Методически препоръки „Оценка на правата на вземания по договори за банков кредит“ Общи въпроси на оценката на правата на вземания по договори за кредит. Методически препоръки за оценка на пазарната стойност на права за вземане Оценка на вземания
1. УВОДНИ РАЗПОРЕДБИ
1.1. През 2017г Методически препоръки (наричани по-нататък МР)преминават практически тестове. Коментари и предложения по документа се приемат на imo@srosovet. ru.
Въз основа на резултатите от анализа на резултатите от практическите тестове, като се вземат предвид получените коментари и предложения, ще бъде взето решение за одобряване на MR.
1.2. MR са разработени с цел подобряване на качеството на резултатите от предоставянето на услуги за определяне на пазарната стойност на правото на вземане на дълг (наричан по-долу Дълг).
Акцентът в МР е върху оценката на дълга на юридическите лица. Методологическата част на МР, с някои ограничения, може да се прилага и при оценка на дълга на физически лица и индивидуални предприемачи.
1.3. Целевата аудитория на MR са оценители. Някои разпоредби на MR могат да се използват от съдебни експерти; лица, чиито служебни задължения включват формиране на преценки относно пазарната стойност на дълга, наблюдение на качеството на резултатите от предоставянето на съответните оценителски услуги; представители на учебни заведения, които подготвят специализирани специалисти.
1.5. MR имат практическа насоченост:
- структурата съответства на „хронологията” на формиране на доклада за оценка;
- В приложения 1 - 4 са посочени възможните източници на пазарна информация и е предоставена специализирана аналитична и статистическа информация;
- в приложения 5, 6 са показани възможни опцииизчислителни модели във формат MS Excel.
2. ОПИСАНИЕ НА ОБЕКТА НА ОЦЕНЯВАНЕ
2.1. Възможността за пазарно обращение на права за вземане на дълг е установена от чл. 388. В съответствие с разпоредбите на чл. 5 обектът на преценка може да се оформи като „искови права по... договор...”.
2.2. За да се идентифицира дългът, докладът за оценка посочва:
№ стр/ П |
Параметър |
Коментар |
Обхват на правата и условията |
съгласно член 384 от Гражданския кодекс на Руската федерация |
|
Размер на дълга |
С подчертаване:
Балансовата стойност на дълга може да не отразява действителния му размер (например поради неотчитане на размера на начислените лихви и неустойки). |
|
Идентификация на длъжника |
Пълно име, OGRN, местоположение, информация за контакт |
|
Заглавие/документи за собственост |
Основание за дълга (например: споразумение, съдебно решение). Към договора е посочено следното:
|
2.3. Типични значими ценови параметри на дълга:
Не. |
Параметър |
Коментар |
Размер на дълга |
виж клауза 2.2 |
|
Очаквана дата на връщане |
В съответствие с условията на документите на клиента или предположенията на оценителя |
|
Параметри, характеризиращи вероятността за възвращаемост |
||
Качество на документите за собственост/заглавие |
Неадекватната документация намалява ефективността на работата по искове |
|
Наличност и продължителност на забавяне |
||
Съгласието на длъжника с факта на съществуването на дълг и мерките, предприети от длъжника за неговото изплащане |
вкл. информация относно реда и размера на погасяване на дълга преди датата на оценка, относно инициативите на длъжника за преструктуриране на дълга. За повече информация вижте точка 3.7. |
|
Важна е не само стойността на коефициентите, характеризиращи финансовото състояние към датата на оценката, но и тяхната динамика - както ретроспективна, Освен това вижте параграфи 3.2 - 3.4. |
||
Наличие и характеристики на обезпечението Дълг под формата на обезпечение |
вижте точки 2.5, 6.5.5 |
|
Наличие и характеристики на обезпечението Дълг под формата на гаранция |
виж клауза 2.6 |
|
Извършената от кредитора искова работа и резултатите от нея |
Извънсъдебни процедури и съдебни производства, вкл. сключени споразумения за преструктуриране на дълга |
|
Дял на оценения дълг в общата сумазадълженията на длъжника, опашката за погасяване на вземанията, към които принадлежи обектът на оценка |
Посочване на сумите на задълженията за всяка от опашките. Ако срещу длъжника е открито производство по несъстоятелност, регистърът на кредиторите може да се използва като източник на информация. |
|
2.4. Във връзка с оценката на конкретен Дълг допълнителни параметри на ценообразуване, които не са посочени в клауза 2.3, могат да бъдат значителни.
2.5. При обезпечаване на дълга с обезпечение, докладът за оценка предоставя неговото описание, като се вземат предвид изискванията на съответния FSO за оценка на съответния вид обекти на оценка (например, ако предмет на обезпечение е поземлен имот - FSO No. 7) и принципа на същественост (с намаляване на дела на стойността на обезпечението в общия размер на дълга, влиянието на предоставената информация върху резултата от оценката намалява).
2.6. При обезпечаване на дълга с гаранция в доклада за оценка се посочват съществените условия на договора за поръчителство: идентификация на поръчителя; ред за събиране на обезпечение; характеристики на имуществото на гаранта, неговата доходоносна дейност, наличие на задължения по други гаранционни споразумения и др.
2.7. В някои случаи анализът на правна документация, потвърждаваща правото на вземане на кредитора и/или наличието на обезпечение, изисква задълбочено познаване на правилата на различни отрасли на правото, които са извън компетенциите на оценителя. В такива ситуации се препоръчва привличането на специализирани специалисти или ограничаване на обхвата на изследването в заданието за оценка.
2.8. За събиране на информация за стойностите на ценовите параметри на обекта на оценка и пазарните условия се използват следните източници на информация:
- клиент на оценката;
- длъжника и неговите бенефициенти;
- публични органи, свързани с дейността на длъжника;
- профилни аналитични материали;
- платформи, на които се поставят оферти за продажба на сравним дълг;
- организации, занимаващи се със събиране на дългове;
- експерти по темата;
- методически и учебни материали.
2.9. При липса на съществена информация за обекта на оценка, на оценителя се препоръчва да откаже извършването на оценката.
Ако няма значителна информация за една или повече позиции в дълга на портфейла, се препоръчва да се коригира поръчката за оценка, като се изключат тези позиции.
2.10. При липса на информация, която може да бъде от значение при оценката на подобен дълг, се препоръчва в доклада за оценка да се представи:
- описание на действията, извършени от оценителя за получаване на тази информация, като се посочват причините за невъзможността да се получи и свързаните с това допускания;
- анализ на възможното въздействие на липсваща информация върху стойността на обекта на оценка (промени в стойността, ако информацията бъде получена).
3. ИЗВЪРШВАНЕ НА ПАЗАРЕН АНАЛИЗ
3.1. Групиране на задължения по стойност на ценови параметри.
3.1.1. В зависимост от вероятността за връщане:
- Дълг с признаци на висока вероятност за неговото събиране, при условие че кредиторът извършва правилна работа по искове (съответстваща на типичните правила, разработени на пазара при работа с подобен дълг);
- Дълг, чиято вероятност за събиране е незначителна (наричан по-долу проблемен дълг).
3.1.2. В зависимост от обезпечението на дълга:
- Необезпечен дълг;
- Дълг, обезпечен с обезпечение;
- Дълг, обезпечен с гаранция.
3.2. Стойности на типичните ценови параметри, показващи наличието на признаци на проблемен дълг:
Параметър |
Значение, показващо относно наличието на знак за проблемен дълг |
Отстъпкакъм ал |
Коментар |
Изтичане на давността |
Давността е изтекла |
100% |
След изтичане на давностния срок заинтересованото лице губи възможността да иска по съдебен ред принудителна защита на нарушеното право. |
Размер на дълга |
< 1/4 месячной заработной платы юриста |
® 100% |
Ако размерът на дълга е незначителен, работата по събирането му не е икономически целесъобразна. Средната трудоемкост на събирането на дългове може да се оцени на 1/4 от един месец работа на адвокат. Тази интензивност на труда включва запознаване с документи, изготвяне на позиция, участие в съдебни заседания, други събития и др. Информация за заплатите в конкретен регион може да бъде получена от специализирани източници, напр.чч. ru. Отстъпката е посочена за ситуация, в която няма съдебно решение в полза на кредитора. |
Състав и качество на правните/правните подкрепящи документи |
Документите липсват или са неправилно изпълнени |
® 100% |
Ефективността на работата по искове намалява, когато:
|
Наличие на съдебно решение |
Наличието на влязло в сила отрицателно съдебно решение за кредитора |
> 90% |
Отрицателните съдебни решения за кредитора дават възможност за погасяване на дълга само ако бъдат преразгледани от висши съдилища или по доброволен начин от страна на длъжника. По отношение на времето и вероятността за преразглеждане на решения от по-висш орган вижте приложения 3, 4. |
Финансовото състояние на длъжника |
1. Длъжникът е в несъстоятелност. Дългът се отнася към третата опашка от регистър. Вземанията на кредитора не са обезпечени с обезпечение или гаранция. 2. Няма актуални данни за финансовото състояние на длъжника. |
> 90% |
Обикновено липсата на информация за финансовото състояние на длъжника показва, че той не е в състояние да изпълни задълженията си по дълга или възнамерява да ги избегне и има съответните възможности. Горното се отнася за ситуацията, когато Оценителят е предприел всички необходими действия за получаване на такава информация (вижте точка 2.7). |
3.3. Пазарният анализ на обекта на оценка се извършва предимно за пазарния сегмент, към който принадлежи оценяваният дълг (клауза 3.1).
