Cum să evaluezi un apartament pentru un credit ipotecar. Cum să evaluezi un apartament înainte de a vinde: patru moduri Cum să evaluezi vânzarea unui apartament
10 sfaturi despre cum să evaluezi corect un apartament pentru a primi apeluri de la cumpărători. Partea 2
7) Ce face un apartament mai scump:
- apartamentul este situat într-o „cladire nouă” (cladirea nu are mai mult de 5 ani);
- noi comunicații;
- sistem de incalzire;
- mai multe lifturi in casa, concierge, supraveghere video a casei si imprejurimi etc.;
- curte amenajata, drumuri bune de acces;
- disponibilitatea parcării subterane și a oaspeților;
- nivelul de serviciu și gradul de faimă al companiei de management;
- estetica generala a casei si a apartamentului care se vinde;
- poziție atractivă la podea;
- un număr mic de apartamente pe etaj, în Sevastopol, apartamentele cu doar două pe etaj sunt evaluate mai mult;
- priveliste frumoasa de la ferestrele apartamentului;
- iesire ferestre apartament pe doua laturi;
- amenajări sau reamenajări îmbunătățite (legalizate în mod necesar);
- camere spatioase izolate, bucatarie mare;
- baie separata sau, si mai bine, mai multe bai in apartament;
- prezența balcoanelor și loggiilor;
- încăperi mari de utilitate;
8) Ce face un apartament mai ieftin:
- casa veche (peste 15 ani);
- podele din lemn pe acoperișurile caselor vechi;
- comunicații dărăpănate;
- fata si scarile sunt in stare proasta (murdare);
- lipsa liftului (sau liftului care nu funcționează);
- drumuri slabe de acces la casă, drumuri „stricate”;
- o curte abandonată „neîngrijită” (în special cu seringi și saci de gunoi întinși ici și colo) sau nicio curte;
- umiditate și frig în apartament;
- aproape de un coș de gunoi, parcare și alte „bucurii” sub ferestre;
- zgomot de pe stradă și ușile din față care se trântesc constant, sau zumzetul de la puțul liftului într-una din camere;
- întuneric excesiv în încăperi din cauza copacilor;
- probabilitate crescută de intrare în apartament (hoți) neinvitați, motiv pentru care este necesar să instalați ferestre sau bare blindate, care nu arată foarte plăcut din punct de vedere estetic și nu toată lumea este pregătită să trăiască „în spatele gratiilor”;
- vedere slabă de la fereastră - pe un perete gol, cimitir sau groapă de gunoi;
- ferestre cu vedere la carosabil;
- un cartier neplăcut (de exemplu, alcoolici care locuiesc pe aceeași casa scării, vecini „violenti” sau cetățeni care suferă de sindromul „renovare constantă”), acest lucru poate reduce semnificativ costul apartamentului;
- primul sau ultimul etaj (în case de clasă economică și locuințe sociale);
- colt sau capat apartament, iarna camerele sunt reci, peretii ingheta. Este cald vara, mai ales dacă pereții sunt orientați spre sud + există multă umiditate și umiditate, motiv pentru care se formează adesea ciuperci pe pereți;
- aspect nereușit complet (de exemplu, toate camerele sunt adiacente), aspect ilegal;
- camere lungi, coridoare înguste, bucătărie înghesuită și încăperi minuscule;
- lipsa balconului;
- baie adiacentă sau mică;
- Merită menționat separat faptul că apartament intr-un bloc nou- aceasta este o „sabie cu două tăișuri”, deoarece noua casă nu a suferit încă „contracție” și nu știm dacă vor apărea crăpături (și acest lucru se întâmplă adesea). De asemenea, un cumpărător care se mută într-un apartament într-o clădire nouă va asculta mult timp zgomotul copleșitor al tuturor tipurilor de echipamente (ciocan, burghiu etc.) provenind de la apartamentele învecinate, deoarece majoritatea clădirilor noi se vând cu pereți de beton goi și fără șape pe podea. Plus un nor de praf la intrare de la resturi de construcție și betoniere. Totul în curte va fi la fel, inclusiv aruncarea deșeurilor de construcții direct de pe balcoane și ferestre în curte (și „uitarea” unor cetățeni cu privire la îndepărtarea la timp a acestor deșeuri).
9) Trebuie să te uiți nu numai la apartamentele în sine...
Pentru cumpărător, primul loc va fi întotdeauna locația, locația și încă o dată locația casei, în care își alege un apartament. În primul rând, evaluați locația - apropierea de case de magazine, clinici și facilități de îngrijire a copiilor, metrou, noduri de transport, precum și așa-numitele zone „verzi” (pădure, parc, lac etc.).
Un rol important îl joacă starea curții, căile de acces și disponibilitatea locurilor de parcare.
Apoi Evaluăm casa și starea intrării. Prin aspectul intrării din față și al scărilor, puteți determina aproximativ statutul social al locuitorilor casei. Dacă totul este neglijat îngrozitor, pereții sunt acoperiți cu „cuvinte din trei litere”, tencuiala este ciobită, iar ușa de la intrare și casa scării miroase a ceva necunoscut, nu există interfon sau o ușă cu încuietoare cu combinație, atunci s-ar putea să se întoarcă. a aflat că aceasta este ușa de intrare preferată a dependenților de droguri și a bețivilor din întregul microdistrict. Este clar că prețul pentru un astfel de apartament va fi mic.
Și în sfârșit, în detaliu și foarte atent inspectați apartamentul în sine- de parcă ai fi de gând să-l cumperi. Acordați atenție stării pereților, ferestrelor și ușilor, utilităților și instalațiilor sanitare.
Neapărat notează și structura date primite. Pentru a vă fi mai ușor, faceți din timp o listă și notați în ea toate aspectele pozitive, precum și dezavantajele apartamentelor inspectate.
După ce ați vizitat șase sau șapte apartamente, veți ști exact ce opțiuni sunt disponibile în zona dvs., ce calitate sunt apartamentele și la ce prețuri se vând. Și având experiența vizionării, acum vei privi apartamentul tău „nativ” într-un mod nou prin ochii cumpărătorului. Notând cu sobru pentru tine avantajele și dezavantajele locuinței, vei putea mai mult estima cu precizie apartamentul tau.
10) Cum să setați corect prețul de pornire și să primiți o serie de apeluri de la cumpărători. Deci, apartamentul dvs. poate costa de la ... la .... Și aici este mare tentația de a stabili un preț mai mare! Merită făcut??
În acest caz, vreau doar să spun: „Nu vă jucați!” și flutură un deget amenințător. Ideea este că poți căuta la nesfârșit un „cumpărător adevărat” care, fără un motiv aparent, va plăti mulți bani pentru apartamentul tău, DAR: ai nevoie de un rezultat - și anume VINDEȚI UN APARTAMENT și nu căutați la nesfârșit un „simpleton”", dreapta?
De aceea nu fi lacom. Un preț stabilit corect este cheia unei vânzări rapide și de succes. Incertitudinea prețurilor pe piața imobiliară actuală este de peste 20%. Asta înseamnă că apartamentele pot fi cumpărate cu 20% mai scumpe și cu 20% mai ieftine. Totul depinde de cine dintre voi (vânzător sau cumpărător) este un negociator mai experimentat și știe să construiască un scenariu de negociere și negociere.
