Правила покупки квартиры: какие вопросы надо задавать? Что интересует покупателей интернет-магазинов? Что спросить у продавца машины
Все статьи
Покупка авто с пробегом - ответственный шаг, и, чтобы не купить привлекательный кузов с умирающим мотором и разлагающимися порогами, важно грамотно задавать вопросы продавцу авто. Владелец, имеющий за плечами не одну сделку купли-продажи б/у авто, быстро распознает новичка, поэтому на встречу следует приходить подготовленным.
Екатерина Липатова, редактор автомобильного портала Careta. info:
«Во-первых, досконально изучите модель, которую собираетесь покупать - вам должны быть известны ее «болячки». Узнать о них можно с помощью сервиса «Автокод». По гос. номеру или VIN вы получите полную историю автомобиля: данные ПТС, пробег, участие в ДТП, наличие ограничений ГИБДД, данные ОСАГО, таможенную историю, историю штрафов, тех. осмотры и другое.
Внимательно изучите комплектацию, дополнительное оборудование, отзывы и характеристики. Например, если в комплектацию модели входили кожаные кресла в салоне, а вы перед собой видите ткань - это повод задать вопрос продавцу автомобиля: ему неудобно ездить на коже (зачем тогда покупал?) или новыми креслами он скрывает возраст автомобиля?
Если в Сети, на автопорталах и в блогах пишут, что выбранная вами модель «жрет» масло, а владелец уверяет, что заливает новое каждые 15 000 км, то задумайтесь: что не так с машиной, пробегом или продавцом.
Во-вторых, при покупке б/у автомобиля знайте, что продавец будет вам врать. Ответы на большинство вопросов, скорее всего, будут не достоверными, но вы сможете распознать это, если будете подготовлены и подкованы».
Используйте подготовленный сервисом «Автокод» список вопросов при покупке б/у машины:
- Продавец - первый владелец автомобиля? Если это так, то на руках у него должны оказаться подтверждающие документы и сервисная книжка (пусть даже не заполненная в последние годы эксплуатации).
- Какой год выпуска машины? Часто автомобили, выпущенные с конвейера еще летом, продаются в салонах уже в начале следующего года. Например, автомобиль, у которого дата производства согласно ПТС - август 2008 года, может быть продан в феврале 2009. Нечестные продавцы могут спекулировать этой разницей в свою пользу, указав в объявлении дату покупки машины, а не фактический год производства. При покупке авто с пробегом сверьте дату производства и продажи. Это позволит узнать больше информации о машине: отзывы производителя из-за конструктивных недоработок, усовершенствования по сравнению с предыдущими поколениями, комплектации, особенности, которые могут меняться у автомобильных марок ежегодно. Подробнее о том, .
- Как эксплуатировалась машина? Продавец перемещался между домом, детским садом, магазином и работой? Или владелец ежедневно проезжал на ней несколько сотен километров, живя в пригороде, а работая в черте города? Эта информация поможет определить реальный пробег автомобиля .
- Где обслуживался автомобиль? У официальных дилеров (не все официальные центры «чисты на руку», часто работы выполняются не добросовестно или не выполняются вовсе - узнайте всю информацию о дилере заранее, до покупки машины) или самостоятельно, у гаражных мастеров или в специализированных центрах. Уточните название СТО, и почитайте отзывы о нем.
- Бывала ли машина в ДТП? Если да, то в каких? Любое столкновение (даже с клумбой) оставляет след на автомобиле - будь то погнутый номерной знак или нарушенная геометрия кузова. Сложно поверить, если 10-летний автомобиль ни разу не попадал даже в мелкие ДТП, даже не по вине продавца. Дотошно расспросите владельца о каждой неровности. Безобидное на первый взгляд столкновение в пробке на малых скоростях без видимых повреждений снаружи может таить внутри серьезные проблемы: сломанный механизм открывания и закрывания багажника или сломанный щуп под капотом. Читайте в отдельном материале, .
- Какие ремонтные работы производились? Во-первых, спросите - регулярно ли проводились ТО? А во-вторых, какие крупные поломки и замены уже пережил автомобиль? Может быть, производилась замена лобового стекла из-за прилетевшего камня из-под колес впереди едущей фуры. Тогда будет понятно, почему год производства стекла не совпадает с годом производства машины.
- Что в машине не работает? Попросите продавца сразу честно рассказать о том, что требует ремонта и замены. Возможно, кондиционер не холодит или не работает печка, перегорела лампочка в габарите.
Екатерина Липатова, редактор автомобильного портала Careta.info:
«Задавать вопросы о том, почему продается автомобиль - бесполезно. Какой ответ вы хотите услышать — срочно нужны деньги, потому что в семье владельца родился ребенок, или пришлось взять кредит или ипотеку? Не всегда машина продается по этому поводу. Более того, я, как владелец, не стала бы отвечать ничего про заемы или пополнение в семье, потому что это повод покупателю выпрашивать скидку. О реальных проблемах, о том, что машина надоела ломаться и не охота проводить свободное время в сервисах, или о том, что пришел период сменить авто, пока оно не начало сыпаться, никто честно не скажет. Поэтому спрашивать о причине продаже я считаю глупым и бесполезным».
Борис Игнашин, автоэксперт из Петербурга:
«Обязательно узнайте у продавца VIN-номер автомобиля, чтобы проверить подлинность ответов. Спросите, есть ли второй комплект резины. Будьте хитрым покупателем, узнайте - успевает ли зимой машина прогреться, пока владелец счищает снег, позволяет ли мотор уйти первым со светофора, можно ли на машине погонять? Ответы на эти каверзные вопросы расскажут вам куда больше, чем стандартные отговорки, и помогут сделать хорошую покупку».
