Заключение специалиста о рыночной стоимости неотделимых улучшений. Арендные отношения. Порядок доказывания. Оценка стоимости. Оценка неотделимых улучшений
Относится ли строящийся гаражный комплекс по адресу: к промышленным объектам? Если да, то почему?Вопрос №13 Какие ограничения имеются для строительства по адресу: исходя из того, что место строительства является внутридворовой (внутриквартальной) жилой территорией на которой располагается игровая детская площадка?Вопрос №14. Какие градостроительные нормы нарушены при проектировании и строительстве гаражного комплекса по адресу: ?Вопрос №15. Какого рода комплекс фактически строится по адресу: ?
- «Определение соответствия возведенного Объекта противопожарным нормам» Вопрос №1. Определить соответствие противопожарным нормам складского здания, расположенного по адресу: Московская область, .
- «Определение функционального назначения помещения (мансарда)» Вопрос №1.
Экспертиза неотделимых улучшений
Является ли чердачное помещение площадью кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: , техническим (вспомогательным) помещением, необходимым для обслуживания здания?
Статьи
Согласно гражданскому кодексу нашей страны, неотделимые улучшения являются улучшениями имущества, которые направлены на усовершенствование технических и функциональных возможностей, и которые не могут быть отделены от объекта, и не могут рассматриваться отдельно. К неотделимым улучшениям принято относить результаты перепланировок и капитального ремонта, а также проведенных реконструкционных и восстановительных работ.
В качестве работ, направленных на получение неотделимых улучшений, также могут рассматриваться:
- реставрационные работы;
- работы по изменению поверхности стен, потолков и пола.
Естественно, что этим не ограничивается список, и он может расширяться в зависимости от конкретной ситуации.
Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ОЦЕНКИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ: Особенности оценки неотделимых улучшений недвижимости Поскольку предметом оценки являются работы, услуги и материалы оплаченные заинтересованным лицом, то такой объект оценки не может быть самостоятельно отчужден на рынке поскольку он рассматривается как доля в первоначальной стоимости объекта недвижимости.
Метод доходного подхода основан на определении текущей стоимости ожидаемых в будущем доходов от использования объекта. В рамках предмета оценки рыночной стоимости работ, услуг и материалов необходимых для проведения ремонта, реконструкции данный подход не применяется, поскольку не предусматривается получение какого-либо дохода.
Экспертиза при разделе имущества
Важно
Ответчик ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы своей апелляционной жалобы также поддержала. Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества Какова степень эффективности работы естественной вентиляции на верхнем этаже вышеуказанного жилого дома и в частности квартире №_? Отвечает ли система вентиляции строительным нормам и правилам?Вопрос №10.
Каковы причины повышенной влажности и пониженной температуры в квартире №_, расположенной по адресу: ?Вопрос №11. Соответствует ли действующим СНиПам качество примененных строительных материалов и изделий, качество отдельных частей зданий и сооружений?Вопрос №12.Соответствовали ли проектной и технической документации использованные материалы?Вопрос №13.
Оценка неотделимых улучшений
Заявка на оценку неотделимых улучшений Что такое неотделимые улучшения? Оценка неотделимых улучшений. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др.
Раздел домовладений
Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества прежде всего подразумевает выявление стоимости капитальных затрат на объекте (квартира, нежилое помещение, здание) т.е. являются неотделимыми от самого объекта без причинения ему ущерба. Данные затраты могут собой представлять здания или строения расположенные на земельном участке, которые не могут быть отделены от него без нанесения им физического урона и изменения облика помещений.
п.3 ст.245 Гражданского кодекса РФ: Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Раздел неотделимых улучшений при разводе
Следует понимать, однако, что речь идёт скорее про обстоятельства, при коих часто, но не гарантированно можно говорить про улучшения, которые нельзя отделить от объекта недвижимости. Зачастую даже сам суд может затрудняться с тем, итоги каких именно мероприятий следует отнести к неотделимым изменениям, увеличившим технический и функциональный потенциал квартиры, здания, сооружения и т.п.
Без помощи специалиста в обозначенных выше вопросах разобраться возможно далеко не всегда, поэтому экспертиза неотделимых улучшений периодически заказывается и для того, чтобы просто выяснить, каким образом следует рассматривать результаты определённых мероприятий в рамках действующей законодательной базы. Гражданским кодексом РФ понятие неотделимых улучшений связывается с имуществом, находящимся в аренде.