Като правило, за проблемния дълг, представен на пазара, е налична информация за по-малък брой ценови параметри, отколкото за дълга с признаци на висока вероятност за изплащане.
3.5. Информацията от всякакви източници подлежи на проверка за достатъчност и надеждност (съответствие с пазарните данни). Например дадените стойности могат да се считат за експертно мнение или ориентировъчни стойности и подлежат на проверка спрямо пазарни данни.
3.6. Възможните източници на информация за анализ на дълговия пазар са дадени в Приложение 2.
3.7. При обезпечаване на дълга с обезпечение или поръчителство е препоръчително докладът за оценка да съдържа анализ на пазарния сегмент, към който принадлежат съответното имущество и доходоносни дейности на поръчителя. Обхватът на анализа се определя, като се вземат предвид изискванията на съответния FSO, който регламентира оценката на съответния тип оценявани обекти и принципа на същественост (виж клауза 2.5).
4. ИЗБОР НА ПОДХОДИ И МЕТОДИ ЗА ОЦЕНЯВАНЕ
4.1. Изборът на подходи (методи) за оценка се основава на анализа на:
4.1.1. Опции за събиране на дългове, включително данни за:
- перспективи (вероятност) за досъдебно и съдебно възстановяване;
- вероятността от фалит на длъжника при събиране на оценения дълг;
- най-обещаващите активи на длъжника за целите на събирането на дълга (ако потенциалният фалит е свързан със събирането на оценения дълг).
4.1.2. Достатъчност и надеждност на наличната информация за оценка.
4.1.3. Възможна грешка в резултатите от изчисленията въз основа на специфичен подход (метод) за оценка.
4.2. В зависимост от стойностите на ценовите параметри на дълга (клауза 2.3), обикновено се използват следните подходи за оценка:
4.2.1. За оценяване на дълг, обезпечен със залог или гаранция, обикновено се прилага приходният подход към оценката, защото:
- наборът от параметри на обезпечението и финансовото състояние на поръчителите е уникален, което затруднява избора на подобни обекти, както и извършването на подходящи корекции;
- процесът на изплащане на дълга с обезпечение и/или средства от поръчители като правило е значително разпределен във времето.
4.2.2. Разходният подход за оценка на дълга по правило не се прилага.
4.3. Препоръчва се заключението за невъзможността за прилагане на сравнителен или доходен подход към оценката поради липса на необходима информация да бъде придружено с описание на източниците на информация, анализирани от оценителя, както и обяснение каква информация липсва.
4.4. Степен Портфейлният дълг (набор от дългове) може да бъде извършен:
- чрез индивидуална оценка на всеки дълг с последваща корекция спрямо мащаба на целия портфейл (при необходимост);
- един портфейл, в случай на съпоставимост на стойностите на значими ценови параметри.
5. ПРИЛАГАНЕ НА СРАВНИТЕЛЕН ПОДХОД ЗА ОЦЕНЯВАНЕ
5.1. За да се повиши точността на изчисленията, се препоръчва да се използва информация за пазарните цени на сделки с подобни обекти към датата на оценката или дата, близка до нея. При липса на информация за цените на сделките е възможно да се използва информация за офертните цени със съответните корекции (ако е необходимо).
- направени между взаимозависими страни (например в съдебни решения на арбитражни съдилища може да има сделки за продажба на дълг по номинална стойност; значителна част от такива сделки се дължи на зависимостта на купувача от продавача);
- извършено на инвестиционна цена (например, когато прехвърлянето на вземания доведе до промяна на контрола върху фалирало дружество);
- ангажирани по ликвидационна стойност (с период на експозиция, различен от пазарния).
5.3. Аналоговите обекти се избират въз основа на анализ на стойностите на значимите ценови параметри (вижте точка 2.3). Стойностите на ценовите параметри, използвани при изчисленията на аналогови обекти, трябва да бъдат възможно най-близки (от онези аналози, които са представени на пазара) до стойностите на ценовите параметри на оценявания обект, по-специално, те трябва:
- принадлежат към същата група (вижте точка 3.1);
- имат сравнима номинална стойност;
- имат сравними очаквани условия и вероятност за погасяване.
5.4. На теория разликите между обекта на оценяване и аналогов обект по отношение на значими ценови параметри (клауза 2.3) трябва да бъдат елиминирани чрез извършване на подходящи корекции. На практика наличната информация на пазара не ни позволява да обосновем размера на корекцията за разлики в повечето ценови параметри. В такава ситуация разликите в ценовите параметри се вземат предвид на етапа на избор на аналогови обекти - формира се извадка от аналогови обекти, чиито стойности на ценовите параметри са възможно най-близки до стойностите на обектът, който се оценява. При по-нататъшни изчисления се използват средни стойности на показателите за извадката (например отстъпка).
Като цяло изчисляването на пазарната стойност на правата за вземане на дълг, използвайки сравнителния подход за оценка, се извършва по следните формули:
5.5. Възможен тип изчислителен модел за сравнителен подход към оценката във формата MS Excel е дадено в Приложение 5.
6. ПРИЛАГАНЕ НА ДОХОДНИЯ ПОДХОД КЪМ ОЦЕНКАТА
6.1. Основните видове средства, получени за погасяване на дълга: връщане на главницата, плащане на лихви, глоби и неустойки.
6.2. Основните източници на средства за изплащане на дълга:
6.2.1. Налични средства на длъжника;
6.2.2. Парични средства от продажба на обезпечение или друго имущество на длъжника (по решение на съда) - стр. 138 и приложение 1;
6.2.3. Парични средства от бъдещи дейности на длъжника. Решението за използване на този източник обикновено се взема от кредитора заедно с длъжника, фиксирано е в споразумението за преструктуриране на дълга и се случва в случаите, когато продажбата на обезпечение е трудна, например:
- обезпечението е високоспециализирано имущество, продажбата на което обикновено се извършва заедно с други елементи на имуществения комплекс, които не са включени в обезпечението;
- длъжник е градообразуващото предприятие или друго предприятие, чиято дейност е малко вероятно да бъде прекратена.
Обикновено клаузи 6.2.2 и 6.2.3 са взаимно изключващи се.
6.2.4. Средства от поръчители (опции - подобни на клаузи 6.2.1 - 6.2.3).
6.3. Основните видове разходи, свързани със събиране на вземания: адвокатски хонорари, съдебни разноски.
6.4. Като цяло, според подхода на дохода за оценка, пазарната стойност на правата за вземане на дълг се определя по следната формула:
6.5. Разпределение на паричните потоци във времето:
6.5.1. При липса на спор и има разумни доказателства за надлежната проверка на длъжника, Оценителят може да разчита на срока за погасяване на дълга, установен от договора или действащото законодателство.
6.5.2. Периодът на дисконтиране на паричните потоци от продажбата на обезпечение се определя:
- като се вземе предвид срокът, установен в съответното споразумение - при извънсъдебно споразумение;
- като се вземе предвид типичният период на експозиция за пазарни условия - в случай на правен сетълмент.
6.5.3. Разпределението на паричните потоци от доходоносни дейности на длъжника и/или поръчителя отчита реалните възможности и перспективи на посочените доходоносни дейности (например месечно плащане за погасяване на дълга в размер на средномесечния свободен паричен поток на предприятието за съпоставим ретроспективен период).
6.5.4. Уреждането на дълга може да стане извънсъдебно или в съда. Изборът на процедура се основава на анализ на вероятността за изплащане на дълга (клауза 2.3 и допълнение 2, 4). Типичните срокове за различни процедури за събиране на вземания са дадени в Приложение 3.
6.5.5. Ако обезпечението обезпечава задължения по няколко договора за кредит, разпределението се съобразява с реда на погасяване на вземанията. Съгласно чл. 342 вземанията на последващия ипотекарен кредитор се удовлетворяват от стойността на имота, след като са удовлетворени вземанията на предишните ипотекарни кредитори.
6.6. Вероятността за изплащане на дълга може да се вземе предвид:
6.6.1. Чрез отделен коефициент, характеризиращ вероятността за възвръщаемост (приоритетен вариант). В този случай процентът на дисконтиране не отчита риска от неизплащане на дълга над безрисковия компонент. Източници на информация за определяневероятностите за невръщане са дадени в Приложение 2, стойностите на вероятността за отделни ситуации са дадени в Приложение 4 и .Израз (4) приема следната форма:
6.6.2. Чрез дисконтов процент, чиято стойност, освен безрисковия компонент, отчита и допълнителния риск от непогасяване на конкретен Дълг. На практика прилагането на този вариант е трудно, тъй като съществуващите методи за определяне на този допълнителен риск не осигуряват достатъчна надеждност на резултата.
6.7. Възможен тип изчислителни модели за подхода на дохода за оценка във формат MS Excel е дадено в Приложение 6.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ
7.1. Общата пазарна стойност на правата за вземане на дълга не се облага с ДДС. Когато се вземат предвид паричните потоци от продажби в изчислителния модел имущество на длъжникаи/или поръчителите трябва да имат предвид, че те могат или не могат да включват ДДС. Например, във връзка с имуществото на юридически лица, подлежащи на общата данъчна система:
7.1.1. Ако се предвиди модел на изпълнително производство, тогава цената на продавания имот се взема без ДДС (клауза 4 от член 161). Тези. след продажбата на имущество на търг, организаторът на търга или самият длъжник плаща ДДС и кредиторът няма да получи тази сума като погасяване на дълга.
