Jūs varat pārdot mājokli, kas iegādāts ar maternitātes kapitālu. Vai ir iespējams pārdot dzīvokli, kas iegādāts ar hipotēku? Šādas situācijas ietver
Dzīvokļa pārdošana ar reģistrētu personu ir izplatīts gadījums darījumos ar dzīvojamo nekustamo īpašumu. Šādās situācijās juridiska nozīme būs ne tikai pašam reģistrācijas faktam, bet arī reģistrēto pilsoņu tiesību pastāvēšanai uz dzīvojamām telpām.
Reģistrēto personu juridiskais statuss
Darījuma nosacījumu saskaņošanas stadijā pircējs pārbauda dzīvokļa juridisko tīrību. Šī procedūra ietver oficiālu un slēptu apgrūtinājumu noteikšanu dzīvojamām telpām. Ja reģistrēta hipotēka dzīvoklim ir oficiāls apgrūtinājums, tad reģistrēto personu atrašanās dzīvoklī var tikt uzskatīta par slēptu apgrūtinājumu.
Reģistrēto personu juridiskais statuss tiek noteikts, ņemot vērā šādas pazīmes:
- pagaidu reģistrācija dzīvesvietā nerada nekādas tiesības uz nekustamo īpašumu, izņemot iespēju uz noteiktu laiku izmantot dzīvojamo telpu;
- Pastāvīga reģistrācija dzīvesvietā ļauj reģistrētam pilsonim dzīvot dzīvoklī neierobežotu laiku, t.i. rada pastāvīgu lietošanas tiesību rašanos.
Uz laiku reģistrētu personu klātbūtne nesagādā grūtības darījumu veikšanā, jo pēc noteikta laika to reģistrācija automātiski beidzas.
Pilsoņiem ar pastāvīgu reģistrāciju situācija ir daudz sarežģītāka. To pilsoņu, kuri nav dzīvokļa īpašnieki, reģistrācija dzīvesvietā var notikt šādos gadījumos:
- dzīvojot dzīvoklī pēc tā privatizācijas personai, kura noformējusi privatizācijas darījuma atteikumu par labu citām personām;
- pastāvīga mājokļa izmantošana ar testamenta atteikuma tiesībām;
- īpašnieka ģimenes locekļi, kuriem nav īpašumtiesību daļu;
- nepilngadīgie pilsoņi, kas dzimuši pēc īpašuma tiesību reģistrācijas.
Šīm personām ir tiesības uz dzīvojamo telpu pastāvīgu lietošanu, kuras nevar patvaļīgi izbeigt vai ierobežot. Piemēram, privatizācijas gadījumos šādas tiesības ir nosacītas ar to, ka pilsonis, kurš atteicās, bija dzīvokļa likumīgais īrnieks.
Turklāt īpašniekam ir tiesības reģistrēt ikvienu savā mājā, tostarp pastāvīgi. Tajā pašā laikā īpašnieks var atsevišķi noteikt dzīves apstākļus un mājokļa lietošanas tiesību ierobežojumus, jo reģistrācija tieši neizraisa šādu tiesību rašanos.
Ko darīt ar reģistrētiem pilsoņiem, pārdodot dzīvokli
Konstatējot, ka dzīvoklī ir reģistrēti pilsoņi, pircējam ir tiesības atteikties pabeigt darījumu, jo likums pasludina līgumisko attiecību brīvību. Ja tiks pieņemts lēmums turpināt pirkšanu un pārdošanu, jaunajam īpašniekam var rasties nepieciešamība izlemt reģistrēto pilsoņu likteni.
Parasti, faktiski nododot mājokli, pārdevējam dzīvoklis ir pilnībā jāatbrīvo un jānodod bez jebkādām trešo personu pretenzijām. Tas nozīmē arī visu reģistrēto pilsoņu dereģistrāciju, kas ir atrunāta pirkuma un pārdošanas līgumā. Dažos gadījumos darījuma partneri līgumā var noteikt periodu, kurā visiem pilsoņiem ir jāatceļ reģistrācija.
Ja dzīvoklis ir reģistrēts pilsoņiem, kuriem ir pastāvīgas lietošanas tiesības, pārdevējam nav tiesību pieprasīt to izņemšanu no reģistrācijas. Tādā gadījumā, ja pārdevējs nolemj iegādāties mājokli, ņemot vērā šādu apgrūtinājumu, līgums paredz šādus nosacījumus:
- uzskaita to personu sarakstu, kuras ir reģistrētas dzīvoklī pirkšanas-pārdošanas darījuma brīdī;
- norāda, ka viņiem saglabājas pastāvīgas lietošanas tiesības arī pēc īpašuma reģistrēšanas uz pircēja vārda.