- După ce ați vizitat apartamentele concurenților și după toate analizele pe care le veți efectua - nu este nevoie să ascultați „simpatizanți și participanți”(tatii, mame, bunici, bunici, vecini si alte persoane „compasioase” care vor sa-si vanda apartamentul la un pret mai mare).
- Acum cunoști clar situația pieței și costul apartamentului tău. Pentru a verifica din nou, întreabă-te:„Aș cumpăra acest apartament cu acea sumă, în starea în care arată acum.” Si dupa sincer răspunsul la această întrebare - totul va cădea la loc.
- Dacă doriți să vindeți urgent un apartament, este indicat să stabiliți un preț putin mai jos prețul mediu de piață (5-20% mai mic; cu cât trebuie să vindeți mai repede, cu atât prețul este mai mic). În plus, vă recomand cauta cumparatori directi, acestea care are baniîn mână și gata să vă plătească în orice moment. Și nu cei care, pentru a vă plăti, trebuie mai întâi să-și vândă imobilele (pentru care poate nici măcar nu există cumpărător) și în alt oraș.
- Dacă nu vă grăbiți, puteți seta prețul mai mare. În cazuri extreme, dacă ați mers prea departe cu costul apartamentului, atunci câteva luni (sau chiar șase luni sau un an) fără să sunați sau să vizionați potențialii cumpărători vă vor pune în locul dumneavoastră. Pentru comparație, vindem apartamentul unui client în 1-5 săptămâni. Record curent– două apartamente cu o cameră s-au vândut în 9, respectiv 22 de ore, la un preț cu 5% mai mic decât media pieței.
Înainte de a semna un acord exclusiv cu proprietarul, negociem cu acesta prețul de pornire, argumentând cu fapte de necontestatși analize proaspete ale prețurilor pentru apartamentele nou vândute din zonă. Într-adevăr, în condițiile vânzării apartamentului său suntem „în aceeași barcă” cu proprietarul. El vrea să vândă apartamentul la prețul maxim de piață, iar noi vrem isi vinde apartamentul la pretul maxim al pietei, deoarece cu cât vindem mai scump, cu atât proprietarul va fi mai fericitși cu cât câștigăm mai multe comisioane.
- Prin umflarea prețului de pornire, vă ajutați concurențiiîși vând apartamentele similare, care sunt mai atractive pentru cumpărător ca preț. La urma urmei, orice cumpărător imobiliar nu achiziționează primul apartament pe care îl întâlnește într-o reclamă, ci studiază cu atenție întreaga piață. Nu te comporți la fel? Nu doriți ca prețul umflat al proprietății dvs. să ajute pe altcineva să-și vândă proprietatea?
- Deoarece prețurile imobiliare tind să fie oarecum umflate în zilele noastre, prețul apartamentului tău la același (sau chiar puțin mai mic) ca un apartament în stare puțin mai proastă decât al tău. Când clienții se uită la ambele apartamente, al tău, la același preț, va fi într-o lumină mai favorabilă, ceea ce înseamnă că cumpărătorii vor alege apartamentul tău pentru cumpărare.
- Un număr mare de vizualizări nu este un motiv pentru care v-ați epuizat și trebuie să creșteți prețul. Vă puteți gândi la creșterea prețului doar dacă aproape toate vizualizările sunt eficiente. Când aproape fiecare cumpărător (sau cel puțin 70-80% dintre vizitatori) după vizionare își exprimă dorința de a vă cumpăra apartamentul. În acest caz, începeți să creșteți prețul cu cel mult 5% pe săptămână, cu excepția cazului în care, desigur, aveți mult timp să îl vindeți.
- Când prețurile cresc pe piata imobiliara, alegeti pretul care se afla in topul preturilor medii (analiza comparativa a apartamentelor)
- Când cererea scade pe piata imobiliara - alegeti pretul care se afla la limita inferioara a preturilor medii.
- Amintiți-vă că Cumpărătorul conduce acum spectacolul (piața), fă-ți oferta atractivă pentru el din punct de vedere al prețului și calității, iar după ce vinzi la prețul maxim de piață, te vei simți ușurat de o treabă bine făcută și vei fi ferm încrezător. că nu ai vândut, vânzându-ți apartamentul.
____________________________________________________
P.S. La DESCARCĂ CADOURI pentru un agent imobiliar - abonați-vă la newsletter site-ul. Articole noi ajung de 2-3 ori pe săptămână. Fără spam! Garantez!
Oricine plănuiește să vândă sau să cumpere un apartament pe piața imobiliară se gândește la necesitatea efectuării unei evaluări imobiliare.
Este cu adevărat necesară această procedură? Ce dă? Este posibil să faci fără ea și să economisești bani? În ce cazuri este obligatorie evaluarea pentru o tranzacție imobiliară legală? Când vinde bunuri imobiliare, cel mai adesea vânzătorul numește prețul, iar cumpărătorul fie este de acord, fie oferă propria versiune a prețului. În unele cazuri, părțile apelează la companii de experți pentru a efectua o evaluare independentă. Evaluatorii profesioniști trebuie să aibă licențe corespunzătoare pentru a desfășura astfel de activități. Ar trebui să ai încredere în astfel de companii? Este întotdeauna adevărată evaluarea lor?
Să încercăm să înțelegem aceste și alte probleme legate, într-un fel sau altul, de evaluarea imobiliară în acest articol.
Metode de evaluare a imobilelor
Cu ajutorul agențiilor de experți sau evaluatorilor independenți
Clientul poate contacta orice evaluator pentru a efectua o evaluare independentă a proprietății sale, dar este important să se verifice dacă are licență pentru activitatea relevantă și participarea sa la SRO. Fără licență și certificat, evaluarea poate fi considerată invalidă. Costul serviciilor de evaluare de pe piață este de la 3.000 la 5.000 de ruble, durata este de 3 – 7 zile. Desigur, se poate face mai rapid pentru o taxă suplimentară. Raportul de evaluare a apartamentului intocmit este valabil pentru cel mult o luna de la data emiterii catre client. O astfel de evaluare formală poate fi necesară într-un număr de cazuri, pe care le vom analiza mai jos.
Cu ajutorul agentiilor imobiliare
Agențiile imobiliare oferă adesea să efectueze evaluări folosind calculatoare de evaluare disponibile pe site-uri web, care colectează informații statistice cel mai adesea pe baza reclamelor postate. În plus, consultările cu un agent imobiliar în practică, sau mai bine cu două sau trei, vă pot oferi o imagine reală a pieței, deoarece agenții imobiliari au informații nu din reclame abstracte, ci bazate pe tranzacții imobiliare reale. Este important de înțeles că agentul imobiliar, în cazul unei tranzacții, va fi o parte interesată, întrucât își primește venitul sub forma unui procent din vânzarea imobilului. Este în interesul lui să mărească valoarea proprietății.
Auto-evaluare
Se poate desfășura conform informațiilor postate pe internet, pe site-urile imobiliare, pe avizier, conform informațiilor primite de la prietenii care au fost implicați în vânzarea sau cumpărarea de apartamente în trecutul recent. O astfel de estimare va fi aproximativă și, cel mai probabil, foarte supraestimată, deoarece rezultatele tranzacțiilor reale cu imobile de vânzare nu vor fi luate în considerare. Citiți mai departe pentru a afla cum să evaluați independent un apartament și ce să luați în considerare.
Toate metodele pot fi utilizate în combinație sau în orice secvență.