7.1.2. Ако се предвиди модел на фалит, тогава продажбата на имущество не се облага с ДДС (клауза 15, клауза 2, член 146).
7.3. Пазарната стойност на дълга не може да бъде нула. От дефиницията на пазарната стойност следва, че това е стойността в размяна, тоест при продажба. Прехвърлянето на обект безвъзмездно или с доплащане се тълкува от чл. 572 като „безвъзмезден превод“ или „дарение“. За „продажба“ (т.е. за изготвяне на правно обвързващ договор) е необходима определена сума (чл. 454). Ако резултатите от изчислението показват, че пазарната стойност на дълга клони към нула, крайната стойност на пазарната стойност на дълга в доклада за оценка трябва да бъде посочена на нивото на минималната положителна стойност. Например в размер на една парична единица на Руската федерация (една рубла).
7.4. При изготвяне на доклад за оценка на пазарната стойност на дълга, оценителят е длъжен да спазва изискванията на FSO № 1 - 3.
7.5. Информация за авторите. МР са разработени чрез краудсорсинг схема – в подготовката им са участвали над 30 души. Най-голям принос имаха: Илин Максим Олегович (координатор на експертната група), Котов Денис Иванович (инициатор на разработката), Лебедински Владимир Игоревич, Калинкина Кира Евгениевна, Некрасова Елена Николаевна, Серебрякова Анна Андреевна, Зумберг Алексей Валериевич.
При изготвянето на MR са използвани материали от Асоциацията на банките от Северозапада.
Правото на иск възниква в резултат на граждански правоотношения между двама контрагенти - кредитор и длъжник. Оценката на правата на искове е необходима, когато ръководството взема решения относно управлението на финансовия ливъридж на предприятие, при извършване на транзакция за продажба и покупка на дългове на предприятие, при възбрана върху имуществото на длъжника или в случай на фалит на предприятие. Освен това оценката на правата на вземане се извършва при подготовка на сделка за прехвърляне на задължения на свободния пазар, като обект на сделката могат да бъдат както права на вземане, така и обезпечение. Реализирането на права на вземане може да се осъществи от банките чрез прехвърляне на права и в резултат на производство по несъстоятелност чрез събиране на обезпечение за пълно или частично удовлетворяване на правата на вземане на кредитора.
Оценителят определя пазарната стойност на правата на вземане, която се изразява в паричната сума, получена от продажбата на права на вземане на открития пазар на дълг или от продажбата на имущество, което служи за обезпечение на дълга. В случай на преструктуриране на дълга, оценителят също така определя вероятните парични постъпления за изплащане на дълга, които ще възникнат в резултат на бъдещите финансови и икономически дейности на предприятието длъжник.
Към днешна дата няма универсални, общоприети методи за оценка на правата на вземане. Оценителите използват методи, одобрени или съгласувани във всяка кредитна институция.
В зависимост от вида на правата на вземане, оценителят е изправен пред проблема с избора на методи за оценка. Този избор се дължи на значителна разлика в предпоставките, тоест статус на длъжника, правно основание и очаквани срокове за погасяване. При оценката на правата на вземане на действащо предприятие и предприятие в несъстоятелност съществена разлика са предпоставките за оценка на риска от пълно изплащане на дълга.
Методологията за оценка на претенциите за действащо предприятие включва извършване на задълбочен финансов анализ на дружеството и по-нататъшно прогнозиране на дейността му. От това следва, че моделирането на паричния поток от изплащане на дълга се основава на внимателното прогнозиране на оценителя за източниците на изплащане на дълга, включително нетната печалба на компанията, изграждане на прогнозен баланс и определяне на финансовата стабилност на предприятието в бъдеще. Когато оценява пазарната стойност на правата на вземане за предприятие в процедура по несъстоятелност, оценителят анализира преди всичко с какви активи разполага кредитополучателят и колко перспективно е изплащането на дълга.
Кой е кредиторът?
Кредитор може да бъде лице, в чиято полза в резултат на граждански правоотношения възниква правото да изисква от длъжника изпълнението на определени задължения: да прехвърли вещ, да предостави услуга, да извърши работа.
Първо място в списъка на най-честите кредитори заемат банките и финансовите институции, които финансират дейността на предприятията и определят по-нататъшната им работа и стратегия за развитие на бизнеса. Като правило, в случай на несъстоятелност, в процеса на формиране на регистър на кредиторите по несъстоятелност (комитет на кредиторите), общите кредитори, които контролират и често регулират процеса на провеждане на процедурата по несъстоятелност, са банкови структури.
Съдът признава за кредитори по несъстоятелност тези, които имат право на глас при участие в събранието на кредиторите. Това право трябва да бъде потвърдено в съда с документи, потвърждаващи възникването на задължения. За финансовите и кредитни организации основните документи са: договор за заем, договор за ипотека, договор за залог, договор за поръчителство и други документи, потвърждаващи собствеността върху правото на иск.
Редът за удовлетворяване на вземанията, установен от закона, разделя кредиторите на приоритет и приоритет.
Защо качеството на активите има значение?
По правило задължителните отдели на големите финансово-кредитни организации включват кредитен отдел, който изготвя документация за операции по кредитиране, и отдел за обезпечително обслужване, който следи обезпечението за действителното наличие, състояние и стойност на актива. Съставът на активите на организацията, които са предмет на обезпечение, както и текущите гаранции, предоставени за обезпечаване на заем, по време на срока на договора за заем трябва да бъдат подложени на задължителен мониторинг за финансовото благосъстояние на длъжника или поръчителя и трябва също така подлежи на индикативна процедура за проверка на пазарната стойност на обезпечения актив за нейното намаление или увеличение.
По правило по-голямата част от „лошите“ дългове възникват поради недостатъчен мониторинг на обезпеченията от банковите структури. В същото време оценителят, анализирайки договорите за заем като част от оценката на правата на вземане, може да срещне много проблеми при оценката на обезпечения или гаранции. Пример може да бъде случай от практиката. Централният клон на голяма банка в Москва предостави дългосрочен заем на кредитополучател, намиращ се в региона, обезпечен с промишлена сграда. Към момента на отпускане на кредита предприятието кредитополучател е работещо и финансово проспериращо, а активите са ликвидни и представляват производствен цех с парцел. След две години компанията започва процедура по несъстоятелност. Оценителят отишъл на мястото на заложеното имущество и установил, че фирмата длъжник не е произвеждала нищо от дълго време, а производствената сграда, която е обект на залога, е практически унищожена.
Друг проблем при оценката на правата на искове може да бъде идентифицирането на самите права на искове. По време на стандартен анализ на договори за заем, оценителят може да се сблъска с проблема с правно неквалифицирано изготвяне на документи, в резултат на което исковете на кредитора могат впоследствие да бъдат отхвърлени в съда.
Какво трябва да бъде фокусът?
Основният критерий за определяне на стойността на исковете е достатъчно обезпечение за покриване на размера на дълга. Изчисляването на стойността на правото на иск се извършва чрез основната формула: пазарна стойност на обезпечението / дълг на предприятието = % покритие на дълга.
Всички активи на предприятието могат да служат като обезпечение. Активи могат да бъдат недвижими имоти по договори за ипотека, оборудване и инвентар по договори за залог, обезпечения и гаранции, предоставени както от физически, така и от юридически лица по договори за поръчителство.
Оценителят изчислява пазарната стойност на исковете, като определя паричния поток и нивото на риск, обикновено изразено чрез дисконтовия процент, необходим за привеждане на паричния поток до текущата стойност.
Основният критерий за правилното определяне на паричния поток е справедливото изчисляване на общите гаранции за обезпечаване на дълга, изразени чрез пазарната стойност на обезпечението и гаранцията.
Нивото на дисконтовия процент при оценка на правото на иск се влияе от вида и ликвидността на обезпечението. Рисковете включват също времето за събиране на дълга, изискванията на кредитора в несъстоятелността и допълнителните разходи за продажба на обезпечение. От това следва, че стойността на паричния поток, намалена до текущата стойност, като се вземат предвид всички рискове и се изключат всички еднократни и постоянни разходи, ще бъде стойността на пазарната стойност на правото на иск. При определяне на паричния поток за изчисляване на пазарната стойност на вземането, оценителят анализира всички документи, потвърждаващи собствеността върху вземането.
На първо място, могат да възникнат проблеми при идентифицирането на правата на иск. При стандартен анализ на договори за заем оценителят може да срещне проблем, когато имуществото е обезпечение по няколко договора за заем наведнъж. Това може да се случи поради небрежност на мениджърите на кредитния отдел или умишлени грешки. И ако това се случи в рамките на една финансово-кредитна организация, тогава за оценителя, който идентифицира обекта на оценка, това е известна сложност, която обаче той може да идентифицира и вземе предвид при изчисляване на стойността на правата на вземане . В този случай основните допускания за прилагането на тези права, получени от ръководството на банката, могат да помогнат на оценителя при разпределението на паричния поток между договорите за заем.
По-сложен вариант е, когато един и същ имот е кръстосано обезпечен по различни договори за заем и различни кредитори. Най-често това се случва при залагане на движимо имущество, тъй като при отпускане на кредити банковите мениджъри не могат да проверят правната чистота на обезпечението. В такъв случай, без да разполага с пълна информация, оценителят може значително да надцени стойността на правата на вземане, докато стойността на обезпечението на практика няма да покрие оценяваното право.