Jāņem vērā, ka Mājokļa iegāde neļaus pat piespiedu kārtā atbrīvot šādas pilsoņu kategorijas:
- nepilngadīgi bērni vai pilsoņi, kas atzīti par rīcībnespējīgiem;
- personas, kuras atteicās piedalīties privatizācijā, bet saglabāja lietošanas tiesības;
- īpašuma iepriekšējā īpašnieka ģimenes locekļi;
- personas, kas dzīvo dzīvoklī saskaņā ar mūža rentes līgumu.
Pilnu šādu personu sastāvu var noskaidrot, izpētot ģimenes sastāva izziņas, dzīvokļu kartes vai izrakstus no mājas grāmatām. Turklāt ir jāsalīdzina īpašnieka ģimenes locekļu sastāvs ar to personu skaitu, kuras piedalījās privatizācijā.
Parasti bērni tiek reģistrēti viena vai abu vecāku dzīvesvietā. Šī principa ievērošanu uzrauga aizbildnības un aizgādnības iestādes. Šī iemesla dēļ praksē reti sastopama mājokļa iegāde, kurā reģistrēti tikai nepilngadīgie pilsoņi.
Ja pēc dzīvokļa iegādes joprojām ir reģistrētas personas, kuras neietilpst augstāk minētajā sarakstā, tās jaunais īpašnieks var izlikt, tostarp piespiedu kārtā.
Kāda ir iespēja iegādāties dzīvokļus ar reģistrētiem pilsoņiem? Parasti šāds nekustamais īpašums ir ievērojami lētāks nekā līdzīgi īpašumi bez reģistrētām personām. Piemēram, ja vecāka gadagājuma pilsonim ir pastāvīgas uzturēšanās tiesības saskaņā ar mūža rentes līgumu, mājokļa iegādi var uzskatīt par piemērotu.
Kā atbrīvot pilsoņus pēc dzīvokļa pārdošanas
Ja pārdevējs neizpildīja pienākumu atbrīvot dzīvokli no visām reģistrētajām personām, vai arī viņam nebija tiesību piespiedu kārtā izreģistrēt, pircējam ir pamatota vēlme iegādāto mājokli atbrīvot no trešo personu tiesībām. Pat ja reģistrēts pilsonis reāli nedzīvo dzīvoklī un negrasās pārvākties uz dzīvojamo telpu, viņa reģistrācijas fakts būtiski palielina komunālo maksājumu apmēru.
Ja reģistrēto personu vidū būs pilsoņi, kuri ir saglabājuši pastāvīgās lietošanas tiesības, viņu izlikšana būs praktiski neiespējama. Izņēmums no šī noteikuma var būt dzīves apstākļu pārkāpumi:
- atteikums maksāt par komunālajiem un cita veida obligātajiem maksājumiem;
- sistemātiska dzīvojamā īpašuma bojāšana vai nolietošanās, kas izraisa tā iznīcināšanu;
- sistemātiska citu dzīvojamās telpās dzīvojošo personu tiesību pārkāpšana.
Šajos gadījumos ir pieļaujama izlikšana bez cita mājokļa nodrošināšanas, tostarp iesniedzot prasību tiesā.
Ja reģistrētiem pilsoņiem nav tiesību izmantot dzīvokli, jaunajam īpašniekam ir likumīgas tiesības viņus izlikt no dzīvojamās telpas, kā arī piespiedu kārtā izrakstīt.
Lai to izdarītu, jums jāveic šādas darbības:
- aicināt reģistrētos pilsoņus brīvprātīgi dereģistrēties, tostarp paredzot saprātīgu termiņu šādu darbību veikšanai;
- nosūtīt brīdinājumu par piespiedu izlikšanas iespēju tiesā;
- vērsties tiesā, lai aizsargātu īpašnieka tiesības.
Ja dzīvoklī faktiski dzīvo reģistrēti pilsoņi, viņiem ir jāapzinās piespiedu izlikšanas iespēja ar tiesas starpniecību, tāpēc brīvprātīgas atbrīvošanas iespēja ir diezgan liela. Atšķirīga situācija veidojas gadījumos, ja dzīvoklī nedzīvo reģistrētas personas un viņu dzīvesvieta nav zināma.
Šajā gadījumā tos ir iespējams izrakstīt ar tiesas lēmumu. Iesniedzot prasību tiesā, ir jānorāda šāda pilsoņa pēdējā zināmā dzīvesvieta, kas, kā likums, sakritīs ar iegādātā dzīvokļa adresi.
Izmēģinājuma laikā tiks pārbaudīts, vai reģistrētajai personai ir vai nav pastāvīgas lietošanas tiesības. Ja šis fakts neapstiprināsies, tiesa aizmuguriski pieņems lēmumu par reģistrētā pilsoņa izlikšanu un izņemšanu no reģistrācijas. Pēc tiesas akta iesniegšanas reģistrācijas iestādei izraksts tiks veikts stingri saskaņā ar tiesas lēmuma rezolutīvo daļu.