Scopurile evaluării imobilelor
O evaluare oficială imobiliară este un pas important în aproape orice tranzacție imobiliară. Evaluarea unui expert vă va ajuta să navigați pe piață și să nu faceți o greșeală atunci când stabiliți prețul unui apartament, care, conform evaluării proprietarului, poate fi mai mare sau chiar mai mic decât prețul pieței. Un preț adecvat va ajuta la vânzarea proprietății într-un timp destul de scurt.
Obținerea unui expert cu privire la valoarea imobilului poate fi necesară în următoarele cazuri:
- Stabilirea prețului pentru proprietatea vândută. Pe baza veniturilor primite din tranzacție, valoarea deducerilor fiscale va fi determinată în viitor. O evaluare de expertiză poate fi necesară și la vânzare pentru a calcula taxa de stat sau pentru a calcula o contribuție la pensie atunci când se vinde un apartament sau o casă.
- O evaluare expertă a costului locuinței este necesară pentru a calcula valoarea asigurării și a compensației în cazul unor evenimente asigurate.
- Evaluarea imobilelor este necesară în cazurile în care proprietatea acționează ca aport la capitalul autorizat al societății.
- În situația de divorț și împărțire a proprietății, este imposibil să se facă fără o expertiză pentru împărțirea corectă a acțiunilor, mai ales dacă unul dintre soți dorește să primească despăgubiri bănești pentru cota lor.
- Evaluarea expertului este adesea folosită în bănci, de exemplu, într-o situație în care imobilul este garanția unei tranzacții.
Procedura de evaluare a bunurilor imobiliare
Activitățile evaluatorilor independenți și agențiilor de evaluare sunt reglementate de Legea federală nr. 135 „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”. Numai rapoartele de evaluare a imobilelor realizate de specialiști - membri ai organizațiilor de autoreglementare ale evaluatorilor - vor avea forță legală.
Procedura pentru obținerea unei evaluări independente este următoarea:
IMPORTANT: Pentru a efectua o evaluare, trebuie să încheiați un acord oficial cu evaluatorul!
- Selectarea unui evaluator și încheierea unui contract formal pentru evaluarea proprietății. Deoarece ambele părți ale tranzacției sunt interesate de o evaluare de înaltă calitate, atunci, în cazul achiziției și vânzării de bunuri imobiliare, evaluatorul este selectat prin acordul vânzătorului și al cumpărătorului.
- Colectarea documentelor necesare pentru apartament și transferarea acestora către un specialist.
- Efectuarea inspecției la fața locului a spațiilor de către un specialist.
- Analiza informațiilor de către un evaluator, determinarea valorii imobilului și întocmirea unui raport asupra lucrării.
- Furnizarea unui raport de evaluare către client.
Pachet de documente pentru evaluare
- Documente care confirmă identitatea tuturor proprietarilor de proprietate,
- Documente care stabilesc drepturile de proprietate (acorduri de cumpărare și vânzare, moștenire, donație de proprietate, extras din Registrul Unificat de Stat),
- Pașaportul tehnic al bunurilor imobiliare,
- Plan de etaj și explicație.
La predarea documentelor, ar trebui să conveniți imediat asupra datei și orei inspecției apartamentului.
Raport de evaluare
Raportul despre activitatea evaluatorului este o broșură de mai multe pagini, care reflectă următoarele informații
- Detalii despre acordul pe baza căruia s-a efectuat evaluarea imobilului,
- Informații despre evaluatorul sau societatea de evaluare care a efectuat expertiza,
- Scopul examenului,
- O descriere detaliată a obiectului și a caracteristicilor și trăsăturilor sale distinctive,
- Lista documentelor utilizate în analiză
- Lista metodelor de analiză,
- Rezultatul evaluării, care va fi exprimat în indicarea prețului de piață pentru imobil,
- Informații suplimentare la latitudinea evaluatorului, care au influențat formarea prețului final.
Procesul-verbal este numerotat, capsat și sigilat și semnat de persoana care a efectuat evaluarea. Raportul poate fi întocmit electronic, caz în care trebuie să fie certificat printr-o semnătură electronică.
Cine plătește pentru evaluare: vânzătorul sau cumpărătorul?
De obicei, costul evaluării imobiliare este suportat de persoana care în cele din urmă primește venitul din tranzacție. În cele mai multe cazuri, evaluarea este efectuată pe cheltuiala vânzătorului.
Tipuri de evaluare pentru diferite situații
Să aruncăm o privire mai atentă asupra procesului de evaluare imobiliară în situații specifice
Evaluarea imobilelor pentru autoritățile tutelare și tutelare
Atunci când se efectuează tranzacții imobiliare în care o acțiune aparține unui copil minor, procesul este complicat de necesitatea de a colecta documente suplimentare pentru autoritățile de tutelă și tutelă. Înainte de a vinde sau de a efectua orice alte acțiuni cu proprietatea copiilor minori, este necesar să obțineți sprijinul autorităților tutelare.
Furnizarea unui raport privind evaluarea bunurilor către autoritățile tutelare va arăta faptul că drepturile copiilor în timpul tranzacției sunt respectate și nu sunt încălcate în niciun fel. Raportul privind costul apartamentului în acest caz va arăta valoarea reală de piață a locuinței, în timp ce proprietatea care se achiziționează trebuie să fie la un preț nu mai mic decât cel vândut. Acest lucru este valabil și pentru schimbul de locuințe și pentru solicitarea unui credit ipotecar.
IMPORTANT Autoritățile tutelare nu vor aproba o tranzacție de vânzare imobiliară dacă nu există o opțiune alternativă pentru achiziționarea unei noi locuințe.
Evaluarea imobilelor de vânzare
Atunci când evaluează imobilul de vânzare, experții acordă atenție locației proprietății, zonei acesteia, infrastructurii din apropiere, caracteristicilor tehnice ale spațiilor și prezenței sau absenței reamenajării.
Pentru evaluare în acest caz, pot fi utilizate metode
- valorificare (ține cont de posibilitatea de creștere a valorii imobiliare în viitorul apropiat și de posibilitatea de a primi și valoarea veniturilor din proprietate), cel mai adesea folosit pentru evaluarea imobilului comercial,
- decapitalizarea (evaluarea se realizează pe baza unei analize a costurilor necesare pentru construcția unei proprietăți similare, precum și a costurilor asociate cu funcționarea acesteia),
- comparație (evaluare bazată pe informațiile disponibile din diverse surse de apartamente similare.
Evaluarea imobilului la cumpărare
În acest caz, pe lângă parametrii de mai sus, se va evalua suplimentar starea generală a sarcinii (anul construcției, materialul utilizat pentru construcție, tipul de etaje, starea generală a locuinței, starea utilităților, numărul și suprafața spații disponibile)
Evaluarea bunurilor imobile pentru înregistrarea garanțiilor
Cel mai adesea, imobilele fac obiectul garanțiilor în tranzacțiile cu credit ipotecar; aceasta necesită o evaluare a garanției. Este deosebit de important să existe o evaluare de specialitate în cazurile în care există o clauză în contract cu privire la posibilitatea modificării ratelor dobânzii. Ipoteca imobiliară pentru bancă trebuie să reflecte valoarea de piață a locuinței care face obiectul gajului, pe baza evaluărilor de specialitate.
