Vânzarea unei cote într-un apartament: cerințe de bază pentru notificare și eșantionul acesteia. Anunț de vânzare a unei cote dintr-un apartament model de formular Exemplu de notificare către un coproprietar cu privire la vânzarea unei părți dintr-un apartament
Mulți cetățeni care intenționează să-și vândă cota de proprietate comună solicită un exemplu de notificare cu privire la vânzarea unei părți dintr-un apartament. Legitimitatea întregii tranzacții de vânzare-cumpărare depinde de completarea corectă a acestui document.
Dar nu trebuie să sperăm că această acțiune va fi vândută rapid. Astfel de tranzacții sunt puțin solicitate, deoarece puțini oameni sunt atrași de cartier cu alți proprietari de apartamente. În acest caz, cumpărătorul nu poate fi atras decât de un preț favorabil pentru spațiul de locuit.
Legislația stabilește că în cazul vânzării unei părți din imobil în comun, dreptul de preempțiune la cumpărare rămâne în sarcina celorlalți proprietari ai acestui imobil. Și numai dacă nu vor să achiziționeze acțiunea vândută, aceasta poate fi vândută către terți.
Dar pentru a dovedi că au fost îndeplinite toate formalitățile, trebuie să aveți documente justificative că alți proprietari au fost anunțați de vânzare și au avut posibilitatea de a răscumpăra acțiunea dacă au dorit.
La vânzarea unei acțiuni, proprietarul acesteia este obligat să trimită o notificare tuturor coproprietarilor în același timp. Pentru a face acest lucru, este important să întocmești corect un document, astfel încât acesta să nu fie ulterior recunoscut de către instanță ca nevalid.
Procedura de compilare a documentului va fi următoarea:
- Titlul documentului.
- Datele personale ale persoanei căreia i se trimite această notificare și adresa de înregistrare a acesteia.
- În continuare, trebuie să indicați de la cine este trimis acest document, indicând datele personale, de înregistrare și de pașaport.
- Este necesar să se indice exact ce cotă are vânzătorul și adresa obiectului.
- Aceasta este urmată de o ofertă de cumpărare a unei acțiuni pentru un anumit preț.
- Mai jos trebuie să clarificați pe cheltuiala cui se va efectua tranzacția de cumpărare și vânzare și cine va suporta principalele costuri.
- După aceea, trebuie să scrieți la ce adresă coproprietarul ar trebui să dea un răspuns scris despre decizie.
- Data și semnătura cu transcrierea emitentului scrisorii.
La completarea acestui document, este important să indicați toate opțiunile posibile pentru vânzare și decontare. Dacă este permisă o vânzare sau un schimb în rate, acest lucru este important de reținut. În plus, este necesar să descrieți în detaliu ce se vinde împreună cu cota de proprietate, poate că există mobilier care este inclus în prețul de vânzare declarat.
Este important să se indice toate aceste condiții pentru ca ulterior alți coproprietari să nu poată dovedi în instanță că li s-au oferit în prealabil condiții nefavorabile față de cele în care un terț a dobândit această proprietate.
Metode de notificare
Din legislatie rezulta ca proprietarul actiunii vandute este obligat sa anunte si alti coproprietari de imobile. Acest lucru se poate face în următoarele moduri:
- prin posta;
- personal în mâini;
- printr-un reprezentant
- printr-un notar.
În oricare dintre aceste opțiuni, trebuie să se întocmească o scrisoare de notificare, care să indice informații despre dorința de a-și vinde acțiunea și prețul la care acționarul se oferă să cumpere partea sa din imobil.
Prin posta
Dacă această notificare este trimisă prin scrisoare prin poștă, atunci este necesar să se întocmească un inventar al scrisorii care se trimite, care să indice denumirea documentului și numărul acestora. În plus, este important să se comande o notificare de primire a scrisorii trimise de către destinatar. De la această dată de acceptare, el va fi considerat începutul perioadei în care poate achiziționa o acțiune.
Această metodă în practica judiciară este un punct controversat, deoarece nu garantează că celălalt coproprietar va primi notificare. El poate locui în altă parte, nu vine să primească scrisoarea și pot exista încă multe circumstanțe din cauza cărora scrisoarea nu va fi livrată.