Освен недвижими имоти, движими вещи, материални активи и друго имущество, което служи за обезпечение на искове, оценителят анализира финансовото състояние на поръчителите.
Анализът и оценката на активите трябва да се извършват от оценител в съответствие с изискванията на стандартите за оценка. Стандартните етапи на процедурата за оценка са анализ на състава и структурата на активите, определяне на количествените и качествени характеристики на обектите (ако е необходимо се извършва посещение и проверка на активите), анализ на съответния отрасъл и пазар на активи. В зависимост от вида на актива, оценителят определя избора на метод за оценка на пазарната стойност на конкретен обект и изчислява пазарната стойност в съответствие с общоприетите методи за оценка.
Защо ви е нужен поръчител?
С цел минимизиране на риска по договор за кредит кредитното звено на банката издава гаранции от юридически и физически лица като допълнителни гаранции. В съответствие с чл. 361 от Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация), по силата на гаранционно споразумение, поръчителят се задължава да отговаря пред кредитора на друго лице за изпълнението от последното на неговите задължения в цяло или частично.
На теория кредитният отдел трябва да следи и актуализира информацията за поръчителя – юридическо или физическо лице. В хода на наблюдението на финансовото състояние на юридическите лица, които са гаранти, кредитният отдел трябва редовно да получава официални отчети, заверени от данъчните власти, преписи на основните позиции в баланса относно най-скъпите активи, информация за негативни тенденции в бизнеса на гаранта, както и основните кредитори на поръчителя.
При анализ на поръчителите - физически лица, отделите по кредит и управление на риска трябва да извършват минимална регулярна проверка на наличието на лично имущество. На практика кредитните отдели оценяват платежоспособността на поръчителя само веднъж - при издаване на заем. Обективен фактор за банките е необходимостта от обработка на огромно количество информация относно страните, свързани с основния кредитополучател. Поради това, в случай на несъстоятелност на длъжника, събирането на средства от поръчителите се усложнява и от факта, че през периода на кредита финансовото състояние на поръчителя може значително да се влоши и до момента на провеждане на производството по несъстоятелност срещу главния длъжник, поръчителят също може да стане некредитоспособен.
Често при оценка на пазарната стойност на исковете стойността по споразумения за поръчителство с физически лица е равна на нула, тъй като събирането на дълг от личното имущество на поръчителя е практически невъзможно поради законови тънкости във връзка със събирането на дълг от имуществото на гражданите. При оценката на паричния поток от събиране от поръчители - юридически лица, оценителят се сблъсква с проблема за получаване на актуална информация за поръчителя, а именно финансови отчети, разбивки на активи и пасиви, актуален регистър на кредиторите, бизнес информация. и друга вътрешна информация.
В съответствие с нормативните актове и документи, регламентиращи дейността по оценяване, оценителят е длъжен да събира информация, която отговаря на изискванията за достатъчност и достоверност.
Основната информация, която оценителят ще използва, за да анализира поръчителя - юридическо лице, ще бъде финансовото състояние на компанията. Количеството данни, което трябва да се събере по време на анализа е значително, тъй като за да се определи платежоспособността на поръчителя е необходимо не само да се анализират счетоводни данни, но и да се оцени пазарната стойност на всички активи и пасиви. Финансови и аналитични данни могат да бъдат получени от различни източници, например статистически бази данни, които включват информация за финансови отчети, тримесечни отчети на емитенти, бази данни на регистратори и др. Крайната цел на този анализ е да се определи нивото на платежоспособност на гаранта и възможността за изпълнение на задълженията по гаранционното споразумение.
В настоящата практика пазарната стойност на гаранцията се оценява със значителна отстъпка, която може да варира от 50 до 100% от номиналната стойност на гаранцията. Тази отстъпка се потвърждава от редица най-големи банки. Това се дължи на факта, че практиката за събиране на задължения от поръчители е по-скоро негативна.
Като се има предвид текущата трудна ситуация със събирането на обезпечения по гаранции, през 2012 г. Върховният арбитражен съд на Руската федерация изготви редица документи и решения, които разглеждат въпроси за разрешаване на спорове, свързани с гаранции. Тези документи предлагат значително повишаване на нивото на отговорност на поръчителите.
Кога е по-лесно да се продаде дълг на пазара?
Към момента на изготвяне на банковите отчети загубите, установени при преоценката на вземанията и обезпеченията, са причина за прегрупирането на активите по качествени категории към по-ниска категория и в резултат на това водят до увеличаване на банковите резерви. Колкото по-високо е нивото на резервите, толкова по-ниска е крайната цена на собствения капитал на банката и толкова по-ниско е нивото на показателите за ликвидност.
За да намалят влиянието на „лошите“ дългове върху нивото на резервите, банките продават част от проблемните активи, тъй като дори получените загуби от продажбата могат да бъдат значително по-ниски от последиците от формирането на допълнителни резерви. Съгласно чл. 382 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото (вземането), принадлежащо на кредитора въз основа на задължение, може да бъде прехвърлено от него на друго лице по сделка, наречена прехвърляне на вземането. Прехвърлянето на вземане, съгласно действащото руско законодателство, се извършва по договор за цесия.
Въпреки факта, че повечето големи банки са създали отдели за продажба на обезпечения и вземания, продажбата на вземания чрез специализирани платформи за търговия става все по-популярна. Пример за това са електронните платформи: автоматизираната платформа за търговия "Sberbank-AST", B2B, руският портал за обезпечение, както и много електронни платформи на агенции за събиране, специализирани в продажбата на проблемни активи и дългове. Като правило, като изучавате информация за продажбата на дългове на такива сайтове, можете да получите пълни данни за размера на дълга, естеството на дълга и спецификата на дейността на компанията длъжник; определят отрасловата принадлежност и местоположението на длъжника; потвърждава наличието на съдебно решение за събиране на дълга, както и оценява кръга от възможни купувачи на дълга и най-важното - продажната цена на дълга.
В този случай пазарната статистика за продажбата на определени видове вземания може да предостави на оценителя ценна информация за реалната пазарна стойност на отстъпката към размера на дълга. На практика, след проучване и анализ на данни от агенции за събиране и платформи за търговия, беше установено, че средно на пазара за продажба на дълг отстъпката върху ликвидния дълг на юридически лица може да бъде 10–30% от номиналната стойност на дълга. Докато за неликвидни дългове отстъпката може да достигне 70–95%. При продажба на права на искове на физически лица нивото на отстъпка е по-високо: за ликвиден дълг (на етапа на съдебно производство) - 50–70%; нисколиквидните дългове се продават с отстъпка от 90–98,5%.
Какъв резултат очакваме?
Какво може да се счита за положителен резултат при оценка на правото на иск? Положителен резултат при оценката на правото на иск следва от добре обезпечен заем и се постига, ако дългът е изцяло покрит от размера на обезпечението. В този случай нивото на риск за такива дългове ще бъде 0%. В противен случай, ако заемът е класифициран като лошо обезпечен или необезпечен, стойността на правата на вземане винаги ще бъде оценена под номинала и в размера на риска, определен от оценителя.
В световната практика при избора на метод за оценка на правата на искове специално внимание се обръща на дългосрочното финансово възстановяване на предприятието, запазването на дейността му, възможността за преструктуриране на дълга с цел по-нататъшното му пълно изплащане като алтернатива на процедурата по несъстоятелност на предприятието. За тези цели Международната асоциация на специалистите по несъстоятелност и преструктуриране в несъстоятелност (INSOL) разработи основните принципи на глобален подход към работата с кредиторите, предназначен да ускори финансовото преструктуриране и да увеличи вероятността за възстановяване на предприятието кредитополучател.
В руската практика основното предположение при оценката на правата на вземанията ще бъде или прехвърлянето на правата на вземанията, или несъстоятелността на длъжника. Съответно въпросът за особеностите на оценката на един или друг вид имуществени права, а следователно и изборът на методология за правата на вземане, ще бъде свързан в повечето случаи или с процедурата по несъстоятелност с цел удовлетворяване на вземанията на всички кредитори, или с определяне на пазарното ниво на отстъпка от офертната цена при продажба на права на свободен пазар.
АСОЦИАЦИЯ НА РУСКИТЕ БАНКИ
Комисия по оценка
Насоки
„Оценка на вземания по договори за банков кредит”
ОБЩИ ВЪПРОСИ НА ОЦЕНКАТА НА ПРАВАТА НА ВЗЕМАНЕ ПО ДОГОВОРИ ЗА КРЕДИТ
Препоръките обхващат общи въпроси, свързани с оценката на исковете. Документът е разработен в съответствие с изискванията на действащото законодателство в областта на оценката и съдържа препоръки, обусловени от спецификата на оценката на вземания по договори за кредит.
1.1. банка -кредитна организация.
1.3. Имуществени активи- в контекста на тези препоръки, материални активи под формата на недвижими имоти, машини и оборудване или стоки.
1.4. Инвестиционни разходи- разходите за конкретно лице или група лица за инвестиционните цели, установени от това лице (лица) за използване на обекта на оценка
1.5. Ликвидационна стойност- прогнозна стойност, отразяваща най-вероятната цена, на която даден обект на оценка може да бъде отчужден през периода на експозиция на обекта на оценка, който е по-малък от типичния период на експозиция за пазарни условия, в условия, при които продавачът е принуден да направи сделка за отчуждаване на имущество.