Evaluarea imobilelor pentru înregistrarea moștenirii
La înregistrarea moștenirii proprietății, procedura de evaluare a imobilelor este obligatorie. Trebuie efectuată înainte de a intra în posesia bunului moștenit. Este deosebit de important sa ai o evaluare daca nu exista testament si sunt mai multi mostenitori, intre care se vor imparti cotele din apartament. O evaluare profesională a valorii imobilelor poate fi necesară și în situații de litigiu privind moștenirea proprietății.
Când te poți descurca fără o evaluare expertă a bunurilor imobiliare?
O evaluare imobiliară poate să nu fie necesară în situația vânzării unui apartament dacă atât vânzătorul, cât și cumpărătorul sunt mulțumiți de prețul stabilit.
Cum se calculează independent costul unui apartament?
Dacă tranzacția nu necesită un document oficial de evaluare, atunci este posibil să evaluați singur proprietatea. În orice caz, acest lucru ar trebui făcut ținând cont de starea și locația proprietății și de situația pieței, și nu stabiliți prețul proprietății, concentrându-vă pe gândurile și sentimentele dumneavoastră.
În acest scop, există calculatoare online de evaluare imobiliară, care, pe baza mai multor parametri introduși în sistem, oferă o evaluare imobiliară bazată pe statisticile pieței reale.
Această evaluare online poate fi utilizată pe site-ul CIAN. Trebuie doar să introduceți caracteristicile de bază ale proprietății vândute într-o formă specială, cum ar fi locația proprietății, suprafața apartamentului și unele caracteristici tehnice. Online, programul va calcula costul locuinței pe baza informațiilor din propria bază de date imobiliară.
Este important să înțelegem că această abordare nu poate ține cont de caracteristicile unice ale locuinței, de exemplu, starea intrării, calitatea reparațiilor, tipul de ferestre și așa mai departe. Dar veți primi o evaluare mai mult sau mai puțin precisă a locuințelor din zona dumneavoastră și o puteți utiliza deja ca punct de plecare atunci când discutați despre cost cu cumpărătorii.
În plus, merită să utilizați analiza informațiilor statistice colectate în mod independent. Analizați costul apartamentelor din diverse surse (site-uri imobiliare, baze de date a agenților imobiliari, reclame în ziare etc.) care sunt pe piață și similare cu ale dumneavoastră în locație, zonă, renovări existente. Astfel, puteți calcula costul mediu pe metru pătrat în zona dvs. și, prin urmare, puteți determina prețul aproximativ al unui apartament.
Caracteristici care afectează costul
Pe lângă calcularea costului pe metru pătrat în zona dvs., merită să analizați și alte caracteristici care afectează prețul final al apartamentului:
- Etajul pe care se afla apartamentul. Costul locuinței la primul și ultimul etaj este de obicei cu 7-10% mai mic.
- Prezența unei loggii sau a unui balcon va adăuga 3-5% la costul locuinței.
- Calitatea finisajelor apartamentului și costul reparațiilor pot fi incluse în prețul apartamentului suplimentar.
- Prezența mobilierului încorporat (dulapuri, unități de bucătărie) și a instalațiilor sanitare de înaltă calitate pot crește costul apartamentului în ansamblu.
- Anul în care a fost construită casa (cea mai bună variantă dacă casa are 5-7 ani), aspectul ei, starea intrării și curții.
- Dezvoltarea infrastructurii zonei (disponibilitate magazine, grădinițe, școli, organizații de agrement, complexe sportive, instituții medicale, bănci și alte facilități), precum și accesibilitatea transporturilor și aglomerația rutieră în orele de vârf. Distanța față de centru și drumurile aglomerate vor afecta negativ costul total al locuinței. În Moscova și în alte orașe mari, merită să țineți cont de apropierea de stațiile de metrou.
- Amplasarea apartamentului în raport cu direcțiile cardinale, vederea de la fereastră, modificări ale gradului de pătrundere a luminii în timpul zilei și alte criterii aparent neimportante.
- Puritatea legală a tranzacției. Dacă apartamentul și-a schimbat proprietarii de mai multe ori în ultimii ani, atunci vânzarea lui pe piață va fi mai dificilă, deoarece riscurile pentru cumpărător cresc. Acest lucru este valabil și pentru apartamentele recent moștenite, deoarece riscurile ca nu toți moștenitorii să fie luați în considerare la împărțirea moștenirii sunt destul de mari. În plus, pot apărea dificultăți la vânzarea unui apartament cu copii înregistrați, copii ca proprietari sau apartamente cu ipotecă. Prezența unor astfel de factori poate afecta semnificativ prețul final al apartamentului.
Rezultate
Pentru a obține o evaluare mai obiectivă, ar fi util să fii în rolul unui cumpărător. Apelați mai multe reclame similare, clarificați întrebările de interes, posibilitatea de a negocia, vizitați câteva obiecte. Această metodă poate oferi o imagine mai realistă.
Folosind toate metodele de mai sus și luând în considerare nuanțele de evaluare descrise, va oferi o evaluare destul de obiectivă a costului locuinței.
În unele cazuri, angajarea unui evaluator independent se dovedește a fi fie nepractică, fie nejustificată din punct de vedere economic. În astfel de cazuri, puteți încerca să evaluați singur apartamentul.
Pentru a evalua independent un apartament, cel mai bine este să utilizați o versiune simplificată a metodei de analiză comparativă a ofertelor de vânzare de apartamente similare.
Procedura de evaluare
Procedura de aplicare a acestei metode este următoarea:
1. Studiaza baza de date cu oferte de vanzare de apartamente asemanatoare cu cea pe care vrei sa o evaluezi. Principalele surse ale unor astfel de oferte sunt marile agenții imobiliare, agregatorii online de reclame pentru vânzarea de bunuri imobiliare („CIAN” și altele similare), precum și publicațiile tipărite de specialitate precum „Imobiliare și prețuri”, „De la mână la Mână” și altele asemenea.
Când studiați ofertele de vânzare de apartamente, trebuie să acordați atenție fiabilității fiecărei surse de informații și relevanței ofertei în sine de la data evaluării. Dacă aveți dubii, este mai bine să sunați la numărul de contact indicat în anunț și să clarificați personal toate detaliile.
Pe baza rezultatelor acestui studiu, este necesar să se selecteze 5-6 apartamente cât mai asemănătoare cu apartamentul evaluat în funcție de următorii parametri (parametrii sunt enumerați în ordinea descrescătoare a importanței):
- locația și împrejurimile;
- tipul, designul casei;
- clasa de finisare;
- număr de camere;
- stare (necesitate de reparare);
- podea;
- zona de bucatarie;
- prezența balcoanelor și loggiilor.
2. După ce au fost selectate 5-6 proprietăți analogice, prețurile analogilor selectați trebuie ajustate (reduse) cu valoarea reducerii probabile pe care vânzătorul de apartamente o oferă de obicei cumpărătorului în procesul de negocieri reale de cumpărare și de negocieri rezonabile.
Amploarea acestei ajustări depinde de starea pieței imobiliare (și a economiei în ansamblu), care se modifică în timp și se caracterizează printr-o ciclicitate pronunțată, când perioadele de creștere sunt urmate de perioade de stagnare și declin. Astfel, în timpul unei creșteri generale și a unei creșteri a prețurilor pe piața imobiliară, vânzătorii nu se grăbesc să facă reduceri în timpul procesului de negociere, deoarece știu că după ceva timp prețul proprietăților lor va crește în continuare. Cumpărătorul aflat în această situație va fi interesat să cumpere rapid o locuință, înainte ca prețurile să crească și mai mult. În schimb, în timpul unei crize economice, o reducere în timpul procesului de negociere poate fi destul de semnificativă, deoarece vânzătorul va fi interesat să-și vândă rapid apartamentul înainte ca prețurile să scadă și mai mici.