Practica judiciară în această problemă este ambiguă. Dacă cota este vândută către terți, iar ceilalți coproprietari nu au primit notificare, atunci în unele cazuri scrisoarea transmisă este considerată argument suficient pentru vânzare, iar în alte cazuri instanțele iau partea coproprietarilor care nu a primit această scrisoare. Această situație se datorează faptului că, conform explicației Curții Supreme, proprietarul nu este obligat să sesizeze coproprietarii, ci este obligat să ia măsuri pentru sesizarea acestora. Dar unele instanțe continuă să transfere dreptul de a cumpăra o acțiune către coproprietari dacă aceștia merg în instanță.
Personal
Dacă coproprietarul locuiește cu ceilalți proprietari ai imobilului sau are ocazia să-i vadă, atunci le poate furniza personal mostre de sesizări. Pentru a confirma că au examinat, coproprietarii trebuie să dateze și să semneze pentru a-și confirma recenzia.
În practică, acest lucru este mult mai dificil de realizat, deoarece coproprietarii, care nu sunt în măsură să cumpere acțiunile, încearcă în toate modurile posibile să interfereze cu tranzacția de vânzare-cumpărare și să o întârzie.
Dar pentru astfel de cazuri, există o modalitate mai fiabilă decât un mandat poștal și livrarea personală.
Prin reprezentant
În cazul în care proprietarul acțiunii vândute din anumite motive nu poate apărea să predea înștiințarea altor proprietari, poate apela la ajutorul unei alte persoane care este convenabil să facă acest lucru. De exemplu, acest lucru se poate face prin alt proprietar.
Dar pentru transferul de autoritate, este necesar să le scrieți pe o procură și să o confirmați cu un notar. Este important să faceți acest lucru pentru ca pe viitor acțiunile reprezentantului să nu poată fi recunoscute ca fiind ilegale și, pe baza acesteia, tranzacția să nu poată fi contestată.
Aviz notarial
La contactarea unui notar, toate obligațiile pentru întocmirea unui aviz, livrarea acestuia și confirmarea notificării coproprietarilor revin notarului. Desigur, acesta este un serviciu plătit. Dar este extrem de dificil să-l contestați în instanță. Prin urmare, această metodă este considerată cea mai fiabilă.
Notarul întocmește în mod independent un aviz pe baza informațiilor care i-au fost furnizate și poate dispune ca un cetățean să fie citat la el pentru a-i înmâna avizul.
In caz de neprezentare, notarul trimite o notificare prin posta cu notificare. În cazul în care notificarea nu este primită în acest fel, atunci notarul emite un document că cetățeanul a luat toate măsurile pentru a anunța coproprietarul apartamentului.
Drepturile coproprietarilor
După primirea unei notificări de vânzare a unei acțiuni de către unul dintre proprietari, ceilalți coproprietari trebuie să decidă asupra dreptului de preempțiune de a cumpăra această acțiune în termen de 30 de zile de la data primirii notificării.
În orice caz, ei trebuie să trimită o notificare scrisă a deciziei. În cazul unei decizii pozitive între vânzător și cumpărător, trebuie întocmit un contract de vânzare, care să indice condițiile de transmitere a imobilului și procedura de decontare.
În caz de refuz, coproprietarul are dreptul de a vinde această proprietate către terți.
În cazul în care vânzătorul și-a vândut cota-parte fără a anunța ceilalți coproprietari, atunci aceștia au dreptul să introducă o acțiune în instanță în termen de 3 luni de la data tranzacției, cerând ca acest drept de răscumpărare să le fie transferat. Ei nu au dreptul de a contesta legalitatea tranzacției dacă nu vor cumpăra ei înșiși această acțiune.
5/5 (8)
Vânzarea unei cote într-un apartament este posibilă numai după notificarea altor proprietari despre intenția lor. Dacă proprietarii de acțiuni nu au fost anunțați cu privire la viitoarea vânzare a unei părți din apartament, atunci tranzacția poate fi declarată invalidă prin instanță sau poate fi primit un refuz de a înregistra proprietatea la Rosreestr.
