.
ОСНОВНИ ВИДОВЕ ОЦЕНКА НА ИНТЕГРИРАНИТЕ ПОДОБРЕНИЯ:
Характеристики на оценката на неразделни подобрения на недвижими имоти
Тъй като предмет на оценка са строителство, услуги и материалиплатен от заинтересовано лице, тогава такъв обект на оценка не може да бъде самостоятелно отчужден на пазара, тъй като се счита за дял в първоначалната стойност на имота.
Методът на доходния подход се основава на определяне на текущата стойност на очакваните бъдещи приходи от използването на обект. В рамките на предмета на оценка на пазарната стойност на работата, услугите и материалите, необходими за ремонт и реконструкция, този подход не се прилага, тъй като не предвижда получаване на никакви приходи.
При прилагането на метода на сравнителния подход стойността на даден обект се определя въз основа на сравнителен анализ на продажбата на подобни обекти. Продажната цена се коригира, за да отрази значителните разлики между сравнимия имот и обекта. Не е използван сравнителен подход, тъй като ремонтите и реконструкциите във всеки конкретен обект са строго индивидуални и нямат аналози на пазара по своите количествени и качествени характеристики.
Единственото възможно и най-точно е разходен подходоценки на тези разходи. Този метод се основава на определяне на разходите за пресъздаване на точно копие или еквивалентна замяна на обект като нов по текущи цени и определяне на загубата на стойност поради физическо износване на конструктивни материали, функционално и икономическо остаряване на оценявания обект.
При извършване на изчисления оценката на разходите за ремонт показва ефективността на направените разходи, размера на обезщетението за неразделни подобрения на имота, като се вземат предвид разходите за средства след изтичане на времето от датата на ремонтните работи. Например, лизингодателят закупува подобрения в края на лизинговия договор, когато разходите за ремонт (работа, услуги и материали) са загубили първоначалната си стойност поради инфлация и физическо износване на довършителните материали. Поради тези причини е невъзможно да се разчита на пълната стойност на всички направени разходи.
ОЦЕНКА НА РАЗХОДИТЕ ЗА РЕМОНТ
Съгласно член 5 от Федералния закон от 29 юли 1998 г. № 135-FZ „За оценителската дейност в Руската федерация“, за да се оценят неразделни подобрения, е възможно да се извърши независима оценка с участието на оценител и изготвяне на доклад за оценка, където:
- Отразени са неразделни подобрения на ремонт или реконструкция;
- Определена е стойността на капиталовите разходи (работа, услуги, материали);
- Изчислени са техните количествени и качествени стойности (наименование и обем).
От мен като независим оценителИ професионален оценителС повече от 10 години опит предоставяме услуги по оценка на стойността на неразделни подобрения на сгради и помещения с различно предназначение.
Документите, необходими за правната защита на доклада, са публикувани на (висше образование по строителство, сертификат за геодезист, съответните дипломи и сертификати, застраховка за отговорност на оценителя, удостоверение за включване в SRO на оценители).
Необходими документи за оценка на разходите за ремонт на неделими подобрения:
- Копие от документа за собственост (удостоверение за регистрация на собственост или договор за покупко-продажба, договор за наем или други документи, потвърждаващи вашата собственост);
При техен наличност :
- Разрешение за извършване на основен ремонт, реконструкция;
- Копия от документи на ОТИ (обяснение, етажен план)
- Проектна и разчетна документация за преустройство, реконструкция, основен ремонт;
- Информация за наличието на тежести върху имота: залог, дългови задължения, наличие на наематели, специален данъкданъци и други ограничения върху използването.
Изграждащият се гаражен комплекс на адрес: принадлежи ли към промишлени обекти? Ако е така, защо Въпрос № 13 Какви са ограниченията за строителство на адреса: на базата на това, че обектът е вътрешнодворно (вътрешноблоково) жилищно пространство, върху което е разположена детска площадка? 14. Какви градоустройствени норми са нарушени при проектирането и изграждането на гаражния комплекс на адрес: ?Въпрос №15. Какъв комплекс всъщност се строи на: ?
- „Определяне на съответствието на изградения обект със стандартите за пожарна безопасност“ Въпрос № 1. Определяне на съответствието със стандартите за пожарна безопасност на складова сграда, разположена на адрес: Московска област, .
- „Определяне на функционалното предназначение на помещението (таванско помещение)“ Въпрос №1.
Изследване на неотделими подобрения
Таванското помещение с площ от кв.м., находящо се в нежилищна сграда на адрес: , необходимо ли е техническо (спомагателно) помещение за обслужване на сградата?
Статии
Според Гражданския кодекс на нашата страна неотделими подобрения са подобрения на имущество, които са насочени към подобряване на техническите и функционалните възможности и които не могат да бъдат отделени от имота и не могат да се разглеждат отделно. Неразделните подобрения обикновено включват резултатите от преустройство и основен ремонт, както и реконструкция и реставрация.
Следното също може да се счита за работа, насочена към получаване на неотделими подобрения:
- реставрационни дейности;
- работа за промяна на повърхността на стени, тавани и подове.
Естествено, списъкът не се ограничава до това и може да се разшири в зависимост от конкретната ситуация.
Оценка на разходите за ремонти като неотделими подобрения на имота
Отделните подобрения на общата собственост, освен ако не е предвидено друго със споразумение на участниците в споделената собственост, стават собственост на участника, който ги е направил. ОСНОВНИ ВИДОВЕ ОЦЕНКА НА НЕДЕЛИМИ ПОДОБРЕНИЯ: Характеристики на оценката на неделими подобрения на недвижими имоти Тъй като предмет на оценката са работа, услуги и материали, заплатени от заинтересовано лице, такъв обект на оценка не може да бъде самостоятелно отчужден на пазара, т.к. счита се за дял в първоначалната стойност на имота.