2.1. Съгласно Наредбата на Банката на Русия от 26 март 2004 г. N 254-P „За реда за кредитните институции да формират резерви за възможни загуби по заеми, заеми и еквивалентен дълг“ (наричана по-долу Наредбата), кредитните институции са задължени да създават резерви за възможни загуби по заеми (наричани по-долу резерв) в съответствие с процедурата, установена от Правилника.
2.2. Съгласно клауза 1.7 от Регламента „За да се определи размерът на прогнозния резерв във връзка с ефекта на факторите на кредитния риск, кредитите се класифицират въз основа на професионална преценка (с изключение на кредити, групирани в портфейл от хомогенни кредити) в един от пет категории за качество:
- I (най-висока) категория качество (стандартни кредити));
- II категория качество (нестандартни кредити);
- III категория качество (съмнителни заеми) - значителен кредитен риск (вероятността от финансови загуби поради неизпълнение или неправилно изпълнение от страна на кредитополучателя на задълженията по заема води до неговата обезценка в размер от 21 до 50 процента);
- IV категория качество (проблемни заеми) - висок кредитен риск (вероятността от финансови загуби поради неизпълнение или неправилно изпълнение от страна на кредитополучателя на задълженията по заема води до неговата обезценка в размер от 51 процента до 100 процента);
- V (най-ниска) категория качество (лоши кредити) - няма вероятност за изплащане на кредита поради невъзможност или отказ на кредитополучателя да изпълнява задълженията по кредита, което води до пълно (100 процента) обезценяване на кредита.
2.3. Междувременно клауза 1.3 от Правилника регламентира, че „Резервът се формира от кредитна институция в случай на обезценяване на заем (заеми), т.е. когато заемът загуби стойност поради неизпълнение или неправилно изпълнение на заема от страна на кредитополучателя задължения към кредитната институция или съществуването на реална заплаха от такова неизпълнение (неправилно изпълнение) (наричано по-нататък кредитен риск за кредита). Тези. Ако кредитополучателят правилно спазва условията на договора за заем, не се формира резерв.
2.4. Освен това, съгласно Правилника, „кредитна институция създава резерви за портфейли от хомогенни заеми в съответствие с методологията за оценка на риска, използвана от нея за съответните портфейли от хомогенни заеми. Кредитната организация разпределя формираните портфейли от хомогенни заеми в следните категории качество:
- I категория на качество - портфейли от еднородни кредити с размер на формирания резерв 0 на сто (няма загуби по портфейла от еднородни кредити);
- II категория на качество - портфейли от еднородни кредити с размер на формирания резерв не повече от 3 на сто от общата балансова стойност на кредитите, обединени в портфейла;
- III категория качество - портфейли от еднородни кредити с размер на формирания резерв над 3 и до 20 на сто от общата балансова стойност на кредитите, обединени в портфейла;
- IV категория на качество - портфейли от еднородни кредити с размер на формирания резерв над 20 и до 50 на сто от общата балансова стойност на кредитите, обединени в портфейла;
- V категория на качество - портфейли от еднородни кредити с размер на формирания резерв над 50 на сто от общата балансова стойност на кредитите, обединени в портфейла.
2.5. Съгласно клауза 3.1. Разпоредби „Оценката на кредитния риск за всеки издаден заем (професионална преценка) трябва да се извършва текущо от кредитната институция.“ По-нататък в параграф 3.1.1 „Професионалната преценка се прави въз основа на резултатите от цялостен и обективен анализ на дейността на кредитополучателя, като се вземат предвид неговото финансово състояние, качеството на обслужване на дълга на кредитополучателя по кредита, както и цялата налична информация на кредитната институция за всякакви рискове на кредитополучателя, включително информация за външни задължения на кредитополучателя, относно функционирането на пазара (пазарите), на който кредитополучателят оперира.“
По този начин необходимостта от професионална преценка (оценка на претенциите) по договори за кредит възниква, ако Банката класифицира даден кредит в качествена категория 3-5 (съмнителни, проблемни, лоши кредити).
3.1. Основната задача при преценката на правото на иск е да се определи наличието и възможността за предявяване на иск по законоустановения ред на движимо и недвижимо имущество, ценни книжа, парични средства и друго имущество, което е обезпечение по договор за заем.
3.2. Според утвърдената банкова практика в областта на кредитирането на юридически лица, най-често срещаните видове обезпечения за изпълнение на задълженията по договори за кредит могат да бъдат:
- залог на материални запаси, парцели, недвижими имоти, превозни средства, ценни книжа и други активи;
- гаранция на юридическо лице;
- гаранция на физическо лице.
3.3. На фиг. 1 показва кратка диаграма, показваща състава на възможните обезпечения, използвани от руските банки в практиката на бизнес сделки по договори за заем между банката и юридически лица.
Както се вижда от фиг. 1, договорът за заем може да няма „твърдо“ обезпечение, т.е. заемът може да бъде предоставен под формата на овърдрафт, който е кредитна линия под формата на лимит на дълга. При предоставяне на кредити под формата на овърдрафт по разплащателни карти в договорите с потребителите банките обикновено определят лимит за овърдрафт, срокове за извършване на месечни плащания и размер на минималното плащане.
Ориз. 1. Възможен състав на обезпечение по договори за кредит
3.4. За да се установи наличието на право на собственост - права (изисквания), е необходимо да се попълни таблицата по-долу. Таблицата се попълва със съдействието на специалист - юрист от банката, който има достатъчно компетентност и познания, за да даде професионална преценка за обезпечението.
Таблица 1. Матрица за анализ на обезпечения за определяне наличието на материални права - права (изисквания)
Недвижим имот | Фактор | Регистрация в Единния държавен регистър | Решение на корпоративния орган | Коректно описание на обезпечението в Договора | Тотален риск | |
% риск | ||||||
Движимо имущество | Фактор | Реална наличност | Наличие на спорове относно обезпечено имущество | Възможност за автономно използване | Наличие на идентификация (инвентарни, технически номера) и съответствието им с обезпечения и счетоводни договори. счетоводство | Тотален риск |
% риск |
3.5. Когато попълвате матрицата, трябва да се ръководите от следните препоръки:
Недвижим имот:
- Липсата на регистрационен запис в Единния държавен регистър на предприемачите е висок риск от невъзможност за налагане на санкция върху имота. Препоръчителна стойност 30-50%
- Липсата на решение от корпоративното тяло на кредитополучателя крие висок риск от положителен резултат от процеса на възстановяване на собствеността, препоръчителната стойност е 50%
- Коректността на описанието на обезпечението е критична в случай на значителни грешки в описанието и действителния артикул. В зависимост от степента на коректност, рискът може да бъде оценен до 100%
Движимо имущество:
- Физическото отсъствие на обезпечението, потвърдено с документи за кражба, е 100% риск, който не позволява допълнителна оценка на обезпечението.
- Наличието на спорове относно обезпечението се преценява в зависимост от хода на процесите по оспорване на обезпечението, експертна оценка за вероятността от благоприятен изход на съдебния спор се извършва от адвокат. Рискът може да бъде оценен до 100%
- Рискът се счита за нулев, ако е възможно пълно автономно използване на обезпечението; ако автономното използване на обезпечението включва значителни капиталови инвестиции в допълнение към текущото му състояние, рискът се оценява пропорционално на нивото на разходите.
- Със съгласуване с адвоката на Клиента, рискът от въздействието на несъответствие на данните за имуществото в договорите за залог и счетоводните документи може да бъде оценен до 100% (например в случай на оспорване на подобни залози)
3.6. Получените резултати се оценяват по следната градация на общите рискове
- 0-15% - нисък риск, висока възможност за получаване на обезпечение
- 15-25% - средна степен на риск, съществува възможност за получаване на обезпечение
- 25-50% - висока степен на риск, възможността за получаване на обезпечение съществува, но е свързана с допълнителни разходи
- Над 50% е висока степен на риск, което не ни позволява да говорим за възможност за възбрана върху обезпечението.
3.7. След идентифициране на целия списък на обезпеченията по договори за кредит и изчисляване на общия риск от възможността за събиране на обезпечение, той се оценява с помощта на подходи на доходите, разходите и сравнителни подходи за обекти, за които общият риск не надвишава 50%.
Изискванията за оценка на правата на вземане са дадени във Федералната служба за сигурност и стандартите на саморегулиращите се организации на оценителите. Разглежданият обект на оценка обаче предполага наличието на определени специфики.
Когато оценява правата на вземане, оценителят трябва да се подчинява на следните общи изисквания.
1) Основната задача на оценителя е да покаже количествените и качествени перспективи за осъществимостта на оценявания обект.
2) Резултатът от оценката, на първо място, е необходим на банката, поради което при извършване на оценката се препоръчва оценителят, в съгласие с банката, да взаимодейства с нейните упълномощени специалисти. Това взаимодействие не предполага натиск върху оценителя от страна на банката и не нарушава принципа на независимост на дейността му.
3) Описанието на обектите на оценка трябва да съдържа ясни признаци, които позволяват недвусмислено идентифициране на обекта. Не се допуска ограничаване до посочване на имена и регистрационни номера. Ако правото на иск включва залог на недвижим имот, е задължително да се извърши оглед на обектите и да се приложи към протокола за оценка протокол за оглед на залозите, подписан от представители на Банката.