Este extrem de important să anunțați proprietarul intenția de a vinde, deoarece dreptul de a deține această proprietate se extinde la câte persoane. Dacă proprietatea aparține unei singure persoane, atunci nu este nevoie să anunțați pe nimeni despre intenția dvs. de a vinde.
De remarcat faptul că notificarea celorlalți proprietari nu obligă să vândă fără greșeală acțiunea, acest document informează doar despre intenție.
Important! Anunțul conține următoarele informații:
- În colțul din dreapta sus indicați datele coproprietarului, pe numele căruia se trimite notificarea;
- Urmează denumirea documentului - „Notificare”;
- Apoi se precizează esența notificării: cetățeanul (numele complet, detaliile pașaportului, data și locul nașterii) informează proprietarul imobilului în proprietate comună (nume complet, anul nașterii) despre intenția sa de a vinde cota sa din proprietate (indicați numele și adresa proprietății);
- În cele ce urmează se stabilesc temeiurile dreptului de a deține acțiuni (privatizare, moștenire prin lege) indicând numărul certificatului;
- Urmează apoi justificarea legislativă - articolul 209 din Codul civil al Federației Ruse, conform căruia proprietarul are dreptul de a dispune de proprietatea sa (indicați proprietatea, numărul de camere, mp, etaj);
- La vânzarea unei acțiuni la un preț diferit, proprietarul este privat de dreptul de a locui și de a folosi această proprietate;
- Mai jos sunt informații despre intenția de a vinde o acțiune cu o indicație a prețului;
- Potrivit art. 250 din Codul civil al Federației Ruse, coproprietarul are dreptul la achiziția cu prioritate a unei părți a proprietății la prețul specificat în acest anunț;
- Dacă destinatarul notificării nu își raportează intenția de a achiziționa acțiunea în termen de 30 de zile, proprietarul are dreptul să o vândă terților;
- Este important de subliniat că nerespectarea acestei notificări va fi considerată un refuz de a cumpăra acțiunile oferite;
- Data și semnătura sunt indicate în partea de jos a paginii.
ATENŢIE! Vizualizați exemplul de notificare completat cu privire la vânzarea unei cote de apartament:
Ce este
Inainte de a vinde o parte din proprietatea comuna, proprietarul este obligat sa notifice coproprietarilor intentia sa.
Ceilalți proprietari ai acestui obiect de proprietate au dreptul prioritar de a achiziționa acțiuni. Trimițându-le o notificare de intenție de a efectua o tranzacție de cumpărare și vânzare de acțiuni, proprietarul își exercită dreptul coproprietarilor de a dobândi o proprietate cu prioritate.
Prin urmare, anunțul este considerat un document oficial, care trebuie trimis coproprietarilor apartamentului și să primească orice răspuns.
Vă rugăm să rețineți! Reacția coproprietarilor poate fi următoarea:
- Coproprietarii ignoră notificarea;
- Refuz să cumpere o cotă din proprietate;
- Să notifice dorința lor de a achiziționa o acțiune la prețul specificat în notificare.
În cazul în care coproprietarii refuză să răscumpere sau nu răspund la această notificare, atunci proprietarul acțiunii are dreptul să o vândă cu orice preț către terți.
Fără a primi răspuns la notificare, proprietarul își vinde cota-partea către terți, iar în acest caz, tranzacția de vânzare cumpărare este justificată din punct de vedere juridic și are forță juridică. Legea actuală impune ca notificarea să fie în scris.
Dacă proprietarul informează despre intenția sa verbal sau telefonic, atunci în viitor tranzacția de cumpărare și vânzare de acțiuni nu va fi înregistrată la Rosreestr din cauza lipsei unei notificări scrise a celorlalți proprietari ai acestei proprietăți.
Într-o notificare scrisă, este important să indicați termenii tranzacției viitoare, inclusiv valoarea proprietății vândute. Totuși, legea nu descrie procedura în conformitate cu care vânzătorul și ceilalți proprietari trebuie să acționeze, precum și procedura de comunicare a notificărilor. Prin urmare, cazurile nu sunt neobișnuite când vânzarea unei părți din proprietate este contestată în instanță.