Какова рыночная стоимость проведенного в квартире ремонта, с учетом того, что квартира была приобретена истцом в собственность без отделки? Какова рыночная стоимость отделимых и неотделимых улучшений квартиры истца?Вопрос №5. Имеются ли дефектные зоны в ограждающих конструкциях подъезда №_ в жилом доме №_ по по адресу, в том числе в квартире №_?Вопрос №6. В случае обнаружения дефектных зон в ограждающих конструкциях какие работы необходимо выполнить для их устранения?Вопрос №7. Какие иные факторы влияют на повышенную влажность и пониженную температуру в квартире №_ жилого дома №_ по адресу?Вопрос №8. Соответствует ли вентиляционный канал, эксплуатируемый в подъезде №_ жилого дома №_ по по адресу, проектно-технической документации?Вопрос №9.
Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Дело в том, что названные нормы применяются только в случае обогащения в денежной форме (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. №
ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07 и п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. № 49). Улучшения имущества по своей природе денежными не являются.
Иногда даже суду трудно определить, результаты каких конкретно работ следует относить к неотделимым улучшениям. В таких случаях обычно приглашают эксперта для дачи заключения.
Имеются ли видимые дефекты конструкций жилого дома, расположенного по адресу: ; каковы возможные причины их возникновения? Представляют ли имеющиеся дефекты, в случае их наличия, угрозу жизни людей?
- «Перепланировка квартиры с целью независимого проживания двух семей» Вопрос №1. Соответствие квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, строительным нормам и правилам, действующим на территории Российской ФедерацииВопрос №2.
Возможность перепланировки квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, с целью независимого проживания двух семей.
- «Отъемлемые, неотъемлемые улучшения» Вопрос №1.
Имеется ли в нежилых помещениях, расположенных в здании по адресу: , общей площадью кв.м., следующее имущество:Вопрос №2.
Как правило, экспертиза неотделимых улучшений заказывается потребителем тогда, когда последний сталкивается с необходимостью определить текущую стоимость этих улучшений. Процедура может проводиться также в качестве инструмента разрешения спорных ситуаций (в том числе в рамках судебного разбирательства).
Независимая экспертиза неотделимых улучшений - это одно из направлений деятельности нашей экспертной организации. Наши специалисты имеют огромный опыт проведения аналогичных мероприятий, обладают высокой квалификацией, располагают всем необходимым оборудованием.
Если гражданину потребовались точные и достоверные данные касательно рыночной стоимости неотделимых улучшений, наилучшим вариантом станет обращение к нам В самые кратчайшие сроки проведём все необходимые мероприятия, разработаем качественное экспертное .
В рамках данного материала мы рассмотрим следующие вопросы:
- Что можно считать неотделимыми улучшениями?
- Какие обстоятельства наиболее часто становятся причиной проведения экспертизы неотделимых улучшений?
- Каковы характерные особенности экспертизы неотделимых улучшений?
- Какова процедура данного исследования?
- Какие документы потребуются для заказа соответствующих мероприятий?
Следует понимать, что неотделимые улучшения в этой статье будут рассматриваться лишь относительно объектов недвижимости. Автотранспортные средства и другое имущества мы затрагивать не будем
Экспертиза неотделимых улучшений. Понятие
Для более глубокого понимания вопроса необходимо иметь в голове чёткую картину того, что именно следует считать неотделимыми улучшениями. Примечательно, что однозначная формулировка таких объектов не закреплена ни одним законодательным актом, хоть и ссылки на само понятие имеются в некоторых статьях ГК РФ.
По этой причине рассматривать само определение возможно только с опорой на сложившуюся практику Согласно последней, неотделимыми улучшениями принято считать такие изменения определённого объекта, которые улучшают его эксплуатационные характеристики и не могут быть отделены от него без вреда.
Всё становится намного понятнее при рассмотрении примеров. Так, к неотделимым улучшениям относятся результаты:
- капитального ремонта;
- реконструкции;
и прочих мероприятий подобного плана.
Таким образом, независимая экспертиза неотделимых улучшений позволяет оценить изменения, произведённые в процессе ремонтных, восстановительных, реконструкционных, монтажных, покрасочных и многих других работ.
Следует понимать, однако, что речь идёт скорее про обстоятельства, при коих часто, но не гарантированно можно говорить про улучшения, которые нельзя отделить от объекта недвижимости Зачастую даже сам суд может затрудняться с тем, итоги каких именно мероприятий следует отнести к неотделимым изменениям, увеличившим технический и функциональный потенциал , здания, сооружения и т.п.
Без помощи специалиста в обозначенных выше вопросах разобраться возможно далеко не всегда, поэтому экспертиза неотделимых улучшений периодически заказывается и для того, чтобы просто выяснить, каким образом следует рассматривать результаты определённых мероприятий в рамках действующей законодательной базы.