Determinarea cu precizie a ajustării pentru negociere este o sarcină destul de dificilă, prin urmare, atunci când evaluăm independent un apartament pe piața imobiliară din Moscova și regiunea Moscovei, vă recomandăm să utilizați următoarele valori medii ale acestui amendament:
3. În această etapă a evaluării, când au fost selectate obiecte analoge și prețurile lor au fost ajustate pentru a ține cont de ajustări pentru negociere, este necesar să se calculeze costul de 1 mp. metri de suprafață a fiecărui apartament analog. Pentru a face acest lucru, prețul de ofertă ajustat al analogului trebuie împărțit la suprafața totală a acestuia. După efectuarea acestei operațiuni pentru fiecare analog, vom obține un număr de valori de referință pentru valoarea de piață de 1 mp. metri din suprafața totală a apartamentului evaluat.
Dacă valoarea cea mai mare sau cea mai mică din această serie diferă de cea mai apropiată valoare (învecinată) din această serie cu mai mult de 20%, atunci analogul cu această valoare ar trebui exclus de la analiza ulterioară ca nereprezentativ. De exemplu, dacă pe baza analogilor selectați am primit următoarea serie de valori de cost pentru 1 mp: 159 tr., 160 tr., 165 tr., 168 tr., 170 tr., 220 tr. r. , apoi ultimul analog cu costul unui pătrat este de 220 de mii de ruble. ar trebui aruncat, deoarece valoarea sa diferă de valoarea vecină (170 mii ruble) cu mai mult de 20%.
Pentru a trece de la această serie de valori la valoarea de piață a apartamentului evaluat, rămâne de calculat media aritmetică a valorilor rezultate de 1 mp. pentru apartamente similare și înmulțiți valoarea rezultată cu suprafața apartamentului evaluat.
Tabel de calcul
Pentru a vizualiza procedura descrisă mai sus, oferim un exemplu de tabel de calcul pentru autoevaluare:
Tabel 2. Tabel de calcul pentru evaluarea unui apartament.
Analog 1 | Analog 2 | Analog 3 | Analog 4 | Analog 5 | Analog 6 | |
Oferă preț, freacă. |
||||||
Starea pieței imobiliare la data evaluării |
Creștere moderată |
|||||
Ajustare pop-up la data aprobării, selectată ținând cont de situația pieței imobiliare la data evaluării, % |
||||||
Prețul ofertei, ținând cont de prețul pop-up pentru aprobare, frecați. |
||||||
Suprafata totala, mp. |
||||||
Cost de 1 mp, frec. |
Analogul este exclus de la analiza ulterioară, deoarece costa 1 mp. diferă de cea mai apropiată valoare cu mai mult de 20%. |
|||||
Valoarea medie a costului de 1. mp. pentru toți analogii, frecați. |
(159000+160000+165000+168000+170000)/5 = 164400 |
|||||
Suprafata totala a apartamentului evaluat, mp. |
||||||
Valoarea de piata a apartamentului evaluat, frecare. |
164400*50=8220000 |
Desigur, metoda descrisă pentru evaluarea unui apartament este destul de simplificată, dar cu o selecție atentă a analogilor, chiar și această metodă poate da rezultate destul de precise.
Calculul costului unei cote într-un apartament
Metoda descrisă poate fi folosită și pentru a evalua independent cota dintr-un apartament. Pentru aceasta, costul rezultat de 1 mp. m trebuie redus cu valoarea reducerii (reducerii), ținând cont de faptul că acest metru pătrat este vândut ca parte a unei acțiuni și nu într-un apartament „întreg”.
Apoi, costul redus de 1 mp trebuie înmulțit cu numărul de metri pătrați pe acțiune care se evaluează. Rezultatul va fi valoarea de piata a cotei din apartamentul in cauza.
Evaluarea unui apartament online
Dacă evaluați un apartament în Moscova, puteți verifica rezultatele autoevaluării dvs. folosind calculatoarele noastre online specializate:
Vă rugăm să rețineți că aceste calculatoare oferă doar o estimare aproximativă a costului, așa că nu trebuie să vă așteptați la o potrivire absolută. Pentru o estimare exactă, vă rugăm să consultați un evaluator profesionist.
© . Copierea este interzisă.
Evaluarea valorii de piata a unei proprietatiefectuate în diferite tranzacții, de exemplu, la vânzarea, cumpărarea sau contractarea unui credit ipotecar. Astăzi vă vom spune cum se desfășoară, ce tipuri de costuri pot fi calculate și de ce este necesară procedura în fiecare caz specific.
Evaluarea imobiliară - ce este?
Evaluarea imobiliară este procesul de determinare a valorii unei anumite proprietăți: de exemplu, un atelier de producție, un apartament, cabană, garaj, casă privată sau altele.Evaluarea imobilelorstrict reglementate. Evaluarea imobiliară este efectuată de evaluatori, ale căror activități sunt reglementate de legea „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”. Aceasta poate fi o companie sau un antreprenor individual.
Puteți calcula singur valoarea aproximativă de piață, dar rezultatele unei astfel de evaluări nu vor fi luate în considerare de agențiile guvernamentale. Instanța, Rosreestr, băncile iau în considerare doar un document oficial - un raport de evaluare emis de un specialist acreditat.
Tipuri de costuri
Conform OFS nr. 2, la desfasurarea activitatilor de evaluare se folosesc patru tipuri de valoare a obiectului de evaluare: piata, lichidare, investitionala si cadastrala.
Valoarea de piata a proprietatii- Acest preţul la care poate fi vândut pe o piaţă liberă. Este folosit, de exemplu, de către cumpărători și vânzători atunci când se discută despre valoarea bunurilor imobiliare, sau de către persoane juridice ca dovadă a existenței anumitor active. Valoarea de piata se determina in functie de conditiile pietei: se gasesc obiecte similare si se calculeaza pretul mediu de piata. Apare și în rezultatele evaluării.
Valoarea de piață este prețul la care o proprietate poate fi vândută.
Valoarea de lichidare a imobilului- acesta este prețul la care poate fi vândut rapid. Astfel, la calcularea costului, evaluatorii folosesc o perioadă de expunere de 3–4 luni. La calcularea valorii de lichidare se ia o perioadă de expunere de 1–2 luni. Valoarea de lichidare a unei proprietăți este întotdeauna mai mică decât valoarea de piață. De obicei, este de 75-80% din prețul pieței.
Valoarea de lichidare este pentru care proprietatea poate fi vândută rapid. Conform OSF nr. 2, la determinarea valorii de lichidare se ia în considerare influența circumstanțelor de urgență care au obligat vânzătorul să vândă proprietatea în condiții care nu corespund condițiilor pieței.