Осмотрите внимательно кузов, визуально проверьте соответствие состояния машины с показаниями одометра, задайте вопросы продавцу авто, уточните любые мелочи, которые кажутся вам сомнительными. Ответы на вопросы из нашего списка могут спровоцировать появление других вопросов. Обязательно предложите поехать в независимый автосервис и проверить честность ответов у мастера.
Если вы уже нашли подходящий вариант автомобиля, проверьте его с помощью сервиса «Автокод» . В отчете об авто собрана информация более чем из 11 источников, в том числе ГИБДД, ЕАИСТО, РСА, ФНС, ФТС, ФНП. Стоимость полного отчета - 349 рублей.
Больше информации о покупке и проверке бу автомобиля,
Это стоит знать! На хитрого продавца, который хочет выдавить максимум денег из своей недвижимости, найдется информированный покупатель, который желает платить справедливую цену и умеет определять истинную стоимость жилья.
Главное, что необходимо уже на этапе поиска – задать максимум важных вопросов продавцу, чтобы в дальнейшем за эйфорию от найденного варианта не пришлось расплачиваться участием в судебных тяжбах. Проведя опрос среди профессиональных риелторов, наша редакция подготовила краткое руководство для тех, кто не хочет купить «кота в мешке» и желает сделать правильный выбор.
Выбор достойной жилплощади и ее последующее приобретение – достаточно сложный процесс, который требует грамотного, а лучше – профессионального подхода. Поскольку среди покупателей немало тех, для которых такая сделка является единственной в жизни, для решения этой «задачи со многими неизвестными» нужна хорошая «шпаргалка». Итак, куда нужно смотреть и о чем следует спросить при покупке квартиры?
Первичное жилье: что нужно узнать, если дом только строится
Если вы нашли идеальное описание и проект будущей квартиры в новостройке, очень внимательно ознакомьтесь со всей информацией, присутствующей на сайте застройщика. В обновленной версии закон ФЗ-214 обязует девелоперов обнародовать абсолютно все – от разрешительной и проектной документации до бухгалтерской отчетности. Важно убедиться в том, что на строительство дано «добро», и вообще – в том, что застройщик следует закону во всех нюансах своей деятельности.
Если сайт выглядит каким-то недоделанным, об этом и стоит спросить в первую очередь, так сказать, для начала разговора, а потом прямо поинтересоваться готовностью застройщика показать документа прямо здесь и сейчас.
Крайне важен вопрос о том, будет ли подписан и сразу зарегистрирован договор долевого участия . В идеале стоит посмотреть предлагаемую версию этого документа. Если представители застройщика рассказывают о некоем предварительном варианте или показывают некие договора залога или чего-то еще, это верный признак того, что с документами пока не все в порядке.
Хотя это не значит, что в такой ситуации надо немедленно бросать трубку или, сломя голову, бежать из офиса продаж. На самом деле, предложение подписания предварительного договора в большинстве случаев означает, что разрешение готовится, но пока его нет. Но и подписывать «филькину грамоту» - тоже ни к чему. Стоит уведомить застройщика, что впоследствии вы еще поинтересуетесь возможностью подписания настоящего ДДУ, не нужно поддаваться на рекламные уловки. Только «правильный» договор, зарегистрированный должным образом , предполагает полноценную законодательную защиту, в остальных случаях дольщик действует на свой страх и риск.
Беседа в отделе продаж: уточняющие вопросы
Если предполагается подписание договора, и разрешение на строительство есть, надо еще раз уточнить гарантируемые сроки завершения строительства . Кроме того, следует попросить назвать точную цену, поскольку на сайте или в рекламном проспекте могут оказаться совсем другие цифры.
Удостоверившись в том, что репутация застройщика ничем не омрачена, и он готов соблюдать закон, можно перейти к деталям, касающимся качественным параметрам жилья, от которых, собственно, зависит степень его комфортности:
Какие технологии применяются, по какому принципу подбираются и как проверяются на качество строительные материалы?
Какой будет внутренняя отделка?
Какие используются звукоизоляционные и теплосберегающие технологии?
Каковы перспективы перепланировки?
Каким будет паркинг, и где он расположится?
Какие планы девелопера по развитию районной инфраструктуры (с указанием предполагаемых сроков) ?
Если вы или кто-то из вашей семьи имеет ограниченную мобильность или другие особые потребности, стоит выяснить, все ли необходимое делает в этом плане: пандусы, ширина дверей, порожки и так далее.
В целом, если девелопер соблюдает ФЗ-214, покупать квартиру в новостройке, вопреки слухам, несколько безопаснее, чем приобретать жилье на вторичном рынке, о котором речь пойдет ниже. В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, а значит, исключен риск того, что ненароком объявятся неучтенные наследники прежнего владельца или выяснится, что квартира продана незаконно.
Покупка «вторички»: имейте смелость спрашивать обо всем
В процессе приобретения жилья на вторичном рынке, «допрос с пристрастием» стоит начинать уже с телефонного разговора. Для начала надо выяснить, с кем именно вы имеете дело: с собственником, его представителем или обычным риелтором, который решил указать в объявлении «без посредников», чтобы заманить покупателя. Затем стоит еще раз уточнить ту информацию, на основании которой вы выбрали именно эту квартиру: месторасположение, площадь, цена, наличие ремонта.