Гражданским кодексом РФ понятие неотделимых улучшений связывается с имуществом, находящимся в аренде. Если в отношении объекта аренды были произведены неотделимые улучшения, они будут являться собственностью арендодателя вне зависимости от того, кем они были осуществлены. Исключением можно считать только такую ситуацию, при которой арендатор изначально согласовал проведение соответствующих работ с арендодателем, получил на то официальное письменное разрешение Тогда запрос на возмещение денежных средств, потраченных в процессе проведения улучшений, будет обоснован и сможет быть удовлетворён. Независимая экспертиза неотделимых улучшений, соответственно, может понадобиться арендатору, желающему получить справедливую компенсацию собственных вложений.
По какой причине экспертиза неотделимых улучшений проводится чаще всего?
Наиболее распространённая причина уже была обозначена выше - арендные отношения. Независимая экспертиза неотделимых улучшений в таком случае может понадобиться в двух ситуациях:
- Гражданин желает получить достоверные сведения касательно рыночной стоимости улучшений, которые не могут быть отделены от объекта без нанесения ущерба, для переговоров с третьими лицами. В этом случае подразумевается, что проблема решается без перенесения дела в судебную плоскость: заказчик направляет претензию третьему лицу (например, арендодателю) и прикладывает к ней заключение наших экспертов.
- Гражданин желает получить данные о стоимости неотделимых улучшений, чтобы взыскать справедливое денежное возмещение с некоторого лица. Тогда может быть использовано в качестве материалов по делу. Мнение квалифицированных специалистов довольно авторитетно и вполне может определить ход всего дальнейшего разбирательства. При необходимости наш может присутствовать на заседании, чтобы прояснить присутствующим все неясные моменты.
Экспертиза неотделимых улучшений - сложная процедура, качественное проведение которой требует от специалиста должных опыта и квалификации. Заказывать соответствующие мероприятия следует только в проверенных экспертных организациях, поскольку суды:
- не примут экспертное заключение (либо отчёт об оценке), которое было разработано лицом без необходимой квалификации и требуемых допусков, аттестаций;
- откажут в рассмотрении , сформированных силами работников строительных компаний.
Последний пункт обусловлен нашим действующим законодательством: согласно ФЗ N 135, к экспертизе неотделимых улучшений допускаются только профессиональные независимые организации, в полной мере располагающие всеми необходимыми документами, лицензиями.
Какие особенности имеет экспертиза неотделимых улучшений?
В процессе определения рыночной стоимости неотделимых улучшений следует помнить о том, что самостоятельное отчуждение рассматриваемого объекта на рынке не является возможным. Данный факт определяет саму специфику экспертизы, поскольку обособленное рассмотрение улучшений достоверного результата не даст: необходимо учитывать и сам объект недвижимости, к коему они относятся.
Если речь идёт об арендных отношениях, то традиционный подход к пониманию рыночной стоимости будет не совсем верен в силу существенной ограниченности количества потенциальных покупателей По сути, покупателем здесь будет считаться арендодатель, который возмещает средства, затраченные арендатором в процессе реализации ремонтных, восстановительных, реконструкционных и прочих работ. Поскольку исходная группа ограничена ровно двумя людьми, привычные подходы к определению рыночной стоимости объекта подвергаются определённым корректировкам.
На основании обозначенных выше положений и формируется специфика такой процедуры, как экспертиза неотделимых улучшений. В силу этих обстоятельств сравнительный и доходный подходы к оценке стоимости объектов недвижимости в данном случае уместны не будут, поэтому вся процедура проводится с опорой на затратный подход.
Какую процедуру имеет экспертиза неотделимых улучшений?
- Ведётся обсуждение, с клиентом согласуются все основные вопросы, касающиеся предстоящих мероприятий: дата и время осмотра объекта недвижимости, сроки и стоимость проведения работ.
- Всем лицам, которые могут быть заинтересованы в личном присутствии при проведении экспертизы, получают уведомление со всей необходимой информацией. Уведомление нужно отправить за трое суток, если его адресат находится в том же регионе, и за пять, если в другом.
- Проводится экспертиза неотделимых улучшений. Специалист анализирует всю существующую документацию касательно рассматриваемого объекта, проводит визуальное и инструментальное обследование, фиксирует все особенности, недостатки и дефекты сооружения.
- Все полученные данные подвергаются тщательной обработки, проводятся все необходимые расчёты.
- Специалистом разрабатывается экспертное заключение, включающее описание проведённых мероприятий, их результат и актуальную информацию о рыночной стоимости неотделимых улучшений.
- Вся необходимая документация передаётся на руки заказчику.