4) Когато се определя пазарната стойност, всички изчисления и допускания трябва да се основават на надеждни пазарни данни и тенденции. Предположенията, базирани единствено на експертното мнение на оценителя, трябва да бъдат сведени до минимум.
5) Всички източници на информация, използвани в доклада, трябва да бъдат посочени във форма, която позволява да се провери тяхната адекватност.
6) Докладът за оценка трябва да съдържа в минимален обем цялата информация, необходима за разбиране на валидността на получените резултати.
7) С цел повишаване на ефективността на работата, резултатите от междинната оценка могат да бъдат предоставени на банката по форма, съгласувана с банката.
8) Ако има значително несъответствие в резултатите, получени с помощта на различни подходи, трябва да се извърши анализ на причините за това несъответствие и най-надеждният резултат, според разумното мнение на Оценителя, трябва да бъде избран като краен резултат.
9) Не се допуска оценка на обекта от Оценителя без оглед на обекта. Снимки на обектите, които се оценяват (ако има голям брой обекти, може селективно най-значимите) трябва да бъдат включени в приложенията към доклада. Снимките трябва обективно да отразяват състоянието на оценявания имот;
10) По споразумение с банката и клиента оценителят може да определи характеристиките на обекта на оценка, които не са предвидени от изискванията на федералните стандарти за оценка, но са необходими на банката за вземане на решение.
11) Оценката трябва да бъде извършена в рамките на времева рамка, която не надхвърля лимитите, определени от кредитния процес. За да се сведат до минимум сроковете без загуба на качество, оценителят на етапа на създаване на задача за оценка трябва ясно да разбере своята задача, да определи количеството информация и състава на документите, необходими за работата, и да определи крайните срокове за подаване на документи и приоритети .
12) В секцията за анализ на пазарния сегмент, към който принадлежи оценяваният обект като част от правото на иск, трябва да присъства следната информация:
- анализ на текущата дейност и основните тенденции в съответния пазарен сегмент;
- ретроспективно, текущо и очаквано бъдещо търсене на този тип имоти в региона;
- съществуващи и вероятни нужди за алтернативно използване на оценявания имот;
- степента на въздействие върху стойността на обезпечението на определени прогнозни фактори (към момента на оценката);
13) Когато се използва подходът на дохода при конструирането на парични потоци, е необходимо да се разчита на пазарни показатели, включително в ситуация, в която собственикът на обекта се радва на предимства, които го поставят в по-изгодна позиция спрямо други участници на пазара (ползи и др. .). Съществуващите тежести на обекта (например лизинг, сервитут), които ще бъдат запазени при отчуждаване на обекта, подлежат на задължително разглеждане при оценката.
4.1. Вещните права като обект на гражданското обръщение
Член 128 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който предоставя списък на видовете обекти на гражданското обращение, класифицира правата на собственост като обекти на граждански права заедно с вещи, включително пари и ценни книжа, друга собственост, работи и услуги; защитени резултати от интелектуална дейност и еквивалентни на тях средства за индивидуализация (интелектуална собственост); нематериални ползи.
Една от основните характеристики на обектите на правоотношение е, че такива обекти трябва да представляват определена стойност, която се проявява в способността им да задоволяват определени правно значими интереси на субектите на правото. Разбира се, правата на иск имат такава материална стойност, която предполага, че правото (вземането) може да бъде обект на гражданско обращение.
Тази разпоредба се потвърждава от наличието в глава 24 от Гражданския кодекс на членове, съдържащи правила за прехвърляне на искове.
4.2. Основания за възникване на права (изисквания)
Съгласно чл. 8 от Гражданския кодекс на Руската федерация основата за възникване на граждански права и задължения е споразумение и други сделки и др.
Член 307 от Гражданския кодекс на Руската федерация определя основанията за възникване на задължения - това е договор, вреда, неоснователно обогатяване и т.н. (част 2 от член 307 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
По този начин договорът е основание за възникване на граждански права и задължения и задължения.
Гражданските права, задължения и задължения възникват във връзка с определен обект.
По силата на задължението едно лице (длъжник) се задължава да извърши определено действие в полза на друго лице (кредитор), като: да прехвърли имущество, да извърши работа, да плати пари и др., или да се въздържи от определено действие, и кредиторът има право да изиска от длъжника да изпълни задължението си (член 307, част 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
По този начин правата на собственост, заедно с другото имущество, са това, за което възникват задължения.
4.3. Задължението като основание за възникване на правото на вземане, структурата на облигационните правоотношения
Гражданското законодателство използва понятието „задължение” в различни значения, а именно: задължение в широк смисъл и в тесен смисъл, т.е. специфични права на вземане на кредитора срещу длъжника.
Едно споразумение може да съдържа (и най-често съдържа) набор от права и съответните задължения. По този начин в договор за покупко-продажба може да се разграничи правото на купувача да изисква прехвърляне на стоки и съответното задължение на продавача да прехвърли стоките (първото облигационно отношение). В рамките на това споразумение съществува правото на продавача да изисква плащане за стоките и задължението на купувача да ги плати (второто задължение).
Кредиторът и длъжникът могат да бъдат идентифицирани само в обикновено облигационно правоотношение, а не в рамките на договора като цяло.
В едно сложно облигационно правоотношение, което обикновено е договор, има страни, т.е. субекти, надарени както с права, така и с отговорности, т.е. кредитори и длъжници едновременно.
Глава 24 от Гражданския кодекс на Руската федерация „Промяна на лица в задължение“ предвижда процедурата за замяна на страна в едно облигационно правоотношение (длъжник или кредитор), а не страна по споразумение (или друго задължение в широк смисъл), всеки от които може да бъде както длъжник, така и кредитор по различни причини.задължения, обхванати от дизайна на един договор.
В чл. Изкуство. 382 - 390 от Гражданския кодекс на Руската федерация терминът „кредитор“ се използва за обозначаване на лицето, което „притежава“ преотстъпеното право. Кредиторът е активен субект, надарен с правото да изисква извършването на действия (въздържане от действия) от длъжника.
При договор, чието съдържание е само една правна връзка, едно просто задължение, промяната на активната страна по задължението (кредитор) е и смяна на страната по договора. Пример за такова задължение е заемът: прехвърлянето на правото на вземане на друго лице означава замяна на страна по споразумението - заемодателя.
Често облигационното правоотношение е сложно, т.е. всяка негова страна има редица права и носи редица отговорности. Цялата съвкупност от редица насрещни права и задължения на страните следва да се разглежда като едно правоотношение. В правната литература индивидуалните права на страните по едно задължение се обозначават с термина правомощия. Същевременно се посочва, че те са част от субективното право, което има сложна структура. При смяна на лицата в едно задължение се променя неговият субектен състав, но се запазват системните връзки между правомощия и отговорности.
Съгласно договора за прехвърляне на правото на иск новопостъпилото лице получава не индивидуалната власт на оттеглилата се страна (правото на иск), а целия набор от правомощията му, налични към момента на прехвърлянето.
4.4. Понятие за право (изисквания)
Гражданският кодекс не съдържа дефиниция на правото на иск (по-точно правото (иск).
В същото време законодателят използва понятието право (изискване) в нормите на глава 24 от Гражданския кодекс на Руската федерация. И така, по силата на чл. 382 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото (вземането), принадлежащо на кредитора въз основа на задължение, може да бъде прехвърлено от него на друго лице по сделка (прехвърляне на вземането) или прехвърлено на друго лице на основание на Закона.
Когато анализираме правилата за прехвърляне на право (иск), можем да заключим, че вземането не е правото на субекта да иска, а нещо, което правоимащото лице претендира (претенции) да получи, т.е. чието изпълнение той (при настъпване на определени условия) може да поиска от задълженото по негово право лице, разчитайки на принудителната сила на държавата.
В този случай е необходимо само да се има предвид, че при преотстъпване на права по реда, предвиден в гл. 24 от Гражданския кодекс на Руската федерация както практиката, така и теорията изхождат от факта, че прехвърлянето е разрешено само по отношение на право, произтичащо от задължение.
Съгласно член 454, параграф 4 от Гражданския кодекс на Руската федерация общите разпоредби за покупко-продажба се прилагат към продажбата на права на собственост, освен ако не следва друго от съдържанието и характера на тези права.
В същото време по отношение на признаването на правата (исковете) като вещно-правен статус има няколко гледни точки, от пълното отричане на вещно-правната им природа до признаването на собственост върху правото на иск („право надясно”) и разграничението между правото като съдържание и правото като обект.
Във всеки случай, имайки материална стойност, правата (исковете), които по същество са облигационни права, са в същото време обект на сделки, наред с други имуществени права (например вещни права).
Извод: правата (исковете) са самостоятелен обект на граждански правоотношения, заедно с вещи и други субекти и следователно обекти на оценка, с резерва относно правната природа на тяхното възникване и регулиране.
Оценката на исковете се извършва на няколко етапа. Основните етапи на оценка на исковете са показани в таблица 2.
Таблица 2.