Tādējādi, pārdodot dzīvokli ar reģistrētiem pilsoņiem, pircējam būs jānosaka, vai viņiem ir tiesības pastāvīgi izmantot mājokli. Ja šādas tiesības pastāv, būs ārkārtīgi grūti atbrīvot dzīvokli. Tiesas izlikšana ir pieļaujama tikai gadījumos, kad reģistrētie pilsoņi, reģistrējot darījumu, nav saglabājuši pastāvīgās uzturēšanās tiesības.
Kā pārdot dzīvokli un izvairīties no nodokļiem? – jautājums, kas interesē daudzus māju īpašniekus. Galu galā jūs nevēlaties zaudēt 13% no ieņēmumiem. Un prakse līgumā norādīt fiktīvu nelielu summu nav primāri izdevīga pircējam, kurš šajā gadījumā nevarēs saņemt nodokļa atlaidi vai nesaņems to pilnā apmērā. Bet atsevišķos gadījumos joprojām ir iespējams pārdot dzīvokli bez nodokļiem. Un gandrīz vienmēr ir iespēja samazināt nodokļu maksājumus.
Kā pārdot dzīvokli jaunbūvē bez nodokļiem?
Diemžēl jaunu dzīvokli bez nodokļa pārdot nebūs iespējams. No maksājumiem var izvairīties tikai tad, ja īpašums pieder ilgāk par minimālo periodu. Mājoklim, kas iegādāts pirms 2016. gada, tas ir 3 gadi, savukārt pēc 2016. gada 1. janvāra – 5 gadi. Datums, no kura tiek skaitīts īpašumtiesību periods, ir īpašuma tiesību reģistrācijas ierakstīšanas datums Vienotajā valsts nekustamā īpašuma reģistrā (USRN).
Bet, tā kā trīs gadi un pat pieci gadi jaunbūvei nav kritisks periods, pilnīgi iespējams sagaidīt termiņu, kad varēs pārdot dzīvokli bez nodokļa un noformēt darījumu. Šādas gaidīšanas priekšrocība būs iespēja veikt labu remontu, gaidot mājas saraušanos. Daudzi pircēji šim punktam pievērš īpašu uzmanību.
Kā pārdot dzīvokli pēc mantojuma bez nodokļiem?
Tāpat kā jaunbūves gadījumā dzīvokli pēc dāvinājuma bez nodokļa var pārdot tikai pēc noteikta laika, tas ir trīs gadi – neatkarīgi no tā, kā īpašumu saņēmis dāvinājumā vai mantojumā. Perioda sākuma datums ir dzīvojamās telpas īpašumtiesību reģistrācijas datums.
Bet pārdot dzīvokli, nemaksājot nodokli, ja tas ir laulāto kopīpašumā, pēc viena no viņiem nāves (kad otrs laulātais to manto) ir pilnīgi iespējams. Tā kā šajā gadījumā atskaites datums būs nekustamā īpašuma īpašuma sākotnējās reģistrācijas brīdis.
Kad var pārdot privatizētu dzīvokli bez nodokļa?
Tāpat kā dāvinājumā vai mantojumā saņemtā dzīvokļa gadījumā, no tirdzniecības nodokļa var izvairīties tikai trīs gadus pēc īpašuma reģistrācijas.
Kad var pārdot dzīvokli, nemaksājot nodokļus?
Ir vairākas iespējas, kā jūs varat pārdot dzīvokli, nemaksājot nodokli pirms likumā noteiktā termiņa.
Pirmais no tiem attiecas gan uz iegādāto nekustamo īpašumu, gan saņemtu dāvinājumā vai privatizācijas rezultātā. Ja darījuma summa jeb 70% no dzīvojamās telpas kadastrālās vērtības ir mazāka par 1 miljonu rubļu, tad īpašnieks ir atbrīvots no nodokļu maksāšanas. Šī ir tā sauktā standarta nodokļu atlaide.
Otrs gadījums, kad iespējams samazināt tirdzniecības nodokli vai no tā izvairīties pavisam, ir nodokļa bāzes samazināšana par izdevumu summu, kas radusies dzīvokļa iegādei un renovācijai vai mājas celtniecībai. Nodokļu deklarācijai būs jāpievieno dokumenti, kas parāda faktiskos izdevumus. Šajā gadījumā nodoklis tiek iekasēts tikai par starpību starp pārdošanas summu un pirkuma summu (plus remonta izmaksas). Ja izdevumi bija lielāki, tad nodoklis netiek maksāts vispār.