Valoarea de investitie a obiectului de evaluare- Acest preț pentru o anumită persoană sau grup de persoane pentru anumite scopuri de investiții. Cel mai adesea este folosit pentru a evalua eficacitatea proiectelor individuale, de exemplu, pentru a determina dacă proprietatea va genera venituri atunci când este închiriată. Valoarea investiției este întotdeauna mai mare decât valoarea de piață, deoarece ține cont de posibilul profit din proprietate în viitor. Dacă este mai puțin, atunci s-a ales un plan prost și este mai ușor să vindeți pur și simplu proprietatea la prețul pieței.
Valoarea investiției este cea pentru care poți cumpăra un obiect pentru profit.
Valoarea cadastrală a proprietății- Acest suma stabilită ca urmare a evaluării cadastrale de stat. Se determină prin metode de evaluare în masă, iar dacă acest lucru nu este posibil, individual pentru fiecare proprietate. Evaluatorul stabilește valoarea cadastrală, inclusiv fiscal.
Alte tipuri de valori sunt mai puțin frecvent utilizate atunci când se efectuează evaluări, de exemplu, valoarea de înlocuire.Costul de înlocuire al unei proprietăți estesuma care trebuie cheltuită pentru construcția aceleiași facilități în condițiile actuale. Atunci când o calculează, ei iau în considerare salariile lucrătorilor, costul materialelor de construcție, plata materialelor de proiectare și alte costuri directe și indirecte.
Cel mai adesea, atunci când se evaluează, se calculează valoarea de piață a obiectelor.
Metode de evaluare: cum poate fi calculată valoarea
Potrivit OSF 1, evaluatorii pot folosi trei metode de calcul - comparativ, venit și cost.
Metoda comparativă
Teza principală a metodei este că cumpărătorul nu va plăti un preț pentru imobil mai mare decât prețul la care poate fi achiziționat exact același obiect. Atunci când aplică această metodă, evaluatorul trebuie:
🔺 Selectați unități de comparare și comparați obiectul de evaluare cu altele similare.
🔺 Ajustați valoarea unităților de evaluare, în funcție de caracteristicile obiectului de comparație și a analogilor.
🔺 Acordați asupra rezultatelor ajustării.
În funcție de scopurile analizei, se poate folosi o perioadă diferită de timp în care obiectele au fost vândute. În orice caz, evaluatorul selectează practic bunuri imobiliare similare. De exemplu, dacă trebuie să evalueze un apartament cu trei camere în centru fără balcon - trei ruble în centru. Apoi efectuează o analiză comparativă a imobilului selectat și a proprietății care este evaluată, ajustează prețurile și găsește media.
Această metodă necesită studierea unei cantități mari de informații și calcule, dar vă permite să determinați costul cât mai precis posibil. De exemplu, atunci când calculează valoarea de piață a unei proprietăți din centrul orașului, evaluatorul examinează numeroși analogi din centru.
Metoda venitului
Esența metodei venitului este următoarea. Valoarea imobilului la momentul evaluării este determinată ca sursă de venit viitor. Adică, evaluatorul determină profitul potențial al obiectului din momentul evaluării și până la finalizarea operațiunii.
La aplicarea metodei se iau în considerare riscurile specifice proprietății regiunii. De exemplu, aceasta ar putea fi pagube ca urmare a cutremurelor din Orientul Îndepărtat.
Metoda venitului este utilizată în evaluarea valorii de piață, precum și în activitățile de investiții. Corespunde ideii cheie de a investi: nu are rost să plătești mai mult pentru imobiliare decât poate aduce profit.
Metoda costului
Ideea principală este simplă: o proprietate nu poate costa mai mult decât suma care ar trebui cheltuită acum pentru construcția ei.
Această metodă este utilizată atunci când este necesară evaluarea obiectelor imobiliare fără detașare de terenurile pe care sunt amplasate. Cu metoda costului, evaluatorul ia în considerare, printre alți parametri, și costul parcelei.
La aplicarea metodei costului, expertul acționează după cum urmează:
🔸Estimează valoarea de piață a terenului.
🔸Determină costul de înlocuire al clădirii, inclusiv valoarea profitului afacerii.
🔸 Evaluează tipurile de uzură identificate.
🔸 Calculează costul final al obiectului. Pentru a face acest lucru, ajustează costul de înlocuire pentru uzură și adaugă costul terenului.
Cifra cea mai exactă se obține atunci când evaluatorul folosește trei metode simultan și ia în considerare rezultatele tuturor calculelor obținute. Dacă un specialist are un obiectiv neobișnuit, el poate utiliza alte metode de evaluare, de exemplu, analiza investițiilor ipotecare.
Ce afectează valoarea imobilului
Cel mai evident și principal factor care influențează prețul este costul imobilului. Costul imobiliar se referă de obicei la prețul materialelor de construcție și costurile de construcție - salariile muncitorilor, costurile documentației de proiectare, transportul materialelor și altele. De exemplu, o casă privată din cărămidă, de 3 etaje, va costa mai mult decât o cabană de suprafață mai mică, de 2 etaje, din blocuri de spumă.
De asemenea, costul este influențat de mulți alți parametri care nu depind de costurile de construcție:
💎 situația pieței, de exemplu, dacă în ultimele 2-3 luni apartamentele din orașul tău au scăzut cu 20-30%, cel mai probabil nu le vei putea vinde la prețul integral anterior: va trebui și să face o reducere;
💎 sezonalitate - unele obiecte depind de sezonul vânzării: de exemplu, cabanele de vară au un preț maxim vara, iar iarna scade cu 15–25% în funcție de regiune;
💎 locație - locuințele din centru sunt întotdeauna apreciate mai mult decât cele similare de la periferie, deoarece centrul orașului are o infrastructură mai dezvoltată;
💎 infrastructura unui cartier sau localitate - locuințele în sate mici cu 1-2 magazine costă mult mai puțin decât casele din oraș, în apropierea cărora se află grădinițe, școli, magazine, clinici și alte dotări importante;
💎 grad de uzură - cu cât casa este mai veche, cu atât vor trebui investiți mai mulți bani în reparații, astfel încât obiectele vechi sunt evaluate mai puțin;
💎Material de perete – depinde dacă va fi cald în cameră, așa că locuința din cărămidă sau lemn este evaluată mai mult decât o casă din bloc de zgârietură, bloc de spumă – acesta din urmă lasă mai mult frig;
💎 situația de mediu - imobilele din apropierea lacurilor, pădurilor, parcurilor sunt evaluate mai mult decât locuințele din apropierea marilor fabrici și întreprinderi de prelucrare;
💎 prezența unui balcon - creează spațiu liber suplimentar, deci crește valoarea imobilului;
💎 caracteristicile curții, de exemplu, dacă vorbim de blocuri de locuințe, atunci apartamentele cu curte închisă cu supraveghere video vor costa mai mult decât locuințe similare cu curte deschisă;
💎 mulți alți parametri.
Evaluatorul ia în considerare toți acești parametri și îi reflectă neapărat în documentul final - raportul de evaluare.
Cum se evaluează imobilul
Evaluările imobiliare au loc pe perioade diferite de timp: de la 1–2 zile până la 2–3 săptămâni. Totul depinde de cantitatea de date de intrare, de regiune și de numărul de comenzi de la evaluator. În general, procedura include 6 etape.
Etapa 1. Stabilirea sarcinii pentru evaluare
Sarcina de evaluare include următorii parametri:
🔍 scopul evaluării;
🔍 tipul de cost de stabilit;
🔍 stabilirea drepturilor de proprietate care sunt evaluate;
🔍 data evaluării.