Нужно сразу задать вопросы, ответы на которые позволят определиться, стоит ли в принципе отправляться осматривать эту квартиру. У каждого покупателя могут быть свои индивидуальные пожелания. Кого-то интересует солнечная сторона, а кто-то, наоборот, любит жизнь в тени. В любом случае, для встречи надо выбрать светлое время суток и позаботиться о том, чтобы во время осмотра хватило времени для прояснения всех вопросов.
Формируем список: категории контрольных вопросов
Если участие в каких-либо сделках и вопросы торга – не самая сильная ваша сторона, а от одной только мысли, что придется придираться и выяснять все нюансы, становится не по себе, лучше пригласить с собой более предприимчивого и уверенного человека. Будет вполне нормально, если вы возьмете с собой список вопросов, «шпаргалка» поможет не растеряться при встрече с продавцом, задача которого вполне понятна – без долгих выяснений продать свою недвижимость.
Все вопросы при осмотре квартиры можно условно разделить на пять категорий:
Вопросы о собственниках, зарегистрированных людях и праве владения;
Вопросы о юридической чистоте квартиры;
Документальные вопросы;
Вопросы о состоянии жилья;
Вопросы о социальном окружении.
Их можно по-разному структурировать и задавать в произвольном порядке, но главное – ничего не упустить.
Базовый вопрос: а кто собственник?
Первое, что стоит выяснить – кто является официальными собственниками квартиры, сколько их, и все ли владельцы знают, что жилье продается. Лучший вариант – общаться с законными хозяевами недвижимости или, по крайней мере, с одним из них. Если вы имеете дело с официальным представителем, который ведет дела по доверенности, надо сразу попросить этот документ и задать вопрос о том, будет ли владелец присутствовать при подписании договора, и можно ли связаться с ним.
При отрицательных ответах на эти вопросы дальнейшие действия без юриста лучше не предпринимать. Если же есть альтернативные варианты, где квартиры продают сами хозяева, лучше предпочесть именно их.
Если среди владельцев жилья есть несовершеннолетние , придется проследить за тем, чтобы органы опеки дали разрешение на отчуждение недвижимости. То же касается случаев, когда дети просто зарегистрированы на жилплощади. С опекой придется иметь дело и в ситуациях, когда жилье продают недееспособные взрослые граждане. Количеством и социальными характеристиками всех зарегистрированных тоже надо поинтересоваться, равно как и перспективой их выписки из квартиры.
Важно также разобраться, когда и на каких основаниях было получено право собственности на квартиру, и зарегистрировано ли оно должным образом в Росреестре . Стоит задать продавцу и вопрос о том, сможет ли кто-либо впоследствии заявить права на квартиру. Конечно, хозяева могут и не раскрыть всю информацию, но все же поинтересоваться надо.
Тот факт, что жилплощадь совсем недавно была получена по наследству, должен насторожить – после продажи могут появиться дополнительные наследники, претендующие на недвижимость.
Нет ли обременений или незаконной перепланировки?
Квартира, которая приобретается, должна быть юридически абсолютно чистой, и в интересах покупателя, если в этом вопросе не будет никаких компромиссов. Поэтому стоит задать вопрос о том, не пребывает ли жилплощадь под обременением . Это может быть незакрытый ипотечный или любой другой кредит под залог недвижимости, какие-то незавершенные судебные разбирательства, арест из-за давно не вносимых коммунальных платежей и так далее.
Если в квартире была проведена перепланировка , надо понять, зарегистрированы ли внесенные изменения официально . Если забыть об этом вопросе, впоследствии можно столкнуться с большими затратами на приведение в порядок документов или даже с тем, что вместе с квартирой появятся проблемы с законом.
Как обстоят дела с документами? Все ли бумаги в наличии?
Необходимо сразу выяснить у собственника, успел ли он собрать все документы, требуемые для продажи квартиры, или же эта работа – дело будущего. Если квартира нужна срочно, важно понимать, что некоторые бумаги ожидаются до месяца, а весь процесс может затянуться еще сильнее.
Стоит спросить о том, какие документы владелец готов показать прямо сейчас. Конечно, продавец не обязан предъявлять полный пакет, пока не достигнута договоренность о сделке. Но категорический отказ или настойчивые уверения, что даже его паспорт находится где-то в другом месте, должны заставить проверять документацию с утроенной бдительностью.
Внимательный осмотр: в каком состоянии жилье на самом деле?
При внешнем осмотре даже очень придирчивый покупатель всего может и не заметить, а неприглядные стороны жилья, так или иначе, обнаружится уже в процессе проживания в квартире. Здесь поможет базовое понимание психологии: задавая вопрос о скрытых дефектах, стоит внимательно наблюдать за продавцом. Как бы он ни уверял в безупречности жилья, взгляд его будет непроизвольно направлен на самую уязвимую зону. Попытка вывести вас из помещения, отвлечь внимание или слишком поспешные ответы могут быть сигналом к тому, что человек что-то скрывает.
Стоит спросить, тепло ли в квартире зимой, были ли проведены какие-либо работы по теплосбережению, насколько качественно выполнены перекрытия. Не помешает поинтересоваться и тем, какой микроклимат в угловых квартирах, давно ли менялись трубы, в каком состоянии проводка и так далее.
Вопрос соседства: кто проживает рядом?
К вопросу о непосредственных соседях стоит отнестись со всей серьезностью, а в идеале – познакомиться с ними лично. По подъезду тоже стоит прогуляться, да и пообщаться с консьержкой или бабушками на лавочке тоже будет полезно. Они могут рассказать многое и о владельцах жилья, и об их соседях.