Cik ilgā laikā var pārdot dzīvokli bez nodokļiem?
Likumā ir noteikti precīzi trīs un piecu gadu termiņi nekustamajam īpašumam, kas iegūts dažādos laikos un dažādos veidos. Bet, kā minēts iepriekš, no nodokļiem var izvairīties, saprātīgi izmantojot nodokļu atlaides. Ir arī citi veidi, kā apiet likumu - piemēram, pārdodot dzīvojamo platību atsevišķās daļās. Galu galā ikvienam nekustamā īpašuma īpašniekam ir tiesības saņemt nodokļa atlaidi.
Pirms pārdošanas vislabāk ir sazināties ar speciālistiem, kas konsultēs par visām esošās situācijas niansēm un palīdzēs samazināt nodokļu maksājumus vai no tiem izvairīties pavisam.
Ja uzreiz pēc dzīvokļa iegādes rodas nepieciešamība pēc otrreizējas pārdošanas, daudziem rodas pamatots jautājums: kad īsti pēc dzīvokļa iegādes var pārdot dzīvokli? Ir dažas detaļas un nianses, kas būtu jāņem vērā. Apskatīsim šo jautājumu sīkāk.
Kad jūs varat pārdot dzīvokli pēc tā iegādes?
Dzīvokli var pārdot burtiski jebkurā laikā, ja ir izpildīti visi šīs procedūras nosacījumi:
- ir notikusi pilnīga īpašumtiesību nodošana;
- hipotēka ir pilnībā samaksāta;
- pilsonim, kurš vēlas pārdot dzīvokli, ir iespēja maksāt pārdošanas nodokli utt.
Vienkārši sakot, ja visi jautājumi ir sakārtoti, dokumenti noformēti, līgums reģistrēts un pircējs tagad ir jaunais un vienīgais īpašuma īpašnieks, tad viņš var pārdot savu dzīvokli pat minūtes laikā no brīža, kad darījums ir pabeigts. Šim procesam nav juridisku ierobežojumu.
Taču, kā jau minēts iepriekš, pārdodot dzīvokli, ir jāmaksā nodoklis 13% apmērā (saskaņā ar 2014. gada 29. novembra federālo likumu Nr. 382). Šis noteikums attiecas arī uz hipotekāro kredītu un pērkot dzīvokli, izmantojot maternitātes kapitālu.
Nodokļi pārdodot dzīvokli
Ja rodas nepieciešamība steidzami pārdot iegādāto dzīvokli, tad jāpatur prātā nodokļu maksāšanas specifika:
- Ja dzīvoklis ir bijis īpašumā vismaz 3 gadus, pārdodot šādu dzīvokli, nodoklis netiks iekasēts.
- Pārdodot dzīvokli, kura vērtība ir mazāka par 1 miljonu rubļu, nodoklis nav jāmaksā.
Uzziniet vairāk par to, kāds nodoklis ir jāmaksā, pārdodot dzīvokli.
3 gadu noteikums ir spēkā visās dzīvokļa pārdošanas situācijās, ja tāda ir saņemta:
- pēc mantojuma;
- par privatizāciju;
- saskaņā ar īres līgumu;
- kā dāvana.
Ja tiek pārdoti dzīvokļi, kas iegūti kādā no norādītajiem veidiem un atbilst kādam no punktiem, nodoklis nav jāmaksā.
Visos citos gadījumos šis periods palielinās līdz 5 gadiem. Bet nodokļa atbrīvojumam nepieciešamā dzīvokļa pārdošanas summa nemainās.
Daudzi iedzīvotāji cenšas izvairīties no nodokļu nomaksas, pirkuma-pārdošanas līgumā ierakstot neprecīzu dzīvokļa cenu. Ja tas maksā 4 miljonus, tad līgumā cena ir norādīta 999 000 rubļu, un otrajā līgumā (kas nav jāuzrāda attiecīgajām iestādēm reģistrācijai) var tikt noteiktas papildu darbības par atlikušo summu. Bieži vien šī metode nedarbojas, izraisot pārbaudes komisijai zināmas šaubas par darījuma autentiskumu, pēc kā tiek nozīmēta papildu pārbaude, kuras laikā tiek atklāts pārkāpums.
To darīt nav ieteicams, jo nodokļu nemaksāšana ir nepieņemama, un par to ir paredzēta attiecīga finansiāla atbildība, ja netiek iesniegta nodokļu deklarācija. Līdz ar to, steidzami pārdodot dzīvokli pēc iegādes, labāk rīkoties legāli un maksāt nodokļus un sākotnēji papildus pārliecināties, ka uz rokas ir nepieciešamais līdzekļu apjoms nodokļa nomaksai.