În această etapă, contactați dezvoltatorul și îi explicați de ce aveți nevoie de o evaluare. De regulă, o evaluare este dispusă înainte de a solicita o ipotecă. În acest caz, contactați mai întâi dezvoltatorul pentru o listă de documente. Dă-le unui evaluator, care va calcula valoarea de piață și de lichidare.
Dacă este necesară o evaluare pentru o companie de asigurări, se iau în considerare și valorile de piață și de lichidare.
Deja în această etapă, specialistul se familiarizează mai întâi cu obiectul: întreabă despre locația acestuia, zona, disponibilitatea documentelor necesare. De asemenea, stabilește și convine cu dvs. o dată pentru inspectarea proprietății și efectuarea altor lucrări.
În prima etapă, clientul trebuie să furnizeze evaluatorului toate documentele disponibile pentru proprietate:
🖋 plan etaj, plan tehnic;
🖋 documentație tehnică;
🖋 pașaport cadastral;
🖋 un extras din Registrul Unificat de Stat al Proprietății Imobiliare în care se indică proprietarul, prezența grevelor, interdicțiilor, arestărilor;
🖋 pașaport tehnic, dacă este disponibil.
Dacă aveți nevoie de o evaluare a unei instalații în construcție, vor fi necesare alte documente. Verificați cu evaluatorul pentru o listă completă a documentelor necesare: lista se poate modifica în funcție de situație.
Etapa 2. Semnarea contractului
După stabilirea sarcinii, identificarea costului necesar și primirea documentelor, evaluatorul vă va cere să semnați un acord. Acesta va indica termenele limită pentru finalizarea lucrării, drepturile și obligațiile dumneavoastră și procedura de plată a serviciilor. Cel mai adesea, specialiștii acceptă plata integrală în avans. Costul serviciilor depinde de regiune, în medie este de 2000-5000 de ruble.
Etapa 3. Colectarea informațiilor
Specialistul colectează informații cu care își va fundamenta în continuare concluziile cu privire la valoarea proprietății. Ajunge la fața locului, îl inspectează și fotografiază, verifică conformitatea cu planul BTI a stării reale a lucrurilor și înregistrează defecțiunile. De asemenea, vă pune întrebări suplimentare, cum ar fi dacă utilizați obiectul în scopul propus.
Etapa 4. Calculul costurilor
În acest stadiu decidecum se estimează valoarea imobilului: selectează metoda de calcul. Cel mai des folosește metoda comparativă, pe lângă aceasta estimează costul după 1-2 altele pentru a obține rezultate precise. Toate formulele utilizate pentru calcul și rezultatele acestuia sunt în mod necesar afișate în raportul final.
Etapa 5. Ținând cont de condiții
Evaluarea imobiliară este de obicei efectuată folosind trei abordări principale: cost, comparativ și venit. De exemplu, dacă un evaluator lucrează cu un apartament cu două camere în centru, iar pe piață au fost prezentate doar apartamente cu două camere la periferie, el folosește un factor crescător pentru că imobilele din centru sunt evaluate mai mult. Și dacă apartamentele de pe piață au fost vândute cu reparații bune, dar locuința trebuie evaluată doar cu prefinisare, atunci coeficientul se va reduce.
Toate formulele utilizate pentru calcularea costului sunt, de asemenea, introduse în raport.
Etapa 6. Generarea raportului
În ultima etapă, specialistul generează un raport de evaluare, pe care îl transmite clientului. Conform legii, procesul-verbal trebuie să fie legat și numerotat. Documentul trebuie să conțină următoarele informații:
▪ fapte și concluzii principale;
▪ sarcina de evaluare care respectă legile și standardele federale;
▪ informații despre client și evaluator;
▪ ipotezele şi condiţiile restrictive utilizate de evaluator;
▪ standarde pentru activităţile de evaluare;
▪ analiza pieţei şi a altor factori externi care afectează costul;
▪ descrierea procesului de evaluare;
▪ acord asupra rezultatelor;
▪ un ataşament la raport cu copii ale documentelor utilizate de evaluator.
Documentul trebuie să fie numerotat pagină cu pagină, legat, semnat de evaluator și sigilat cu sigiliul său personal. Dacă evaluarea a fost efectuată de mai mulți specialiști, toți și șeful firmei de evaluare trebuie să semneze și să sigileze.
Evaluare imobiliară necesară pentru ipotecăîn primul rând, către bancă - pentru ca aceasta să înțeleagă câți bani să emită împrumutatului. De asemenea, devizul de cost vă permite să înțelegeți câți bani va primi banca dacă împrumutatul încetează să-și îndeplinească obligațiile, adică să plătească ipoteca. Mai mult, banca ține cont de două valori: piață și lichidare, și ține cont de cea mai mică: de obicei aceasta este lichidare. Valoarea ipotecii este de obicei egală sau mai mică decât valoarea de lichidare a locuinței, deoarece împrumutatul asigură el însuși o parte din fonduri.🔔 La reorganizarea unei întreprinderi.Evaluarea imobiliară în acest caz este folosită pentru a înțelege câte active are o companie. Puteți evalua toate obiectele existente deținute de companie și puteți vedea valoarea totală a activelor.
🔔 Când vindeți imobile.Atât vânzătorul, cât și cumpărătorul au nevoie de o estimare a costurilor. Pentru vânzător - să înțeleagă la ce preț poate fi vândută o proprietate rezidențială. Pentru cumpărător - pentru a se asigura că nu este înșelat și prețul nu este umflat artificial.
🔔Pentru schimb de locuințe.Când două părți la o tranzacție fac un schimb, ambele vor să „nu greșească”. Evaluarea bunurilor imobiliare rezidențiale va ajuta în acest sens: participanții la tranzacție vor putea evalua în mod adecvat valoarea ambelor obiecte și niciunul dintre ele nu va fi lăsat în roșu.
🔔 Pentru cauțiune.Imobilul rezidențial poate fi folosit ca garanție. În acest caz, banca solicită și o evaluare a valorii. Acest lucru este necesar pentru ca banca să cunoască suma pe care o poate obține dacă împrumutatul nu plătește împrumutul. Ca și în cazul unui credit ipotecar, se ia în considerare valoarea mai mică, adică valoarea de lichidare.
De exemplu, doriți să cunoașteți valoarea de piață a unei garsoniere mari, cu o suprafață de 63 m². Pentru a face acest lucru, trebuie să vă uitați la cât costă proprietăți similare. Deoarece nu ai acces la Registrul Unificat de Stat al Imobiliare, care stochează informații despre tranzacțiile finalizate, trebuie să studiezi ofertele disponibile pe piață. Vizitați orice site cu reclame imobiliare. Pentru a vă ușura munca, căutați proprietăți similare în zona dvs.
Găsiți 5-6 apartamente cât mai asemănătoare cu ale dvs. în următoarele caracteristici:
🔹 amplasarea, infrastructura zonei;
🔹 tip, design case;
🔹 clasa de finisare;
🔹numar de camere;
🔹 stare - pentru reparatii majore, cosmetice, cu finisaje proaspete;
🔹 etaj, disponibilitate balcoane, loggii;
🔹 zonă de bucătărie.
Selectați analogi și ajustați prețul fiecăruia cu 3–5% - suma posibilă a reducerii în timpul licitației. Calculați costul de 1 m² în fiecare apartament similar. Pentru a calcula valoarea de piață, determinați media aritmetică a prețului de 1 m² pentru apartamente similare și înmulțiți cu suprafața apartamentului dvs.