Процедура может подвергаться незначительным корректировкам в зависимости от ситуации
Заключение
Если Вам понадобилась независимая экспертиза неотделимых улучшений, нужно будет предоставить нашим специалистом следующую документацию:
- документ, удостоверяющий личность;
- документ, устанавливающий права лица на объект недвижимости, в отношении коего были осуществлены неотделимые улучшения;
- документ, закрепляющий факт реализации неотделимых улучшений.
В гражданском кодексе нашей страны существует определение неотделимых улучшений, согласно которому они являются улучшениями, с помощью которых можно усовершенствовать функциональные и технические возможности. При этом важно отметить, что данные улучшения в принципе не могут быть рассмотрены отдельно от всего объекта.
Неотъемлемые улучшения являются результатами перепланировок либо капитального ремонта, а также ряда работ восстановительного и реконструкционного характера, которые были проведены. Примечательно, что специалисты нашей компании в качестве тех работ, которые направлены на то, чтобы получить неотделимые улучшения, также могут рассматривать проведённое количество реставрационных работ, а также тех работ, осуществление которых было направлено на то, чтобы изменить поверхности полов, потолков и стен.
Конечно, этими работами список не ограничивается, и в целом он рассматривается в зависимости от конкретного объекта и ситуации, с которой клиенты приходит к нашей компании.
Отдельной категорией также принято выделять подрядные работы, которые были направлены на то, чтобы произошли неотделимые улучшения, а именно работы по установке канализационных систем и систем отопления, а также стяжки и другие работы по обустройству покрытия пола. Данный спектр работ включает также монтажные работы, которые направлены на то, чтобы установить бетонные блоки, либо на то, чтобы осуществить установку дверей.
Если говорить о более глобальных изменениях, то среди них необходимо отметить работы, которые непосредственно связаны с ремонтом фасадов зданий, а также со строительством разного рода перегородок. Также в современном строительстве к тем работам, которые могут считаться неотделимыми улучшениями, принято относить обустройство прилегающей территории.
Примечательно, что согласно закону все те изменения, которые были предприняты для того, чтобы улучить имущество, не считаются денежными. Таким образом, в том случае, если возник имущественный спор, часто очень сложно понять, что именно можно отнеси к неотделимым улучшениям. В таких случаях редко удается решить ситуацию мирным путем, и потому лучшее, что можно сделать для того, чтобы решить проблему с минимальными потерями, это воспользоваться услугой независимой оценки, которую могут осуществить специалисты компании.
В процессе проведения экспертизы специалисты нашей компании могут определить, какова именно стоимость тех улучшений, которые были осуществлены, используя для этого первичные документы, которыми и подтверждается то, что расходы были осуществлены.
На сегодняшний день действует законодательство, согласно которому экспертизу неотделимых улучшений нельзя проводить с помощь независимой оценки. Также нужно отметить, что сегодня существует статья 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, которой регламентируется оценочная деятельность на территории Российской Федерации, которая в обязательном порядке принимается во внимание специалистами нашей компании.
В том случае, если в целом существуют вопросы относительно того, как именно было улучшено долевое имущество, то они в обязательном порядке поднимаются в том случае, если речь идет о заключении договоров аренды.
Примечательно, что в качестве неотделимых улучшений выступают строения издания, которые располагаются на земельном участке, и при этом не могут быть от него отделены. Кроме того, как уже упоминалось выше, неотделимыми улучшениями также являются изменения, которые вносятся для изменения всего внутреннего облика зданий.
В том случае, если речь идет о рассмотрении долевой собственности, которой также коснулись неотделимые улучшения, то необходимо отметить, что все участники данной собственности могут рассчитывать на увеличение своей доли согласно произведенным неотделимым улучшениям. Однако здесь также необходимо придерживаться закона, обращая внимание на то, чтобы улучшения были признаны неотделимыми, а также были выполнены за свой собственный счет и были использованы с соблюдением общего порядка.
Специалисты нашей компании предлагают такую услугу, как экспертиза данного вида имущества, которая просто незаменима в таких случаях, как:
- возмещение повреждений тому имуществу, которое имеется в наличии;
- определение степени угрозы для здоровья и жизни человека;
- выдача заключений по договорам купли-продажи;
- решение спорных судебных вопросов;
- реструктуризация;
- передача объекта в дар.
Во время проведения экспертизы для ее полноценного осуществления необходимо учитывать множество нюансов, а именно. В первую очередь, должен быть правильно подобран метод оценки, так как на сегодняшний день они многочисленны. В процессе проведения экспертизы специалисты учитывают ее окупаемость, принимая во внимание все произведенные капиталовложения осуществляя оценку ущерба. При этом важно отметить, что основным методом оценки является затратный, по результатам которого определяется материальная эффективность затрат.