Ņemot vērā visu augstāk minēto informāciju, jūs varat pārdot dzīvokli jebkurā laikā, galvenais ir darīt visu likumīgi, maksāt nodokļus un kopumā ievērot likumā noteiktās prasības attiecībā uz šo procedūru. Kopumā dzīvokļa pārdošanas process ir identisks jebkuriem citiem gadījumiem, un pirkuma un pārdošanas līguma sastādīšanas laika noteikšana ir individuāla lieta.
Ļoti svarīgs ir jautājums par iespēju pārdot dzīvokli ar hipotēku. Daži hipotekāro īpašumu īpašnieki saskaras ar finansiālām grūtībām: viņiem ikmēneša maksājumi kļūst nepanesami. Citiem ir vēlme iegādāties plašāku mājokli. Un vēl citi vienkārši vēlētos pelnīt naudu ar hipotēku.
Šie un citi faktori liek īpašniekam domāt par ieķīlāta mājokļa pārdošanu. Bet dzīvojamā platība viņiem pilnībā nepieder. Tātad, vai ir iespējams pārdot dzīvokli, kas iegādāts ar hipotēku?
Tie, kurus šis jautājums satrauc, var mierīgi izelpot: ieķīlāto nekustamo īpašumu var pārdot kārtējā 2019. gadā. Tikai pārdošanas procedūra jāveic kompetenti, vadoties pēc noteiktajiem noteikumiem. Federālā likuma 29. un 33. pants par hipotekāro kreditēšanu nodrošina aizņēmējam tiesības ekspluatēt un pārdot dzīvokli, kas iegādāts ar hipotēku.
Tajā pašā laikā ieķīlāta mājokļa īpašniekam ir jāatceras galvenais noteikums: viņam nav tiesību veikt ar dzīvokli nekādus darījumus (arī pārdot) bez kredītiestādes piekrišanas. Pretējā gadījumā visas tiesības uz nekustamo īpašumu tiek nodotas bankai (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 301. pants).
Kā pārdot ieķīlāto dzīvokli?
Ir četri veidi, kā pārdot ieķīlāto māju:
- Aizdevuma pirmstermiņa atmaksa.
- Neatkarīga pārdošana.
- Pārdodu ar bankas palīdzību.
- Parādsaistību pārdošana.
Pirmstermiņa atmaksa
Šī metode ietver pircēja atrašanu, kurš piekritīs iegādāties īpašumu ar apgrūtinājumu un iedos pārdevējam naudu atlikušā parāda priekšlaicīgai dzēšanai. Atrast šādu pircēju nav viegli: dzīvokļa apgrūtināšana bieži vien atbaida potenciālos pircējus.
Hipotēkas pirmstermiņa atmaksas shēma ir aktuāla, pārdodot mājokli būvniecības stadijā. Dzīvojamās platības jaunbūvēs ar labu plānojumu ir ļoti pieprasītas, un apzinīgam attīstītājam pircēju parasti netrūkst tiem dzīvokļiem, kas atrodas būvniecības beigu stadijā.
Kā notiek dzīvokļa pārdošanas kārtība hipotēkas pirmstermiņa atmaksas shēmā? Vispirms ir jāsaņem bankas piekrišana. Aizņēmējam būs jānorāda aizdevuma pirmstermiņa atmaksas iemesls, jo tas bankai nav īpaši izdevīgi. Turpmākie procedūras posmi:
- Aizdevuma parāda summas noteikšana.
- Līguma noformēšana starp aizņēmēju un pircēju (notariāli apliecināta).
- Aizņēmēja un visu ģimenes locekļu (arī nepilngadīgo) izraksts no ieķīlātās dzīvojamās telpas.
- Depozīts tādā apmērā, kas nepieciešams, lai pilnībā dzēstu hipotēku.
- Hipotēkas slēgšana un apgrūtinājuma noņemšana no dzīvokļa.
- Pēdējais posms: dzīvokļa īpašumtiesību nodošanas pārreģistrācija reģistrācijas kamerā.
Neatkarīga pārdošana
Galvenais ieteikums pārdevējam: neslēpiet no potenciālā pircēja, ka pārdodamais īpašums ir nodrošināts ar banku.Šāda rīcība tiks uzskatīta par pircēja iesaistīšanu krāpniecībā.
Pats darījums ir vienkāršs. Galvenais ir darīt visu saskaņā ar likumu. Pieņemsim, ka pircējam patika dzīvoklis un viņš nolēma to iegādāties, zinot, ka īpašums ir apgrūtināts. Tālākā darījuma gaita ir šāda:
- Pircējs sazinās ar aizdevēju, izsakot vēlmi atpirkt ķīlu.
- Bankas darbinieki ar viņu sastāda pirkšanas un pārdošanas priekšlīgumu un notariāli apliecina dokumentu.