Стоит сформировать представление о том, какая компания обслуживает дом, насколько качественно она выполняет работу, и какие претензии к ней обычно предъявляют жильцы. Что касается инфраструктуры, лучше лично разобраться с тем, на каком расстоянии находятся важные объекты, в частности, не переполнены ли окрестные школы, где ближайшая остановка общественного транспорта, и тому подобное.
Если все в квартире понравилось, и полученная информация только укрепила вашу уверенность в том, что недвижимость выбрана верно, напоследок стоит спросить продавца, готов ли он будет вернуть задаток, если в ходе подробной проверки выяснятся какие-то несоответствия, или сделка сорвется по вине хозяина. На самом деле, собраны еще не все сведения, покупателю предстоит еще проверить документы и зафиксировать все нюансы сделки в договоре.
Заключение
Итак, на осмотр квартиры стоит приходить максимально подготовленными, со списком вопросов и в идеале – не в одиночестве. Даже если время не терпит, а квартира нравится, уточнять детали и проверять документы в спешке нельзя. Тщательный анализ всех нюансов в итоге обернется экономией времени, а во многих случаях – еще и денег.
Надеемся, что информация, предоставленная нами в рамках данной статьи, окажется полезной для потенциальных покупателей на первичном и вторичном рынках недвижимости.
Игорь Василенко
Каждому покупателю хочется выбрать лучшую, идеально отвечающую его требованиям квартиру. Каждый стремится наиболее рационально использовать имеющиеся накопления и не допустить ошибок. Однако опыта в этом вопросе зачастую нет, поскольку приобретать недвижимость приходится нечасто.
Давайте разберемся, как же грамотно построить разговор с застройщиком, что нужно обязательно прояснить и на что обратить внимание.
Предварительный сбор информации
Прежде всего, к разговору требуется подготовиться: собрать информацию о доме, квартире и самом застройщике. Интересуетесь ЖК "Преображение" ? Гуглите и яндексите не только "жк преображение отзывы" , но и "жк преображение проблемы", "жк преображение минусы", "жк преображение недостатки". И даже - "инград отзывы", "инград проблемы".
Репутация строительной компании – первое, что нужно выяснить при покупке жилья, если вы хотите получить качественную квартиру в оговоренный срок и не волноваться, что застройщик сбежит с вашими деньгами.
Кстати, если это первый дом застройщика, трудно гарантировать, что он будет завершен успешно.
Если же компания работает в строительном бизнесе достаточно давно, пользуется заслуженной репутацией, регулярно сдает дом за домом, а жильцы не высказывают нареканий, тогда застройщику можно доверять.
Таким образом, когда покупатель обращается к застройщику, у него должно быть уже сформировано мнение о доме и компании и составлен список вопросов, которые необходимо прояснить.
Предъявите документы
Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.
Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности. Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.
Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы. Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.
Следует спросить и о наличии договоров с газовщиками и энергетиками. Подключение коммуникаций – процедура долгая и дорогостоящая. Будет обидно, если некоторых технических удобств в новой квартире не видать по причине нехватки выделенной энергетической мощности. Замечательно, когда уже на начальном этапе компания сможет предоставить технические условия на все коммуникации. Тогда можно не сомневаться, что газ, свет и вода у жильцов будет сразу после заселения.
Не лишним будет также спросить, кто подводит коммуникации, и найти сведения о них и отзывы в интернете.
Не менее важно поинтересоваться типом договора – ЖСК , ДДУ и т.д. Каждый договор характеризуется своими особенностями приобретения жилья, которые обязательно следует учитывать при его подписании.
Прозрачность финансовой ситуации
Чтобы оценить финансовую надежность застройщика, потенциальному покупателю стоит спросить, кто осуществляет инвестиции в строительство дома, привлекает ли компания банковские кредиты, и что выступает в качестве залога в случае их привлечения.
Чем меньше долговая нагрузка застройщика, тем вероятнее, что он справится со строительством даже в случае кризиса. Отметим, что лучше, если застройщик возводит здание на собственном участке. Если земля используется по инвестиционному договору, стоит выяснить, не имеет ли застройщик задолженностей перед городским бюджетом по этому участку.
Нужно обсудить, какой будет стоимость вашей квартиры при различных вариантах оплаты (полная предоплата, рассрочка , ипотека) , наличие акций. Сразу лучше осведомиться об условиях расторжения договора, в том числе и по переуступке.
Стоит также помнить, что застройщик может включить в договор дополнительные расходы: пени, регистрацию документов и ипотеки, переобмер квартир, оплату домофона, камеры, коммунальные платежи вперед и прочие траты.
Технические вопросы
Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства , поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.
Дома из кирпича доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.
Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.
Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.
Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич - лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.
Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки , покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.
При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.
Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.
Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов. Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.
Территория вокруг дома
Не лишним будет спросить о возведении объектов социальной структуры и поинтересоваться о перспективе: какая застройка планируется через несколько лет, а также, есть ли недалеко от дома экологически вредные предприятия, железнодорожные пути, свалки и кладбища.
Если вы собираетесь купить квартиру в жилищном комплексе и ваш дом построен одним из первых, нужно приготовиться в ближайшие годы дышать цементом и терпеть грохот самосвалов и тракторов. Отметим, что 17-этажный дом не построится ранее, чем за полтора года, поэтому сроки застройки комплекса тоже следует уточнить.
Владельцы автомобилей наверняка захотят знать, предусмотрена ли парковка около дома, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.