Текущи събития | ||
1. | Одобряване на задачата за оценка | Определят се обектът на оценка, правата и тежестите, обсъждат се използваните подходи, предположенията и ограниченията (определя се необходимото количество информация и времето за извършване на оценката). По правило се извършва с участието на клиента и по възможност съчетано с оглед на обекта. |
2. | Сключване на споразумение | Споразумението има двустранна форма. |
3. | Текущи консултации | Оценителят информира банковия служител за възникващи проблеми (например с предоставянето на информация), спорните въпроси се обсъждат заедно |
4. | Предаване на обобщени резултати от оценката в банката | Оценителят предоставя на банката получените резултати в кратка форма. Когато банката съгласува резултатите, оценителят изготвя доклад за оценка |
5. | Представяне пред клиента | Изготвеният доклад се представя на клиента |
При формирането на задача за оценка е необходимо да се идентифицират всички компоненти, включени в обекта за оценка. Както беше показано в раздел 2 от тези насоки, обектът на оценка „право на иск“ може да включва различни видове обезпечения. Идентифицирането на обезпечението, включено в обекта на оценка, се извършва въз основа на договори за заем и обезпечителна документация, която е неразделна част от договорите за заем.
Преди започване на оценката Клиентът и Оценителят уговарят възможни предположения и ограничения, свързани със спецификата на обекта на оценка и евентуални затруднения при получаване на информация за обекта на оценка.
Спецификата на оценката на вземанията се състои в трудността при получаване на информация за обекта на оценка, тъй като по-голямата част от информацията се съхранява от Кредитополучателя. След получаване на информацията е необходимо да се сверят данните в кредитното досие и получените от Кредитополучателя. В някои случаи се препоръчва да се съпоставят счетоводните отчети, получени от Кредитополучателя, с данните, предоставени на данъчната служба, за да се предотвратят случаи на оценка въз основа на недостоверни отчети.
1. Ако е сключен договор за заем с търговско дружество (дружество с ограничена отговорност, акционерно дружество), тогава е необходимо да се провери дали такава сделка е била голяма за дружеството и дали сключването й е уговорено в по начина, предвиден в закона и устава на дружеството. Също така е важно да се проверят правомощията на длъжностно лице на търговско дружество за извършване на такава сделка, тъй като уставът може да установи ограничения върху правомощията на едноличния изпълнителен орган на дружеството.
При анализа на договорите за обезпечение Оценителят трябва да обърне внимание на факта, че съгласно чл. 339 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за залог трябва да посочва: предмета на залога и неговата оценка, същността, размера и срока за изпълнение на задължението, обезпечено със залога. Той също така трябва да съдържа указание коя страна притежава заложеното имущество (член 338 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Тъй като в съответствие с Гражданския кодекс залогодателят може да бъде само собственик на вещта или лице, което има право на икономическо управление върху нея (част 2 на член 335), важен момент е да проверите документите за собственост за предмет на залога.
Тъй като в съответствие с действащото законодателство ипотеката на сграда (постройка) трябва задължително да бъде придружена от ипотека на парцела, върху който е разположена сградата (или правото на наемане на този парцел), трябва да се обърне внимание на наличието земя като част от предмета на ипотеката. Липсата на залог на поземлен имот прави залога като цяло недействителен.
При анализиране на ипотечно споразумение е необходимо да се обърне внимание на факта, че в съответствие с Федералния закон от 16 юли 1998 г. № 102-FZ „За ипотеката (залог на недвижими имоти) предметът на ипотеката се определя в споразумението, като посочи неговото име, местоположение и достатъчно за идентифициране на този предмет описание. Също така в договора за ипотека трябва да се посочи правото, по силата на което имотът, който е предмет на ипотеката, принадлежи на ипотекарния кредитор, и името на органа, който извършва държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него (наричани по-долу като орган, който извършва държавна регистрация на права), който го е регистрирал правото на залогодателя.
Необходимо е също така да се провери дали ипотечният договор, както и допълнителните споразумения към него (ако има такива), са регистрирани по предвидения от закона начин (ипотечният договор се счита за сключен и влиза в сила от момента на държавната му регистрация).
Ако компетентността на Оценителя не е достатъчна, за да направи професионална преценка за възможното ниво на риск за конкретен договор за кредит, тогава адвокат, представляващ Клиента, или представител на специализирана консултантска компания трябва да предостави писмено своето становище по този въпрос.
При анализ на споразумения за поръчителство, оценителят трябва да провери наличието на подписи и печати върху копия на споразумението, кореспонденцията на лицата, посочени в „заглавката“ на споразумението, с пълните имена на действителните подписали лица.
Проверява се и наличието на съответни решения (протоколи) на органите на поръчителя - юридическо лице.
Като се има предвид съкратеният давностен срок, установен за събиране на дълг от поръчителя, лицето, което получава досието, трябва незабавно да изчисли този процесуален срок. За да направите това, трябва да разберете съгласно условията на договора за заем (като вземете предвид всички допълнителни споразумения) крайния срок за погасяване на заема и след това да добавите една календарна година (клауза 4 от член 364 от Гражданския кодекс). Това ще е давността за предявяване на иск срещу поръчителя. Трябва да се разбере, че в рамките на този срок не само трябва да бъде предявен иск срещу поръчителя, но и след изтичане на срока, посочен в Гаранционния договор за доброволно изпълнение на задълженията му от поръчителя, но и искова молба трябва се изпраща на поръчителя. Като се има предвид фактът, че заемът обикновено се признава за проблемен, ако има забавяне на погасяването, може да се приеме, че срокът за погасяване на заема вече е настъпил преди известно време, което означава, че едногодишната давност срещу поръчителя е започнал да тече.
Ако компетентността на Оценителя не е достатъчна, за да направи професионална преценка за възможното ниво на риск за конкретен договор за кредит, тогава адвокат, представляващ Клиента, или представител на специализирана консултантска компания трябва да предостави писмено своето становище по този въпрос.
Изборът на стандарта за определяне на стойността на обекта на обезпечаване на правата на иск (наричан по-долу обект на оценка) се извършва въз основа на целта на оценката, като се вземат предвид действащите законодателни норми.
В съответствие с чл. 3 от Закона на Руската федерация „За оценителската дейност“ (29.07.98 г., № 135-FZ), пазарната стойност на обекта на оценката се разбира като най-вероятната цена, на която този обект на оценка може да бъде отчужден на открито. пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и стойността на цената на сделката не се отразява при извънредни обстоятелства, тоест когато:
- едната страна по сделката не е длъжна да отчужди обекта на оценката, а другата страна не е длъжна да приеме изпълнението;
- страните по сделката са добре запознати с предмета на сделката и действат в собствен интерес;
- обектът на оценка е представен на свободния пазар чрез публична оферта, характерна за подобни обекти на оценка;
- цената на сделката представлява разумно възнаграждение за обекта на оценка и не е имало принуда за извършване на сделката по отношение на страните по сделката от никоя страна;
- плащането за обекта на оценката се изразява в парична форма.
Оценката на всеки обект на права на собственост е организиран, целенасочен процес на определяне на неговата стойност в парично изражение, като се вземат предвид потенциалните и действителните доходи, донесени от него в определен момент на определен пазар.
В съответствие със стандартите за оценка процесът на определяне на пазарната стойност включва използването на три подхода за оценка:
Икономически ефективен подход- набор от методи за оценка на разходите, основани на определяне на разходите, необходими за възстановяване или замяна на ценния обект, като се вземе предвид неговото износване. Подходът на разходите се основава на принципа на заместването, който гласи, че купувачът няма да плати повече за част от имуществото, отколкото е необходимо, за да го замени с друг имот, който има подобни полезни характеристики.
Сравнителен подход- набор от методи за оценка на стойността, основани на сравнение на обекта на оценка с подобни обекти, за които има информация за цените на сделките с тях. Подходът за сравнение на продажбите се основава на принципа на ефективно функциониращ пазар, на който инвеститорите купуват и продават подобни активи, като същевременно вземат независими индивидуални решения.
Доходен подход- набор от методи за оценка на стойността въз основа на определяне на очаквания доход от обекта на оценка. Подходът на дохода се основава на оценка на очакванията на инвеститора относно бъдещи икономически ползи от притежаването на оценявания имот.
Съгласно Федералните стандарти за оценка, одобрени със заповеди на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 20 юли 2007 г. № 254, 255 и 256, Оценителят има право независимо да определя конкретни методи за оценка в рамките на всеки подход за оценка.
Оценката по доходния подход се използва при оценка на залог на сгради и постройки, машини, оборудване, транспортни средства и залог на дялове на дружеството.
При оценка на сгради и имотни комплекси е необходимо:
- Извършете пазарен анализ на имота, който се оценява като доходоносен недвижим имот.
- Отделно посочете площта: общата площ на сградата или имотния комплекс, площта под наем.
- При изчисляване на наемната ставка за обект на оценка чрез сравнителен подход наемните ставки на аналози трябва да бъдат изчистени от ДДС, комунални и оперативни разходи и да се вземе предвид коефициентът на коридора. Посочете телефон за връзка с аналоговия обект.
- Единичната цена за сравнение на наемните цени (RUB/1 кв. М) на подобни обекти трябва да отговаря на принципа на хомогенност и да не надвишава 30%.
Когато се оценява оборудването, подходът на дохода се използва за оценка на производствените линии.
Превозни средства. Приходният подход се използва за специализиран транспорт (железопътен, воден, товарен междуградски и международен транспорт и др.).