Dacă proprietarul proprietății nu notifică, atunci sunt posibile unele dificultăți:
- Camera de înregistrare nu va înregistra transferul dreptului de proprietate, prin urmare, nu va fi posibilă înregistrarea unei cote în proprietatea cumpărătorului;
- Acționarii au dreptul de a contesta vânzarea în instanță și de a cere ca acțiunea să fie reînregistrată ca proprietatea lor.
În caz de litigiu, vânzătorul este obligat să facă dovada trimiterii notificării, în caz contrar instanța va recunoaște tranzacția ca nevalabilă.
Cum se trimite o notificare
Transfer în persoană
Dacă sunteți în relații amicale cu coproprietarii proprietății, îi puteți contacta personal și le puteți cere să semneze anunțul. Merită să apelezi la asta dacă ești sigur că vecinii nu vor deranja vânzarea.
Trimite prin e-mail
În alte opțiuni, se recomandă trimiterea unei notificări prin scrisoare recomandată cu o confirmare de primire și o descriere a atașamentelor. Aceasta este cea mai ușoară și mai ieftină opțiune. Cu toate acestea, în cazul unui litigiu, nu există nicio garanție că instanța va accepta avizul de livrare ca confirmare a informațiilor despre viitoarea vânzare. Dar dacă ești sigur că această metodă de informare nu va cauza probleme, atunci o poți folosi.
Nu este neobișnuit ca proprietarul să evite livrarea notificării sau să se ascundă. În acest caz, este necesar să aflați adresa reală a reședinței proprietarului, contactând poliția. Polițiștii sunt obligați să trimită o cerere de stabilire a locului de reședință către biroul central de adresă.
Important! Pot exista cazuri în care destinatarul nu primește o notificare din cauza expirării perioadei de stocare a scrisorii. Vă reamintim că scrisorile sunt păstrate la oficiul poștal timp de 30 de zile. Perioada de depozitare se calculează din ziua următoare zilei de primire. La sfârșitul perioadei de stocare, scrisoarea valoroasă va fi trimisă înapoi expeditorului.
Dacă perioada de depozitare pentru expediere a expirat, atunci ar trebui să vă referiți la art. 165.1 din Codul civil al Federației Ruse, conform căruia transportul este considerat primit dacă a fost livrat destinatarului, dar nu a fost livrat din motive independente de controlul serviciului poștal.
Prin notar
Cea mai comună opțiune este notificarea prin notar. În absența experienței în astfel de tranzacții, este mai bine să utilizați serviciile unui notar care va pregăti toate documentele în cadrul legal și, de asemenea, va ajuta la înregistrarea dreptului de proprietate. Singurul dezavantaj al acestei metode de notificare este costul. De multe ori este necesar să anunțați mai mulți coproprietari care locuiesc la adrese diferite.
Notarul, în nume propriu, trimite înștiințări prin scrisoare recomandată fiecăruia dintre proprietarii acestui imobil. Notificarea se întocmește în numele proprietarului acțiunii, conține dispozițiile necesare și o propunere de notificare a notarului cu privire la intenția acestuia de răscumpărare a acțiunii. La o lună de la comunicarea avizului, notarul va întocmi un certificat de transmitere a avizului.
Atenţie! Avocații noștri calificați vă vor asista gratuit și non-stop în orice problemă.
În cazul în care destinatarul nu a primit scrisoarea din cauza expirării termenului de păstrare, atunci notarul întocmește un certificat de nepredare a notificării. Acest certificat indică faptul că au fost luate toate măsurile pentru informarea coproprietarilor cu privire la intenția de a vinde proprietatea.
Este de remarcat faptul că notarul are dreptul de a refuza eliberarea unui certificat de nepredare, deoarece acest document contrazice fundamentele legislației Federației Ruse privind notarii.
Astfel, înainte de a apela la serviciile unui notar, trebuie să clarificați imediat ce document este gata să furnizeze notarul. Dacă în locul unui certificat este furnizat un certificat, atunci este posibil să nu fie suficient în instanță.
Priveste filmarea. Procedura de notificare a coproprietarilor cu privire la vânzarea unei părți din imobil:
Este necesară înregistrarea notarială?