При покупке жилья в новом районе задайте застройщику вопрос, планируется ли строить школу, детский сад и когда будет произведено озеленение.
Стоит учесть и экологическую обстановку. Можно задать вопрос застройщику или посмотреть в интернете экологические карты местности, на которых обозначены все вредные факторы.
Заключение
На первый взгляд может показаться, что приобретение собственной квартиры невозможно без посторонней помощи. Однако если вы воспользуетесь нашими советами, то без труда преодолеете этот путь. Главное помнить, что спешка в этом вопросе может обернуться неприятными сюрпризами в будущем. Поэтому проявлять особое внимание необходимо на всех этапах сделки. Также не стоит забывать про специалистов, которые сделают всю работу за вас, но в этом случае следует обращаться только в проверенные агентства, которые дорожат своей репутацией.
1. «Здравствуйте, я по поводу машины. Скажите, а вы - сам владелец, или просто занимаетесь продажей?»
Ответ на этот вопрос покажет, что можно будет выяснить о машине по телефону, а что - нет. Владелец прекрасно знает историю автомобиля, а посредник - лишь в общих чертах.
Если вам отвечают, что машина (например) дяди, или сестры - ваш следующий вопрос касается оформления сделки купли-продажи:
1.2 «То есть у вас имеется нотариально заверенная генеральная доверенность на право продажи этой машины, или же, если мы договоримся, и дело дойдет до сделки - то я буду оформлять договор с непосредственным владельцем, который вписан в ПТС?»
Правильный ответ - один из этих двух вариантов. Неправильный - «у меня есть копия паспорта владельца, договор оформим в фирме». Это значит, что перекуп выкупил этот авто, взяв с бывшего владельца расписку в получении денег и копию паспорта. Сделку он предлагает оформить в магазине, где его знают и доверяют ему. В договоре продавцом будет указан бывший собственник, а перекуп за него распишется. Это не законно, однако так работает большинство частных перекупов. Юридически правильно заключать сделку купли-продажи с тем лицом, которое имеет на это право. Это сам владелец автомобиля, либо комитент (в случае оформления через договор комиссии), либо доверенное лицо хозяина, которое имеет на руках нотариально заверенную доверенность на данный автомобиль с правом его продажи.
ОК, выяснили, кто продает автомобиль - салон, перекуп, знакомый-родственник, или сам хозяин. Следующий вопрос:
2. «Скажите, а она по ПТС именно (к примеру) 2010 года выпуска, И ВЫПУЩЕНА, И ПРИОБРЕТЕНА В ЭТОМ ЖЕ ГОДУ?»
Бывает так, что машина выпущена, например, в 2009 году, а куплена в январе 2010. Это влияет на ее цену (среди машин 2010 г.в.) в сторону понижения. В объявлении продавец такой машины часто указывает не год выпуска по ПТС, а год покупки машины, не утруждаясь написать в поле «дополнительная информация» этот важный нюанс. Но вас может ждать и приятный сюрприз в виде честного человека, который купил ее в салоне в феврале 2011, хотя по ПТС она 2010 года. Опять же, не все догадываются указать этот момент в объявлении.
Если машина старше 1 года, а в объявлении указано, что у машины 1 хозяин по ПТС, то уместно спросить:
3. «Скажите, а вы ее единственный владелец по ПТС?» (если продает хозяин), или «Скажите, а по ПТС у нее один хозяин?» — если продает не сам владелец.
Потому что иногда в объявлении пишут, что владелец один, а на деле оказывается, что это не так. Если продавец - второй (и далее) владелец по ПТС, то надо еще задать вопрос:
3.1 «Скажите, а у вас она как давно?»
Если машине три года, у продавца она два года во владении, и до него был один владелец - это вполне нормально. Если же он ее оформил на себя месяц назад и сразу продает - то почему он так быстро решил избавиться от машины? И если потом все же поедете смотреть машину со странной историей смены владельцев по ПТС - отнеситесь к проверке более тщательно, чем в первом случае.
Если продает хозяин, и он - единственный владелец, то следующий вопрос звучит так:
4. «Скажите, а за время ее жизни что происходило с ней в плане кузовных работ, какие детали менялись, красились, какие аварии были?»
Вопрос задается доброжелательным, позитивным тоном - это важно, потому что создает впечатление, будто для вас кузовные работы не являются принципиальным моментом, и побуждает продавца более подробно рассказать историю машины, чем если бы вопрос был задан с ноткой подозрительности и недоверия.
Вопрос касательно кузовного ремонта второму (и далее владельцу) звучит так:
4.2 «Скажите, а при вас, и при предыдущем(их) владельце(ах) что происходило с ней за время ее жизни в плане аварий, какие детали менялись, красились?»
Если продавец вообще не был ее владельцем, то вопрос звучит так:
4.3 «Скажите, а вы знаете историю ее кузовных работ, что с ней было в плане ДТП за время ее жизни, какие кузовные детали менялись, красились?»
Многие не говорят, что с машиной было серьезное ДТП (если оно было), надеясь, что при осмотре человек этого не заметит. Однако сказать, что с машиной совсем ничего не происходило, им тоже совесть не позволяет. Если же по телефону задать правильные вопросы - в ряде случаев человек приходит к подсознательному заключению, что общается с профи, и рассказывает больше, чем планировал изначально. Например, если продавец отвечает, что «там красился только капот и крыло переднее левое», то уместно уточнить: «…и, наверное бампер тоже менялся, и фара, так?» Если ответ утвердительный, то дальше можно спросить: «а подушки стреляли, когда была эта авария, и если да - то там сейчас заглушки просто стоят, или новые подушки вставили?» И если подушки безопасности не ставились после "отстрела" (стоят заглушки), то цена машины должна быть существенно ниже рынка, потому что это дорогая деталь. А для большинства автовладельцев наличие подушек - принципиальный момент.