Методът на доходния подход се основава на определяне на текущата стойност на очакваните бъдещи приходи от използването на обект. В рамките на предмета на оценка на пазарната стойност на работата, услугите и материалите, необходими за ремонт и реконструкция, този подход не се прилага, тъй като не предвижда получаване на никакви приходи.
Експертиза в делба на имоти
важно
Подсъдимата ПЪЛНО ИМЕ 3 също поддържа доводите на жалбата си в съдебно заседание на въззивната инстанция. Оценка на стойността на ремонта като неотделимо подобрение на имота Каква е степента на ефективност на естествената вентилация на последния етаж на горепосочената жилищна сграда и в частност на апартамент № _? Вентилационната система отговаря ли на строителните норми? Въпрос № 10.
Какви са причините за високата влажност и ниската температура в апартамент №, намиращ се на адрес: ?Въпрос №11. Качеството на използваните строителни материали и продукти, както и качеството на отделни части от сгради и конструкции отговарят ли на действащите SNiP? Въпрос № 12. Използваните материали съответстват ли на проектната и техническа документация? Въпрос № 13.
Оценка на неотделими подобрения
Заявление за оценка на трайни подобрения Какво представляват трайните подобрения? Оценка на неотделими подобрения. Гражданският кодекс на Руската федерация свързва това понятие с наетия имот, но в нито един законодателен акт няма недвусмислена формулировка. Според установената практика неотделимите подобрения включват промени в обекта, които подобряват неговите технически и функционални възможности и които са неотделими от самия обект. Като правило те включват резултат от преустройство, основен ремонт, реставрация, реконструкция, реставрация, промени в повърхността на стените, подовете и таваните на помещението и др.
Домакински раздел
Оценяването на разходите за ремонт като неотделими подобрения на имуществото предполага преди всичко определяне на цената на капиталовите разходи на обекта (апартамент, нежилищни помещения, сграда), т.е. са неотделими от самия обект, без да му причиняват щети. Тези разходи могат да представляват сгради или конструкции, разположени на поземлен имот, които не могат да бъдат отделени от него, без да им нанесат физически щети и да променят външния вид на помещенията.
Член 245, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация: Участник в споделена собственост, който е извършил неразделни подобрения на този имот за своя сметка в съответствие с установената процедура за използване на обща собственост, има право да съответно увеличение на дела му в правото на обща собственост.
Раздел неразделни подобрения в случай на развод
Трябва да се разбере обаче, че говорим по-скоро за обстоятелства, при които често, но не гарантирано, е възможно да се говори за подобрения, които не могат да бъдат отделени от имота. Често дори самият съд може да се затрудни да реши кои конкретни мерки трябва да бъдат класифицирани като неразделни промени, увеличили техническия и функционален потенциал на апартамент, сграда, постройка и др.
Без помощта на специалист не винаги е възможно да се разберат описаните по-горе проблеми, така че периодично се назначава проверка на неразделни подобрения, за да се разбере просто как трябва да се разглеждат резултатите от определени мерки в рамките на текущата законодателна рамка. . Гражданският кодекс на Руската федерация свързва понятието неотделими подобрения с наетия имот.
Каква е пазарната стойност на извършения ремонт в апартамента, предвид факта, че ищецът е закупил апартамента без да го довърши? Каква е пазарната стойност на делимите и неделимите подобрения на апартамента на ищеца?Въпрос No5. Има ли дефектни зони в ограждащите конструкции на вход №_ в жилищна сграда №_ на адреса, включително в апартамент №_? Въпрос № 6. Ако се открият дефектни зони в ограждащите конструкции, каква работа трябва да се направи, за да се отстранят? Въпрос № 7. Какви други фактори влияят на високата влажност и ниската температура в апартамент № на жилищна сграда № на адрес? Въпрос № 8. Работещият вентилационен канал във вход №_ на жилищна сграда №_ на адреса отговаря ли на проектно-техническата документация Въпрос №9.
Въпреки факта, че направените подобрения могат да бъдат оценени в парична форма, те не са предмет на правилата за неоснователно парично обогатяване (клауза 2 от член 1107 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и начисляването на лихви за използване на други народни средства (член 395 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Факт е, че тези норми се прилагат само в случай на обогатяване в парична форма (определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 3 април 2009 г.
VAS-402/09 по дело № A41-K1-13707/07 и клауза 6 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2000 г. № 49). Подобренията на имота нямат парично естество.
Понякога дори за съда е трудно да определи кои конкретни резултати от работата трябва да бъдат класифицирани като неотделими подобрения. В такива случаи обикновено се кани експерт, който да даде становище.
Има ли видими конструктивни дефекти в жилищната сграда на адрес: ; какви са възможните причини за възникването им? Съществуващите дефекти, ако са налице, представляват ли заплаха за човешкия живот?
- „Преустройство на апартамент с цел самостоятелно живеене на две семейства“ Въпрос № 1. Съответствие на апартамента на адрес: Москва със строителните норми и разпоредби, действащи на територията на Руската федерация Въпрос № 2.
Възможност за преустройство на апартамент, намиращ се на адрес: Москва, с цел самостоятелно живеене на две семейства.
- “Интегрални, неотменими подобрения” Въпрос №1.
Нежилищните помещения, находящи се в сградата на адрес: , с обща площ от кв.м., притежават ли следния имот: Въпрос №2.