Activitatea organelor notariale are ca scop confirmarea legalității acțiunilor cetățenilor, prin urmare, la vânzarea unei părți din proprietatea care se află în proprietate comună, în orice caz, va fi necesară înregistrarea notarială.
Întrucât notarul acționează în cadrul legii, actul întocmit de notar va avea suficientă pondere în instanță și alte agenții guvernamentale pentru ca tranzacția să fie recunoscută ca legală legală.
În cazul sprijinului notarial, tranzacția de vânzare a unei cote de proprietate va avea succes și va fi foarte greu de contestat.
Vânzătorul are dreptul de a implica un notar în orice etapă, iar notarul poate trimite și în nume propriu toate notificările, ceea ce confirmă încă o dată că tranzacția se desfășoară în condițiile legii. O astfel de înțelegere este destul de dificil de contestat în instanță.
Vă rugăm să rețineți! Este de remarcat faptul că notarul nu oferă servicii gratuit, ceea ce va implica costuri semnificative din partea vânzătorului imobilului.
Cu toate acestea, dacă este implicat un notar, nu este nevoie să trimită scrisori recomandate coproprietarilor pe cont propriu - notarul va face acest lucru. Suportul notarial garanteaza puritatea tranzactiei si imposibilitatea contestarii acesteia prin instante.
Termenele limită
Ceilalți proprietari sunt obligați prin lege să răspundă la notificare într-un interval de timp specificat. Da, ai la dispoziție o lună pentru a răspunde. Dacă la sfârșitul acestei perioade coproprietarii nu își raportează intenția de a cumpăra acțiunea, proprietarul are dreptul de a-și vinde acțiunea către terți.
Dacă sesizările au fost transmise prin notar, atunci la 30 de zile de la primirea notificării de către coproprietari, notarul va întocmi o adeverință care să confirme legalitatea procedurii de informare a proprietarilor despre intenția de a vinde acțiunea.
Dacă procedura a fost efectuată cu încălcări ale drepturilor coproprietarilor, atunci aceștia merg în instanță pentru a contesta tranzacția de vânzare cumpărare și pentru a obține dreptul de prioritate de a achiziționa o cotă din proprietate. Dacă fapta încălcărilor este fundamentată, este probabil ca tranzacția să fie declarată nulă, iar coproprietarii să primească dreptul de a achiziționa o acțiune.
Care este pretul
Trimiterea notificărilor către coproprietari va fi ieftină dacă proprietarul face totul pe cont propriu, dar costul informării va crește semnificativ dacă aceștia acționează prin intermediul notarului.
Cu toate acestea, dacă nu se știe nimic despre intențiile altor proprietari, atunci ar fi indicat să se desfășoare procedura în cadrul legal cu ajutorul unui angajat calificat al notarilor.
La trimiterea automată a notificărilor, plata este supusă:
- trimiterea scrisorii;
- costul trimiterii cu o listă de atașamente (scrisoare valoroasă).
Serviciile poștale vor costa expeditorului 100-300 de ruble.
Dacă aplicați la notar, va trebui să plătiți mai mult:
- înregistrarea formularului de certificat (lucrare tehnică) - 600-700 de ruble;
- servicii notariale la notificare - aproximativ 2000 de ruble.
Pentru a întocmi documente în Rosreestr, o taxă notarială (0,5% din valoarea cadastrală a proprietății), o taxă de stat de 2.000 de ruble, serviciile unui notar sau unei agenții imobiliare pentru a sprijini o tranzacție de vânzare-cumpărare (întocmirea unui contract ) sunt supuse plății.
Dacă nu se trimite avizul de vânzare a unei cote din apartament
Vă rugăm să rețineți! Dacă cota din apartament a fost vândută fără a-i informa pe ceilalți proprietari, atunci aceștia au dreptul să se adreseze instanței pentru a declara tranzacția invalidă.
În termen de 3 luni de la data primirii informațiilor despre tranzacție, proprietarii au dreptul să întocmească o declarație de revendicare la instanță prin care să solicite declararea nevalabilă a tranzacției.
Cererea trebuie să fie însoțită de confirmarea că nu au fost notificați cu privire la intenția proprietarului de a vinde acțiunea.