Если по телефону выяснится, что авария была, то надо спросить, была ли во время аварии задета геометрия кузова, проводились ли стапельные работы. В сущности, это самая главная опасность, которая может поджидать покупателя подержанного авто. В машине все поддается ремонту, или замене - были бы деньги. Все, кроме кузова, пострадавшего в серьезной аварии. В ряде случаев с ним ничего сделать нельзя.
После того, как продавец перечислит, какие детали красились (например «только передний бампер», уместно уточнить:
5. «То есть я правильно понимаю, что если другие детали посмотреть толщиномером , то он покажет, что они не крашены?»
Ответ может дать много дополнительной информации по машине.
6. «Скажите, а ТО у нее делались по сервисной книжке, у официального дилера, или так, своими силами?»
Если сервисная книжка имеет все отметки - то пробег машины документально подтвержден. Если сервисной книжки нет - то пробег может быть какой угодно , услуги по коррекции спидометра сегодня стоят от 500 до 15000 рублей, в зависимости от модели. На пробег не стоит особо заморачиваться - более важно техническое состояние машины. Можно накатать 100.000 км и содержать машину в идеале, а можно и за 40.000 превратить ее в ушаток. Для хорошей иномарки 100.000 все равно еще маленький пробег, так что это не очень важно.
7. «Скажите, а вот на данный момент, по кузову и по технической части - какие вложения требуются в машину, что там прямо сейчас по ней надо делать?»
Ответ позволит сразу приблизительно оценить общую сумму затрат на покупку с учетом устранения важных для вас недостатков.
8. «А резина к ней - два комплекта - и зима, и лето?»
Если комплект один - прибавляйте к затратам на покупку стоимость второй резины, если с ней идет два комплекта и каждый на отдельных дисках - это хороший бонус, потому что на шиномонтаже вы дважды в год будете хорошо экономить.
9. «А цена - ХХХ тысяч - она предполагает еще какой-то торг на месте?»
Задавая этот вопрос, ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОИЗНЕСИТЕ ЧЁТКО И РАЗБОРЧИВО ЦЕНУ, УКАЗАННУЮ В ОБЪЯВЛЕНИИ!!! Человек может опечататься, размещая рекламу, и указать не ту цену, которую он хочет получить. Лучше выяснить недоразумение по телефону, чем при осмотре, после «двух часов по пробкам».
9.1 Если в объявлении указан автомобиль с автоматической коробкой передач, но нет фотографии салона машины изнутри, на которой отчетливо видно рычаг коробки - обязательно задайте уточняющий вопрос: «А коробка-«автомат у нее - нормально работает?» Дело в том, что часто при размещении объявления продавец ошибается, и ставит отметку не в том месте. Из-за этого машина с механической коробкой передач публикуется в Сети, как машина с АКПП. Чтобы не прокататься зря - уточняйте это по телефону.
10. «А где ее можно посмотреть, если что, и в какое время?»
Если машина вам очень нравится, цена ниже рынка, продает сам хозяин - лучше всего ехать и смотреть ее сразу же после созвона - хорошие машины уходят быстро.
В этом случае надо спросить хозяина, может ли он показать машину прямо сейчас? Затем - есть ли уже у него сейчас договоренность с кем-то о просмотре, едет ли кто-нибудь к нему прямо сейчас, или пока нет?
Если нет, то надо представиться, сказать, вы готовы сейчас подъехать и посмотреть машину, сказать, что ехать вам до него примерно Х минут, и попросить его договариваться с другими потенциальными покупателями о просмотре хотя бы на Х+60 минут, чтобы вам зря не скататься. Тогда у вас будет гарантия, что машину не перехватят у вас перед носом.
В последнее время на авто.ру распространилась такая мошенническая схема: публикуется объявление машины по цене существенно ниже рынка. Когда вы туда звоните, человек в разговоре сообщает, что сейчас показать машину не может, а может, например, только завтра. В некоторых случаях так оно и есть. Однако во многих - нет. «Продавец» врет очень убедительно, упоминает множество мелочей, делая рассказ о несуществующем автомобиле максимально достоверным. Расчет строится на том, что человек, желающий «застолбить» авто, перечислит задаток за него на мобильный телефон «продавца». Как вы уже наверное догадались, ДЕЛАТЬ ЭТОГО НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ НАДО. Если получится посмотреть машину - хорошо. Если нет - ничего страшного. Процент мошенников среди таких объявлений слишком высок, чтобы идти на риск и высылать задаток. Отличительный признак таких объявлений - номера машин на них закрыты в графическом редакторе, или машина сфоткана так, что номеров не видно. Обычному продавцу нет смысла скрывать номер своей машины. Еще вариант - фотография в объявлении вообще не публикуется.
Для вашего удобства я так же записал такой разговор по телефону на диктофон. Вы можете прослушать его вот тут:
Автомобили, привезенные в РФ из Канады и США, можно проверить по базе данных Carfax, где содержится вся история автомобилей, эксплуатировавшихся на территории этих двух государств. Подробнее - .
Ответ на этот вопрос не может быть голословным. Хозяин обязан предъявить технический паспорт . С его помощью определяют, все ли стены на месте, разделяли санузел и ванную комнату или нет, есть ли кладовка. Если вдруг не сходится что-то, требуют у Продавца документы, подтверждающие перепланировку с печатями БТИ.