Когато оценявате съществуващо предприятие, трябва:
- Прогнозата за приходите трябва да се основава на прогнози за обемите на продажбите на продукти/услуги и цените за всеки вид произведен продукт/услуга. Извършва се въз основа на капацитета (наличната площ под наем) на оценяваното предприятие и пазарните цени за продажба на единица продукт/услуга.
- Изключете еднократни и непланирани приходи.
- Разгледайте исторически данни за предприятието и индустрията.
- Когато прогнозирате разходите, изключете неоправданите разходи.
- Тъй като лихвените проценти по кредитите, предлагани от банките, изискват увеличение на доходността, което предприятията не могат да гарантират както сега, така и в прогнозния период, за оценка на собствения капитал трябва да се използва методът на дисконтирания паричен поток за собствения капитал, без да се приспадат дългосрочните заеми и кредити. Тоест пазарната стойност на действащо предприятие се определя със собствени средства.
- Правят се окончателни корекции: излишък/дефицит на собствен оборотен капитал; пазарна стойност на дългосрочни финансови инвестиции; пазарна стойност на неосновни активи.
- Ако предприятието работи, но има ограничен оставащ живот на пазара, тогава доходът от операции може да намалее, вместо да се увеличи.
Отстъпка
При оценка на пазарната стойност на собствения капитал, дисконтовият процент се изчислява с помощта на кумулативния метод на конструиране в случай, че не е възможно да се извърши изчислението при прилагане на модела за ценообразуване на капиталовите активи (CAPM).
Бонусът за размера на компанията се основава на анализ на нетните активи на сравними компании.
Степен на капитализация
При преминаване от процент на дисконтиране към процент на капитализация, за да се изчисли реверсията, темпът на растеж на дохода (прихода) в периода след прогнозата трябва да бъде в рамките на 3-5%.
Сравнителният подход при оценката на недвижими имоти се основава на информация за скорошни сделки с подобни имоти на пазара и сравнение на оценявания имот с аналози.
Първоначална предпоставка за прилагане на метода е наличието на развит пазар.
В рамките на сравнителния подход към оценката на недвижимите имоти могат да се разграничат два метода:
- Метод за сравнителен анализ на продажбите.
- Метод на брутен наем.
Основните критерии за избор на аналогови обекти:
- Вид и начин на ползване на имота;
- качество;
- Прехвърлими права;
- местоположение;
- Физически характеристики;
- Условия и финансиране;
- Условия и време на продажба.
След избора и сравняването на аналогични обекти с обекта на оценка трябва да се направят съответните корекции, ако е необходимо.
Корекциите могат да бъдат процент или цена.
Основни методи за изчисляване на корекциите:
- Методи, базирани на анализа на сдвоените продажби;
- Експертни методи за изчисляване и корекции;
- Статистически методи.
Метод на брутен наем се основава на предположението, че има пряка връзка между продажната цена на недвижимия имот и приходите от наем. Този метод включва използването на множител на брутния наем (GRM). MVR е съотношението на продажната цена на имот към брутния доход от отдаването му под наем за определен период (месец, тримесечие, година). Стойността на оценявания имот се определя чрез умножаване на MVR по брутния доход за съответния период от (евентуално очаквания) наем на оценявания имот.
Оценка на движимо имущество
Движимото имущество включва материални и нематериални обекти, които не са недвижими имоти. Този имот не е трайно свързан с недвижим имот и като категория този имот се характеризира с възможност за преместване.
Методи на сравнителния подход - методи, базирани на анализ на сделки за продажба на аналогични обекти и сравнение с обекта на оценка, за да се направят подходящи корекции:
- Метод за пазарна информация: определяне на стойността на движимо имущество чрез използване на информация за продажните цени, публикувана в ценовите листи на производителите, търговците или други източници на информация за продажните цени.
- Метод на сравнителни продажби: Определяне на стойност чрез сравняване на скорошни продажби на сравнима лична собственост с предметната собственост след извършване на подходящи корекции, за да се отчетат разликите между тях.
- Метод на статистическо моделиране (метод на масова оценка): метод за разглеждане на оценявания обект на движимо имущество като представител на определен набор от еднородни обекти, за които са известни цените.
- Метод на корелационни модели: метод за оценка на обект на движимо имущество, базиран на определяне на среднопретегления параметър в условни единици, характеризиращ техническите и икономическите свойства на оценявания обект и свързан пропорционално с неговата стойност
Оценка на бизнес/действащо предприятие
Методи за оценка:
- Аналогов фирмен метод. Този метод се основава на използването на цените, генерирани от отворения фондов пазар. Базата за сравнение е цената на една акция на отворените акционерни дружества.
- Метод на транзакция. Методът е фокусиран върху цените на придобиване на предприятието като цяло или неговия контролен пакет акции.
- Метод на отрасловите коефициенти. Методът се основава на използването на препоръчителни връзки между цена и определени финансови параметри.
Разходният подход е набор от техники и методи за определяне на пазарната стойност на оценявания обект въз основа на размера на разходите, необходими за пресъздаването му в условията, преобладаващи към датата на оценката, като се вземат предвид корекциите за нивото на амортизация на обект.
За изчисляване на размера на разходите, в зависимост от конкретните условия, се използва или възстановителната цена (приблизителната сума на разходите в текущи цени към датата на оценката, необходима за пресъздаване на точно копие на оценявания обект, като се използват същите материали, стандарти , дизайн, качество на работа) или разходи за подмяна (сумата на разходите, направени към датата на оценката за пресъздаване на обект, подобен на този, оценен по отношение на полезността; следователно, използването на съвременни материали, технически и технологични решения, съответствие с допустими са текущи технически и санитарни изисквания).
С подхода на разходите е необходимо да се определи размерът на амортизацията или отстъпката от пълната цена на заместване (цена на заместване). Оценителят изчислява износването не според нормативните документи, а въз основа на реалното му физическо състояние и съответствието на изпълняваните функции със съвременните пазарни нужди. Общото износване на обект включва: физическо, функционално и икономическо остаряване.
Изборът на методи за оценка при разходния подход зависи от целта на оценката, вида на оценявания обект и перспективите за неговото използване. Обща техника при използване на подхода на разходите е да се раздели обект на съставни елементи и да се приложи съответствие към всеки от тях. техники за оценка, като се вземе предвид индивидуалното износване.
При разходния подход за оценка на стойността на предприятието се използват следните методи: нетни активи и ликвидационна стойност. Методът на нетните активи се използва за оценка на печеливши предприятия с перспективи за развитие.
Ликвидационната стойност е сумата от дисконтираните постъпления от продажбата на активи, намалена със сумата на пасивите и разходите за ликвидация.
При разходно-базирания подход за оценка на стойността на недвижимите имоти се определя пазарната стойност на земята и обектите, разположени на територията, която се оценява.
За оценка на поземлен имот се използват следните методи: сравними продажби; корелация (трансфер); капитализация на поземлената рента: остатъчни техники за земя; развитие (развитие) на поземлен имот.
При разходния подход за оценка на разходите за сгради и конструкции се използват следните методи: сравнителна единица; поелементна оценка на разходите; оценка, както и индексен метод на оценка.
При разходния подход за оценка на разходите за машини и оборудване се използват методи за директно изчисление и холистична оценка на разходите.
Разходният подход за оценка на стойността на нематериалните активи е препоръчителен, ако те са уникални или е невъзможно да се изчисли делът на печалбата, донесен от оценявания обект. Оценителят може да използва метода на разходите за създаване и метода на печалбата от разходите. Методът на себестойността на създаване на нематериални активи включва определяне на пълната възстановителна стойност на актива, която включва разходите за създаване, придобиване и привеждане на обекта в състояние, което позволява да се използва по предназначение. Възстановителната цена се коригира в съответствие с процента на остаряване на нематериалния актив. Методът на разходите и ползите ви позволява да намерите пазарната стойност на нематериален актив въз основа на икономиите на разходи, постигнати чрез използването му.
Крайната стойност на пазарната стойност на обектасе определя въз основа на координирането на получените резултати от оценката за различни подходи чрез математическо претегляне въз основа на експертно определяне на значимостта на конкретен подход.
След съгласуване на тежестите на подходите е необходимо да се вземат предвид разпоредбите на Закона за несъстоятелността (несъстоятелността) в редакцията му от 30 декември 2008 г. Съгласно чл. 138, от които 70 на сто, а за кредиторите по договори за заем - 80 на сто от пазарната стойност на имуществото, заложено на съответния кредитор, за удовлетворяване на вземанията на обезпечения кредитор, но не повече от главницата на дълга по задължението. обезпечен със залога и дължимата лихва.
След като оценителят е изчислил сумата, която залогодателят ще получи в бъдеще при продажба на имота след приключване на процедурата по несъстоятелност, е необходимо да се оцени стойността на правото на иск, като се дисконтира получената стойност на обезпечението към настоящия момент. . Сконтовият период се определя от очакваната продължителност на процедурата по несъстоятелност. Клиентът предоставя становище относно графика на всеки етап от процедурата по несъстоятелност.
1. Международни стандарти за оценка. Седмо издание. 2005 /Прев. от английски I Л. Артеменкова, Г.И. Микерин, Н. В. Павлова. - М .: Руско общество на оценителите LLC, 2006.
2. Европейски стандарти за оценяване. 2000/Пер. от английски Г.И. Микерин, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова, - М.: Руско общество на оценителите LLC, 2003.
3. Международни стандарти за оценяване, Осмо издание, Комитет по международни стандарти за оценяване, 2007 г.