- Parāda dzēšanai nepieciešamo summu pircējs iemaksā vienā seifā, bet atlikušo summu aizņēmējam citā.
- Dzīvoklim tiek noņemts apgrūtinājums.
- Pirkšanas un pārdošanas līgums tiek sastādīts Rosreestr.
- Banka un aizņēmējs iegūst piekļuvi skaidras naudas depozītu kastēm.
Hipotekārā mājokļa pārdošana bankā
Izmantojot šo shēmu hipotekāro mājokļu pārdošanai, banka vairs nedarbojas kā ārējais novērotājs. Viņš veic darījumu no sākuma līdz beigām, izsniedz savu kameru un rūpējas par visiem dokumentiem. No pārdevēja ir nepieciešami tikai paraksti. Bankas darbinieki patstāvīgi sazināsies ar Reģistrācijas palātu.
Ieķīlāta mājokļa pircējs nogulda līdzekļus aizdevēja seifā, bet starpību starp mājas izmaksām un hipotēkas parādu ieliek citā seifā. Tālāk banka informē Reģistrācijas palātu par kredīta atmaksu, un apgrūtinājums tiek noņemts no pārdošanas objekta.
Šī shēma kredītņēmējam nav īpaši izdevīga: banka nav īpaši ieinteresēta pārdot dzīvokli par augstāku cenu. Viņam ir svarīgi atmaksāt parādu, tāpēc pietiek ar to, ka parāda summa ir līdzīga dzīvokļa izmaksām.
Parādsaistību pārdošana
Šī metode paredz, ka aizņēmējs pārdod savas parādsaistības bankai. Šajā gadījumā hipotēkas kredīts tiek atkārtoti izsniegts jaunajam aizņēmējam. Banka noslēdz līgumu ar pircēju par atlikušās aizdevuma daļas pārskaitīšanu viņam. Tādējādi jaunais kredīta ņēmējs kļūst par ieķīlātās dzīvojamās telpas īpašnieku un kredīta parādnieku.
Daudzi pircēji paši vēlas iegādāties apgrūtinātu dzīvokli, jo ieķīlātais nekustamais īpašums bieži tiek piedāvāts par zemāku cenu. Šādiem pircējiem hipotekārā kredīta saņemšanas procedūra gandrīz neatšķiras no standarta:
- Kandidāts iesniedz dokumentu paketi hipotekārā kredīta pieteikuma izskatīšanai.
- Apstiprinājuma gadījumā tiek veikts iegādātā īpašuma novērtējums.
Nodrošinājuma pārreģistrāciju Rosreestr veic tikai banka. Aizņēmējam tikai jāparaksta dokuments par parāda saistību cesiju.
Kredīta atkārtotas izsniegšanas gadījumā kā pircējs var darboties cita kredītiestāde. Šādā situācijā hipotekārais kredīts tiek pārskaitīts bankai, kas piešķīrusi jaunu kredītu, lai dzēstu veco. Mūsdienās tā ir diezgan izplatīta parādība, jo bankas katru gadu samazina kredīta procentus. Un aizņēmējs, kurš atradis banku ar pieņemamāku procentu likmi vai izdevīgākiem nosacījumiem, pārfinansē hipotēku, pārskaitot parādu uz citu kredītiestādi.
Šī procedūra aizņēmējam sniedz neapšaubāmas priekšrocības. Tomēr ne katra banka piekrīt šādam darījumam: dažas bankas neļauj aizdot ar jebkādu ieganstu, citas uzliek aizņēmējam sodus, kas dažkārt sasniedz ievērojamas summas.
Nodokļu saistības
Hipotekārā mājokļa pārdevējam jāņem vērā viena nianse: ja īpašums ir bijis viņa īpašumā mazāk nekā 3 gadus un tiek pārdots par augstāku cenu, viņam būs jāmaksā nodoklis par dzīvokļa pārdošanu (13%).
Ar militāro hipotēku iegādātā nekustamā īpašuma pārdošanas nianses
Saskaņā ar likumu mājoklis, kas iegādāts, izmantojot mērķtiecīgus mājokļu un hipotekāros kredītus, līdz kredīta pilnīgai atmaksai ir ne tikai kredītiestādes, bet arī Krievijas Federācijas Aizsardzības ministrijas ķīla.
Apgrūtinājums no dzīvokļa tiks noņemts tikai pēc pilnīgas kredīta atmaksas un pēc tam, kad aizņēmējs sasniegs 20 gadu darba stāžu. Šāda dzīvokļa pārdošanas shēmā parasti ietilpst līdzekļu atrašana hipotekārā kredīta atmaksai.