Купив квартиру с перепланировкой и вовремя не выявив этого, впоследствии можно нарваться на уплату крупного штрафа с возвращением, например, стен на свои прежние места.
Что с теплоснабжением?
У Продавца узнают толщину стен, перекрытий. Материал изготовления стен тоже играет важную роль. Если вторичное жилье покупают в старом панельном доме, в нем некомфортно будет жить, так как летом домочадцы будут изнывать от жары, а зимой от холода.
Лучше выбирать квартиру в кирпичном доме , потому что кирпич держит тепло хорошо. В угловой квартире желательно, чтобы Владелец утеплил стены, в противном случае придется делать все за свой счет.
Как дела с шумоизоляцией?
От того, насколько будут качественно возведены стены и перекрытия, зависит звукоизоляция. Хозяин может сказать одно, а по факту все будет по-другому. Как проверить его слова? Покупатель может попросить выключить TV, радио, ПК и некоторое время посидеть в тишине. Если разговоры соседей слышны хорошо, значит, после переезда придется вложить крупную сумму денег в покупку шумоизоляционных материалов.
Есть ли документы, подтверждающие право владения?
По ним выясняют, сколько собственников было у жилплощади. Если собственников двое – муж, жена, и они состоят в законном браке, понадобится нотариальное согласие на сделку от супруга. В квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети. Без согласия органов опеки и попечительства сделка «Купли-Продажи» не может состояться.
Важно посчитать в уме, сколько времени прошло с момента последней продажи квартиры. Покупатель должен уточнить, как она попала в собственность к Продавцу (наследство, приватизация). Расспрашивают обо всех зарегистрированных лицах на жилплощади. В будущем после покупки могут возникнуть сложности, если во время сделки не учли права сына, служащего в армии, отбывающего наказание в местах лишения свободы и недееспособных лиц. Через суд они смогут признать сделку недействительной.
Вернет ли Продавец задаток, если сделка сорвется?
В случае если квартира нравится, вносят аванс/задаток. Это делают для снятия объекта с продажи. Покупатель платит 5-10% от оговоренной стоимости жилья. Впоследствии эту сумму многие рассматривают, как аванс. Если сделка не состоялась, обязаны вернуть его. Если вносят задаток, а впоследствии Покупатель отказывается от приобретения квартиры, он теряет деньги.
В случае, когда сделка не происходит по вине Продавца, Покупатель получает задаток в двойном размере. Чтобы не столкнуться с трудностями на этом этапе, все условия оговаривают, записывают на листке бумаги и ставят свои росписи под текстом.
О чем надо спрашивать, приобретая жилье в новостройке?
Сколько стоит квадратный метр?
Как правило, в рекламе по TV нет и слова правды. Только в офисе продажи выясняется реальная стоимость 1 кв. метра (900-1000 долларов в домах эконом-класса и класса комфорт-плюс). Если цена не устраивает, можно встать и спокойно уйти.
Как приобрести в рассрочку? Какие условия предлагают?
Не всегда есть деньги на оплату полной стоимости понравившегося жилья в новостройке. Многим нужны гибкие условия выплат и небольшой первоначальный взнос. Ранее застройщики давали рассрочку лишь на год – ровно на столько, сколько требовалось времени до окончания строительства. Теперь при внесении 30% от суммы рассрочку дают на 2-4 года с ежемесячным платежом – 800-1000 долларов США.
Когда можно заселяться?
Покупая квартиру в строящемся доме, не многие готовы ждать больше оговоренного срока. Очень редко нарушают сроки введения в эксплуатацию, но можно перестраховаться. Для этого узнают приблизительную дату сдачи дома в эксплуатацию, а после, что именно еще не сделали строители.
Какие проекты реализовала компания-застройщик в недалеком прошлом?
Чем больше объектов сдали, тем больше вероятность, что и этот проект реализуют без проволочек.
Есть ли разрешительная документация на строительство дома по конкретному адресу?
Купив жилье, не изучив документы, можно впоследствии оказаться жертвой мошенников .
Какие вопросы нужно задать в самом начале?
Почему комиссия подозрительно низкая или отсутствует вовсе?
С 2015 г. вторичное жилье существенно подешевело. Среди риелторов идет конкурентная борьба за каждого клиента, так как сделок не так много. В 2013-2014 г. они брали комиссию в размере 3-3,5%, а сейчас – 1,5-2,5% от суммы сделки. Есть риелторы, которые берут комиссию менее 1%. Рискуют ли те, кто соглашаются работать с ним? Да. Часто бывает так, что риелтор находит подходящий клиенту вариант.
После этого он договаривается с Хозяином на увеличение цены за квартиру. Тем самым он увеличивает свою комиссию. Чтобы не попасть в такую ситуацию, желательно напрямую поговорить с владельцем, даже если при разговоре будет участвовать риелтор.
Есть ли подлинник паспорта владельца жилплощади?
«Черные риелторы» наживаются на нерадивых Покупателях , которые спокойно смотрят на то, что Хозяин не присутствует во время сделки. Как все происходит? Риелтор находит Продавца-пенсионера. Он берет у него паспорт якобы для составления договора с Покупателем.
Получив документ на руки, он ищет похожего на владельца человека, идет вместе с ним и паспортом к нотариусу и оформляет генеральную доверенность на себя, чтобы продать квартиру и забрать все деньги себе. Теперь не надо предоставлять свидетельство о государственной регистрации прав на жилье, достаточно лишь выписки из ЕГРН.