Adunați costul tuturor obiectelor găsite și împărțiți la numărul de obiecte - așa veți găsi prețul mediu de piață. De exemplu, în cazul nostru va fi 3.160.000 ₽.
Dacă îți scoți casa la vânzare la prețul mediu al pieței și nu primești niciun răspuns, încearcă să reducă puțin prețul - poate fi mare.
Puteți efectua singur o evaluare imobiliară, dar rezultatele pot fi departe de realitate, iar opinia dumneavoastră nu va fi acceptată de o bancă sau de o agenție guvernamentală. O evaluare imobiliara de catre un specialist este necesara pentru multe tipuri de tranzactii, pentru obtinerea unui credit ipotecar, a unui credit cu garantie. Costă bani, dar este mai precis.
– continuare:În primul rând, desigur, avem nevoie intreaba pretul. Adică, aruncați o privire sobră asupra produsului pe care îl vindem. „Sobru” este cuvântul cheie aici. Avem nevoie Evaluare obiectivă apartamentul nostru, fără emoții și atașamente personale ( „Mi-am petrecut copilăria aici” nu este un criteriu obiectiv).
Cum să o faci singur evalua un apartament de vanzare?
Acesta nu este un proces dificil dacă înțelegeți ce factori influențează prețul unui apartament.
Pret apartament determinat de un set de marketing al acestuia ( piaţă) caracteristici. Uită-te la ce caracteristici sunt enumerate în majoritatea reclamelor pentru apartamente. Aceștia sunt factorii care determină prețul unui apartament. Nimic complicat. Principalul lucru este să evaluezi fără emoții, ca apartamentul altcuiva .
Principalii factori ai evaluării de piață a unui apartament
Evaluarea apartamentelor pe piata imobiliara se întâmplă doar metoda de comparare , spre deosebire de proprietățile comerciale, unde sunt folosite și metodele de cost și venit. Metoda comparativă – cea mai înțeleasă și mai simplă dintre toate metodele de evaluare. Esența sa rezultă din nume: ei compară prețurile existente ale apartamentelor cu parametri similari și, ținând cont de unele diferențe, introduc factori de corecție „+” sau „-” la preț.
Primul și cel mai semnificativ factor în evaluare orice imobil este al ei LOCAȚIE. În cazul nostru, acesta este un cartier, un bloc, o stradă.
Din punct de vedere istoric, în fiecare oraș s-au dezvoltat anumite zone de locuit, care diferă ca prestigiu, mediu social, standard de viață, ecologie și infrastructură. Să-i spunem - cluster. Trebuie să comparăm apartamentul nostru cu altele similare de vânzare în clusterul nostru.
Alte factori care influențează prețul unui apartament, sunt enumerate mai jos ( în ordinea descrescătoare a importanței):
- tipul casei (panou/cărămidă/monolit, „economie”/“afaceri”/“elite”, proiect în serie sau individual, modern sau învechit etc.);
- numarul de camere si suprafata apartamentului (generală/rezidențială);
- zona de bucatarie (unii își petrec cea mai mare parte a vieții aici);
- vedere de la ferestre (pentru o vedere la mare de la ferestre, de exemplu, adaugă 10-20% la preț, iar prețul mare este așa-zisul. „penthouse-urile” sunt determinate în mare măsură de vederile panoramice unice de la ferestre);
- amplasarea casei în cadrul clusterului (chiar și într-o zonă prestigioasă nu există colțuri foarte prestigioase) – împrejurimi liniștite sau zgomotoase, în apropierea unui parc, centru comercial sau clinică de psihiatrie etc.;
- distanta de metrou (dacă există așa ceva în oraș);
- etaj apartament (Primul etaj, și uneori ultimul, poate avea un impact negativ asupra prețului; etajele din mijloc sunt aproximativ aceleași ca preț.), iar cu cât este mai mare clasa casei, cu atât mai puțină dependența prețului de etaj;
- elemente de amenajare a apartamentului (locația și suprafața camerelor individuale, înălțimea tavanului, tipul băii, prezența unui balcon sau a unei logii, hol, depozitare etc.);
- elemente de infrastructură a casei (zonă împrejmuită, pază sau concierge, parcare subterană etc.);
- reparatie buna in apartament ( bun, dar nu profitabil).
În ciuda credibilității surselor, credem că folosirea acestor calculatoare pentru a estima valoare de piață apartamentul dumneavoastră nu are sens din cauza erorii mari a unor astfel de evaluatori auto. În plus, o simplă comparație a prețului calculat al aceluiași apartament ( de exemplu, o „piesă kopeck” tipică din Moscova) pe ambele calculatoare dă o discrepanță în preț - mai mult de 1,5 milioane de ruble!!! Să tragem concluzii.
Si aici date statistice analiza prețurilor imobiliare nu ne va dăuna - un astfel de serviciu online este disponibil, de exemplu, pe site-ul Domofond - ( Butonul „Verifică prețurile”.). Serviciul vă permite să specificați un oraș ( sau chiar un cartier de oraș - pentru Moscova), după care produce un grafic și prețurile medii ale ofertelor pentru luna curentă pentru apartamente cu una, două și trei camere.
Serviciul este convenabil, dar ar trebui să vă amintiți că calculul are loc automat, fără a ține cont de nuanțele eșantionului și de caracteristicile specifice ale apartamentelor - adică. probleme "temperatura medie in spital" . Astfel de date ne pot fi utile pentru a înțelege nivelul general al prețurilor pentru anumite apartamente, precum și pentru a înțelege dacă acestea sunt acum mai scumpe sau mai ieftine ( serviciul are rapoarte comparative cu perioadele anterioare).
5. Ajustarea prețului „în piață”
Dupa ce ne-am evaluat si ne-am publicat reclama de vanzare a unui apartament, nimeni nu ne deranjeaza sa continuam cu calm, fara graba, analiza preturilor de pe piata. Și pe baza rezultatelor observațiilor și apelurilor noastre de la Cumpărători, putem ușor ajustați-vă prețul într-o direcție sau alta.
♦ Apropo de ajustări de preț ♦
Nu atât prețul, cât și lichiditatea va fi afectată tipuri de documente Și complexitatea tranzacţiei .
În primul caz, vorbim despre documentele pe baza cărora deținem apartamentul ( în timpul privatizării, sau), sau trebuie să construim " lanţ„, ceea ce complică tranzacția, îi mărește termenii și este puțin probabil să-l mulțumească pe Cumpărător.
VIDEO: Evaluarea unui apartament de vanzare. Recomandări ale experților
— Cum poate un vânzător să-și evalueze singur apartamentul? Agentul imobiliar explică complexitățile unei evaluări obiective.
Atunci când evaluați un apartament, ar trebui să luați în considerare și tendinta generala a pietei: scadere sau crestere . Când prețurile scad, ne vom negocia, desigur, mai binevoitori; când prețurile cresc, ne putem menține cu mândrie prețul.
Deci, am compilat o selecție de apartamente. Amintindu-mi matematica de clasa a 5-a, am făcut niște calcule simple, ne-am eliberat un certificat de evaluator onorat și ne-am confruntat cu întrebarea - cum să transmitem rapid și competent intenția noastră pe piață?
Mai multe despre asta în pasul următor.