Darījuma algoritms ir šāds:
- Par vēlmi pārdot mājokli un noņemt apgrūtinājumu pārdevējs paziņo bankai un Rosvoenipotekai.
- Pārbauda parāda summu bankā.
- Atmaksā parāda summu.
- Atrod pircēju mājoklim.
- Saņem dokumentu par apgrūtinājuma noņemšanu.
- Saņem dokumentu par īpašumtiesībām no Rosreestr.
- Pārdod dzīvokli pēc ierastās shēmas.
Svarīgi: lai atmaksātu parādu Rosvoenipotekai (kā arī atmaksātu daļu no parāda kreditora bankai civilās hipotēkas gadījumā), jūs varat izmantot līdzekļus, kas saņemti kā daļa no maternitātes kapitāla.
Video: ieķīlāta nekustamā īpašuma pārdošanas procedūra
Dokumenti par ieķīlāta nekustamā īpašuma pārdošanu
Hipotekārā mājokļa pārdošanas procedūras veikšana prasa aizņēmējam sagatavot pilnu dokumentu paketi. Ko tas ietver?
- maksātspēju apliecinošs dokuments;
- pirkuma un pārdošanas līgums ar pircēju;
- sertifikāts par aizdevuma parādu neesamību;
- aizdevuma hipotēka;
- dokumentu, kas apliecina, ka pircējs īpašumā ir pārskaitījis naudas līdzekļus, kas tiks izmantoti kredīta atlikuma dzēšanai;
- dokuments, kas apliecina dzīvokļa noņemšanu no apgrūtinājuma.
Tādējādi ir iespēja pārdot dzīvokli ar hipotēku. Un pat vairākos veidos. Galvenais ir veikt procedūru kompetenti, neko neslēpjot ne no bankas, ne no pircēja.
Pēdējo reizi atjaunināts 2019. gada jūnijā
Saskaņā ar Nodokļu kodeksu, ja jums piederēja dzīvoklis (vai cits nekustamais īpašums) ilgāk par minimālo periodu, tad to pārdodot, esat atbrīvots no nodokļa (kā arī nepieciešamības iesniegt nodokļu deklarāciju). Šajā gadījumā minimālais termiņš var būt trīs gadi vai pieci gadi, atkarībā no tā, kad un kā mājoklis tika iegādāts (jauni noteikumi tika ieviesti ar Federālo likumu Nr. 382-FZ un stājās spēkā 2016. gada 1. janvārī). Šajā rakstā aplūkosim, kā noteikt, pēc kāda nekustamā īpašuma īpašumtiesību perioda, to pārdodot, tiksiet pilnībā atbrīvots no nodokļa.
Ja mājoklis iegādāts pirms 2016. gada 1. janvāra
Ja mājoklis ir iegādāts pirms 2016. gada 1. janvāra (jebkurā veidā), tad tiek piemēroti “vecie noteikumi” (kas bija spēkā pirms pēdējām Nodokļu kodeksa izmaiņām): Jūs esat atbrīvots no nodokļa (un nepieciešamības iesniegt nodokli). atgriešana), ja pārdošanas brīdī īpašums bija jūsu īpašumā vairāk nekā trīs gadus.
Piemērs: 2012. gadā Vasiļjevs K.K. nopirka dzīvokli. 2018. gadā Vasiļjevs šo dzīvokli pārdeva par 3 miljoniem rubļu. Tā kā dzīvoklis iegādāts pirms 2016. gada un pārdošanas brīdī Vasiļjevam tas piederēja vairāk nekā trīs gadus, viņam nav jāmaksā nodoklis par ienākumiem vai jāiesniedz deklarācija nodokļu iestādei.
Ja mājoklis iegādāts pēc 2016. gada 1. janvāra
Ja mājokli iegādājāties pēc 2016. gada 1. janvāra, tad minimālais īpašumtiesību periods beznodokļu pārdošanai ir trīs gadi šādās situācijās (pārējos gadījumos - 5 gadi):
- Ja esat saņēmis nekustamo īpašumu mantots no tuva radinieka.
Ja īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu esat saņēmis mantojumā no ģimenes locekļa vai tuva radinieka (saskaņā ar Krievijas Federācijas Ģimenes kodeksa 14. pantu, tie ir: vecāki, bērni, vecvecāki, mazbērni, pilnbrāļi/pusbrāļi un māsas), tad minimālais turēšanas periods beznodokļu pārdošanai ir trīs gadi.
Piemērs: 2016. gadā Sinitsyn S.S. no tēva mantoja dzīvokli. Viņš plāno to pārdot 2020. gadā. Tā kā mājoklis tika mantots no tuva radinieka, minimālais šāda mājokļa īpašumtiesību periods ir 3 gadi. Tādējādi Siņicinam nebūs jāmaksā nodoklis par dzīvokļa pārdošanu 2020. gadā un jāiesniedz nodokļu inspekcijai 3-NDFL deklarācija (galu galā līdz pārdošanas brīdim dzīvoklis būs viņa īpašums vairāk nekā trīs gadus) .