Чтобы не попасть в историю собственник не должен передавать мошеннику-риелтору копию паспорта. В противном случае пострадают Продавец и Покупатель, которые будут судиться за права владения жилплощадью.
Как обстоят дела с дееспособностью Продавца?
Пенсионер из Москвы умудрился три раза продать свою квартиру , расторгая договор купли-продажи через суд каждый раз. Каждый покупатель получил не всю сумму целиком, а лишь 70% от нее. К обману пенсионер заручился поддержкою риелтора за процент.
Он оспаривал впоследствии сделку из-за своей недееспособности, о которой не знал ни один из Покупателей. Чтобы не попасть в похожую историю, у владельца спрашивают справку о дееспособности из психоневрологического диспансера.
Почему риелтор дружелюбный?
Каждый, кто работает на рынке недвижимости, должен быть вежливым и дружелюбным, но не чересчур. Покупатель не должен говорить и обсуждать лишнего (сексуальная ориентация, религиозные и политические вопросы), чтобы риелтор не собрал на него «компромат» для манипулирования.
Подробнее о том, что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости, читайте .
То ли жилье смотрит Покупатель?
Бывает, что риелтор взялся продать 2-комн. квартиру по адресу 3-я улица Строителей, д. 21, к.1, но она требует серьезного капитального ремонта. Трудно найти покупателей на такую. Помучавшись, он снимает в соседнем, таком же по виду доме 2-комн. квартиру, но с евроремонтом. Он показывает арендованную квартиру клиентам, накинув 1-2 млн. рублей.
Видя шикарный ремонт, Покупатель соглашается на сделку, но даже не подозревает, что показывают ему жилье совсем по другому адресу. Это выясняется уже после того, как договор «Купли-Продажи» подпишут . Чтобы не оказаться в такой ситуации, уточняют адрес дома, смотрят, соответствует ли он тому, который значится на карте. Если понадобится, едут на место и убеждаются в том, что не напутали с адресом.
Если вам необходимо в короткие сроки получить выписку из ЕГРН – воспользуйтесь специальным предложением наших партнеров ниже.
Тематические блоки
Документация собственника
Какие документы должны быть у собственника? Документы на квартиру и на земельный участок (если он есть). Мало того, чтобы они были, они должны быть в надлежащем состоянии. Все сведения из них должны быть достоверными. Это касается технических характеристик, состояния, состава строений, площади и т.д.
Поэтому тщательно проверяют правоустанавливающие документы на квартиру и техпаспорт на нее. В них не должно быть ошибок и они должны быть зарегистрированы в органе юстиции.
Техническое оснащение здания
Зачем проводить техническое обследование дома, в котором покупают квартиру? Эта процедура сыграет на руку тем, кто покупает ее на вторичном рынке, а иногда даже в новостройке. Это делают для того, чтобы убедиться в том, что ничего не угрожает после переезда безопасности граждан, их здоровью и жизни. При обследовании иногда выявляют недостатки, которые устраняют и спокойно въезжают в новую жилплощадь.
Оценивают техническое состояние конструкций, точные параметры объекта и пригодность к эксплуатации. Не всегда проводят техническое обследование дома, где хотят приобрести квартиру. Это делают только тогда, когда замечают трещины в стенах.
У Продавца есть документы на перепланировку, но Покупатель видит, что им были снесены все капитальные стены.
Заключение о техническом состоянии всегда предоставляют желающим приобрести жилье в новом доме, чтобы впоследствии ничего не мешало заключению сделки.
Больше информации об осмотре квартиры перед покупкой вы найдете .
Придомовая территория и прочая инфраструктура
Что Покупатель продает вместе с квартирой? Иногда так бывает, что в придачу к ней он получает земельный участок и гараж. Важно поинтересоваться, есть правоустанавливающие документы на эти объекты недвижимости или нет. Цену на них включают в цену на квартиру, и впоследствии расстраиваются новые владельцы, если один из документов будет не в порядке.
Иные юридические тонкости
Прежде чем заключать договор «Купли-Продажи», проверяют юридическую чистоту объекта. Изучают тщательно историю квартиры, всех, кто владел ее в прошлом. Не проведя тщательный анализ, впоследствии можно остаться без квартиры и без денег. Что надо обязательно потребовать у продавца?
- Справка о психическом и физическом здоровье.
- Справка об отсутствии наркотической и алкогольной зависимости.
- Справка о наличии/отсутствии психических расстройств и неврологических заболеваний, из-за которых у владельца могут быть проблемы с памятью.
Справки из списка выше запрашивают, чтобы предотвратить судебные разбирательства и споры. В противном случае не удастся доказать свои права на владение квартирой из-за того, что прежний владелец был недееспособным. Покупая квартиру и выяснив, что владелец получил ее в наследство, узнают, сколько дней прошло со дня смерти родственника . Также уточняют юридические основания для перехода жилища к нему и знакомятся со всеми решениями суда, если по ее поводу были споры.
С осторожностью покупают комнату, если владельцев несколько. У каждого из них есть доля, и в первую очередь при продаже один должен предложить ее другому. Случаи отказа от ее покупки – редкое явление. Чаще именно второй собственник приобретает жилье у первого.
Заключение
Покупка квартиры – самая непростая сделка . Многие отдают накопленные за долгие годы деньги или берут кредит в банке, чтобы купить ее. Никому не хочется остаться без квартиры и без денег. Поэтому перед передачей задатка опрашивают Продавца, получают самостоятельно справки на недвижимость, чтобы удостовериться в юридической чистоте сделки.