În cazul în care tranzacția de cumpărare și vânzare este declarată invalidă în instanță, vânzătorul este obligat să returneze banii cumpărătorului și poate fi necesară și compensarea daunelor morale și a costurilor judiciare.
Solicitați un avocat gratuit!
Descrieți pe scurt problema dvs. în formular, domnule avocat ESTE GRATUIT va pregăti un răspuns și vă va suna înapoi în 5 minute! Vom rezolva orice problemă!
La încheierea unui contract de vânzare a unei părți dintr-un apartament, proprietarul trebuie să aibă un pachet de documente care să confirme fiabilitatea tranzacției.
Lista actelor stabilite de legislatia civila si locativa:
- Acte care dovedesc identitatea părților și capacitatea lor juridică și juridică. Pentru cetățeni - pașapoarte, pentru organizații - documente statutare, pașaportul șefului, pentru un reprezentant - o procură.
- Extras din USRN care confirmă deținerea unei cote din apartament. De la intrarea în vigoare a Legii federale „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare”, acest document a servit drept singura confirmare a drepturilor. Certificat de înregistrare, dacă există.
- Pașaport cadastral, pașaport tehnic.
- Un extras din cartea casei despre persoanele înscrise în apartament, sau alt document care confirmă faptul înregistrării.
- Adeverință de prezență sau absență a restanțelor la plăți pentru întreținerea apartamentului și pentru utilități. Deși vânzătorul trebuie să plătească datoriile, adesea contractul include o condiție ca cumpărătorul să-și asume plata în schimbul unei reduceri proporționale a prețului de vânzare.
- Documente care confirmă temeiul dreptului la o cotă în apartament. Acte de proprietate: certificat de moștenire, contract de privatizare, contract de vânzare-cumpărare anterior etc.
- Refuzurile scrise ale proprietarilor de la cumpărarea de acțiuni. Potrivit art. 250 din Codul civil al Federației Ruse, cei care dețin deja acțiuni în proprietate au dreptul de a fi primii care cumpără o acțiune care este vândută, crescând astfel propria lor. În consecință, vânzătorul trebuie să notifice mai întâi proprietarii acțiunilor rămase în scris, informându-i la ce preț și în ce condiții intenționează să-și vândă acțiunea). Numai după ce refuz în scris sau nu răspund în decurs de o lună, poți vinde acțiunea unui străin.
Exemplul #1
_________________________________
(nume, adresa)
De la ______________________________
(nume complet, adresa)
NOTIFICARE
la vânzarea unei cote într-un apartament
Vă informez prin prezenta cu privire la vânzarea cotei mele de ____ din proprietatea apartamentului la adresa: ___________ (indicați adresa completă) pentru ______ ruble.
Propun să achiziționez de la mine acțiunea specificată pentru prețul menționat înainte de „___” _________ ____.
În caz de refuz sau de nerespectare a termenului limită, acțiunea specificată va fi vândută în aceleași condiții unui terț.
Data notificării „___” _________ ____ Semnătura _______
Exemplul #2
La care:___________________________________
Din:______________________________________
NOTIFICARE
la vânzarea unei cote dintr-un apartament
Eu, ___________________________________________________________________________, vă aduc la cunoștință că vand o cameră/cotă în dreptul ___________, în apartamentul Nr _________, situat la adresa:
Regiune,
orașul ________________________________________________________________________________,
Sf. ____________________________, d. _________, suprafata ____________ mp.
Preț de vânzare _______________________ (______________________________ mii) ruble, cu plata integrală la semnarea contractului de vânzare.
Conform articolului 250 din Codul civil al Federației Ruse, aveți dreptul de prim refuz de a cumpăra camera/cota-parte în dreptul care îmi aparține, prin urmare, vă rog să mă informați cu privire la intenția dumneavoastră de a cumpăra sau de a refuza cumpărarea. camera de mai sus pentru suma specificată nu mai târziu de 1 lună de la data primirii acestei notificări către dumneavoastră.
În caz de refuz, sau de lipsă de răspuns din partea dumneavoastră după perioada specificată, camera/cota de drept care îmi aparține va fi vândută unei terțe părți.
__________________________________/____________________________________/
Data_____________________________________