Piemērs: 2016. gadā Voronovs V.V. Dzīvokli mantoju no onkuļa. Viņš plāno to pārdot 2020. gadā. Tā kā dzīvoklis tika mantots pēc 2016. gada 1. janvāra, nevis no tuva radinieka (saskaņā ar RF IC 14. pantu onkulis nav tuvs radinieks), minimālais šāda mājokļa īpašumtiesību periods ir 5 gadi. Tādējādi, pārdodot dzīvokli 2020. gadā, Voronovs V.V. jums būs jāziņo nodokļu iestādei un jāmaksā nodoklis.
- Nekustamais īpašums saņemts dāvanā no tuva radinieka
Ja īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu saņēmāt kā dāvanu no ģimenes locekļa vai tuva radinieka (saskaņā ar Krievijas Federācijas Ģimenes kodeksa 14. pantu, tie ir: vecāki, bērni, vecvecāki, mazbērni, pilnbrāļi/pusbrāļi un māsas), tad minimālais turēšanas periods beznodokļu pārdošanai ir trīs gadi.
Piemērs: 2016. gada jūnijā mans tēvs deva Garelin Y.I. dzīvoklis. Lai uzlabotu savus dzīves apstākļus, Garelins plāno šo dzīvokli pārdot 2019. gada beigās. Pārdodot dzīvokli 2019. gadā Garelin Y.I. jums nebūs jāmaksā nodoklis vai jāiesniedz deklarācija nodokļu administrācijai, jo dzīvokli dāvinājis tuvs radinieks un pārdošanas brīdī tas būs īpašumā vairāk nekā 3 gadus.
- Mājoklis tika privatizēts
Ja jūs esat saņēmis īpašumtiesības uz mājokli privatizācijas rezultātā, tad minimālais īpašumtiesību periods beznodokļu pārdošanai ir trīs gadi.
Piemērs: Dzīvokli, kurā dzīvoja, Ivanovi privatizēja 2016. gada augustā. Pēc trim gadiem (2019. gada augusts) viņi varēs pārdot šo dzīvokli, nemaksājot tirdzniecības nodokli.
- Īpašums saņemts saskaņā ar mūža uzturēšanas līgumu ar apgādājamiem.
Ja īpašumtiesības uz kādu nekustamo īpašumu iegūtas, nododot īpašumu uz mūža uzturēšanas līgumu, tad arī beznodokļu pārdošanas minimālais īpašumtiesību periods ir trīs gadi.
Kā jau norādījām iepriekš, ja jūsu lieta neietilpst nevienā no kategorijām, tad, lai pārdotu savu mājokli bez nodokļa, jums tas ir piederējis vismaz 5 gadus.
Piemērs: 2016. gada maijā Jablokovs V.V. Nopirku dzīvokli saskaņā ar pārdošanas līgumu. Šo dzīvokli viņš plāno pārdot 2020. gadā. Jablokovs V.V. būs jāiesniedz 3-NDFL deklarācija nodokļu administrācijai un jāmaksā nodoklis, jo šajā gadījumā minimālais ar nodokli neapliekamais īpašumtiesību periods ir 5 gadi.
Piemērs: 2016. gadā Krasiļņikovs V.V. saņēmu dzīvokli dāvanā no onkuļa. 2020.gadā viņš plāno pārdot minēto dzīvokli. Tā kā dzīvoklis nav saņemts no tuva radinieka, un pārdošanas brīdī tas Krasiļņikovam piederēs nepilnus piecus gadus, tad, pārdodot to Krasiļņikovam V.V. Nodokļu inspekcijā būs jāiesniedz 3-NDFL deklarācija un jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis 13% apmērā.
Kā aprēķināt termiņu?
Apskatījām, kā dažādās situācijās noteikt minimālo turēšanas periodu beznodokļu pārdošanai, taču tajā pašā laikā ne vienmēr ir skaidrs, no kura brīža turēšanas periods sākas.
Kopumā tiek piemēroti šādi noteikumi:
- iegādājoties mājokli (saskaņā ar pirkuma-pārdošanas līgumu vai dalītu būvniecību), valdījuma termiņš tiek skaitīts no īpašuma tiesību reģistrācijas dienas;
- Saņemot nekustamo īpašumu mantojumā, valdījuma termiņš tiek skaitīts no mantojuma atstājēja nāves (mantojuma atvēršanās) dienas.
Jautājums par pilnvaru perioda aprēķināšanu ir sīkāk apspriests mūsu rakstā.